北京市土地一级开发工作操作流程示意图

实力

2投

标

报

价

3投

入

监

管

资

金

4实

1、总体方案

施方案52、成本控制

3、进度控制

4、风险控制

5综

合

印

象

土地一级开发可行性研究报告模板

土地一级开发项目可行研究报告

摘要

编写说明

一、项目总说明

二、项目的界定与描述

待开发宗地的产权关系及其他法律关系

宗地自然特征和区位特征

宗地范围内地上地下物状况

宗地所处的环境

宗地实施一级开发后的状态

三、投资环境研究

四、市场研究

五、项目策划

土地一级开发项目的开发深度

项目实施进度计划安排

项目组织与实施方式

项目融资方式

项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理

六、投资与成本费用估算

七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定

八、项目财务评价

九、社会评价十、风险分析十一、结论

附表

附图

附件

编制土地开发综合策划（规划、土地、运营 ... ）

主要内容：

1. 项目概况 ,包括: 项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。

2. 项目开发建设的必要性分折 , 包括: 项目开发与实施城市总体规划的关系整城市产业结构的关系 ; 与缓解中心区交通压力 , 改善城市环境的关系等。

3. 项目开发的控制性详细规划方案 , 包括: 项目总平面方案、功能布局、路网、市

基本报表 1 全部投资财务现金流量表

基本报表 2 资本金财务现金流量表

基本报表 3 投资者各方财务现金流量表

基本报表 4 资金来源与运用表

基本报表 5 损益表

基本报表 6 资产负债表

基本报表 7 效益费用分析表

辅助报表 1 项目总投资估算表

辅助报表 2 开发建设投资估算表

辅助报表 3 经营成本估算表

辅助报表 4 土地取得费用估算表

辅助报表 5 前期工程费估算表

辅助报表 6 基础设施建设费估算表

辅助报表 7 公共服务设施建设费估算表

辅助报表 8 其它费用估算表

辅助报表 9 销售收入与经营税金及附加估算表

辅助报表 10 出租收入及经营税金估算表

辅助报表 11 投资计划与资金筹措表

;; 与调

政管线、能源、配套设施、环境建设、地下空间综合利用、城市形态设计以及

项目开发与城市大市政、能源、管网、交通、环境、城市安全的关系等。

4. 项目交通影响分折 , 包括:公共交通、城铁、地铁、机动车、非机动车交通、步

行系统、地下、地上交通组织、停车系统、标识系统、紧急事故处理系统。

5. 项目环境影响分折,包括:项目车流、物流、人流、雨水、污水处理,中水回用,

拉圾处理, 园林绿化、水系、雕塑、小品, 灯光、节日照明、节约能源等。

6. 项目征地拆迁补偿方案,包括: 项目红线内和项目代征土地的征用, 项目地上地

下现状物调查,单位、居民调查,拆迁方案,补偿方案,场地平整,三通一平等。

7. 项目成本测算方案和项目效益分折, 包括: 前期成本、直接成本、间接成本、管

理成本、资金财务成本、税金综合成本以及项目建成后的效益分折。

8. 项目投融资方案, 包括: 一级土地开发主体直接投资,各功能地块招商、推广、招

标回收土地开发费用,政府财政,政策性银行商业银行贷款,项目合作等。

9. 项目开发的标准和品质要求, 包括: 项目实施各阶段、各专业、各系统的速度、

品质、成本的控制目标和标准, 能量化、能考核、能评价等。

10. 项目进度与实施方案, 包括: 编制开发方案、获取一级土地开发权、组织拆迁补

偿、场地平整、市政配套工程、招商推广、投融资等各阶段、各专业的进度网络图和实施方案, 选择设计、施工、监理、材料设备供应商。

11. 项目建设期和建成后的经营管理方案, 包括:建设期一级开发主体对整个项目

的规划管理、现场管理、安全管理全过程负责, 将协调管理融合在为各开发地块的二级开发商服务中。同时, 在一级开发过程研究并提出项目建成后的经营管理方案, 包括: 政府、业主委员会、物业管理的职能与管理, 以及市政、交通、环境、公共配套、信息、广告、商务活动、餐饮、娱乐等服务与管理的方案。12. 项目团队组织方案,包括:组建团队,建立并不断完善项目管理制度,培训专业

人员, 形成各阶段、各专业、各系统的项目经理制和第一责任人制度等。