合同内容中出现的专有名词解释

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抵押人

抵押人，是指为担保自己或他人履行债务，而向债权人提供抵押担保的人。抵押人可以为债务人本人，也可以是债务人和债权人以外的第三人。在抵押担保中，抵押人的确定应当以抵押合同为标准，抵押合同中与债权人相对应的一方当事人就是抵押人。

抵押权人

是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人。

产权

首先产权是指财产所有权。财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益处分的权力。其次产权还指与财产所有权有关的财产权。是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。

抵押

抵押，是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是建立在某些特定的物之上的，是一种债的担保形式。主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。按揭是抵押的一种。

所有权

所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。产权和所有权的区别是：产权是一个较大的概念，产权包括所有权。房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。

处分权

处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律上命运的权利。包括资产的转让、消费、出售、封存处理等方面的权利。处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。处分权在多数情况下由所有人享有，但在某些情况下，也可以使所有权与处分权分离，形成非所有权依法享有的处分权。

合同生效

合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的有效条件。合同生效与合同成立中《合同法》第４４条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”罗马法曾规定了“同时成立之原则”，认为法律行为的成立与效力同时发生。

房屋权属证书

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，权利是无形的，行使权利的凭证则是有形的，房屋权属证书正是对房屋行使有关权利的凭证。

债权

债权是得请求他人为一定行为（作为或不作为）的民法上权利。本于权利义务相对原则，相对于债权者为债务，即必须为一定行为（作为或不作为）的民法上义务。因此债之关系本质上即为一民法上的债权债务关系，债权和债务都不能单独存在，否则即失去意义。

债权方

债的关系中有权利要求另一方（债务人）为或不为一定行为的当事人。在债的关系中，债权人是特定的，只有该特定的权利主体才有权要求义务主体履行约定的义务。负有履行义务的人如不履行义务，债权人有权请求司法机构强制其履行。如果债权人由于对方不履行义务而遭受到经济上的损失，有权要求赔偿。债权人还享有代位权和撤销权。代位权是指债权人以自己的名义，代债务人行使其为第三人的权利，其后果由债务人承担的权利；撤销权是指债权人对债务人有碍于债权实现的法律行为享有的请求撤销这一行为的权利。债权人可以是公民或法人，也可以是国家。

实现贷款债权

是指出借人基于与借款人之间借款合同所形成的借贷法律关系，而对借款人所享有的一系列请求权。根据《贷款通则》的要求，借款人不得违反法律规定，借兼并破产或股份制改造等途径，逃避银行债务，侵吞信贷资金；不得借承包、租赁等途径逃避贷款人的信贷监管以及偿还贷款本息的责任。贷款人有权参与处于

兼并，破产或股份制改造过程中的借款人的债务重组，应当要求借款人落实贷款还本付息事宜。

定着物

定着物是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。如房屋、地下管道、树木、沟渠等。

定着物虽与土地联结，但不是土地的组成部分，故属独立之物。

定着物因固定于土地，所以适用不动产法律，定着物所有权为不动产所有权。不动产所有权原则上以登记为变动公示，故土地所有人不得以添附方式原始取得适用不动产法律的定着物或附着物的所有权。

房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。中国商品房产权只有70年，70年后政府可以无偿收回！

你好!现在全国大多地方实行房产和地产合二为一的政策,所领的房产证叫“房地产权证”，这种证书包含了房产证和土地证。而有的地方还没有实行合二为一的政策，所领的房产证叫“房屋所有权证”，这种证书仅能证明的房屋所有权。如果你的房产证是“房地产权证”，就不需要办土地证了，因为已经包含土地证在里面了。房地产权证已经将土地和房产合二为一，而房屋所有权证是房屋权属证明，不包含土地证明。如果你现在拥有房屋所有权证，同时有拥有土地使用证，可到房管部门换发房地产权证。至于拆迁补偿问题，将按当地政府拆迁规定执行。

抵押物共有

在个人住房抵押贷款业务中，向银行申请抵押贷款的借款人一般为该抵押房屋的所有权人，所以借款人即为抵押人;但抵押人未必是借款人，银行在选择借款人人选时，除了满足其为抵押房屋的所有权人之外，还考虑借款人的年龄、收入、财产及资信等情况。因此，在抵押房屋内的所有权人即共有人同为抵押人。抵押物财产共有人是指不上产证的具有法定或约定共有关系的第三人，一般情况下为房屋权利人的配偶。

抵押权

抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，

债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。如某人向银行申请贷款，并以自己的住房作抵押，这时银行即为抵押权人。抵押权是一种优先受偿权。

优先受偿权

狭义优先受偿权包括破产费用的优先权及职工工资、劳动保险费用、税款等优先权，以及民事诉讼法（第204条）类似的规定、商业银行法规定银行破产的优先权（第71条清算费用、职工工资和保险、保险金、税款）、海商法规定的请求权人对扣押船只的优先权等。这些优先受偿权，依现行法规定只具有债权性，只是相对其他债权人的优先，而不具有物权性，不能对抗其他物权，因此，对优先权人的保护力度不够，应考虑赋予其物权性，规定为一种担保物权，就叫优先受偿权（狭义的），而且是一种法定的担保物权，不是任意的，以确保对权利人权利的保护。

狭义优先受偿权不包括我国民法通则、合同法、担保法规定的留置权中的优先受偿权，更不包括承租人对承租房屋的优先购买权及担保法规定的质权、抵押权中的优先权，也不包括可能为我国法律规定的合伙人的优先购买权等一切非担保物权。

优先受偿权即非担保物权之优先受偿权，是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权优先受偿权

人受偿的权利。它是一种不表现为抵押权、质权、留置权等物权权能的优先受偿权，故称“狭义的优先受偿权”。优先受偿权是法定受偿权的一种，是法律规定的某种权利人优先于其他权利人实现其权利的权利。由于法国民法典没有留置权的规定，因此，许多应适用留置权的法则通过优先受偿权调整，使优先权具有较广泛的调整领域，成为民法中的一项重要制度。法国民法中的优先权，即债权的优先受偿权

实现抵押权

抵押权的实现程序：直接申请执行，还是提起诉讼？

在设定了抵押权的债务中，当债务履行期限届满而抵押权人未受清偿时，抵押权人有权与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。但是当抵押权人与抵押人协议不成时，应当如何处理？

对此，我国担保法第五十三条第一款中规定：“协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”而物权法第一百九十五条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协

议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”比较上述规定可以看出，对抵押权人与抵押人未能就处分抵押物以实现抵押权达成协议时，虽然担保法与物权法都规定可以向人民法院申请法律程序的救济，但是对向法院申请法律救济的条件及所适用程序的规定却有重大不同。

一、关于抵押权人向人民法院寻求司法救济的条件

对于向法院申请法律救济的条件，担保法仅仅规定为抵押权人与抵押人“协议不成”。司法实践中，抵押权人与抵押人不能对实现抵押权达成协议的情形有多种多样，例如合同效力争议、债权债务数额及担保数额争议、担保顺位争议、抵押物处分方式争议等。以上争议的内容，绝大多数都需要通过诉讼程序的举证、质证、辩论等程序来查明、确认，因此，担保法规定：“协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

即使从物权法规定的角度看，抵押人对抵押权人主张抵押权可以进行的抗辩事由也是多种多样的。主要有：其一，合同效力或抵押效力抗辩。抵押人有可能引用物权法第一百七十二条关于“主债权债务合同无效，担保合同无效”的规定进行抗辩，或者主张抵押物属于物权法第一百八十四条规定不得抵押的财产，或者主张抵押合同的订立不符合物权法第一百八十七条的规定，未进行登记，从而提出抵押合同无效的抗辩。其二，担保物权消灭抗辩。抵押人有可能引用物权法第一百七十七条的规定主张抵押权人的担保物权已经消灭，从而提出免除担保责任的抗辩。其三，抵押顺位抗辩或抵押权顺位抗辩。物权法第一百九十四条第二款规定，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。该法第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款应依照该条所规定的三项不同情形进行清偿。如果抵押合同有以上情况，抵押人对抵押顺位或抵押权顺位有权进行抗辩。此外，抵押合同的当事人对债权债务数额、债务人清偿情况等也都可能发生争议。

物权法规定抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的条件仅仅是“抵押权人与抵押

人未就抵押权实现方式达成协议的”。这一规定的外延明显小于担保法所规定的起诉条件范围。当然，这一规定并不意味着抵押人与抵押权人在抵押合同效力、债权债务数额及担保数额、抵押顺位或抵押权顺位等发生争议时，当事人不能向法院起诉。物权法第一百九十五条的规定绝无限制当事人诉权的意思。但是如果抵押权人直接向人民法院请求拍卖、变卖抵押财产，则必须限定在“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的”范围内，而其他原因产生的争议导致协议不成时，抵押权人不能引用物权法第一百九十五条规定的程序主张权利。二、关于抵押权人向人民法院寻求司法救济的程序

对于物权法第一百九十五条第二款关于“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定属于何种程序，目前出版的各种解读物权法条文的著作有多种说法，就笔者所见到的，主要的就有三种意见：第一种是《中国物权法释解与应用》（人民法院出版社2007年3月出版）的见解，这种意见认为抵押权人可以直接向法院申请执行；第二种是《中华人民共和国物权法解读》（中国法制出版社2007

年3月出版）的见解，这种意见认为“抵押权人与抵押人仅就抵押权实现方式未达成协议，

为了简便抵押权的实现程序，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，但仍未清楚地表明这是不是执行程序；第三种是《〈中

华人民共和国物权法〉条文理解与适用》（人民法院出版社2007年3月出版）的见解，该书在解释第一百九十五条规定时指出抵押权实现的途径有协议实现和诉讼实现两种，并有如下一段表述：“本条规定的‘请求人民法院拍卖、变卖抵押财产’，而不是申请法院就抵押权的实

行进行裁判。一，两者的区别在于，前者要经过冗长而琐细的起诉、应诉、开庭、答辩等诉

讼全过程，甚至会有上诉审、再审，抵押权实行成本高，效率低；后者是非诉程序，无须经过诉讼全过程，法院通过对抵押权登记等证据的审查，即可裁判实行抵押权，包括允许强制拍卖抵押财产。非诉程序成本低，效率高。”

民事审判程序和执行程序的性质、功能是各不相同的。民事审判程序是一个查明事实，分清是非的程序，其功能是提供公平的规则和程序，通过双方当事人的陈述、举证、质证、辩论，使事实得以查明，权利义务得以公正地确定，法官在整个审判活动中则保持中立。如果审判程序中合议庭的认定有误，当事人可以通过二审或审判监督程序来纠正原审中可能存在的错误。但是民事审判程序冗长而复杂，如果适用此程序，抵押权人保护和实现其权利的成本相对较大。而执行程序是在当事人的权利义务已经由其他法律程序确定的情况下，通过法律的强制手段以保证债权人合法权利的实现。简言之，民事执行程序的任务就是依法行使法律赋予的强制执行权，来保证生效法律文书所确定的内容得到实现。因此，民事审判权本质上是一种判断权，而民事执行权是一种强制权。

物权法第一百九十五条不采纳担保法确定的“协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的抵押权实现方式，而是规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，从其宗旨看，是为了在当事人对抵押权实现方式达不成协议时，简化抵押权人实现抵押权的程序，以节省实现抵押权的时间和成本。但是，如果将此理解为是直接赋予抵押权人向法院申请执行的权利，这在执行程序法上是难以找到根据的。

目前，人民法院民事执行权来源于民事诉讼法的规定，因此民事执行程序也必须遵循民事诉讼法的规定。而根据民事诉讼法的规定，能够成为人民法院执行依据的，必须是法律规定由人民法院执行的法律文书。所谓法律文书，就是相关机关或单位依据法律规定的权力和程序产生的文书。而依据民事诉讼法的规定，能够成为民事执行依据的法律文书有三类：一是发生法律效力的人民法院民事判决、裁定、调解书，以及刑事判决、裁定中的财产部分；二是仲裁机构的生效裁决；三是公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书。从民事诉讼法所规定的执行依据看，当事人之间的民事协议不能成为法院执行的依据。可见，如果把物权法第一百九十五条所规定的“抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”理解为直接申请人民法院执行，这在法律上难以找到根据。

根据以上分析，笔者赞同将“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的程序设计为非诉程序。非诉程序是区别于诉讼程序和执行程序的一种特别的民事程序。非诉程序的特点是：（１）非诉程序的任务是确认某种法律事实或权利，而不审理当事人民事权利义务争议。抵押权人与抵押人对抵押权实现方式的不同认识不属于权利义务争议，因此可能通过非诉程序解决。（2）非诉程序由于不涉及当事人权利义务的争议，案情一般比较简单，因此适用一审终审。这一特点符合物权法关于简化抵押权实现程序的立法本意。（3）非诉程序不需要质证和进行言词辩论，一般不需要公开开庭进行审理，因此民事诉讼法规定非诉程序（即特别程序）的审限为立案之日起三十日内。这也有利于抵押权人尽快实现抵押权。

人民法院通过非诉程序的审理，如果认为抵押权人的申请有理的，即可以下达拍卖或变卖抵押财产的裁定，抵押权人可以据此申请人民法院强制执行。

这三种意见中就属第三种《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》（人民法院出版社2 007年3月出版）的见解错的最离谱、最出格。

诉者，依法律采取的法律行动是也。此种法律行动系指请求包括法院在内的一切官厅强制某人提出拒绝所请求付给钱、物的理由（对抗诉、反对诉，相对称为讼）否则即由官厅依请求强制给付钱、物，故将此种对于裁判、裁决的请求之法律行动称为诉。

古代有正义，却无权利之概念，所以正义的诉，也就是有事实和法律根据的诉就是所谓诉权。近代以来随着权利观念的树立，遂产生了与诉相分离的请求权。请求权即“象诉那样的权利”，它的强制性是法律而非包括法院在内的官厅，是凭法律要求某人作为或不作为的权利之意。因此请求权不是诉，它不是要求对方给付拒绝理由，而是直接拿法律（权利）当作是法院等官厅的命令或强制力，让对方给自己有权要的东西。请求权跟法院的审判、官厅的行政有非常紧密的联系，但请求权唯独没有诉的对司法权力的请求意味。

向行政官厅请求其执法一般不叫诉，而称为申请、申诉、控告；诉是专指向法院请求其司法审判，也就是对诉讼（而非素要什么物品或权利）的请求。民事诉讼包括一种其诉讼所不具备的特殊诉，即非讼之诉，法律上或称非讼事件，或称特别（审判）程序。“非诉”请求不是诉讼法上的非讼之诉，而是指非诉行使请求权，即不诉，不请求司法，不论是审判，还是行政，都不请求。

由于诉而无讼并非审判的普通平常状态，所以非讼之诉只有在法律有特别规定的时候才允许进行。非讼之诉之特别，在于此种诉不允许有争讼的诉，如有，则诉作废除报销，不产生审判上的结果。依法理，诸如无行为能力宣告（禁治产）、死亡或失踪宣告、督促、公示催告、破产宣告都属于非讼的诉，唯我国民事诉讼法认督促、公示催告、破产三者虽然无讼，但审判上有结果，而使它们各个独立，未归入特别程序一类而已。无论是依我国民事诉讼法，还是依外国民事诉讼法，抑或古代、近代、现代、当代民事诉讼法，从来没有将抵押权的实现作为特别程序来非讼的。

抵押权人与抵押人就抵押物的处理经协商不能取得一致意见，达不成协议，是双方有争议的表现。有争议就得进行普通诉讼，没有置争议于不顾，当非讼来请求司法的道理。因此，物权法第195条与担保法第53条规定一致，无非是物权法第195条第2款明确了诉的请求是“人民法院拍卖、变卖抵押财产”，而担保法第53条第1款的诉请求未加明确而已，但依该条第2款规定，足可推断系以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物。二者的区别是物权法规定之拍卖、变卖人是人民法院，而担保法上的拍卖、变卖人是抵押权人，而非人民法院。由于人民法院与拍卖、变卖发生关系的时候，人民法院一定是在进行执行程序，审理和判决诉讼时不可能“拍卖、变卖抵押财产”，所以物权法第195条不是指人民法院拍卖、变卖抵押物，而是抵押权人或抵押人请求法院判决自己来拍卖、变卖抵押物。将物权法第195条“抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”断句为“抵押权人可以请求，人民法院拍卖、变卖抵押财产”显然不符合诉讼法。正确的断句应当是“抵押权人可以请求人民法院，拍卖、变卖抵押财产”。也就是说，究竟该怎么处理抵押物来实现抵押权，抵押人和抵押权人各陈述自己的法律理由于法院，由法院依法律裁判之。

与担保法相比，物权法规定的抵押权实现方法似乎是少了折价一种，实则不然。物权法相对于包括人法、物法、债法、侵权行为法的民法总成来说是特别法，担保物权法是物权法的特

别法，但相对于担保法来说，物权法中的担保物权法是保担法的普通法，按照特别法优先适用的原则，第195条可以请求人民法院者，仍然包括折价、拍卖、变卖以及其他方法，唯一的要求就是无论怎么处理抵押物，处理方法都不能损害担保物权，并且应当公平、合理、经济，不能违反诚实信用。唯拍卖、变卖两种方法将来能由人民法院强制执行。因此物权法第195条以普通法的形式明确了诉请求在通常、普遍、一般而言的适当性是什么。由于对其他方法并未禁止，所以不影响当事人请求，也不妨碍人民法院自由裁量。换言之，当就处理抵押物的方法不能合意而向人民法院请求诉讼时，当事人自己得掂量好请求什么，法院能能强制执行的就这两样。\\

一般保证人和连带保证人的区别

一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十四条一般保证的保证人在主债权履行期间届满后，向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况的，债权人放弃或者怠于行使权利致使该财产不能被执行，保证人可以请求人民法院在其提供可供执行财产的实际价值范围内免除保证责任。第二十五条担保法第十七条第三款第（一）项规定的债权人要求债务人履行债务发生的重大困难情形，包括债务人下落不明、移居境外，且无财产可供执行。

连带保证责任

连带责任保证是指当事人约定由保证人与债务人对债务承担连带责任的一种保证方式。连带责任保证包括两层含义:其一，保证人与债权人达成合意，约定明确;其二，保证人与债务人对债务履行承担连带责任，债务不履行，保证人与债务人的责任都不得解除。连带责任保证的责任承担履行债务和承担保证责任的前提是债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行主债务。在连带责任保证情况下，一旦主债务人届期没有履行主债务，债权人既可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内履行债务。在保证实务中，保证人选择连带责任保证方式，实际上是保证人放弃了可以享有的先诉抗辩权。因此，连带责任保证方式中保证人的责任较重，但其有利于保护债权人利益。

股权质押

股权质押（Pledge of Stock Rights）又称股权质权，是指出质人以其所拥有的股权作为质押标的物而设立的质押。按照目前世界上大多数国家有关担保的法律制度的规定，质押以其标的物为标准，可分为动产质押和权利质押。股权质押就属于权利质押的一种。因设立股权质押而使债权人取得对质押股权的担保物权，为股权质押。