房地产评估实践
目录
一、致委托方函 -------------------------------------- ------ - 1
二、估价师声明 ----------------------------------- ------ ---- 2
三、估价的假设和限制条件 ----------------------- ----- ---------- 3
四、估价结果报 ----------------------------------- ------ --- 4 （一）委托方 --------------------------- ----------------- -------- 4 （二）估价方 --------------------------------------------- ------- 4 （三）估价对象 ------------------------------------------- ------- 4 （四）估价目的 ------------------------------------------- ------- 5 （五）估价时点 ------------------------------------------- ------- 5 （六）价值定义 ------------------------------------------- ------- 5 （七）估价依据 --------- ------------------------------- -- -------- 5 （八）估价原则 --------- ------------------------------- -- -------- 5 （九）估价方法 ------------------------------------------- ---- --- 6 （十）估价结果 ------------------------------------------- ------- 6
（十一）估价人员 --------- ------------------------------- -- -------- 6 （十二）估价作业日期 ------ ------------------------------- - -------- 6 （十三）估价报告应用的有效期 ---------------------------- -- - ------- 6 五、估价技术报告 ----------------------------- ------ -- - ---- 7 （一）个别因素分析 ------- ------------------------------- -- -------- 7 （二）区域因素分析 ----------------------------------------- ------- 7 （三）市场背景分析 ---- ------------------------------- ----- -------- 7 （四）最高最佳使用原则 -------- ----------------------- ----- -------- 7 （五）估价方法选用 ----- ------------------------------- ---- -------- 8 （六）估价测算过程 ---------------------------------------- -- ------ 8 （七）估价结果 ----------- ------------------------------- - --------- 14
致委托方函
委托人于同江先生 / 女士：
受委托人委托，本公司秉着客观公正科学独立的原则，我们对由委托人拥有产权的位于北京市海淀区太阳园小区 11 栋第 12 层 02 号商品房一处（以下简称“估价对象”）现值进行了估价，为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据，不得作其他用途。
本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点 2016 年 1 月 1 日可能实现的市场价值为 : 人民币北京市海淀区XXXX小区的一套建筑面积为188m2的商品房万元 , 大写金额 : X 仟X 佰 X 拾 X 万元。
单价： XXXX 元 / ㎡
北京宜山房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人签字：
2016 年 1 月 1 日
估价师声明
我们郑重声明：
1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。
6. 本报告仅为委托方提供参考意见，不得作其他用途。
7. 本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。
8. 本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9. 本估价报告估价结果为估价对象于 2016 年 1 月 1 日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。
10 . 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
11 . 未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。
12. 根据北京市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。
估价的假设和限制条件
（一）估价的假设条件
1. 委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途（住宅用商品房）评估估价对象的价值。
2. 本报告以估价对象在估价时点（ 2016.01.01 ）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。
3. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4. 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。
5. 存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。
6. 出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。
7 ．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。
8. 由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
9. 本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。
（二）估价的限制条件
1 . 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。
2 . 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3 . 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
《房地产评估》课程设计
（一）委托方
委托人 : 于同江
身份证号码 : XXXXXXXXX
联系电话： XXXX
（二）估价方
单位名称 : 北京宜山房地产评估有限公司
注册地址 : 北京市 X 路 X 号 X 大厦 22 楼
法定代表人 : 李 XX
估价资格： XXXXXX
联系人电话： XXXXXXXXXXX
（三）估价对象
1 、房屋权属状况
（ 1 ）证号：京第 JN00150280 号；
（ 2 ）房屋所有权人：于同江；
（ 3 ）房屋坐落：北京市海淀区 XXXXX ；
（ 4 ）丘权号： ---- ；
（ 5 ）房屋性质：私有；
（ 6 ）幢号： 11 ；
（ 7 ）房号： 02 ；
（ 8 ）房屋结构：钢混；
（ 9 ）房屋总层数： 19 ；
（ 10 ）所在层数： 12 ；
（ 11 ）建筑面积： 188.42 ㎡；
（ 12 ）规划用途：住宅；
（ 13 ）产权来源：转移；
（ 14 ）建筑年代： 2007 年；
（ 15 ）备注： ---- ；
（ 16 ）共有情况：单独所有；
（ 17 ）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。
2 、土地权属状况
（ 1 ）证号：京（ 2010 ）第 07292 号；
（ 2 ）土地使用权人：于同江；
（ 3 ）座落：北京市海淀区 XXXXX ；
（ 4 ）地号： 21100055003 ；
（ 5 ）图号： ---- ；
（ 6 ）用途：住宅用地（商品房）；
（ 7 ）使用权类型：出让；
（ 8 ）终止日期： 2077 年 02 月 23 日；
（ 9 ）使用权面积： 164.13 ㎡；
2. 查勘现状
坐落 : 北京市海淀区太阳园小区 11 栋第 12 层 02 号
现状：该房屋所属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高 19 层，委估对象位于第 12 层 02 号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗
设；配置两部客梯；设地下停车场。东至燕山立交桥，南至经十路 ; 西至燕子山路，北至文化东路。
使用年限 : 至 2077 年 02 月 23 日
建筑面积：委估建筑物于二 OO 七年建成，维护保养情况较好，成新率为 87% ，建筑面积为 188.42 平方米，其中含公摊面积 24.29 平方米
产权性质 : 房屋属私有住宅，现作居住用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3. 周边环境
估价对象位于北京市海淀区太阳园小区 11 栋第 12 层 02 号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。
（四）估价目的
为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
（五）估价时点
本报告的估价时点为 2016 年 1 月 1 日。
（六）价值定义
此次评估的价格是评估对象在 2016 年 1 月 1 日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。
根据国家有关法律法规的规定 , 委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情
况 , 本估价报告中的估价结果是指于北京市海淀区太阳园小区 11 栋第 12 层 02 号的住宅用商品房。土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值 . 根据委托方提供的资料 , 该商品房属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高 19 层，委估对象位于第 12 层 02 号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。于二 OO 七年建成，维护保养情况较好，成新率为 87% ，建筑面积为 188.42 平方米，其中含公摊面积 24.29 平方米。使用年限至 2077 年 02 月 23 日。本报告所述现值采用公开市场价值标准 , 即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
（七）估价依据
1. 国家及北京市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件
(1) 《中华人民共和国土地管理法》
(2) 《中华人民共和国房地产管理法》
(3) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（ 4 ）《房地产估价规范》（ GB ／ T 50291 － 2015 ）。
（ 5 ）《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2014) 。
( 6 ) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书
2. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料
(1) 《北京市国有土地使用权出让合同》
(2) 《国有土地使用证》
(3) 委托方提供的其他相关资料。
3. 估价人员实地查勘所获取的资料
4. 估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料
( 八 ) 估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。
合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。
替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。
( 九 ) 估价方法及依据
依据：《全国统一建筑工程基础定额北京市单位估价表》
方法：估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后 , 根据估价对象的特点及本身的实际情况 , 选取市场比较法和成本法作为本次办公楼房地产估价的基本方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 , 交易时间等估价相关数据资料 ; 对所选取的案例分别进行交易情况 , 时间因素 , 区域因素 , 个别因素修正 , 以求取比准价格 ; 将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值
收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
对上述两种方法所得到的结果进行综合后 , 得到估价对象的最终价格 .
( 十 ) 估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点 2016 年 1 月 1 日可能实现的市场价值为 : 人民币 XXXX 万元 , 大写金额 : XX 仟ＸＸ佰 XX 万元。
单价： XXXXX 元 / ㎡
( 十一 ) 估价人员
估价人员：范伦
( 十二 ) 估价作业日期
2016 年 1 月 1 日至 2016 年 1 月 3 日。
( 十三 ) 估价报告应用的有效期
估价报告应用的有效期自 2016 年 1 月 1 日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。
估价技术报告
( 一 ) 个别因素分析
名称 : 北京市海淀区太阳园小区商品房
坐落 : 北京市海淀区太阳园小区 11 栋第 12 层 02 号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心
建筑面积及使用年限 : 委估建筑物于二 OO 七年建成，维护保养情况较好，成新率为 87% ，建筑面积为 188.42 平方米，其中含公摊面积 24.29 平方米，使用年限至 2077 年 02 月 23 日。
产权性质 : 土地产权性质为私有住宅商品房。
( 二 ) 区域因素分析
估价对象位于北京市海淀区太阳园小区 11 栋第 12 层 02 号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。
( 三 ) 市场背景分析
委托房产周围的基础设施也比较完善，且处于北京繁华地段，属于商业和人文活动中心。交通便利、商业发达，随着北京市政对交通、医疗和教育等基础设施投资的不断加大，该处房产升值潜力巨大。
( 四 ) 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于北京市商业中心，繁华程度高。根据委托方提供的资料及估价对象的现状 , 我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为私有住宅最为有效。
( 五 ) 估价方法选用
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后 , 根据估价对象的特点及本身的实际情况 , 选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法 .
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 , 交易时间等估价相关数据资料 ; 对所选取的案例分别进行交易情况 , 时间因素 , 区域因素 , 个别因素修正 , 以求取比准价格 ; 将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现。
收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价对象价格＝年收益折现之和
对上述两种方法所得到的结果进行综合后 , 得到估价对象的最终价格。
( 六 ) 估价测算过程
1 . 市场比较法
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 , 交易时间等估价相关数据资料 ; 对所选取的案例分别进行交易情况 , 时间因素 , 区域因素 , 个别因素修正 , 以求取比准价格 ; 将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象价格 = 年收益折现之和
( 七 ) 估价结果
根据国际惯例及估价对象本身的特点 , 本次估价采用了市场比较法、成本法两种方法进行了综合测算 . 其中的市场比较法的理论依据为“替代原则” , 更体现市场行为；成本法的理论依据为“替代原则” , 适用于待开发房地产的估价。经综合考虑 , 确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。
评估方法估价对象现值 (RMB 万
权重
元 )
比较法xxxx 50%
收益法xxxx 50%
加权平均值xxxxx
估价人员根据估价目的 , 遵循估价原则 , 按照估价工作程序 , 利用科学的估价方法 , 在认真分析现有资料的基础上 , 经过周密详细的测算 , 并结合估价人员的经验 , 综合考虑影响房地产的各项因素 , 最终确定估价对象在估价时点的现值为 : 人民币 XXXX 万元 , 大写金额 : XX 仟 XX 佰 XXXX 万元。
附件
1. 《中华人民共和国土地管理法》。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3. 《房地产估价规范》（ GB ／ T 50291 － 2015 ）。
4. 《城镇土地估价规程》 (GB/T 18508-2014) 。
5. 《全国统一建筑工程基础定额北京市单位估价表》。
6. 委托方提供的其他相关资料（略）；
7. 估价对象外观图片（略）；
8. 估价中引用的其他专用文件资料（略）；
9. 估价机构资质和估价人员资格的证明（略）。
心得
通过这次对房地产估价的课程设计，让我了解了房地产估价的程序，也让我了解了关于房地产估计的原理与理念，要完成一个房地产估价，就要实际的了解所要估价的房地产所在地区的总体价格趋势，从整体来把握，从而作出合理的估价报告。
通过这次学习，让我对各种房地产估价的方法都有了大概的了解，正所谓，坐而言不如立而行，对于这些房地产估价的方法还是应该自己动手实际运用才会有深刻理解。
撰写土地报告。这个过程应该虽然重要是内业的工作但也是比较繁杂的。首先就必须要有细心与耐心，因为要输入各个方面资料，并要进行排版等。而且长期呆在电脑前，眼睛也会感觉到疲惫。
结束了实习后，感觉自己的收获很大。首先加深了对土地估价理论知识，对估价中的市场比较法、收益法、剩余法、基准地价法的主要过程，原理及主要的优缺点都有更深刻的了解。其次，通过收集资料中，我熟悉估价的重要流程，特别是在调查过程中的艰辛。最重要一点，我不仅是提高自己的能力更是加深了与同学的感情，懂得了团队合作的重要性。
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
房地产评估实施方案
房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费
(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法
房地产估价实习报告
实习报告 我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从2012年4月份开始至今，所在的部门为房地产评估部，岗位是助理估价师。从本科到研究生一直学的都是房地产经营与管理，再加上研究生导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的兴趣。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提升。 首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市目前唯一一家同时具备房地产估价和土地估价最高级别的机构，并具备中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合现代企业制度的专业评估公司。 2010年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；2011年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级企业”，获“大连市首批百项为中小企业服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“知名房地产估价机构”荣誉牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；2012年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。 华鼎公司办公地址位于大连市核心区友好广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、企业、个人等广大范围，评估目的涉及到抵押贷款、拆迁补偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。 华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评估业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全面的保障。随着不断的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸收国际先进的评估机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为各种类型的客户提供了高质量服务。多年来华鼎一直保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的声誉。 经营范围：华鼎在全国范围内从事各类房地产评估、土地评估、房屋质量缺陷评估、房屋拆迁评估、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及相关信息咨询等业务。 华鼎拥有专业评估人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为
建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部
房地产估价之成本法
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
房地产估价 实习报告
实习报告 专业： 班级： 学号： 姓名： 20** 年**月**日
一、实习目的： 1、学习与熟练房地产估价技能； 2、加深对房地产行业的认知； 3、学习房地产抵押估价报告的制作以及整个工作流程； 4、加强和巩固理论知识，发现问题并运用所学知识分析问题和解决问题的能力。 二、实习时间： 20**年**月**日起 三、实习内容： 1、学习与培训 地点为**房地产评估有限公司。主要学习与培训房地产抵押估价的方法、制作、规章以及相关道德法律。 2、住宅项目市场调研 分小组在外调研**区各楼盘信息以及成交和租金价格情况。 3、互相交流学习 地点为**。不定时交换信息，互相交流经验与相互学习。 四、实习公司介绍 略 五、实习收获与体会 在**评估有限公司实习这段时间中，我收获了很多，也锻炼了很多，不仅对学校中学到的知识进行实践中的升华，也在工作经历中取得了不少的实践心得，并且在同事和同学的帮助下逐渐成长。 “在大学里学的不是知识，而是一种学习的能力”。参加工作后才能深刻体会这句话的含义。在这个信息爆炸的时代，知识更新太快，靠原有的一点知识是肯定不行的。我们必须在工作中勤于动手慢慢琢磨，不断学习不断积累。遇到不懂得地方，自己先相当设法解决，实在不行可以虚心请教他人，而没有学习能力的人迟早要被企业和社会所淘汰。 刚开始来的时候是做市场调研，主要了解及熟悉**区的路段、房地产市场价格、各区域房产局的工作流程和手机相关信息等。事件安排是上午由经理对我们实习生进行理论知识及撰写报告方法和要求的一些可能培训下午出去做市场调研。刚开始觉得很辛苦，很累，但是这些工作不仅锻炼我与人沟通技巧也对我以后工作有很大的帮助，所以一直坚持着，不断的积累经验。经过数十个住宅项目调研表的制作，对朝阳区的楼盘和现在个价格状况有了深入的了解，我的人际交往和突发事件的处理能力有了很大提
宁波市房地产价格评估管理办法
宁波市房地产价格评估管理办法 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】甬价房[1998]第91号 【发布部门】宁波市物价局 【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 宁波市房地产价格评估管理办法 （甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日） 第一章总则 第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。
第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。 第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。 第二章房地产价格评估人员和机构管理 第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，
房地产估价心得
房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影
响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1） 独一无二性。（2）价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公 平交易，建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
房地产开发公司项目工程后评估管理办法
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
房地产评估办法
关于房地产评估的相关依据及评估方法 房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价： 一、什么是房地产价格评估？ 房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 二、哪些情况需要进行房地产估价？ 涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。 三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征 收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料 四、房地产估价有哪些方法？
房地产估价机构管理办法(2018修正)
房地产估价机构管理办法（2018修正）第一章总则 第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。 房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。 鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。 第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。 第二章估价机构资质核准 第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。
房地产评估实习报告
房地产评估实习报告篇一:房地产评估实践报告 集美大学 房地产评估课程实践报告 学生姓名:准考号:本科专业:指导教师:任 务起止日期: 一、课程实践目的与意义 二、课程实践的基本要求 三、课程实践时间与地点安排 四、课程实践的内容 五、课程实践心得体会 六、指导教师评语 年月日 篇二:房地产评估案例分析实践报告 房地评估案例分析实践报告年级:2010级 专业:工程管理 学号:228610100324 姓名:xx 2012年4月日3 评估对象概括
案例一:某市经济技术开发区内有一块土地面积为20000?，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。(1亩=667平方米，1平方公里=106平方米)评估方法的选择 该土地的各项投入成本均已知，故选用成本法评估 相关专业名词解释说明 土地取得费:是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。 土地开发费:主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费等费用。 投资利息:是土地建设中占用资金的时间价值。 土地取得费利息:以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发区和销售期。 土地开发费利息:如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。投资利润:是投资开发商投资的回报。 土地增值收益:主要是由于土地的用途改变或土地 功能变化而引起的。选取评估方法的关键和难点 建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。 成本法的评估程序
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念 建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 容积率=总建筑面积 建筑用地面积 总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 容积率=建筑密度×建筑层数 套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比
房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 房地价格=土地价格＋建筑物价格 土地价格=房地价格—建筑物价格 建筑物价格=房地价格—土地价格 楼面地价= 土地总价 总建筑面积 楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 补地价=改变后的地价—改变前的地价 补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 土地费用 前期工程费用基础设施建设 费用建筑工程安装费用公 共配套设施建设 费用 开发间接费用 财务费用管理费用 销售费用（不含税费）开发期税 费 不可预见费用其他费用 第二部分：房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价 出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价 自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+ 销售（经营）费用+财务费用开发经营成本
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润二利润总额-所得税 可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式 经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 （一）动态指标 （1）财务净现值（NPV） 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量co现金流出量 i c=基准收益率或设定的目标收益率
如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0,则项目不可接受。 （2）财务内部收益率（IRR） 财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： 士口-（1"用?）= z CI= 现金流入量 co现金流出量 （CI-CO）t项目在t年的净现金流量 n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。 （3）动态投资回收期 动态投资回收期（P b），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： Pb 在式中的P b为动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： P b=［累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值］ （二）静态指标 （1）成本利润率（非年利率） 成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开
房地产评估实习报告3篇
房地产评估实习报告3篇 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。 房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建
筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。 房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。 在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。 从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
注册房地产估价师管理办法
注册房地产估价师管理办法 中华人民共和国建设部令第151号 颁布时间：2006-12-25发文单位：中华人民共和国建设部《注册房地产估价师管理办法》已于2006年3月7日经建设部第86次常务会议讨论通过，现予发布，自2007年3月1日起施行。 建设部部长汪光焘 二○○六年十二月二十五日 注册房地产估价师管理办法 第一章总则 第一条为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规，制定本办法。 第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房
地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。 第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。 取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。 第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。 省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。 市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。 第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。 鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。 第二章注册 第七条注册房地产估价师的注册条件为： （一）取得执业资格；
房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价 格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域 的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、 不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要 的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积 建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积 建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积