房地产调控长效机制研究
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房地产调控长效机制研究
作者：唐祺
来源：《现代农业研究》2017年第11期
【摘要】房地产业的重要性随着我国住房制度改革的推进而日益凸显，其飞速发展的背
后亦累积了大量的问题和弊端。我国对房地产市场的宏观调控始于1998年，目的在于避免房地产市场的非理性波动，促使其健康发展。沿袭至今，政府对房地产宏观调控的效果差强人意。房价单边过快上涨、供需结构局部失衡等问题依然存在，这些突出的矛盾阻碍了房地产业的可持续发展，亦为中国经济转型升级带来了巨大障碍。探析我国房地产宏观调控政策低效的真正原因，建立房地产调控长效机制，才是目前有效解决房地产市场众多问题的根本途径。
【关键词】长效机制；房地产调控；房产税
[Abstract] Analysis our country real estate macroeconomic regulation and control policy， the real reason for inefficient establish long-term effective mechanism of real estate regulation and control， is the effective way to solve all the problems of the real estate market.
[Key words] a long-term mechanism； Real estate control； property tax
去年以来，我国一二线城市房价持续爆发式上涨，与房地产市场有关的诸多指标创出历史新高。中国经济的转型和可持续发展正逐渐被高房价所透支。而当前我国房地产业发展累积的矛盾和问题日益复杂化，主要表现为两高并存，剩缺并存。结构性问题突出，房地产调控难度增大。对房地产业过度依赖，沉溺于依靠房地产业拉动经济增长，没有对房地产过度投资和投机行为进行严格约束。导致的结果就是任由房地产业绑架中国经济未来的不可承受之重。要突破这样的困境，就必须凝聚共识，为中国经济松绑。建立房地产调控长效机制，逐步推动中国经济去房地产化。
1 当前我国房地产市场发展存在的问题
第一、挤占非金融企业信贷资源，扭曲经济增长结构。2016年我国GDP增速为6.7%，房地产业对经济增长的贡献达到8.0%。持续“高烧”的房地产市场占用大量信贷资源，挤占效应
明显。中国人民银行的数据显示，2016年全年新增人民币贷款12.65万亿元，同比增加9257
亿元，再创历史新高。其中居民部门贷款同比增加了5.68万亿元，较2015年增长了2.63万亿元；而非金融企业的新增贷款规模则同比减少了1.28万亿元。
第二、抬升企业生产成本，恶化经营环境。房价过快的涨速和过高的涨幅，直接或间接的抬升了企业生产成本。2016年全国商品房均价为7600元/平方米，我国房价近十年的涨幅远大于同期发达国家和发展中国家。现如今我国无论土地价格还是物业租金都高于印度、印尼、越
国家房价调控政策
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
房地产营销策划定价
房地产营销策划 求助编辑百科名片 营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划（项目销售阶段） 1演进历史概述 1（1）生产观念阶段 1（2）产品观念阶段 1（3）推销观念阶段 1（4）市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1（1）单项策划阶段 1（2）综合策划阶段 1（3）复合策划阶段 1主要种类（1）房地产投资营销 1（2）房地产定位营销 1（3）房地产规划设计营销 1（4）房地产形象营销 1（5）房地产建筑质量 1入世误区概述 1（1）过分夸大营销策划的作用 1（2）忽视营销策划的作用 1（3）营销策划的“经验论” 1（4）技巧决定论 1（5）只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1（1）营销策划必须从客户和市场需要出发 1（2）始终保持整体营销的观念 1（3）营销策划与销售紧密呼应
1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念 12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 o 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 o 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 o 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 o 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒
房地产调控政策：历史、影响与展望
摘要：自2005年?国八条?出台以来，我国房地产调控政策已走过了12个春秋。调控政策呈现出两个明显特点：一是以2013年房价开始分化为分界点，调控政策由全国普调变为因城施策；二是每次调控政策的出台，都是在综合考虑房价走势和经济情况下进行的，经济过热、房价过快攀升时政策收紧，但当经济下行压力较大时则放松调控。从历次房地产调控政策对房地产市场的影响来看，基本遵循?调控—销售面积—房价—投资?的传导顺序。 回顾房地产调控历史，收紧期明显长于宽松期，且每次收紧的调控几乎都被打上?史上最严?的标签，但每次调控，房价总是先抑后扬，政策稍一放松，便会出现?报复性反弹?。我们认为，这种现象出现的根本症结在于国有土地制度下的土地供给失衡，而充裕的流动性和拍卖制的土地出让方式则发挥了推波助澜的作用。展望未来，预计中国房地产市场将告别暴涨时代，但这并不意味着房价会出现普跌。房地产市场的稳健发展，有赖于从短期和长期两个角度综合施策，短期内坚持因城施策，长期看要加快长效机制建设：一是建议完善土地供应机制；二是建议尽快出台房产税；三是建议发展住房租赁市场，深化住房制度改革。 自2005年房价攀升伊始，房地产调控就如影随行，至今调控已持续12年。回顾房地产调控历史，收紧期明显长于宽松期，且每次收紧的调控几乎都被打上?史上最严?的标签，但每次调控，房价总是先抑后扬，政策稍一放松，便会出现?报复性反弹?。
有人甚至由此总结出：?政府越是限制买什么，越要买什么，因为限制的必定是短缺的?。房地产市场到底是因为短缺才导致?越调越涨?呢？还是背后有其他症结呢？历次房地产调控政策到底带来了哪些影响？未来房地产政策将走向何处？本文试图在梳理历次调控政策及市场反映基础上对上述问题进行探讨。 一、中国房地产调控政策的发展脉络 自2005年?国八条?出台以来，我国房地产调控政策已经历了12个春秋。总体上，房地产调控政策可划分为?松紧交替、松短紧长?的五个阶段（见表1）。 我国的房地产调控政策呈现以下两个明显特点：一是以2013年房价开始分化为分界点，调控政策由全国普调变为因城施策。2013年之前，一二三线城市房价变化基本同步，调控政策亦属于全国性的普调。2013年开始，一二三线城市房价开始
2005-2011年国家房地产调控政策
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
2003~2013国家房地产调控政策汇总
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
地产七夕活动策划方案
地产七夕活动策划方案 策划执行提案 活动主题：1 浪漫七夕，相邀美丽 2 浪漫满屋，幸福七夕 一、活动背景 每年农历七月初七这一天是我国汉族的传统节日七夕节。因为此日活动的主要参与者是少女，而节日活动的内容又是以乞巧为主，故而人们称这天为“乞巧节”或“少女节”、“女儿节”。七夕节是我国传统节日中最具浪漫色彩的一个节日，也是过去姑娘们最为重视的日子。 人们传说在七夕的夜晚，抬头可以看到牛郎织女的银河相会，或在瓜果架下可偷听到两人 在天上相会时的脉脉情话。女孩们在这个充满浪漫气息的晚上，对着天空的朗朗明月，摆 上时令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能赋予她们聪慧的心灵和灵巧的双手，让自己的针织女工技法娴熟，更乞求爱情婚姻的姻缘巧配。 二、活动目的 1营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同； 2真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度； 3 提升XX地产的知名度，营造良好的企业形象； 4 与东莞美容机构合作，让新老客户享受浪漫的同时，体验健康美丽； 三、活动亮点 1 七夕佳节，节日购房大优惠； 2 搭建鲜花拱门，搭配粉色地毯，地毯上撒满玫瑰花瓣，地毯两侧有落地鲜花，让前来参 与活动的新老顾客感受“鹊桥幽会”的浪漫氛围； 3 与东莞美容机构-伊丽莎白美容机构合作，为到场的讲授美丽健康的秘诀； 4 活动签到时，每位女性朋友将获得一束美丽的玫瑰花，及由伊丽莎白美容机构提供的美 容体验券一张； 5 现场好礼送不停，凡参与活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有机会抽取大奖； 6 现场精彩互动小游戏，为现场情侣、夫妻提供一次爱的体验，见证爱的默契； 7 小提琴 暖场，营造温馨浪漫氛围；
完善抑制投机的长效机制
完善抑制投机的长效机制 摘要：住房是人们生存发展的必需品，而承载住房的房产市场在前一阶段时间却是投机火爆。房产市场投机火爆，直接妨碍了居民主动消费，也损害房地产业自身的发展，还将掏空基础产业资本，侵蚀、动摇国家的根基。因此，应通过完善抑制房地产投机的长效机制，实现对房地产市场的有效治理。 关键词：房产市场；投机；危害；治理住房问题是我国社会民生的重大现实问题，承载住房的房地产市场牵涉着多方的利益，扯动着多方的博弈，对宏观经济影响重大。中央关切，地方关切，民众关切。目前国家正在加大力度调控房地产市场。 一、目前的房产市场 我国住房商品化，与福利房改革是同步进行的，并逐步形成房产市场，形成房地产业。房地产业对我国城市发展、城市的基础建设、国民经济的拉动所发挥的贡献是巨大的。但由于种种原因,一段时间，房产市场秩序混乱，房价逐年大幅飙升，住房供应结构不合理。据社科院的《房地产蓝皮书》显示，仅2009年的商品房价格就增长了23.6%，房价的增长远超居民人均可支配收入9.8%的增速。而《北京蓝皮书》更显示，北京市2009年房价收入比已经超过23:1，超过国际标准5倍。 （一）大量上市公司涉足房地产 华西都市报2010年4月30日报道，年报显示，2009年约有1/3的四川上市公司涉足房产，房产业务成了上市公司盈利的支柱。从四川长虹的年报中不难看出，房产业务将有望成为其新的利润增长点。成发科技、友利控股在房地产方面都有不菲的业绩。 2010年12月8日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的2011年《住房绿皮书》指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。通过股权投资和关联企业方式，直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)已达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%；上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。 （二）民间资本“炒房” 2009年6月8日，经济观察报在《温州“炒房团”南征北战》中报道了温州民间资本在全国各地如上海、杭州、南京等地，选择那些地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘排号抢购。报道还引述观察人士的评论，目前热销楼盘至少一半以上为投资投机购房。事实上，全国也不只是温州“炒房团”才投机购房，很多民间资本都参与了这一资产性投资投机。连境外的民间资本都来中国投机购房。江苏商报2009年10月30日在《韩国炒房客上海集体赚钱》、《境外客加紧入市》中报道，在上海古北区，不仅是韩国人，其他境外人士也在加紧入市，单价每平方3万元—4万元、总价300万元—500万元、面积在110—140平方米的住宅是该群体的主要选择方向。 可见，一段时间以来，房产市场被扭曲了，成为了脱离供求关系的投机火爆的场所。 二、房产市场投机火爆的危害
房价调控政策
关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。
房地产营销策划的概念
房地产营销策划的概念 房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、
按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。 多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了“住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开
房地产情人节活动方案
房地产情人节活动方案（一） 一、活动主题： 1、浪漫白色情人节，相邀美丽 2、浪漫满屋，幸福白色情人节 二、活动目的 1、营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同; 2、真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度; 3、提升XX地产的知名度，营造良好的企业形象; 三、活动亮点 1、白色情人节，节日购房大优惠; 2、活动签到时，每位女性朋友将获得一束美丽的玫瑰花; 3、现场好礼送不停，凡参与活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有机会抽取大奖; 4、现场精彩互动小游戏，为现场情侣、夫妻提供一次爱的体验，见证爱的默契; 5、小提琴暖场，营造温馨浪漫氛围; 四、活动要素 活动时间：2016年3月14日活动地点：XX地产售楼部邀约人数：XXX人左右 邀约对象：(情侣、夫妻)老客户、潜在客户、VIP客户等活动形式 五、活动流程 六、流程分解
(一)签到 1、来宾签到，赠送鲜花，领取资料 2、合影留念 亮点1：营造温咖啡馨浪漫的氛围 亮点2:小提琴暖场，用音乐渲染气氛，增添节日元素?茶水点心供应水吧提供足够数额的茶水点心，包括奶茶、咖啡、蒸馏水、汽水、曲奇饼等 (二)主持人开场白 1、提前五分钟、二分钟提醒户外的客人入场 2、讲解活动，包括活动主题、内容等 (三)小提琴表演 1、小提琴表演，拉奏优美、温馨、扣人心弦的曲子，渲染氛围?第一轮抽奖 2、抽取三等奖，调动客户的积极性 (四)互动游戏 1、心有灵犀大比拼互动游戏 2、肢体模仿秀 (五)抽奖 1、分一、二、三等奖，各项奖品待定 2、第一轮抽出三等奖，最后一轮抽奖同时抽取一等奖、二等奖 八、活动预算 九、活动评估 房地产情人节活动方案（二） 一、房地产情人节活动主题活动目的
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产情人节活动方案完整篇.doc
房地产情人节活动方案 房地产开展情人节活动的目的是为提升案场来访量,维护老业主关系,吸引客户关注。 篇一：房地产七夕情人节活动方案 一、活动主题： 1 浪漫七夕，相邀美丽 2 浪漫满屋，幸福七夕 二、活动背景 每年农历七月初七这一天是我国汉族的传统节日七夕节。因为此日活动的主要参与者是少女，而节日活动的内容又是以乞巧为主，故而人们称这天为“乞巧节”或“少女节”、“女儿节”。七夕节是我国传统节日中最具浪漫色彩的一个节日，也是过去姑娘们最为重视的日子。 人们传说在七夕的夜晚，抬头可以看到牛郎织女的银河相会，或在瓜果架下可偷听到两人在天上相会时的脉脉情话。女孩们在这个充满浪漫气息的晚上，对着天空的朗朗明月，摆上时令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能赋予她们聪慧的心灵和灵巧的双手，让自己的针织女工技法娴熟，更乞求爱情婚姻的姻缘巧配。 三、活动目的 1营造浪漫的节日气氛，增加客户对企业的认同; 2真诚回馈客户，同时挖掘潜在客户，提升顾客的品牌忠诚度; 3 提升XX地产的知名度，营造良好的企业形象; 4 与东莞美容机构合作，让新老客户享受浪漫的同时，体验
健康美丽; 四、活动亮点 1 七夕佳节，节日购房大优惠; 2 搭建鲜花拱门，搭配粉色地毯，地毯上撒满玫瑰花瓣，地毯两侧有落地鲜花，让前来参与活动的新老顾客感受“鹊桥幽会”的浪漫氛围; 3 与东莞美容机构-伊丽莎白美容机构合作，为到场的讲授美丽健康的秘诀; 4 活动签到时，每位女性朋友将获得一束美丽的玫瑰花，及由伊丽莎白美容机构提供的美容体验券一张; 5 现场好礼送不停，凡参与活动的每对情侣、夫妻，将获得一张抽奖券，有机会抽取大奖; 6 现场精彩互动小游戏，为现场情侣、夫妻提供一次爱的体验，见证爱的默契; 7 小提琴暖场，营造温馨浪漫氛围; 四、活动要素 活动时间：201x年8月23日活动地点：XX地产售楼部邀约人数：100人左右 邀约对象：(情侣、夫妻)老客户、潜在客户、伊丽莎白VIP 客户等活动形式：健康美丽养生座谈会+现场互动+节日优惠促销 五、活动流程 六、流程分解 签到 1、来宾签到，赠送鲜花，领取资料 2、走鹊桥，合影留念
国家对房地产宏观调控的四个阶段
至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。
房地产营销概念讲
房地产营销概念综观 概念之一：轻松购房（房展） 具体内容：2001中国北京夏季房地产展示交易会（6月14日至17日，国贸中心）将推出轻松购房概念：数十位律师组成现场咨询服务团，31家新工程展会开盘，平易近人的专家讲座，清凉舒适的延时夜场。 概念之二：独家房展 具体内容：今年北京"海口假日温泉度假酒店"的工程，在王府井一家大型酒店里包下一间宴会厅，将工程的沙盘、实景照片、工程资料置于其中，售楼人员给每一个前来看展的客户详细介绍工程情况。单纯看来，这种展示与北京大多数售楼处的展示并没有太大区别，但是辅之以冷餐、饮料、背景音乐这些浪漫的因素，这样的展示就显得不那么简单了。 虽说来看展的人很少，但是只要来的人都会对工程产
生浓厚的兴趣，在不到两个小时的时间里，三套房子就被订购。据有关人士介绍，自己知道北京的房地产展销会人气极旺，每年的成交量也非常大，很多工程就是因此而一炮走红的。但是，他们并不愿意参加。原因在于，像他们这样的工程比较独特，并不是住宅的主流产品，对于想在展会上购买一套终身居住之所的大多数人们来说，万元以上的单价，千里以上的航程根本不是他们能够接受的。这样一来，工程很容易淹没在众多工程之中不能脱颖而出。 而采取独家设展的办法最重要的原因就是，虽然人气远远不如大型房展，但是"命中率"很高，人们既然能大老远跑到你的展示区，就说明对工程有一定的兴趣，在这种基础上，售楼人员完全可以详细、准确地对工程进行宣传，大型房展的那种人声嘈杂环境往往不利于人们很好地了解工程。此外，展会氛围融洽，不似大型展会人潮涌动，摩肩接踵。而是以音乐做背景、冷餐、饮料为招待的另类风格。总之，在这样的氛围里，客户可以轻松、细致地了解工程情况。 同时，独家房展还具有展会投入少、针对性强等优点。 概念之三：零首付
房地产情人节活动方案
房地产情人节活动方案 一、背景 二、目的 为了促进七夕这个传统的节日在现代的延续，让人们看到宋代婚嫁的传统，了解杭州这“爱情之都”。为宋城创造更高收益。 三、原则 贯穿整个宋城旅游区，在原有的基础设施上加以七夕主题。让游客置身于宋代，体会杭州，享受喜庆七夕的气氛。让游客亲身参与其中，做到处处有景，点点有情。 四、组织形式 把整个景区贯穿以“七夕”的主题，尽量做到容景于情。通过各种婚俗情景还原，把百年前的喜庆气氛带给客人。在原有的景点中加插七夕，喜庆元素，加入七夕婚俗表演。 浓情七夕巧聚宋城(巧的意思为巧遇，有缘。除外还是七巧的巧。) 六、单位 宋城项目策划小组 七、主要活动 时间：农历七月初七 地点：杭州宋城 地点内容 大门以大型的杭州名花杭白菊牛郎织女造型为大门处的装饰吸引客人，一批家丁在大门处派发喜糖并用杭州话大声宣传：“王员外千金出嫁咯~”
月老祠在连理枝周围设置同心锁的地方，让客人可以许愿，和恋人锁下同心锁，愿永结同心，向许愿树抛上自己心愿的宝帖，可以 使心想事成，为连理枝添土，可以使有情人共偕连理。再月老祠诚 信祈求，可以求得好姻缘。 城楼王员外的千金要抛绣球招亲，未婚的男士大可上前抢绣球，未嫁的姑娘们也可以登上城楼未自己觅个好夫婿。 王员外家王员外是个大户人家，品尝宋代大户人家婚宴。杭州各名菜均可在这里品尝到，如龙井虾仁，东坡肉，叫花鸡，宋嫂鱼羹，西湖醋鱼，西湖莼菜汤。坐在龙凤餐桌前，用有“百年好合永结同心”的瓷餐具，吃的不仅仅是一种喜悦，更是一种千年的文化。 活字印刷铺活字印刷是四大发明之一，时中华民族对世界的伟大贡献之一。用如此古老的方法，去为你的爱情印下一份爱的证书， 让你的爱情就好像印刷术那样永恒不变。 皮影戏皮影戏是杭州的民间戏剧艺术形式，灯与影的幻化，音乐的配合，使《鹊桥情》这个剧目更深入人心。 梦幻石林进入石林，进行寻宝活动，根据石林上的点点提示，抓住你另一半的手，有了对方的方向就是出口的方向了。 水幕电影水幕电影是一种高科技的产品，用激光将画面影射到池中的水幕(宽30米、高15米)上，只要你到服务中心登记，就可以 在水幕上打字幕表白。你心爱的人，就可以看到这么浪漫的一幕， 一定很幸福吧。 “甜蜜七夕节，情定奥林匹克花园”活动方案 1、活动目的： 利用节日期间提升项目上客率，增强卖场人气;适时推出特价单元，从而达到促进销售的效果; 维护老客户关系，树立项目良好口碑，最终达到通过口碑传播促进项目销售的目的;
1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
房地产营销策划提纲
房地产全程策划营销案提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划使用性质 *七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况 3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *项目的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查
*购物场所 *文化教育 *医疗卫生 *金融服务 *邮政服务 *娱乐、餐饮、运动 *生活服务 *娱乐休息设施 *周边可能存在的对项目不利的干扰因素 *历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 *国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 *房地产开发景气指数 *国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 *固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 *社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 *中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规*项目所在地的居民住宅形态及比重 *政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 *政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 *各种档次商品住宅客户分析 *商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析