物业企业会计核算中存在的问题及对策

物业企业会计核算中存在的问题及对策

从1981年3月10日中国第一家深圳物业公司成立至今，物业企业已走过了三十多个年头。如今物业管理已成为与民众生活息息相关的一种新兴产业，物业管理相关的规范条例也越来越完善和完整，但是有关物业企业会计核算与财务管理方面的规范却不多。会计核算是通过会计凭证、会计账簿、会计报表连续、系统地反映物业企业生产经营活动或预算执行的过程与结果，对于物业企业的稳定与发展是非常重要的，物业企业必须重视与加强自身的会计核算工作。

一、物业企业会计核算存在的问题

1.会计管理制度的缺乏和不完善

物业企业的发展时间不长，规范性的管理制度还不够完善，尤其是会计管理方面的制度。

物业企业有着自身的经营和行业特点，核算方法与商业和工业企业都有很大的区别，完全按照《企业会计准则》来进行会计核算是不全面的。物业企业会计核算中具体财务事项的会计处理和会计科目的设立需要更加完整的规定和办法，没有统一的规范就会导致物业企业的会计账目显得杂乱无章，也会造成会计核算存在一些漏洞，有些问题甚至会严重影响会计信息的准确性与真实性。

2.营业收入会计核算不规范

物业企业的营业收入应当按照权责发生制来确认，使当期营业收入与当期费用相配比。但现在还有很多物业企业是用收付实现制来确认收入，即当实际收到业主交来的管理费等时才交由公司财务部门进行账务处理。这样不仅违反了《企业会计准则收入》及《物业管理企业财务管理规定》所规定的收入确认原则，而且不能真实客观地反映各会计期间的营业收入、利润总额，影响了物业企业会计核算的真实性和正确性。

3.专项维修资金会计核算不规范

专项维修资金作为物业企业代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，应当专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。专项维修资金应在规定的会计科目中归集与使用，产生的利息净收入也应转作专项维修资金滚动使用和管理，且按规定资金要放在物业专项维修资金管理中心进行托管，分为首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金两部分。但是现在还有一些物业企业没有把专项维修资金放在资金管理中心进行托管，在账目上专项维修资金对应会计科目的归集与使用也不完善，导致无法正确的反映专项维修资金的明细使用情况和余额确认情况，物业企业总是规避接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

4.成本和费用会计核算不规范

目前，物业企业成本核算方式是通过企业的财务部门进行集中核算，这样会有利于企业控制和掌握下设管理处和职能部门的日常支出情况。但是，很多物业企业的财务部门集中核算成本和费用，却没有在此基础上按下设管理处和职能部门、按服务项目作为成本核算对象进行精细化核算管理。在实践中，物业企业可能管理几个甚至几十个小区，提供多种服务项目，企业需要掌握每个小区的经营状况。不按照成本核算对象进行精细化核算管理，就不能准确的核算下设管理处的经营成果，不能正确的反映各项财务指标的完成情况，不能正确分析出企业的优劣势状况。

二、物业企业会计核算问题的对策

1.根据物业企业的经营特点来建立健全会计管理制度

在1998年，财政部发布了《物业管理企业财务管理规定》，简单规范了物业企业财务管理的适用范围、代管基金、成本和费用、营业收入及利润会计核算的相关解释。在1999年，建设部与财政部为进一步规范和加强了物业管理企业的会计核算工作，指出物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照《物业管理企业会计核算补

充规定（试行）》执行，补充规定包括了会计科目及使用说明和会计报表的编制说明。物业企业应该按照以上的制度与规定，再结合自身的经营特点和内部管理的要求，制定出一系列的内部会计管理制度，包括《会计核算办法》、《收费员管理办法》、《专项维修资金管理办法》《财产清查制度》《财务事项审批制度》《资金管理办法》《财务印章管理办法》等。有了这些制度的规范和约束，会计核算的基础工作才能有序的开展，会计核算工作的效率才能提高，物业企业的经营才能取得更好的发展。

2.利用物业管理软件按权责发生制来确认营业收入

现代化企业是处在信息化高效发展的时代，利用计算机软件系统进行企业管理是必然趋势，物业企业利用物业管理软件来开展工作，可以节约人力、提高效率及工作的正确率。会计核算按权责发生制来确认收入是符合《企业会计准则收入》及《物业管理企业财务管理规定》相关规定的，利用物业管理软件每月编制收入信息就是按照权责发生制来进行会计核算的最好办法。具体的会计处理如下：

（1）每月初各个管理处管理员在物业软件中输入当期的应收管理费、水电费、专项维修资金、污水处理费、垃圾处理费及维修费等，按业主及房间号打印出每一份收费通知单并开具相对应的票据。之后将收费通知单、票据发票联送交到各个业主手中，将收费通知单、票据记账联、从物业管理软件中导出的当期应收费用明细表交由公司财务部门。会计人员核对正确后根据当期应收费用明细表，借记应收账款-xx费-xx管理处-xx业主及房间号科目，贷记主营业务收入-xx费-xx管理处科目。当公司银行账户收到业主缴纳的对应费用时，会计人员根据银行单据，借记银行存款科目，贷记应收账款-xx费-xx管理处-xx业主及房间号科目，并在收费通知单上注明已收款字样，传递给各个管理处的管理员，管理员及时在物业管理软件中进行已收款核销。