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厂房拆迁有哪些补偿项目，如何获得满意补偿

作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验

厂房被征收能获得的补偿项目介绍

首先要讲一个总体原则，拆迁补偿是实物及一部分可预期的利益损失，他跟企业正常的交易和买卖是不一样的，补偿比较狭窄，最后的补偿价格偏低，这个问题属于学术互相探讨的问题。

在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。

一、土地使用权的区域补偿价

你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：

（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价

厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费

因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

停产停业损失应该满足哪些补偿呢？

（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。

四、装修附属物

对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

五、机器设备

机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

六、搬迁费用

就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

拆迁补偿方案的选择

1.土地置换

如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。

2.土地加房屋安置

如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。

如何计算停产停业损失

1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿

这种计算方法比较简单，一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。

这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢？如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。

在北京停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准：

1. 按照企业纳税的情况计算停产停业损失。

2.按房屋总价值的一定比例

3.按营业收入、利润

4.评估机构进行评估

5.双方协商决定

2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积

具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。

3.按照实际经营面积进行计算

还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实

际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。

关于选择评估机构的问题

1.房地产估价的范围

《房地产估价机构管理办法》第三条第二款“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估……”由此可见，以房地产为主的企业整体资产也是房地产估价活动的范围。事实已说明，在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估是以房地产为主的评估。因此，征收补偿中作为附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机构进行是有法理依据的。

2.房地产估价的技术能力

停产停业损失补偿是在实际工作中出现的新问题。目前还没有哪个评估专业对停产停业损失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的问题。

拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘

政策压人

拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。

虚假询价

如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。

利用人性

如果你认为他们是真心想帮你提高补偿，那就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。

牵连式拆迁

如果被拆迁企业在拆迁的过程中有其他的项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分的准备。

断水断电断路

经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电度断路会影响企业的正常生产经营，一旦你不能进行正常的生产经营，就必然会增加企业运营的成本，企业就无法在拆迁范围长期坚持，无法长期坚持，就必然会在补偿价格上做出让步。

违法偷拆

这里所说的违法偷拆，是指没有经过合法的司法程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。

夸大违法

如果不是遇到拆迁，这些问题也没有任何部门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大缺乏证照的违法性。

以拆违促拆迁

就是指拆迁方通过拆除违章建筑来推动、加快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本的拆迁。

贷款纠纷

如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复杂甚至导致严重的后果。

合同纠纷

拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律关系的方式解决纠纷。

我所律师参与维权的优势

1、针对环境整治行动进行合法性审查

通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行

动中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问题，增加谈判筹码。

2、出具专业法律分析意见书

根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理，进行合法性论证；确定停产停业损失补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防和控制。

3、通过合法维权手段为客户创造谈判机会

通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题，在法律框架内积极争取权益，使对方正视我方的合理诉求。

4、专业的谈判和监督手段制约配合

运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。针对环境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。

我所企业征收维权成功案例

1.宜昌被拆迁厂房成功维权，历时两年，补偿数额最终达到1.2亿。

2.湘西被拆迁企业仅1/3位于红线内，剩余土地无法继续经营，最终实现整体征收。

3.北京某4s店拆迁维权案例，补偿款成功翻至30倍。

4.无锡某地征收方拒绝承认承租企业合法权益，成功维权，争取到停产停业损失补偿。

5.郑州市养殖场拆迁维权，成功推翻原审法院行政判决。

6.乌鲁木齐市某林木企业征收，经多轮多级投诉举报，300亩林地取得8000多万理想补偿。

7.邯郸某加油站，特许经营权得以保留。获得异地安置。

8.30页法律意见书，换得3.6亿拆迁补偿，替贵州某房地产开发企业成功收回12年投资成本。

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