[宝典]房地产企业开发成本明细科目

[宝典]房地产企业开发成本明细科目房地产企业开发成本明细科目一览表

(一)、土地获得价款:

为取得土地开发使用权而发生的各项费用。 1、土地出让金:向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作

物补偿费等。

A、土地征用费

B、耕地占用费

C、安置养老费

D、拆迁补偿费

C、土地补偿费

D、其他

3、合作补偿款:补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费

5、预提

6、其他:含契税、初始登记费等。 (二)、前期工程费:

在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通

一平”等前期费用。

1、勘察设计费

A、勘察及丈量费

B、规划设计费:含景观设计

C、竞标设计补偿费

2、三通一平费

A、临时道路

B、临时用电

C、临时用水

D、场地平整

E、临时设施费

3、可行性研究费

A、可行性研究编制费

B、市场调查费

C、项目建设咨询费

D、其他

4、人防费

5、大市政配套费

6、预提

7、其他

A、招标代理及管理费

B、配套方案征询费

C、测绘费

D、工程保险费

E、环境评估费

F、竣工档案编制费

G、日照分析

H、审图费

I、晒图费

J、其他

(三)、基础设施费: 建筑物外红线内。

1、室外给排水系统

A、上水配套费

B、雨污水

C、直饮水

D、热水

E、其他

2、室外电气系统

A、供电配套工程费

B、其他

3、室外燃气系统

A、燃气配套费

B、其他

4、通讯系统:电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施

6、采暖系统

7、预提

8、其他

(四)、建筑安装工程费: 项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程

A、基础工程

B、主体结构工程

C、门窗工程

D、公共部位精装修

E、室内精装修

F、样板房:主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程

A、室内水暖气电管线设备

B、室内设备及安装:空调、电梯、高低压配电等。

C、消防系统

D、智能化系统:保安、电信、卫星电视等。

3、室外总体工程

A、道路系统:小区道路、围墙、门卫、标识等。

B、园林环境工程绿化建设、建筑小品等。

C、其他

4、工程管理费房地产开发企业支付给监理公司的监理费是从属于施工承包工程的，与建安项目具有配比性;入其他科目均不够合理，应入“开发成本——建筑安装工程成本”。但如果是配套工程的监理费用，则相应归于配套费用，入开发成本——配套设施。

A、工程监理费

B、咨询费

C、施工合同外奖金

D、质监费、验收费

5、预提

6、其他

(五)、公建配套设施费:

开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

1、会所、物管楼

2、儿童乐园

3、学校、幼儿园

4、游泳池

5、网球场

6、预提

7、其他

(六)、资本化利息:

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费

(七)、开发间接费:

与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

1、工程管理费

A、行政管理费:直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目

B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

C、其他

2、营销费用:项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。

A、媒介广告费:电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。

B、样板间:临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。

C、其他

3、预提

4、其他

5、结转:项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。

注:二级明细为开发的类别如“房屋开发、土地开发、配套设施开发(不可售的配套设施费归集或可售的配套设施单独核算科目)、代建工程开发等”

三级明细以房屋开发为例，按具体成本对象设置，如1-5号楼为多层住宅且为同一单位施工，可以设为一个成本对象，科目表示为:开发成本-房屋开发-某小区1-5号楼住宅

四级明细指具体成本项目:土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设置费、开发间接费用。

五级明细以某一成本项目的具有重要性的具体内容为明细，如开发成本-房屋开发-某小区1-5号楼住宅-

土地征用及拆迁补偿费-土地契税

房地产开发产品的成本计算对象与科目设置

“开发间接费”账户:本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。“开发成本”的明细科目设置

为了准确核算不同产品、不同项目和不同工期的开发产品，应根据不同情况，在“开发成本”总账科目下设置不同级别的明细科目，一般的设置如下: 一级科目——“开发成本”

二级科目(根据项目和工期)——“****项目一期”、“****项目二期”等

三级科目(根据用途)——“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施成本”、“代建工程开发成本”

四级科目——“地价款及搬迁费”、“前期工程款”、“基础设施费”、“建筑安装工程款”、“配套设施费”、“其他间接费”等。

并非每个公司都要设置四级科目，根据开发项目的规模和期间，规模小工期单一的，可以只设置两级，相对复杂的则可以设置到三级或四级科目。

房地产开发项目成本分析

房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据

房地产企业成本费用类科目设置及分类一览

房地产企业主要成本费用类科目明细设置及分类一览一、管理费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。

房地产成本控制案例

湖北工业大学土木工程与建筑学院香港路8号成本控制计划

香港路8号成本控制计划一、项目概述 1.项目名称：万科香港路8号 2.地址位置：香港路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与香港路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至香港路，北临瑞发广场。 3.周边交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 4.项目配套：香港路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 5.建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 6.共公空间：万科-香港路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。二、项目优劣势分析 1.项目优势：（1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。（2）、万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。（3）、万科的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。（4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。（5）、香港路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、

房地产开发费用一览表

1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费 2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费

2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费 2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费 2.7.2 地下障碍物探测 2.7.3 环境评测费 2.7.4 水准测量工程测量 2.7.5 日照分析合同 2.7.6 工程波速测试 2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费 2.8 测绘 2.8.1 面积测绘 2.8.2 地形地貌测绘 2.9 其他前期费用 2.9.1 专家评审费 2.9.2 工程担保费 2.9.3 咨询费 3 建安工程费 3.1 建安工程费 3.1.1 土建工程 3.1.1.1 基础工程

房地产开发企业成本构成明细科目

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。（二）期间费用商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

房地产企业成本管理的特点

房地产企业成本管理的特点一、房地产企业的成本特点房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，

运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。（1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条

房地产企业开发成本核算及分配

一、房地产企业成本核算的对象但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。二、房地产企业成本归集与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响

房地产开发项目成本预算

房地产开发项目成本预算-----------------------作者：

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从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。

房地产开发成本明细科目

房地产开发成本明细科目一、土地征用及拆迁补偿费 1、土地款 2、大配套费 3、土地出让金 4、土地契税 5、土地交易费（拍卖手续费） 6、办理土地证费二、前期工程费 1、三通一平（1）临电工程费 ①红线外 ②红线内（2）临水工程费 ①红线外 ②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施 2、规划管理费 3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费

4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费 5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费 6、综合管网设计费 7、人防费 8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费 9、墙改费（新型建筑材料专项基金） 10、地名费 11、施工图审查费 12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费 13、产权登记费 14、销售许可证及面积测量费 15、房屋交易手续 16、分户土地登记费 17、地籍地形图、核地

18、合同审查费 19、水泥专项基金 20、环境影响评估费 21、避雷检测费 22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费 1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用 2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风 3、工程预算编制费 4、土建监理费 5、沉降观测 6、质量监督费 7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费

8、变更及签证 9、示范小区奖 10、成品房装修 11、其他（外装费用）四、基础设施费 1、供电（1）工程费（2）小区管网 2、供水（1）自来水工程费（2）水表费 3、燃气 4、通讯线路安装费 5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费 6、智能化 7、区内路灯 8、环卫 9、邮政 10、环境工程（1）绿化（2）道路 11、排水

房地产公司的成本控制体系如何建立

房地产公司的成本控制体系如何建立 *****工作职责***** 你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己的房地产开发企业的实际状况研究一下吧：供应部工作职责和工作标准一、目的作用： 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1.2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。二、管理归口总经理是供应部的上级直接领导。供应部的工作直接对总经理负责。三、工作职责 1、采购计划的编制负责根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。 2、物资供应： 2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。 2.4负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度，按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制，实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算： 3.1负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。 3.2对不合格产品及时退货。 4、供货单位的质量审核： 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。

4.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。 4.3负责制订物资采购工作各项管理制度。 4.4建立可靠的物资供应基地，会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。 5、负责企业外委托加工的出入库业务。 6、与企业内各部门加强沟通配合，处理好生产经营过程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。 7、完成公司领导交办的其他工作任务。四、职责权限： 4.1对于未经批准的计划有权拒绝供应。 4.2有权要求仓库保管员提供报库存表。 4.3采购权： 4.3.1食堂用具的采购权。 4.3.2办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。 4.3.3卫生用品、用具的采购权。 4.3.4公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的采购权。 4.3.5检验用品及用具的采购权。 4.3.6企业用燃料的采购权五、工作标准 5.1坚决执行总经理下达的各项工作指令，并且圆满地完成。 5.2根据生产需求计划和物资库存情况编制合理的采购计划，按时、按质、按量地供应企业生产经营所需要的各种物资，为企业生产经营活动提供了物资保障。 5.3严格执行企业物资供应制度，遵守企业制定的采购原则，采购作业及供应商管理、供应渠道的建立等方面的工作均符合企业规定要求。 5.4与其他部门能够很好地沟通和协作配合，对物资供应发生异常情况或生产任务的临时调整变动，均能较好地与有关部门协调处理。 5.5根据各部门需注计划，实行定期订购和定量订购方式，达到最小限度地占用流动资金，提高资金使用效益。 5.6对供应商的管理办法行之有效，所建立的物资供应

房地产项目投资成本分析

房地产项目投资成本分析房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。一、房产项目投资成本组成以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成： (一)土地费用从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。 (二)独立费 1．建设单位管理费会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2．办公及生活用具的置费。 3．工程监理费。 4．建设场地完工清理费 5．施工图编制费 (三)勘测、设计费 1．勘测费：含初勘和净堪费用。

2．设计费：含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。 (四)政府规费含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 (五)房屋建安工程费 1．基工程费：含检测费 2．土建和安装工程含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3．交通标志和标识 4．会所装修 5．甲供料一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 (六)小区公共设施费含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。 (七)销售费用

房地产企业开发成本的明细项目

房地产企业开发成本的明细项目一、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费是指因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费，以及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。主要包括以下内容：（1）政府地价及市政配套费。支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门缴纳的大市政配套费、缴纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。（2）合作款项。补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。（3）红线外市政设施费。红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费。（4）拆迁补偿费。有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。（5）其他。如土地拍卖手续费、佣金等。二、前期工程费前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容。（1）勘察设计费。 ●勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 ●规划设计费：包括规划费、设计费及其他费用。 —规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 —设计费：施工图设计费、修改设计费等。 —其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。（2）报建费。 ●报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。 ●增容费：包括水、电、煤气增容费。（3）“三通一平”费。 ●临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 ●临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 ●临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 ●场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。（4）临时设施费。

房地产开发成本构成

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房地产公司的成本控制体系如何建立

房地产公司的成本控制体系如何建立 *＊＊＊*工作职责**＊** ?你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己的房地产开发企业的实际状况研究一下吧：?供应部工作职责和工作标准?一、目的作用: 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1．2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。? 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。二、管理归口?总经理是供应部的上级直接领导。供应部的工作直接对总经理负责。 1、采购计划的编制?负责根据生产、三、工作职责? 总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划,并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。?2、物资供应:? 2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。? 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资,做到既要价格合理,又要保证质量。? 2.４负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度,按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制,实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算:? 3.１负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。? 3.2对不合格产品及时退货。?4、供货单位的质量审核：? 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。?４.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作,建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。 4.４建 4．3负责制订物资采购工作各项管理制度。? 立可靠的物资供应基地,会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。?5、负责企业外委托加工的出入库业务。６、与企业内各部门加强沟通配合,处理好生产经营过程

房地产开发成本项目清单

房地产开发成本一、土地征用及拆迁补偿费 1、土地款 2、大配套费 3、土地出让金 4、土地契税 5、土地交易费（拍卖手续费） 6、办理土地证费二、前期工程费 1、三通一平（1）临电工程费 ①红线外 ②红线内（2）临水工程费 ①红线外 ②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施 2、规划管理费 3、规划设计费（1）咨询费

（2）方案设计费 4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费 5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费 6、综合管网设计费 7、人防费 8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费 9、墙改费（新型建筑材料专项基金） 10、地名费 11、施工图审查费 12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费 13、产权登记费 14、销售许可证及面积测量费 15、房屋交易手续 16、分户土地登记费

17、地籍地形图、核地 18、合同审查费 19、水泥专项基金 20、环境影响评估费 21、避雷检测费 22、新建房屋白蚁防治费三、建安工程费 1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用 2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯（3）消防（4）排气通风 3、工程预算编制费 4、土建监理费 5、沉降观测 6、质量监督费 7、人防设施（1）人防监理费

（2）人防设施费 8、变更及签证 9、示范小区奖 10、成品房装修 11、其他（外装费用）四、基础设施费 1、供电（1）工程费（2）小区管网 2、供水（1）自来水工程费（2）水表费 3、燃气 4、通讯线路安装费 5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费 6、智能化 7、区内路灯 8、环卫 9、邮政 10、环境工程（1）绿化（2）道路

房地产开发成本控制

房地产开发的成本控制单位：建发房地产集团有限公司姓名：林向炜【摘要】：国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题，本文从成本控制角度出发，较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成，并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制，以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。【关键词】：成本构成外部调控全面成本控制内生是指靠自身发展，外生则主要指依靠外部力量。近十几年来，对我国房地产开发企业的发展，更多的主要集中在市场开拓等外生因素上，而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为，国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为，降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此，本文先从房地产开发的成本构成出发，对房地产开发的成本控制浅作探讨。一、房地产开发的成本构成房地产开发的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。 1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占总成本的30%-50%左右，而且逐年呈上涨趋势。因此，土地价格决定了房子的基础价格。 2、前期工程费前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。 3、基础设施建设费

房地产开发项目成本费用构成及成本控制

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。 1 房地产开发项目成本费用的构成 1.1土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 1.2前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 1.3房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 1.4管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 1.5销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 1.6财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 1.7其他费用 1.8不可预见费 1.9税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表：针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×5.5万元/车位×1/2 （住宅）（商铺）（地下车库） =33339.88万元+1600万元+1045万元 =35984.88万元总投入：总计31610.79万元 2.1土地费用，共4477.23万元 2.1.1土地综合开发费：3352.23万元 2.1.2土地出让金及契税75亩×15万元/亩=1125万元 2.2前期费用，共2167.65万元 2.2.1国土局办调查红线、《国有土地使用证》，规划局办总图报批等25万元 2.2.2报建费132880m2×131.3元/m2+4000×172.5元/m2=181 3.71万元 2.2.3 勘探费用13栋×6点/栋×20m/点×100元/m=15.6万元 2.2.4 放线费及现状地形图测绘费 13栋×1000元/栋+4万元（测绘费）=5.3万元 2.2.5 设计费用（含总规设计、扩初设计、管线综合设计、单体设计） 150330m2×16.5元/m2=248.044万元 2.2.6建现场办公室20万元，售楼部40万元 2.3房屋开发费：共计20801万元 2.3.1建安工程费，共计18213.38万元 ①、±0.00以上工程（含土建安装及电梯）930元/m2×136880m2=12729.84万元×1.12=14257.42万元（注：采取住宅节能措施，将使造价提高12%左右） ②、地下车库（含土建及安装）1600元/m2×13450m2=2152万元 ③、桩基础及地下室土方等120元/m2×150330m2=1803.96万元