山庄农家乐可行性研究报告修订稿

山庄农家乐可行性研究

报告

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正安县河溪镇大坎村

村集体经济

可行性研究报告

2016年10月10日

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：正安县河溪镇大坎村，村集体经济

（二）项目建设地点：大坎村原绿水山庄旁

（三）建设性质：新建

（四）建设内容、规模及建设期

1.本项目建设内容包括：旅游接待中心、餐饮住宿、综合楼1幢，总建筑面积为3000m2（6层）及休闲娱乐单幢5幢，共计建筑面积为800m2；鱼池180m2X3个；果树绿化面积为6亩（3800m2）；停车场占地约2亩1330m2。

2.餐饮主要分为：血毛土鸡、鲨鱼及特色农家菜等。

3.建设期限：2016年7月～2017年12月

（五）项目建设依据

1.国家发展和改革委员会投〔2006〕1325号文件，“建标〔2000〕205号；

2.国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）；

3.国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

4.国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；

5.建设单位提供的其它有关资料及数据。

（六）项目定位

本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮住宿服务中心。该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业。

（七）投资总额及资金来源

本项目根据设计要求，估算总投资1500万元，资金全部由项目村委会自筹。

二、建设单位概况?

公司采用“集中决策，分散经营”的组织管理模式，执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，在遵义市正安县打造特色精品农家乐。

三、综合评价?

农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品

进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。

本项目符合遵义市正安县的行业规范，与具备良好的基础，加之县政府高度重视，为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目背景?

“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1／4。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。

国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来六安市经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城

市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。

二、经济发展背景

是正安县经济发展的主导产业，也是经济建设的基础。因此，正安县农业生产继续围绕农业增效，农民增收这两大目标，大力推进农村税费改革，强化农业的地位，狠抓科技兴农，调整优化农村经济结构，因地制宜发展特色农业，积极推进农业产业化经营，促进了农村经济得到全面发展。

三、综合核算

2015年全县实现生产总值710899万元，按可比价格计算，比上年增长%。分产业看，第一产业完成增加值243433万元，比上年增长%；第二产业完成增加值159003万元，比上年增长%；第三产业完成增加值268040万元，比上年增长了%。人均地区生产总值18530元，按可比价格计算，比上年增长%。三次产业结构占生产总值的比重分别为：第一产业为%；第二产业为%；第三产业为%。

四、农业

初步统计，全年农、林、牧、渔业总产值419042万元，按可比价格计算，比上年增长%。其中：农业总产值254890万元，比上年增长%，林业总产值46650万元，比上年增长%，畜牧业总产值105972万元，比上年增长%，渔业总产值3965万元，比上年增长%，农林牧渔服务业总产值7565万元，比上年增长%。

全年粮食种植面积千公顷，比上年减少千公顷；烤烟和油菜籽种植面积分别为千公顷、千公顷；蔬菜种植面积千公顷。

五、主要农产品产量

林业生产情况：全年完成造林面积7000公顷。主要林产品产量：油桐籽2200吨，比上年下降%；乌桕籽590吨，比上年下降%；生漆370吨，比上年增长；五倍子130吨，比上年增长%；银杏65吨，比上年增长%；竹笋片4200吨，比上年增长%。

六、规模工业

2015年全县500万元以上工业企业完成总产值337700万元，同比增长%；2015年2000万元以上规模企业完成总产值286000万元，同比增长%；2015年500—2000万工业企业完成总产值51700万元，同比增长%。

2015年，2000万元以上规模企业完成工业增加值83022万元，同比增长%。

2015年规模工业企业76个，完成销售产值325400万元，产销率%。

76家规模工业企业主要工业产品产量

七、固定资产投资和建筑业

初步统计全年完成全社会投资额达1458616万元，比上年增长%。

建筑业持续发展。全年建筑业完成总产值亿元，同比增长%。建筑企业施工面积396643平方米，房屋竣工面积213771平方米。

八、交通运输和邮电通信业

交通运输基础设施不断完善，交通运输能力进一步增强。全县年末公路里程3249公里，其中：高速公路76公里、二级公路187公里、四级公路1004公里。公路密度125公里／百平方公里。城内公交车覆盖城郊，居民出行更加便捷。

邮电通信发展平稳，互联网逐步普及家庭。邮电部门全年完成邮电业务收入15636万元，比上年增长%。年末电话总用户315476户，同比下降%。其中：固定电话用户12145户，同比下降%；移动电话用户303331户，同比下降%。计算机互联网用户49212户，比上年增长%。

九、贸易业

2015年，全年社会消费品零售总额完成193820万元，比上年增长%。分城乡看：城镇消费品零售总额为85778万元，比上年增长%，乡村消费品零售总额为108042万元，比上年增长%；分行业看：批发业完成23420万元，比上年增长%；零售业完成140554万元，比上年增长%；住宿业完成3697万元，比上年增长%；餐饮业完成26149万元，比上年增长%。

十、财政、金融和保险

全县完成地方财政总收入84366万元，比上年增长%。公共财政预算收入44032万元，比上年增长%；财政总支出364667万元，比上年增长%。

年末全县金融机构各项存款余额1016326万元，比上年增长%。城乡居民储蓄余额673538万元，比上年增长%。金融机构各项贷款余额646774万元，比上年增长%。其中：短期贷款51075万元，同比增长%，中长期贷款352728万元，同比下降%。

全县保险部门保费收入3566万元，同比增长%，其中：财产险保费收入2361万元，同比增长%；人寿险保费收入1205万元，同比增长%。全年共赔付金额1337万元。其中：财产保险赔付1227万元，人寿保险赔付110万元。

2015年，是“十二五”规划的收关之年，在县委、政府的坚强领导下，全县上下

牢牢把握主基调、主战略，紧紧围绕“四四三三”战略部署，坚守发展和生态两条底线，坚定不移调结构、促转型、惠民生，经济社会发展取得显着成就，圆满完成了“十二五”规划的主要经济和社会发展目标。

十一、项目建设的必要性

近年来正安县经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。

农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为六安市的农业特色产品的特殊性——无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地农户增加了生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。

第三章市场供求分析及预测

一、发展前景分析

近年来，正安县经济快速发展，综合财力迅速增强，国际间、地区间、民间的政治、经济、文化交往活动日益频繁，客观上促进了当地餐饮、旅游业快速发展。走

进正安县和溪镇大坎村，映入眼帘的是一条宽敞的公路穿村而过，一座座蔬菜大棚整齐划一，一条条水泥联户户路如丝带般点缀在绿野红花间，一座座青砖灰瓦的黔北民居，或依山，隐现于青山之间；山明水秀，群山叠翠，山脉层延、如诗如画……村在绿中，房在园中，人在景中，整个村庄犹如一幅美丽的图画，具有很强吸引力和市场

竞争力，发展旅游业潜力大。在旅游、餐饮市场潜力巨大的背景下，建设一座农家乐餐饮服务中心可以说具有非常前瞻的发展前景。农家乐可以为当地农村的自然资源得到合理的开发利用做出了贡献，实现农村资源的持续发展。农家乐的出现让当地农民积极地投入到规范化生产无公害特色农产品中，为农家乐活动奠定了坚实的基础。发展农家乐餐饮服务中心的最终目的是把企业的一部分资金，共同来建设社会主义新农村。让农民看到实惠，积极加强农民对农业生产的积极性，转移农村富余劳动力、促进农业结构调整、农业产业链延伸、新型产业的发展。把它概括起来理论上分析，就是农家乐的上层经营，它以农户为基础，通过合作社的参与、市场发掘、客源组织等，把农家乐提高到另一个水平。通过经营农家乐，城市文明引入进了农村，农民也自觉地提高学习积极性，提升自己文化素质，同时城市的居民们也了解到了农民、农村、农业等的基本理念，而这就是农家乐的意义所在。

二、市场需求预测

随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐餐饮可以说应和了区域经济多元发展的潮流。

项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着霍邱县打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。

三、发展建议

农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。

1.组织推动。包括借助周边景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。

2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。

3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔

耕文化、农耕文化等旅游活动。

4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。

5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。

第四章项目建设条件及地点选择

一、建设地点?

大坎村原绿水山庄旁。

二、建设条件?

(一)地理位置

正安县位于贵州遵义东北部和重庆南部的中心地带，县城北距重庆 200 公里，南距遵义 130 公里，贵阳 295 公里，是贵州襟联重庆的前沿，是渝南、黔北经济文化的重要交汇区域，素有“黔北门户”之称。全县国土面积2595平方公里，辖19个乡镇，152 个村(社区、居委会)，65万人，是国家扶贫开发重点扶持县。

正安·文化强县。正安是历史悠久的千年古县，是东汉儒学大师、教育家、贵州文化鼻祖尹珍先生的故里，巴蜀文化、荆楚文化与黔北古文化在这里相互渗透交融，积淀了正安深厚的文化底蕴。65万勤劳朴实的各族儿女始终秉承尹珍先贤思想，弘扬尹珍精神，传承民族文化，造就了正安文艺创作繁荣，作家阵容强大，正安籍作家在贵州省乃至全国的文艺家协会会员有100多人，其中全国会员有24人，创作成就辉煌。2008年11月，正安被国家文化部命名为“中国小说之乡”，成为以小说艺术门类获此桂冠的全国唯一单位，并列为“中国作家西部创作采风基地”。

正安·绿色名县。正安山川秀丽、景色迷人，境内典型的喀斯特地貌，旅游资源富有特色，极具开发价值。有百里桐花、千顷茶园、万亩草场、天楼云海等丰富的自然景观，有“天然氧吧”之称的国家级森林公园九道水。境内冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，森林覆盖率%。因盛产野木瓜、油桐、方竹笋，被誉为“中国绿色名县”，“中国野木瓜之乡”、“中国油桐之乡”、“中国特色竹乡”、值得骄傲的是，上世纪60年代，周恩来总理曾为正安油桐题词：“户有万株桐，幸福永无穷”。

正安·资源富集。全县耕地面积 46 万亩，林地面积 138 万亩，可开发利用非

耕地 107 万亩，待开发的草山草坡 70 万亩。自然资源和可开发的矿产资源十分丰富，有红豆杉、香果树等珍稀树木，全县中药材品种 1500 余种，占全省品种资源的50 %。野生动物 160 多种，云豹、金钱豹、毛冠鹿、大鲵等国家一、二、三类保护动物 20 余种。境内有铝土矿、煤矿、萤石、硫铁矿等16种矿藏资源，是“地下金库”，拥有丰富的水能、风能、生物发电等资源，开发潜力巨大。煤炭资源远景储量21亿吨，现可开采利用储量亿吨，探明铝土矿资源储量亿吨，占贵州省铝土矿储量的50%以上。全县大小河流 393 条，水域面积 4 万亩，河网密度千米/平方公里，水能资源储量 28 万千瓦，可开发量为 22 万千瓦，正在建设中的沙阡电站、牛都坝电站可望于2013年底全部建成发电。

正安·优势独特。正安处在重庆“1小时经济圈”和“黔中产业带”的结合范围，接受“长江经济带”和“泛珠经济圈”的双重辐射，是长江上游和乌江干流的生态屏障和重点开发区域。已建、在建、拟建中的三条高速公路、两条快速铁路、四条省道在正安境内纵横交汇贯通，加上规划建设的黔北机场，形成了重要的立体交通枢纽。1987年5月23日，时任贵州省委书记胡锦涛为正安“300娘子南下广州番禺务工”批示，开启了全国有组织外出务工先河。2007年5月23日，正安县在国内首次举办中国·正安农民工节，引起了社会对农民工的广泛关注。目前，全县常年在外务工20万人，是全国劳动力输出转移示范县，“尹姑娘·珍汉子”被称为中国劳务品牌。同时，每年有大中专以上毕业生近3000人，可提供优秀人才保障，具有较强的人力和人才资源优势。

正安·白茶之乡。正安白茶，是上世纪80年代茶叶科技人员，在海拔千米的荒山发现的单株千年野生古白茶树，因正安低纬度、高海拔、寡日照、地形切割大等独特生态环境，在清明节前后20天的特定气温条件产生白化现象，一旦气温升高，白化现象即告终止，形成了绿茶变异树种。“正安白茶”芽叶呈白色，以一芽二叶为最白，其茶形如凤羽，叶张玉白，色如玉霜，叶脉翠绿，光亮油润，香气鲜爽，滋味甘醇，清澈明亮。经中国茶叶研究所生化测定，人体所需22种氨基酸中“正安白茶”含11种，氨基酸含量超过%，高于普通绿茶2—4倍。“正安白茶”是集观赏、营养、经济三大价值为一体的茶中极品，目前已种植茶园25万亩，是我县经济发展中最富潜力、最具活力、最有优势的特色扶贫主导产业。“正安白茶”从它骄然问世，先后获得国家工商总局地理证明商标、国家质检总局地理标志保护产品、贵州省着名商标、2012年度最具奢侈品潜力中国品牌、国家农业部品牌评估机构独立评估品牌价值超亿元。同时，“正安白茶”在各级各类重大茶事活动中多次获得金奖，受到各级领导、专家及广大客商的一致好评而声名鹊起，独领风骚，它无与伦比的珍稀品质，使它享誉了“茶中极品、茶中茅台”的桂冠，目前市场销售价每斤万元，引领茶类高端产品的未来方向。

第五章项目设计方案及经营方案

一、总体设计方案?

当前主流的农家乐主要设计理念有：农家园林型；花果观赏型；景区旅舍型；花园客栈型。

本项目将采用第一种，把农业生产组织转变成为旅游企业，把农业用地通过绿化美化，使之成为园林式建筑，以功能齐全的配套设施和客栈式的管理，使之成为在档次上高于“农家乐”低于度假村的一种休闲娱乐场所。山庄的建成将向现代化时代谱写光彩的一笔。

二、经营方案

服务人性化。勤劳简朴、热情好客是中华民族的传统美德，特别是远离市场竞争的乡村，村民大多心地善良、淳朴憨厚。但是由于农家住户服务人员较少，一旦忙起来，客人的要求不能够及时满足或者先满足了那些无关紧要的要求，就会给客人不好的印象。其实，农家乐的服务人员不能一味迁就客人而勉强为难自己，而要学会合理拒绝客人，尤其是在现有条件下很难满足的要求。同时在客人用餐时，服务人员不能远离，要及时为客人提供服务。

器具统一化。与居家自用不同，游客用餐讲究的是协调与舒适。但许多农家乐餐馆使用餐桌、餐椅、餐具并不统一，往往在一家可以看见颜色式样各异的桌子和椅子，一个餐桌上可以看到大大小小的盘子、高高低低的碗，塑料的、搪瓷的、铁质的一起上，给人以不整洁之感。因此，农家餐需要根据自己的接待能力配备相应数量的餐具和器皿，如果使用具有地方特色的餐具效果会更好。

卫生安全化。“农家乐”的厨房制作车间生菜与熟菜分开放置，饮用水源和清洁水分开，面粉、米、油、调料等储藏间也要防潮、防鼠、防霉变，同时仓库要禁止外人出入。

自然的家庭氛围，质朴的生活方式，文明的休闲内容，是农家乐吸引城里人的特色。“农家乐”要吸引客人，用餐环境必须干净整洁，最好是有专门的餐厅，条件不好的也可以将自家庭院开辟出来，但庭院用作餐厅需要做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙。

菜肴本土化。都市人吃惯了山珍海味，到乡村旅游多为寻求绿色自然。因此农家餐馆并不是越高档越好、菜的品种并不是越贵越好。“农家乐”的菜肴应以民间菜和农家菜为主，一定要突出自己民间、农家的特色，并且要在此基础上有所发展和创新。“农家乐”的菜肴要立足农村，就地取材，尽量采用农家特有的、城里难以见到的烹饪原料。除了农村特有的血毛土鸡、鲨鱼、土鸭、老腊肉以及各种时令鲜蔬外，

还应广泛采用各种当地土特产。

要根据不同的消费对象和消费者的不同需求安排菜肴。来“农家乐”消费的人各种各样；消费者也有各种各样的情况等等。因此，“农家乐”菜肴就应当根据不同的消费对象，并针对消费者的不同情况，灵活变化、合理安排。

质量标准化。农家餐馆的菜单要相对稳定，同一时期的招牌菜和特色菜出品量要大小多少都差不多，同一道菜不能今天用盘子装，明天用大碗装，同时口味也要尽量统一。农家餐馆要体现经济实惠意识。工薪阶层是游客的主力军，经济实惠、物美价廉是大多数游客消费的常规心理。因此，农家餐馆要多利用本地优势，多用自种的瓜果蔬菜，降低单位菜品的价格，从而让惠于游客，也给农家餐馆带来更多的客源。

“农家乐”餐饮经营除了要在以上几个方面下功夫以外，还应该进一步提高自己的烹饪技艺，同时在条件允许的情况下，也需要对自己的菜肴进行适当的文化包装。只有这样，才能使“农家乐”的经营迈上一个新台阶，最终将“农家乐”办成人人喜爱的休闲度假好去处。

三、外部配套条件?

该项目外部配套条件良好，项目区域外水、电、暖、讯、生活设施等已经建设完成并投入使用，交通十分便捷。

四、项目建设规划设计方案?

该项目正上报六安市政府及有关单位审批，待国土局颁发建设用地规划许可证及土地证后进行规划设计。

第六章建筑设备工程方案

一、电力工程?

（一）编制依据?

目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。

（二）编制目的?

主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。

（三）方案系统设置

根据项目区规模和电力负荷规范标准，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室

内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。

本项目电源由市政提供，供电电压10kV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站容量可以满足本工程用电。采用两路独立10KV专用线一用一备。当一路电源故障时，由另一路电源负担全部负荷。

（四）供配电系统?

依据其供电区域，每组箱变（1-2台）形成一个10kV环网。引入楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立建筑之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。

从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。

所有照明、插座线路均选用平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。

所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。

（五）照明设计?

照明电压一般为220V，对于高度低于2m的区域的照明灯具，将采用24V安全电压供电。

照度标准依据国标<<建筑照明设计标准>>(GB50034-2004)。

主要场所照度标准如下：

商业 300lx或依装修而定

宿舍依装修而定

楼梯间、走廊 50－100lx

（六）防雷、接地及电气安全

根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程低层建筑按照当年雷击次数N>=年/次时属第三类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。

在屋顶墙上装设Ф12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角

的引下线距地坪米处做测试卡。

防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于Ω，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。

每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。卫生间内也应做局部等电位联结。

为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电容保护器（SPD）；为用电人身安全，每幢楼的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，建筑内插座回路均装设漏电保护装置。

（七）室外线路?

本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明采用庭院灯，路灯控制在值班室内，路灯配线选用1kV5×16铠装电力电缆直埋敷设。

二、智能化系统（弱电）

（一）编制依据?

目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。

（二）编制目的?

主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。

（三）系统设置?

为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、节能的项目区，宜设置以下弱电系统设计：

要满足自流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。

项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入1根DN200给水管。项目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径DN200mm，直埋敷设。考虑项目区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。

项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。

（三）给水系统?

水源由市政自来水管网接入1根DN200给水管，提供项目区用水，项目区内室外

主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径DN200mm，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。全部为多层建筑所以直接由市政供水，无需加压。室外供水管上设置若干消火栓作为消防用水。

（四）污水排水系统?

项目区内排水采用污、废合流制排放。厨房设隔油池，生活污废水排出后经化粪池处理后汇集，统一排入城市污水管网，由城市污水处理场统一处理。室外污水采用HDPE双壁波纹管。室内污水采用PVC管。

1．建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。2．雨水结合项目区内的地形条件，设置其坡度为千分之8，故本方案雨水顺自然坡度进入城市雨水管网，经雨水排放总管统一排放。雨水管直埋于冰冻线以下。

（六）管材选型?

1．室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管或球墨铸铁给水管，直埋于冰冻线以下，户内冷（热）水管采用PE给水管。

2．室内消防水、喷淋水管道采用热浸镀锌钢管；管径DN≥100mm，采用卡箍式刚性管接头连接；管径DN＜100mm，采用螺纹连接。

3．室内排水管材料采用UPVC螺旋排水管，粘接。压力排水管采用热浸镀锌钢管。

4．室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，消防给水管采用球墨给水铸铁管或钢管，胶圈接口或焊接。

四、采暖、通风与空气调节?

（一）设计依据?

1．《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003)；2．《民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；3．《建筑设计防火规范》GB50016-2006；4．《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；5．《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；6．《住宅设计规范》GB50096－1999（2003年版）；业主提供的相关资料及要求。

（二）管材及保温材料管材

采暖管道管径＞DN50，采用无缝钢管，管径≤DN50采用焊接钢管，管径≤DN32丝扣连接，管径＞DN32焊接连接。户内明装管道材料选用PB管，热熔连接，使用条件等级为5等（S5系列）。

（三）空调?

宿舍、活动室等预留分体空调电量，餐厅预留立柜式分体空调电量。

（四）通风及防排烟?

卫生间均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。

厨房、卫生间的垂直排风管道或风道，设防止烟气回流装置。

第七章?环境保护及评价影响

一、生态环境影响评估?

（一）环境保护?

项目的环境保护包括两个方面，一方面是生产活动不影响周围环境的正常生活和生产条件，另一方面周围居民的生活和生产活动也不应威胁到项目区的清洁和生物安全。建设时要考虑内外自然环境不被生产垃圾污染，维持一个可持续生产的资源环境，必须认真做好项目区及周围环境保护工作，尽可能保持原有环境卫生不被破坏，争取得到改善和提高。

（二）对环境质量的影响?

1．施工期和生产运营期产生的污染?

项目施工建设时，产生的大气污染物主要是运输车辆、施工机械等产生的扬尘以及车辆产生的尾气，产生的废水主要为建筑废水和施工工人生活污水，主要噪声源为施工机械及运输车辆，固体废弃物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。

2．项目生产运营期产生的污染?

项目生产运营期，产生的污染主要为工作人员产生的生活垃圾。主要噪声源为加工机械的噪音。

二、防治措施与综合利用?

（一）环保设计采用的标准?

1．《工业企业设计卫生标准》II级GB8979-88。

2．《工业企业厂界噪声标准》II级GB12348-90。

3．《建筑施工场界噪声限制》GB12523-90。

4．

5．其他国家有关规定。

（二）综合利用与治理方案?

1．施工期措施?

在项目建设过程涉及的土建施工过程中必须加强对施工场地进行严格管理，防治水土流失。施工产生的弃土要及时外运，防止风天被吹走；建筑材料，尤其是水泥、细沙的堆放要设防雨棚盖。施工期固体废弃物中的生活垃圾集中堆放后统一处理，建

筑垃圾应及时清运处理。

施工期施工机械和运输车辆产生的噪声、扬尘和尾气采取以下措施：严禁夜间施工；限制使用老、旧等噪声大、尾气排放多的机械和车辆；运输车辆限载、限速、加盖，防止沙石散落等；对施工机械和车辆定期检修，防止车辆漏油，污染环境。

2．生产运营期措施?

对于生产过程中产生的废渣和生活垃圾要统一堆放，要及时、统一运走，并严格按照国家的有关规定进行处理。

三、影响评价?

本项目在设计初期就根据国家有关环保政策和法规考察了相关旅游景区农家乐在环保和节能上存在的问题。本项目的设计既考虑生产，又要考虑环境+保护和节能，从设计开始就考虑到建立各个环节和生活所排放垃圾的处理体系。在建设期和生产期，将严格按照国际环保规划进行。因此不会对周围环境造成污染，项目是可行的。

第八章?消防、节能、劳动保护和安全卫生

公司负责对所有招聘的劳动员工进行劳动保护与安全生产培训，购置必要的消防器材。公司将定期发放劳保用品，定期对员工进行体检，严格按照卫生部门和消防部门的要求组织生产。

一、消防?

（一）设计依据?

1．国发[1984]69号文《中华人民共和国消防条例实施细则》

2．《建筑设计防火规范》GBJ16-87

3．《消防手册》

4．《工程设计防火规范》GBJ39-90

5．《建筑设计灭火器配置设计规范》

6．《消防技术标准规范》汇编?

（二）主要防火措施?

本项目在建筑物均按国家规范设计了相应的消防措施，达到了国家的有关规定。

二、节能?

根据国家和自治区有关能源综合利用及《节约能源暂行条例》等文件的规定，编

制本可行性研究报告的节能措施。

（一）供电节能措施?

该项目使用的设备设施均采用高效节能产品，调频变速装置和高效节能照明电器，低压变电采用电容器自动补偿。

（二）其他节能措施?

加强设备管理，注意节约能源，节约用电，采用节能灯具、声控灯具。节约用水，选用节水阀门，禁止使用螺旋升降式铸铁水龙头，防止跑冒滴漏。

三、劳动保护和安全卫生?

本项目的劳动保护设计根据国家劳动部关于《生产性建设工程职工安全卫生监察的暂行规定》，国劳字（1998）48号文规定。

在项目选用的机器、设备在运转部分要安装保护装置。在工艺设计中，应保证设备布局合理，设置安全通道，安全疏散门等。

建立劳动安全制度，设置专门安全检查机构，定期进行安全检查。

为了创造一个良好的工作环境，项目要制定环境卫生标准。环境卫生除设专职人员负责外，应划分卫生责任区，定期清理。对人员进行全员安全培训。

第九章投资估算与资金筹措

一、固定资产投资估算?

本项目根据项目的设计要求，估算总投资1500万元，其中新增固定资产投资1000万元，铺底流动资金500万元。

二、新增固定资产投资估算说明?

1.运安费：设备运输、安装费均按设备直接费的3%计算。2．基本预备费按建筑费、设备费、其它工程费之和的5%计算。

三、新增固定资产资金来源与筹措?

本项目固定资产投资1500万元，全部由村委会自筹资金解决。

第十章财务评价