商业地产的四种盈利模式

一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过 80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。

第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，

主要还是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；

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商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究

五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。

“四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化； 2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要

求。为达到这一目标，“三统一”模式在商业地产运作过程中的优势正在凸现：１．有利于统一的业态规划和项目定位。在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营成功的一个基本保证。在项目启动前，由专业公司根据目标消费人群的若干消费特点和消费结构，进行统一的业态规划，进而将项目合理的定位，将能够极大的保证项目最终的成功。２．有利于合理的掌控租金和售价之间的均衡；商业地产另外一个重要的特点是，租金和售价之间存在着一定的比例关系，并且二者之间的相互影响关系十分明显。市场上常见的 8％的投资回报承诺即反映了这一事实。商铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，由专业公司统一操作根据租售的实际情况合理的确定租金和销售价格，采取以租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得租售之间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现。有利于实现发展商的利益最大化。商业物业建成后，发展商作为物业的拥有者，对物业的赢利有多种模式可以选择，在本文第一部分已作阐述。市场研究发现，凡是经营的比较成功的大型商业，多采用第三种赢利模式：不租不售，自己做商不租不售，不租不售业经营，与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营。业经营，或与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营。这种模式就可以成为统一招商，统一销售，统一管理。“三统一模式”——统一招商，统一销售，统一管理。三统一模式” 在聘请专业公司进行统一操作的

基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和销售的反馈信息借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。有利于协调各利益主体之间的关系；商业地产所涉的利益主体众多，因而就难免有众多的关系需要协调，理论上看来四个利益主体最少有六对矛盾六对矛盾（业主与发展商，商家与发展商，消费者与发展商，业主与商家，业主与消费者，消费者与商六对矛盾200612 P. 2

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家）需要协调。利益共同体中的矛盾关系：利益共同体中的矛盾关系：关系

业主

商家

发展商

消费者

在操作实际过程中如果不是一家公司，而是几个公司同时操作各个部分，各个利益主体由于利益侧重点的差异，其所需要处理的矛盾必然将增加，每一个矛盾都将为项目的成功留下隐患。若由专业公司进行三统一操作，在同一个公司内部进行协调，则可以有效的避免以上情况的发生。三统一操作模式有利于保证项目的持久繁荣：这种模式下的管理涵盖了商业管理和物业管理两方面的内容，其最明显的特点就是针对性较强，有这一特点作为基础，将能够极大的保证项目的持久繁荣。三统一操作模式下的管理与纯粹的商业管理有

很大的不同，简单的概括就是：纯粹的商业管理是主导式的管理，三统一模式下的管理则为服务式的管理。商业经营公司通过使用统一品牌，统一开具发票等常规管理模式，对商家的经营范围，经营模式等进行严格的管理，管理相对严格，并且伴随着高昂的费用。这一经营模式多伴随着百货公司，精品购物等形式存在，如：汇金百货，大洋百货，百盛等均可以称之为纯粹商业管理模式的典型代表。但是针对大多数商业地产项目而言，特别是针对规模相对较大，多种业态共存的商业项目，纯粹的商业管理在一定程度上存在着不适应性。三统一操作模式下的商业管理，以服务为主导，在业态统一规划的基础上，通过与商家签定管理公约，服务协议等模式，针对商家的经营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合。即能达到管理的目的，也能够有效的满足商家的需求，同时也兼顾了各方面的利益，使得四赢格局能够真正得以实现。在四赢格局得以实现的基础上，项目持久繁荣也就不难理解了。实施“三统一”操作模式对操盘公司的要求极为苛刻，要求操盘公司即要有充足的商家资源储备，又要有丰富的销售经验，同时还要具有扎实的商业管理和物业管理经验。伴随着房产行业的进一步发展，三统一模式的巨大效应将日益呈现出来