葫芦岛房地产市场调研报告.
葫芦岛市房地产市场
调研报告
2011年8月25日
目录
一、城市特征
1.地理位置
2.行政辖区
3.区域环境
4.资源优势
二、宏观经济发展
1.产业结构
2.国民生产总值
3.经济增长幅度
三、人口规模及生活水平
1.人口数量、组成、增长幅度
2.葫芦岛市人均可支配收入
3.消费能力
四、城市飞来发展特征
1.产业规划发展
2.城市规划发展
五、区域住宅市场成长状况
1.区域房地产市场简述
2.各档次商品房区域内分布状况
3.购买人群变化
4.区域商品房各项指标成长状况
5.开工量、竣工量
6.销售量、供需比
7.平均售价
8.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
六、区域内供应产品特征
1.各档次产品供应状况
2.各档次产品的集合特征
3.区域内代表性个案状况
4.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
一．城市特征
1.地理位置
葫芦岛是环渤海经济圈最年轻的城市。东邻锦州，西接山海关，南临辽东湾，与大连、营口、盘锦、锦州、秦皇岛、唐山、天津等城市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第一市。同时也是京沈线上重要的城市之一。国家36个沿海开放城市之一。素有“关外第一市”之称。另：该市为2013年中华人民共和国第12届全国运动会协办城市。
2.行政辖区
葫芦岛市辖龙港、连山、南票3个市辖区，绥中(在行政归葫芦岛市管辖的体制不变外，经济建设全权由省直属管理，享受“市级特权城市”，实行“省管县”）、建昌2个县及兴城1个县级市。1个国家级专利技术园区，7个省级开发区。全市划分35个街道、34个镇、59个乡，207个社区居委会、1064个村民委员会。
龙港区面积138平方千米；
连山区面积1653平方千米
南票区面积512平方千米；
兴城市面积2147平方千米；
绥中县面积2764平方千米；
建昌县面积3161平方千米；
3.区域环境
葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城市。迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。建设成“港市联动”的新型城市。
4.资源优势
矿产资源
葫芦岛市是矿业开发时间早，矿山企业较多的地区。发现和探明的矿产资源有51种，已开发利用的矿种，主要矿种有煤、钼、铅、锌、硫、锰、金、石灰石、耐活土及各种建筑用石料和砖瓦粘土等。
煤矿是第一矿种，累计探明储量近4亿吨，目前保有地质量约1.8亿吨。主要分布在南票、建昌冰沟和连山虹螺岘地区，占全市矿业总产值的二分之一以上。钼是优势矿种，累计探明矿石储量3.8亿吨位，金属量40多万吨，保有储量约1.5亿吨，金属量约15万吨。铅锌、银矿以共生和伴生赋存为主，累计探明矿石储量1400万吨，金属量60万吨位，保有矿石量500万吨。硫铁已探明储量近2000万吨，年生产能力40万吨。锰矿已探明储量近10吨，经过开采目前已濒临枯竭。
除上述矿种外，本市的大理石、花岗室、耐火粘土、硅石、沸石、地热等储量也很大，质量好。
旅游资源
葫芦岛市是中国优级旅游城市，有景区景点55处，文物保护单位127处。
龙湾海滨国家AAAA级风景区全国唯一天然海
兴城古城国家AAAA级风景区全国重点文物保护单位中国保存最完整的四座小城之一。
兴城海滨国家AAAA级风景区全国著名风景名胜区国家首批4A 级风景区。
九门口长城国家AAAA级风景区东北首个世界文化遗产。
龙潭大峡谷国家AAAA级风景区东北唯一一个峡谷风景区素有“北方小西藏”之称。
菊花岛国家AAA级风景区辽东湾最大的岛屿拥有“北方佛岛”之称。
首山国家AAA级风景区国家级森林公园。
除此之外还拥有望海寺，止锚湾海滨浴场，灵山寺，张学良别墅，明末大将朱梅墓，绥中前卫斜塔等著名风景区。
兴城----葫芦岛一个重要的县级市
1986年12月，经国务院批准撤销兴城县设为兴城市（县级），由省直辖。后改由葫芦岛市代管。兴城市地处辽西走廊中部，辽东湾西海岸，依山傍海，景色秀丽，四季分明，气候宜人，素有“渤海明珠”之美誉。全市总面积2113平方公里，现有人口55万，市区人口12万。
兴城市区位优势明显。是连接东北、华北的交通要塞，距沈阳270公里，距北京380公里，东邻锦州机场和葫芦岛港，西靠山海关机场和秦皇岛港，京哈铁路、秦沈高速铁路、京哈公路、京沈高速公路纵贯境内，交通运输十分方便。
小结：
葫芦岛地处辽宁省西南部，京沈线上重要的城市之一。国家36个沿海开放城市之一。2013年中华人民共和国第12届全国运动会协办城市。境矿产资源丰富，拥有铅、锌等矿产，有化工厂，锌厂和造船厂。此地的渤海造船厂生产了中国的第一艘核潜艇。也是中国优秀旅游城市和国家级园林城市，拥有
众多国家级风景名胜区。
二、宏观经济发展
1.产业结构
2.葫芦岛市国民生产总值及增长率
2006-2010年葫芦岛市国民生产总值
20062007200820092010
单位：亿元
从图标上看葫芦岛市全年国民生产总值，特别是在2008年至2010年快速递增，增长率由2006年14.1%增至2010年15.5.%,，表明城市经济活跃，城市具有较强的发展潜力。
2006-2010年葫芦岛市三产业发展状况 从图标上看葫芦岛市是第二产业和第三产业在行业发展中起到主导作用，拉动地区生产总值。 3．经济增长幅度：
国民经济保持较快增长，产业结构不断优化。初步核算，2010年全年地区生产总值（GDP ）实现531.4亿元，比上年增长15.5%。 小结：
葫芦岛产业结构主要由支柱产业为主，同时向第三产业倾斜（房地产业等），同时产业结构呈多源化，GDP 增长渠道加大，使葫芦岛市经济发展进入快速发展阶段；
三.人口规模及生活水平
1.葫芦岛市人口数量和组成
由上表可能了解到：
十年共增加4万人，增长1.66%，年平均增长率为0.16%；
十年全市共有家庭户数增加8.4万户，房地产市场的刚性需求将增加；
十年平均每户家庭人口数减少0.29%，预计未来房地产市场小面积户型受青睐；
十年城市乡村人口减少20.6万人，城镇人口比重上升8.96%。中心城区和县域城镇的集聚辐射能力不断加强，极大地促进了城镇化水平的提高，有利于市区内房地产业的发展。
2.葫芦岛市人均可支配收入
2010年葫芦岛人均可支配收入排名：
据辽宁省统计局数据统计，2010年葫芦岛市人均收入24422元，在全省同等城市中属中游水平。
3.消费能力
居民消费价格总指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）高位运行，结构性物价上涨突出。全年居民消费价格总指数累计比上年上升2.7%，其中：食品类、烟酒及用品类、家庭设备用品及维修服务类、医疗保健及个人用品类、交通和通讯类、居住类价格指数累计比分别上涨5.5%、1.7%、0.8%、2.1%、0.9%和 5.6%；衣着类、娱乐教育文化用品服务类价格指数累计比分别下降 3.0%和0.1%。全年工业品出厂价格指数累计比增长12.4%，原材料、燃料、动力购进价格指数累计比增长9.9%。
小结：
乡村人口减少，城镇人口比重上升，促使城市化率逐年增加，居民消费价格总指数增长，未来葫芦岛市将进入到快速发展阶段。
四．城市未来发展特征
1.产业规划发展
推动高档船舶和海洋工程装备制造，大力发展海上钻井平台、游艇、工程船、工作船及特种船舶等产品。
加快推进龙港海洋工程园建设，使其成为集海洋工程、修造船及船舶配套为一体的产业链条式海洋装备基地。
打造海洋工程装备及船舶修造产业集群，以渤海船舶重工有限公司、葫芦岛华越重工有限公司、辽宁东宝集团船舶制造有限公司、葫芦岛渤海船舶制造有限公司等为骨干企业，重点生产大型船舶、特种船舶、大型海洋工程、各种船舶配套产品等。力争2015年总产值达到200亿元。
打造渔山泵业产业园区泵业制造产业集群将依托泵阀产业科技城项目、特种泵和新型泵及相关产品制造项目、各类矿山用泵生产制造项目等，重点生产包括船用泵、特种泵等系列产品，力争到2015年总产值达到100亿元以上。
2.城市发展规划
以建设百万平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成连山、龙港、兴城有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设近海亲水的海滨城市。
龙港---龙湾中央商务区
定位为辐射东北亚的国际商务交流中心的龙湾中央商务区吸引来国内外众多知名商贸企业。
新奥集团将投资80亿元建设“海洋绿洲”项目、首创集团将投资70亿元建设“首创·龙湾”项目、港英泰集团将投资50亿元建设五星级酒店和高端住宅等城市综合地产项目、辽宁浙江商会和中旭集团将投资60亿元建设238米高的地标性建筑和兼具百家国际餐饮与时尚品牌店的商业街、大连嘉创投资集团投资40亿元建设“以总部商务、科技孵化器和商业中心为核心，兼有配套专家公寓、文化娱乐等涵盖城市主要功能的城市综合体”。
中石油、中冶、中航工业、德国西门子、英国乐购、台湾大润发、美国沃尔玛、日本花王等17家世界500强企业纷纷落户葫芦岛，为地区经济发展做出重要贡献。投资金额预计367亿元的龙湾海滨中央商务区。