万科集团员工行为准则

万科集团员工行为准则
万科集团员工行为准则

万科集团职员职务行为准则

1.总则

1.1 本准则体现了万科价值观的基本要求,职员应当熟知并遵守。

1.2 公司尊重职员的正当权益,通过本准则界定公司利益与职员个人利益,避免二者发生冲突。

1.3 职员违反本准则可能导致公司与之解除劳动合同。职员违反本准则给公司造成经济损失,公司将依法追索经济赔偿。职员行为涉嫌刑事犯罪,公司将报告司法机关处理。

2. 职务权责

2.1 经营活动

2.1.1 职员应守法、诚实地履行自己的职责,任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。

2.1.2 维护公司利益是职员的义务。职员不得从事、参与、支持、纵容对公司有现实或潜在危害的行为。发现公司利益受到损害,职员应向公司汇报,不得拖延或隐瞒。

2.1.3 在未经授权的情况下,职员不得超越本职业务和职权范围从事经营活动。

2.1.4 除本职日常业务外,未经公司授权或批准,职员不得从事下列活动:

(1)以公司名义进行考察、谈判、签约、招投标、竞拍等;

(2)以公司名义提供担保、证明;

(3)以公司名义对新闻媒介发表意见、消息;

(4)代表公司出席公众活动。

2.1.5 职员须严格执行公司颁布的各项制度。职员认为公司制度明显不适用,应及时向上司或制定和解释该制度的部门反映。公司鼓励职员就工作充分发表意见或提出合理化建议。2.1.6 遵循管理流程接受上司的领导是职员的职责。职员应服从上司的指示。职员如认为上司的指示有违法律及商业道德,或危害公司利益,有权越级汇报。

2.1.7 遇到工作职责交叉或模糊的事项,公司鼓励勇于承担责任和以公司利益为重的行为,倡导主动积极地行动,推动工作完成。在工作紧急和重要的情况下,职员不得以分工不明为由推诿。

2.1.8 严禁职员超出公司授权范围或业务指引的要求,对客户和业务关联单位做出书面或口

头承诺。在公司内部,职员应实事求是地对工作做出承诺,并努力兑现。

2.1.9 职员有贪污、受贿或作假欺骗公司的行为,无论给公司造成损失与否,公司均可无条件与之解除劳动合同。

2.2 资源使用

2.2.1 职员未经批准,不得将公司资产赠与、转让、出租、出借、抵押给其它单位或者个人。

2.2.2 职员对公司的办公设备、交通工具、通讯及网络系统或其它资产,不得违反使用规定,做任何不适当的用途。

2.2.3 公司的一切书面和电子教材、培训资料等,均有知识产权,职员未经授权,不得对外传播。

2.2.4 职员因职务取得的商业和技术信息、发明创造和研究成果等,权益归公司所有。

2.2.5 职员对任何公司财产,包括配备给个人使用的办公桌、保险柜、橱柜,乃至储存在公司设备内的电子资料,不具有隐私权。公司有权进行检查和调配。

2.3 保密义务

2.3.1 公司一切未经公开披露的业务信息、财务资料、人事信息、招投标资料、合同文件、客户资料、调研和统计信息、技术文件(含设计方案等)、企划营销方案、管理文件、会议内容等,均属企业秘密,职员有保守该秘密的义务。当不确定某些具体内容是否为企业秘密时,应由公司鉴定其性质。

2.3.2 职员薪酬属于个人隐私,任何职员不得公开或私下询问、议论。掌握此信息的职员,不得以任何方式泄露。

2.3.3 职员接受外部邀请进行演讲、交流或授课,应事先经上司批准,并就可能涉及的有关公司业务的重要内容征求上司意见。

2.3.4 职员应对各种工作密码保密,不对外提供和泄露。严禁盗用他人密码。

3. 内外交往

3.1 职员须谨慎处理内外部的各种宴请和交际应酬活动。应谢绝参加的活动包括:

(1)施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动;

(2)设有彩头的牌局或其它具有赌博性质的活动;

(3)涉及违法及不良行为的活动。

3.2 公司对外的交际应酬活动,应本着礼貌大方、简朴务实的原则,不应铺张浪费。公司内部的接待工作,应务实简朴。职员在安排交际活动时须考虑以下重要因素:

(1)是否属于工作需要;

(2)费用、频率和时机是否恰当;

(3)消费项目是否合法。

3.3 公司对外部单位或个人支付佣金、回扣、酬金,或提供招待、馈赠等,应坚持下列原则:(1)不违反相关法律法规;

(2)符合一般道德标准和商业惯例。

3.4 职员不得以任何名义或形式索取或者收受业务关联单位的利益。职员于对外活动中,遇业务关联单位按规定合法给予的回扣、佣金或其它奖励,一律上缴公司处理,不得据为己有。对于对方馈赠的礼物,只有当价值较小(按公认标准),接受后不会影响正确处理与对方的业务关系,且拒绝对方会被视为失礼的情况下,才可以在公开的场合下接受,并应在事后及时报告上司。

3.5 尊重客户、业务关联单位和同事是基本的职业准则。职员不得在任何场合诋毁任何单位和个人。

4. 个人与公司利益的冲突

4.1兼职

4.1.1 职员未经公司安排或批准,不得在外兼任获取报酬的工作。

4.1.2 在任何情况下,禁止下列情形的兼职(包括不获取报酬的活动):

(1)在公司内从事外部的兼职工作;

(2)兼职于公司的业务关联单位、客户或者商业竞争对手;

(3)所兼任的工作构成对公司的商业竞争;

(4)因兼职影响本职工作或有损公司形象;

(5)经理级及以上职员兼职。

4.1.3 公司鼓励职员在业余时间参加社会公益活动。但如利用公司资源或可能影响到工作,职员应事先获得公司批准。

4.2 个人投资

4.2.1 职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下,从事合法的投资活动,但不得进行下列情形的个人投资活动:

(1)参与经营管理的;

(2)对公司的客户、业务关联单位或商业竞争对手进行直接投资的;

(3)借职务之便向投资对象提供利益的;

(4)假借他人名义从事上述三项投资行为的。

4.2.2 职员不得利用内幕消息,进行公司股票的买卖,亦不得指使、提示他人进行买卖。

4.3 特殊关系的回避

4.3.1 公司坚持举贤避亲的人事原则。职员不得录用或调动亲属到自己所管辖范围内工作。向集团内任何单位推荐自己亲属或好友的,应向人力资源部门提前申明。

4.3.2 已经存在亲属关系的职员,不得在同一城市工作,并应回避有业务关联的岗位。新的亲属关系产生一个月内,须向人力资源部门书面申明。

4.3.3 公司不提倡职员与自己的亲属、好友所在单位建立业务合作关系。有正当理由建立业务关系的,要主动向上司书面申报自己的亲友关系,并应在相关的业务活动中回避。

4.3.4 职员应避免工作之外与业务关联单位的经营往来,不得利用职务影响力在业务关联单位安排亲属、接受劳务、技术服务或获取其它利益。如确实无法避免,应事先向公司申报。

5. 投诉和举报

5.1 公司内部的投诉和举报,可以向人力资源部、审计法务部和纪律检查委员会以及主管该事项的高层经理人员提出。受理部门和人员,应认真调查处理投诉和举报,并为投诉人和举报人保密。

6. 行为的判断及督导

6.1 职员判断个人行为是否违反本准则的简易标准是该行为能否毫无保留地在公司公开谈论。

6.2 职员有责任就难于做自我判断的行为或情形向上司或人力资源部门咨询。接受咨询的部门和人员应给予及时、明确的指导并为当事人保密。

6.3 上司对其下属应尽到教导和管理的责任。如上司未能尽到责任,以致产生不良的后果,将与其下属同时受到处分。上司未尽教导和管理责任的情形包括:

(1)默认下属违反本准则的行为;

(2)未能按照公司规定保证下属定期接受本准则的培训;(3)未能采取有效的措施防止及补救管理上的漏洞;(4)未能严格遵守公司的制度进行管理。

7. 其他

7.1 本准则的解释权归万科企业股份有限公司人力资源部。

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名:周春燕学号: 引言: 随着中国经济的发展,我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币,其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元,我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上,如果想在房地产行业中捕捉到投资机会,进行理性投资,不盲目跟风,将自己的投资风险降到最低,正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司,其前瞻的公司战略,稳健的经营,完善的公司治理结构,以及优秀的管理团队,吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司,这几年业绩增长迅速,股价涨幅巨大,在整体A股市场估值处于高位,投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析,来说明万科业务前景和财务绩效,给出目前股票价值判断,从而有助于投资者认识万科的内在价值,更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底,公司总资产亿元,净资产亿元,拥有员工6055名,全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良

好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币亿元,公司开始跨地域发展。1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币亿元,公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报,于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线:购物中心+写字楼+社区商业,万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司,万科持合资公司70%的股权,铁狮门持股30%。截至2014年底,公司进入中国大陆65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 (一)资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表(单位:万元)

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员工行文准则 一、行为准则 遵纪守法诚实守信团结合作学习创新热爱公司豁达明理 二、基本要求 (一)的要求是遵纪守法: 1.自觉遵守国家的法律,法规和各项政策,遵守公司各项规章制度。 2.牢固树立质量第一,安全生产的意识,严格执行质量管理制度,严格遵守安全管理制度和安全操作规程。 3.严格遵守公司的财经纪律,不贪污,不行贿受贿,不收受回扣和好处。 4.严格遵守公司的保密制度,不得泄漏或出卖公司的商业秘密和经济,技术,管理信息和情报,如有发现,应立即制止并及时向有关部门或领导报告。(二)员工诚实守信: 5.与人交往以诚相待,信守承诺,不欺骗别人. 6.反映情况事实求是,不捕风捉影,不搬弄是非,不散布谣言,不威胁和报复他人. (三)员工应有团结合作精神: 7.工作积极主动,相互配合,经常进行工作交流与沟通,认真及时处理工作中出现的问题,敢于承担责任。遇到问题遵循“先解决问题,后分清责任”的工作原则,不扯皮,不推诿。 8.坚持“下级服从上级”的管理原则,服从公司的调动和分配。(四)员工应善于学习,勇于创新: 9.爱岗敬业,恪尽职守,勤奋工作,努力学习本岗位专业知识,认真做好本职工作,保质保量按时完成工作任务,并自觉接受公司组织的各项培训和教育。 10.发扬“学习才能进取,创造方为永恒”的双良精神,大胆创新,积极进取。(五)员工应热爱公司,维护公司的利益和形象: 11.对公司忠诚,时刻关心公司的发展,积极为公司献计献策。乐于接受双良文化的熏陶,不断适应公司发展的需要。

12.时刻牢记员工个人形象是双良形象的代表,任何时候都不做有损公司利益和形象的事情,不从事与公司生产经营有关的第二职业。如有发现,及时向有关部门或领导报告。(六)员工应豁达明理,做遵守社会公德的模范: 13.主动关心别人,热情帮助他人。尊敬师长,尊老爱幼,讲究家庭美德,努力营造和维护和谐的工作和家庭氛围。 14.遵守社会公共道德,树立正气,敢于同歪风邪气作斗争。为人处事豁达,明理,不斤斤计较,不损人利己。 15.做到仪态端庄,衣着整洁得体,举止大方,不卑不亢,亲切自然,接待宾客讲究礼貌,热忱周到。 三、员工行为规范 (一)劳动纪律 1.员工应遵守公司的作息制度,不迟到,不早退,不无故旷工。 2.禁止员工酒后上班或在上班时间饮酒(工作之需除外)。 3.员工不得进行任何形式的赌博活动。 4.员工应团结协作,不挑拨离间,不搬弄是非,不吵架打架,不聚众闹事。 5.员工应遵循“下级服从上级”的工作原则,服从主管的领导和工作分配,工作时不得消极怠工。 6.员工岗位变动或离职时,应及时,清楚的办理好工作交接。 7.员工轮班作业时,应提前10分钟到岗位办理交接手续。在接班员工未到岗位时,当班员工不得擅自下班。 8.员工因公出差应按出差管理规定办理出差批准手续。 9.员工不得骚扰,诬陷,诽谤,侮辱或打击报复他人。 10.员工不应探询他人的新资状况。 11.员工不得伪造或涂改公司的任何报告或纪录,不得盗用印信。员工不得伪造个人经历或学历,已达到受聘目的。为经许可,不得撕毁公司张贴的文件或公告。 12.员工上班时间不串岗,不脱岗,不睡觉,不闲聊,不干私活,不擅离职守。 13.员工上班时间不看与本人业务无关的书籍,报刊,杂志或电子信息,不听音乐,打牌,玩电子游戏。 14.员工上班时间不电话聊天

2017年万科财务分析报告

万科财务分析报告 一.万科基本情况介绍: 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止,公司总资产105.6亿元,净资产47.01亿元。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。 1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。 1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。 2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞,目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报 二.行业环境: 在美国金融危机冲击下,中国很难独善其身,经济增长动力减弱。在此背景下,宏观调控政策有所转向,从07年底提出“防经济过热,防通货膨胀”的“双防”的调控基调,到了08年4月则开始强调“既要防经济过热,又要防经济下滑”。7月,中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明,经历了过去五年连续两位数的经济高增长后,中国经济正步入下行周期,保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策:着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下,央行放松了货币政策,8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行,保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策:中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月,财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”,并指出08年4季度,要加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。同时在近日发布

公司员工日常行为规范

员工日常行为规范 人的内在品德必然外化成为人的行为,人们总是根据一个人的行为来判断他的内在品德的。因此我们时时刻刻都应该注意规范自己的行为,使之符合道德和文明的准绳,只有这样我们才能相互尊重,和睦相处;才能使大家保持轻松愉快的心情,才能形成相互信任、团结合作的气氛。也只有这样才能实现大家庭和每一位成员的共同理想。 请大家认真阅读这份《公司员工日常行为规范》,在了解了正确的行为之后,让我们相互勉励,通过对行为的规范,实现道德的完美。 一、工作规范 1、守国家法律法规,遵守公司规章制度。 2、诚实守信、忠于公司,维护公司信誉。 3、保持严肃、认真、合作、自信的工作态度。 4、服从领导指挥及公司调派。 5、员工要团结协作,相互理解,真诚相待。禁止打架斗殴、搬弄是非或扰乱工作秩序。 6、岗敬业,遵守纪律,不准迟到、早退、旷工。 7、准赊销商品,不为个人或他人谋取私利。 8、不得携带危险品或违禁品进入工作场所。 9、经公司允许,不得私自从事与公司业务有关的商业活动或兼职公司以外的职务。 10、司董事长批准,不准以公司名义提供经济担保、证明。 11、未经公司总裁授权,不准以公司名义在新闻媒体上发表意见、消息。 12、未经主管总裁(本部)及各公司总经理授权,不准以公司名义对外谈 判、签约及办理各项手续。 二、着装规范 1、员工上岗时必须穿着工作装。 2、工作装必须保持整洁得体,不穿奇装怪服,不留怪异发型; 3、员工上岗时须佩带公司标志的工作牌。

5、员工出席公司组织的重大活动时,应穿着西装或套装,佩带领带、穿皮鞋。 6、在岗时,严禁卷露衣袖、裤管、敞胸露怀。(违反者第一次口头警告,第二次予以50元罚款,领导加倍) 三、仪容仪表规范 1、员工必须保持良好的精神面貌和气质风度,言谈举止大方、自然。 2、注意个人卫生,无汗味、异味,上岗时不得饮酒(公务应酬除外),不吃有异味的食物(如大蒜等),保持口腔卫生。 3、员工必须保持衣冠整齐,头发整洁,不染怪异颜色,男士发须要经常修剪,保持整齐、清爽干净。女士保持雅淡清妆,不浓妆艳抹。 4、员工在办公、营业区内,站姿、坐姿及行走姿态要端正、庄重大方。严禁在工作室内、办公区域内奔跑、躺卧、倚靠、蹲、趴等不当姿态。 5、员工上岗时,不准吃零食、闲聊。 (违反者第一次打扫公司卫生保洁,第二次罚款50元,领导加倍) 四、沟通规范 1、倡导团队精神,以诚相待,精诚合作。 2、一视同仁,不依职务高低、资历深浅、家庭背景等待人。 3、职责范围内的工作不推卸给别人。 4、同事有困难应竭尽全力帮助解决。 5、积极参加各类集体活动。 6、选择合适的时机汇报工作;请示汇报工作前要准备充分。 7、汇报工作应该客观、真实,敢于负责。 8、领导要以身作则,关心下属;尊重员工,信任下级,为下属提供良好的工作及成长环境。 9、领导应对下级多鼓励、少批评,合理授权,注意工作方法。避免出现对下级缺乏尊重的行为。 五、电话规范

企业员工行为准则

企业基本管理制度 一、总则 二、员工行为规 1 基本原则 2 仪容仪表 3礼仪、礼貌 三、考勤、请假 四、工资、福利 五、奖惩制度 第一章总则 第一条为了使员工对本厂简况、工作要求、奖惩办法等规定的了解,在工作中能认真执行,以维护生产经营、工作、生活的正常秩序,保障员工的合法权益,特制订本手册。 第二条制订本手册的指导思想:以生产经营为中心,坚持把加强思想政治工作与必要的行政手段、经济手段结合起来,培养和造就一支有理想、有道德、有文化、有纪律的员工队伍,充分发挥他们的积极性和创造性,保证企业奋斗目标的实现。 第三条公司情况介绍。 第四条本手册仅适用本厂全体员工。 第二章员工行为规

第五条基本原则 (一)准时上下班,对所担负的工作争取时效,不拖延、不积压。 (二)服从上级指挥,如有不同意见,应婉转相告或以书面述,一 经上级主管决定,应立即遵照执行。 (三)尽忠职守,保守业务上的秘密。 (四)爱护本公司财物,不浪费,不化公为私。 (五)遵守公司一切规章及工作守则。 (六)保持公司信誉,不作任何有损公司信誉的行为。 (七)注意本身品德修养,切戒不良嗜好。 (八)不私自经营与公司业务有关的商业或兼任公司以外的职业。 (九)待人接物要态度谦和,以争取及顾客的合作。 (十)严谨操守,不得收受与公司业务有关人士或行号的馈赠、贿 赂或向其挪借款项。 第六条仪容仪表 (一)男员工 1、头发梳理整齐,无头皮屑,不留长发,鬓角不过耳,不染烫怪异发型; 2、面部需修饰清爽,胡须需绝对修刮干净;及时修理鼻毛,注意清洁;

3、佩戴近视眼镜者,眼镜款式应简洁、干净,不能太夸, 镜片保持清洁; 4、不得穿戴耳钉和耳环,不得佩戴夸项链等饰品 5、工作服需熨烫平整,保持干净,无油污,且无破损之处,尤其注意衣领、袖口;不得将衣袖、裤管卷起;工作名牌应端正别放于左胸前;制服口袋不得多装物品, 以免影响制服的平整 6、手指甲不能太长,标准不能超过指肚,且无污垢。 7、可以佩戴简洁的手表,款式不能太宽;不能佩戴首饰(订婚、结婚戒指除外)。 8、鞋子统一为黑色皮鞋或布鞋,袜子统一为深色,无破损, 鞋跟要完好,鞋袜清洁无异味。 9、上班前避免吃葱、蒜等味重食品,保证口腔无异味,牙齿 里无杂物。 10、勤洗澡,无体味,不得使用浓烈香味的香水 (二)女员工 1、头发整齐、清洁,不染烫怪异发型,不得披头散发。短发前不及眉,旁不及耳,后不及衣领;长发海不过眉,过肩要扎起(使用公司统一发夹,用发网网住,夹于脑后),不得使用夸耀眼的发夹。 2、面着淡妆,至少描眉、涂口红,均要求自然;前台岗点还应抹粉、画眼影、涂腮红等,要求精神、清爽;口红脱落,要及时补装。 3、不得浓妆艳抹,不用有浓烈气味的化妆品,不可用颜色

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名:周春燕学号:20122792 引言: 随着中国经济的发展,我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币,其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元,我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上,如果想在房地产行业中捕捉到投资机会,进行理性投资,不盲目跟风,将自己的投资风险降到最低,正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司,其前瞻的公司战略,稳健的经营,完善的公司治理结构,以及优秀的管理团队,吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司,这几年业绩增长迅速,股价涨幅巨大,在整体A股市场估值处于高位,投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析,来说明万科业务前景和财务绩效,给出目前股票价值判断,从而有助于投资者认识万科的内在价值,更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底,公司总资产82.16亿元,净资产33.81 亿元,拥有员工6055名,全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月,公司

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间:2013年 院系:商学院财务管理1201班学号:xxxxxxxxxxxxx 姓名:周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,这三十年里,万科由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市,1993年5月28日,在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折,面对市场的不确定性,万科在策略上作出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景,我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称:万科企业有限公司法人代表:王石 外文名称:China Vanke Co.,Ltd. 注册资本:110.1亿(2013)公司总部:中国·深圳营业收入:1354.2亿(2013)成立时间:1984年05月营业利润:242.6亿(2013)经营范围:房地产开发净利润:151.1亿(2013) 公司性质:股份制公司市值1056亿(亿)

二资产负债表分析概述 三:同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业,保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目: (一)投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大,增加了9335247929元,增幅达393.02%! 万科投资性房地产占资产比例一直较低,小于1%。但2013年有大幅度的上涨,由于万科本身就是房地产企业,可以推测出,未来的地产价格可能上升,所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产,投资性房地产总额的大幅增长,说明企业的价值是增长的。 (二)货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元,占其总资产的9.26%,与2012年相比下降了15.16%

关于公司规范员工日常行为的通知

关于公布公司员工日常行为规范的通知 公司各部门: 为规范员工日常行为,全面提升员工队伍整体素质,增强整个团队的凝聚力与战斗力,巩固企业文化建设和党群建设成果,建立企业员工行为规范的长效机制,确保公司的各项规章制度落实到位,促进公司持续、健康、快速发展。结合公司实际,公司提出了员工日常行为规范的具体要求,现将相关事宜通知如下: 一、总体概述 员工的一言一行代表着公司的形象,因此,对于公司管理而言,做好员工日常行为规范工作非常重要。什么是员工行为规范?员工行为规范,是特指企业员工在日常工作、生产、生活、学习和交往中应该遵守的道德规范(传统美德、社会公德、职业道德、家庭美德)、行为规范(工作规范、操作规范)和语言礼仪规范等的统称,以及如何按照标准规范员工行为所采取的一系列方法、措施和步骤。良好的员工行为是公司发展的动力,员工行为规范是调节员工间关系、员工与公司关系的基础,是企业内在精神素质与外部形象美化,实施文化管理,体现企业价值理念,塑造企业文化的重要组成部分。 二、具体行为准则 (一)仪表形象 ?着装 1、员工的着装反映员工的精神面貌,也反映企业的管理水平和文化风貌。因此,员工上班时间应按照公司规定着装,星期一至星

期四着正装,不得穿运动T恤、休闲装、超短裙、无袖短装等。星期五可着便装。同时服装应当保持整洁、无皱、无异味,领口袖口保持干净,纽扣、拉链无脱落。 2、工作期间不可穿运动鞋、拖鞋或与拖鞋类似的鞋子,不得赤脚,不得光脚穿皮鞋。同时员工要保持鞋袜清洁无破损,鞋袜颜色避免夸张的颜色和款式。 3、全体从业人员上班期间应佩戴工号牌,并注意佩戴至标准位置。 ?仪容 1、头发要保持整洁,不染夸张颜色,男性职员头发不宜太长。 2、工作期间,面部要保持干净整洁,修饰文雅,不能浓妆艳抹。 3、手要保持清洁,不留长指甲,不涂与肤色色差大的指甲油。 (二)行为举止 ?举止 1、员工在工作场合应举止端正,谈吐文明,精神振作,姿态良好。 2、工作场合,不讲粗话、脏话、忌语,不乱扔垃圾,不随地吐痰,不损坏公共设施,不损害公众利益。 ?工作纪律 1、岗位纪律 (1)服从公司的工作安排,遵守上下班时间,本人应亲自进行

万科内部控制制度 (2)

万科企业股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制,保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性,在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险,提高经营效率和盈利水平,根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则,制定本制度。 第二条职责: (一)董事会:全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估 (二)总经理:全面落实和推进内部控制制度的相关规定,检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况; (三)公司总部各职能部门:具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度,配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部:括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理: (一)通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围;由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。 1、股东大会:《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构,以下事项须由股东大会讨论: (1)决定公司经营方针和投资计划; (2)选举和更换董事,决定有关董事的报酬事项; (3)选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项; (4)审议批准董事会的报告; (5)审议批准监事会的报告; (6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案; (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案; (8)对公司增加或者减少注册资本作出决议; (9)对发行公司债券作出决议; (10)对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议;

万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名:章晨 班级:08级电子商务 学号:200810450122 指导老师:孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期:2010.6.28

目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) (一)偿债能力分析 (5) (二)营运能力分析 (6) (三)获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 (一)公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。 万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。 (二)公司经营范围 万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 (三)公司行业分析 自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起,万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”,并于08年年中正式实现入住。08年12月31日,由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行,成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来,房地产市场将迎来一个崭新的发展期,住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力,在绿色社区的营造、维护方面的能力,都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分;并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下,成为未来市场竞争的核心要素。

万科地产战略分析报告

万科地产战略分析

目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) (一)企业愿景 (5) (三)企业核心价值观 (5) (四)宗旨 (5) (五)核心理念 (5) (六)万科之道 (6) (七)万科理念 (6) (八)万科使命 (6) (九)万科方法论 (6) (十)万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) (一)资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) (二)核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)

5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) (一)行业环境分析(波特五力模型) (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) (二)宏观环境分析(PEST) (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) (一)继续推进住宅建设专业化 (24) (二)以住宅为主,商业地产为辅。 (25) (三)继续扩 (25) (一)成本领先战略 (25) (二)差异化战略 (27)

(三)集聚战略(聚焦战略) (30) (四)多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) (一)专注住宅产品开发 (33) (二)注重优质的物业管理 (34) (三)看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) (一)企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) (二)企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) (三)企业经营战略(竞争战略)与外部环境的适应性分析 (36) 附1:万科地产利润表 (37) 附2:万科地产资产负债表 (37) 附3:万科地产现金流量表 (38)

公司员工行为规范标准

鲁西农副产品在线交易平台员工行为规范 第一章总则 1、综述 为加强公司的管理,维护和建立公司与客户的良好关系,树立公司良好的对外形象,使公司各部门工作得以顺利开展,特制定本规范。 2、适用范围 本规范适用于公司所有员工。 3、权责 公司员工是客户了解、认识、接受公司的直接渠道,员工的言谈举止、工作行为对公司的形象至关重要。此规范公司负责拟定、修改,此制度最终解释权归属本公司。 第二章员工行为规则 1、遵守国家法规,遵守社会公德,维护公共秩序,维护国家利益和公司声誉。 2、光明正大,胸怀坦荡,做诚实、正直、信守诺言的人。 3、认真了解公司各项管理规定制度并自觉遵守。 4、处处表现出高度的敬业精神,在工作中发扬团队合作精神,将个人才华与团队的力量紧密结合起来,奉行集体奋斗的精神,为公司的发展献计献策,不断追求高效益。 5、正确理解公司的经营方针,热爱本职工作,积极进取,培养良好的工作态度和工作作风,勤奋好学,力争达到尽善尽美的工作标准。 6、保守公司内部所有有关技术、经营、人事、财务等方面的资料、文

件、程序与数据的秘密,不得向第三方泄露。 7、爱护公司公物,节约使用物品,提高成本意识,反对资源浪费。 8、保护环境卫生,保持办公室的整洁卫生,及时清理整顿自己的办公环境。 9、必须在指定的时间和场所进行休息、用餐,办公场所禁止吸烟。 10、工作时间不得闲聊,不得网上交友,不得翻阅与工作无关的图书报刊,不得在办公场所大声喧哗,吵闹、打架斗殴,不做影响其他员工正常工作的事情。 11、严禁串岗,搬弄是非,扰乱工作次序。 12、任何时间不得在工作区域会见私人朋友,业务交流必须在会议室或洽谈室进行。 13、在工作场所及外出活动中要言行得体,仪态大方,服饰整洁,注意工作礼仪,着工服,佩戴工作胸卡上班,员工不准穿拖鞋,不准在工作时间玩电脑游戏,男性员工不准留长发,女性员工不准穿超短裙。 14、对人对事应坦诚、公正、客观,与同事之间应和谐相处,互相帮助,共同营造良好的工作氛围。 15、服从上级指挥,逐级请示汇报工作,一般不得超越。特殊情况应事先约定,并通知相关人员。 16、尽职尽责,坚守岗位,严格执行岗位责任制,按时完成领导交办的工作任务。部门之间应密切配合,主动协作,不得互相推诿。17、在开展业务活动中,不徇私情,不受贿,不做有损国格、有损公司形象声誉、有损人格之事,也不得损害客户的合法权益。 18、公司内部员工禁止谈恋爱。

员工行为准则(通用版)

员工行为准则(通用版) 每个公司都有自己的员工行为准则,那么,下面是给大家分享的员工行为准则(通用版),供大家阅读参考。 员工行为准则(通用版) 一、总则 1、爱国、守法、遵守企业 2、团结、诚实、维护集团荣誉 3、爱岗、敬业、提高业务水平

4、奉献、勤俭、提高工作效率 二、工作态度 1、效率提高技能、高效工作 2、责任尽心尽力、勇担重任 3、协作及时沟通、团结合作 4、诚恳忠诚老实、实事求是 5、纪律令行禁止、步调一致 三、员工须知

1、员工要积极提高自身修养,培养优良的品质,要讲文明、懂礼貌,语言、行为要规范,推广使用普通话,仪容、仪表要端庄,上下班服饰要大方得体,处处体现瑞光人良好的精神风貌。 2、员工在公司工作中取得的科研、技术成果、技术专利均属公司所有。任何人不得以任何理由视为己有。 3、凡在本公司工作的员工,应为公司事业的发展尽心尽力,不得搞第二职业。 4、所有员工均应认真学习本准则,按本准则中的要求去做,对本准则有不明确或不理解的地方,由集团行政人力资源部负责解释。 四、仪容仪表

1、公司员工应注意个人卫生,保持整洁,仪容端庄、大方,充满自信。 2、男员工不蓄胡须,不留长发、不剃光头(特殊情况除外)、不留长指甲,不刺青。 3、女员工头发应梳理整洁、大方、美观,不可留怪异的发型。工作中可化淡妆,不可浓妆艳抹或涂有色指甲油。 4、上班时间着装以适应工作需要为前提,服装要整洁。在办公楼内工作的员工穿工作服或正装。工作时间不得穿超短裙(指超过膝盖以上20厘米)、短裤(指长度在膝盖以上)、背心、吊带衣、拖鞋等不适于正式场合穿戴的服装等。进入车间,所有员工需戴工作帽,与生产直接相关部门的员工必须穿工装,女员工不得穿裙子、高跟鞋参与车间工作。 5、不得在大庭广众下化妆、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰。

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年,我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大,范围之广,在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品,房地产业又汇集了天下的资金。所以,房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长的趋势,国内的房地产市场依然会有较大的发展空间,据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段,房地产市场的现实需求升级具有可观的空间,我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期,发展前景良好,所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司,而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年,是中国大陆首批公开上市的企业之一,作为中国目前最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性,万科在策略上做出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,大浪淘沙,但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中,万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景,我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日,发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日,发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线,近两年,万科虽然一直强调以住宅开发为主,但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,在全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人

公司员工行为准则

一、行为准则 遵纪守法 诚实守信 团结合作 学习创新 热爱公司 豁达明理 二、基本要求 (一)的要求是遵纪守法: 1.自觉遵守国家的法律,法规和各项政策,遵守公司各项规章制度。 2.牢固树立质量第一,安全生产的意识,严格执行质量管理制度,严格遵守安全管理制度和安全操作规程。 3.严格遵守公司的财经纪律,不贪污,不行贿受贿,不收受回扣和好处。 4.严格遵守公司的保密制度,不得泄漏或出卖公司的商业秘密和经济,技术,管理信息和情报,如有发现,应立即制止并及时向有关部门或领导报告。 (二)员工诚实守信: 5.与人交往以诚相待,信守承诺,不欺骗别人. 6.反映情况事实求是,不捕风捉影,不搬弄是非,不散布谣言,不威胁和报复他人. (三)员工应有团结合作精神: 7.工作积极主动,相互配合,经常进行工作交流与沟通,认真及时处理工作中出现的问题,敢于承担责任。遇到问题遵循“先解决问题,后分清责任”的工作原则,不扯皮,不推诿。 8.坚持“下级服从上级”的管理原则,服从公司的调动和分配。 (四)员工应善于学习,勇于创新: 9.爱岗敬业,恪尽职守,勤奋工作,努力学习本岗位专业知识,认真做好本职工作,保质保量按时完成工作任务,并自觉接受公司组织的各项培训和教育。 10.发扬“学习才能进取,创造方为永恒”的双良精神,大胆创新,积极进取。(五)员工应热爱公司,维护公司的利益和形象: 11.对公司忠诚,时刻关心公司的发展,积极为公司献计献策。乐于接受双良文化的熏陶,不断适应公司发展的需要。 12.时刻牢记员工个人形象是双良形象的代表,任何时候都不做有损公司利益和形象的事情,不从事与公司生产经营有关的第二职业。如有发现,及时向有关部门或领导报告。(六)员工应豁达明理,做遵守社会公德的模范: 13.主动关心别人,热情帮助他人。尊敬师长,尊老爱幼,讲究家庭美德,努力营造和维护和谐的工作和家庭氛围。 14.遵守社会公共道德,树立正气,敢于同歪风邪气作斗争。为人处事豁达,明理,不斤斤计较,不损人利己。 15.做到仪态端庄,衣着整洁得体,举止大方,不卑不亢,亲切自然,接待宾客讲究礼貌,热忱周到。 三、员工行为规范

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式,是公司审计室在董事会审计委员会的领导下,依照国家有关法规和公司有关规章制度,独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性,检查、评价内部控制制度的完善性,评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性,是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果,必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定,记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例,必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性,是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为: “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策,在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责,即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动;内部审计独立开展审计工作,不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制;独立地发表审计意见和建议;内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是,客观如实。审计工作重调查研究,重审计证据,即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是,注重证据,不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分,不偏不倚,保证充分的公允性。坚持证据确凿,结论公正,评价合理,建议中肯。

万科财务分析报告

万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司(股票代码:000002),简称万科,成立于1984年5月,是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳,已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务,涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股,其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股,持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下,以房地产为核心,不断发展壮大,2010年品牌价值已经达到635.65亿元,在房地产行业排名第一位,在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元,在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言,行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32(1.91-1.59),即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额,其中存货积累过多,占用流动资产金额比较大。另外还有信号,2010年万科的预收款项为318.78元,而2009年万科的预收款项为163.76元,2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科,主要原因是货源紧张,而万科的存货比较多,所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03,说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可

万科公司战略分析报告上

万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年,国家制定了很多相关的政策,法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有: 1、政府调控采取了平稳的步骤 (1)前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 (2)部分城市的房价和成交量一直飙升,市场已经显得过热,房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性,国内房地产的周期与GDP增长有明显关系,波动基本一致,但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下: 1、国民生产总值持续高速增长

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