房地产规划设计部
房地产规划设计部 Prepared on 22 November 2020
规划设计部管理制度
深圳市英龙置业有限公司
项目前期工作指导书
为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。
规划设计部的日常性工作包十一个部分：
一、设计任务书
二、方案设计
三、地质勘探和测绘
四、施工图设计
五、施工图审核
六、环境设计
七、灯光设计
八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手
续）
九、现场施工配合
十、寻找新项目
十一、其它工作
一、设计任务书
1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场
分析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括
《方案设计任务书》和《施工图设计任务书》。
2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经
本部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约
部征询意见。
3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不
同意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由
项目经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。
4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪
要》修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》
后，上报主管领导批准。
5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。
二、方案设计
方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、
户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。
1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方
案设计组织计划》，本部门认可后存档。
2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位，
填
写《公司文件会审单》，上报主管领导批准
3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报
主管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。
4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形
图及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位
签收。
5、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并
填写《现场工作记录表》。
6、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程
中出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相
关部门参加，并作会议纪要。
7、接收设计成果：由项目经理按《方案设计合同》及有关
要求接收设计成果，并填写《资料接收记录单》。
8、审核：由项目经理对方案进行审核，提出方案审核意
见。
9、评审：由项目经理报请主管领导批准召开方案评审会，
并负责组织、记录方案评审会，出《会议纪要》，进行
设计修改。
10、结算设计费：由项目经理按《方案设计合同》结算方案
设计费。
三、地质勘探和测绘
1、编制勘测计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制
《勘测组织计划》和《勘测方案》，并报工程部经理签字认可后存档。
2、选择勘测单位：由项目经理选择符合资质的勘测单位，
填写《公司文件审批表》，上报主管领导批准。
3、工程合同：由项目经理拟订《勘测工程合同》，并依据
《勘测方案》护订《勘测工程预算书》，上报主管领导批准，并与勘测单位签订《勘测工程合同》。
4、相关资料：由项目经理准备总体方案、地形图及相关资
料，填写《资料发放记录单》，转交勘测单位，并由勘测单位签收。
5、现场勘：由项目经理组织勘测人员进行现场踏勘，并填
写《现场工作记录表》。
6、监控：项目经理应随时了解工程进度，并协调相关事
宜。
7、接收成果：由项目经理按《勘测工程合同》及有关要求
接收勘测成果，并填写《资料接收记录单》。
8、结算：由项目经理将《勘测工程合同》、《勘测工程成
果》和《勘测工程决算书》报计划合约部审核，并依据
审核结果结算工程费。
四、施工图设计
施工图设计包括：建筑施工图设计、环境施工图设计、灯光设计、智能化施工图设计、见《施工图委托设计管理办法》。
五、施工图审核
见《施工图审核管理办法》。
六、环境设计
七、灯光设计
八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手续）
九、现场施工配合
设计完成后，如出现以下情况，项目经理应进行现场的施工配合，了解情况后填写《现场工作记录表》，并将相应的处理意见或建议上报主管经理批准后，转发相关部门实施。
1、发现因施工图设计出现失误，需要对施工图设计进行
调整。
2、发现因施工质量出现偏差，且无法返工或修补，需要
对施工图设计进行调整。
3、因该项目的经营策略、产品要求发生变动，需要对施
工图设计进行调整。
4、因相关的国家政策、法规、规范发生变动，需要对施
工图设计进行调整。
十、寻找新项目
十一、其它工作
1、特殊设备和大型设备的调研
2、其它项目的调研
3、公司领导交办的任务
深圳市英龙置业有限公司
施工图图纸审核管理办法
为加强施工图图纸审核工作管理，严格控制施工图设计质量，提高经济效益，规划设计部必须对如下内容进行审定。
本办法的具体执行者是规划设计部项目负责人。
一、总体规划审核
1、具体方案
2、竖向规划
3、管线综合
4、环境方案
二、单体方案审核
1、典型方案
2、立面方案
3、管线系统方案
三、环境施工图审核
1、总图
2、竖向规划
四、报批图审核
1、总平面图
2、各层平面图、基础剖面图、基础配筋图
五、施工图审核
1、建筑、结构、水暖、电施工图
2、各专业衔接问题
深圳市英龙置业有限公司
施工图委托设计管理办法
为完善公司管理制度，便于公司管理，严格控制设计质量，规划设计部特制定本设计管理办法。
一、适用范围
二、本管理办法适用于施工图委托设计
规划设计部项目经理负责委托、协调施工图设计。以下简称项目负责人。
三、施工图设计的依据
在委托施工图之前，应具备以下条件：
1、项目设计范围内准确、完整的地形图、地界坐标和地质资
料。
2、项目审定总体方案及相关政府部门的批准文件
3、《施工图设计要求》
以下各项如不在委托设计范围内，也应在施工图设计之前提
供。
4、委托设计范围内的竖向规划
5、委托设计范围内的市政管网资料
6、对特殊材料、设备的要求，并提供相关资料
7、经公司认可的建筑单体方案、建筑立面方案、管线布置方
案。
8、经公司认可的园林景观方案
四、施工图的内容
1、供报批用的人防、消防、规划报批图各一套
2、施工图8套
3、园林景观施工图
五、工作程序
1、编制施工图设计组织计划：项目负责人依据《项目开发计
划》编制《施工图设计组织计划》，并报开发部经理审
批。
2、选择设计单位：项目负责人选择符合资质的设计单位，填
写《公司文件会审单》，报规划设计部经理签字认可后，上报主管领导批准。
3、签订设计合同：项目负责人拟订《施工图设计合同》及
《补充协议》，报部门经理认可后上报主管领导，并与设计单位签订《方案设计合同》及《补充协议》。
4、有关资料：由项目负责人准备《施工图设计任务书》、方
案审定通知书及附件图、地质勘探报告及其它相关资料，填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。
5、现场踏勘：由项目负责人组织设计人员进行现场踏勘，并
填写《现场工作记录表》。
6、接收施工图：由项目负责人按《施工图设计合同》及有关
要求接收设计成果，并填写《资料接收记录单》
7、施工图审核：见《施工图审图管理办法》
8、设计交底：见《施工图审图管理办法》
9、结算设计费：由项目负责人按《方案设计合同》及《补充
协议》结算方案设计费
六、施工图的修改
1、在施工图设计过程中或工程施工过程中，出现以下情况
时，应对施工图进行修改
2、公司对项目的市场定位、成本控制发生重大变更，导致总
体方案重大调整
3、在施工过程中，发现设计出现重大失误，或与公司要求严
重不符。
4、人防、消防、规划或市政各主管单位对施工图设计提出重
大修改意见，并与《施工图设计要求》不符。
5、在施工过程中，出现重大技术问题或公司提出特殊要求，
须对建筑、结构、设备系统方案作较大调整。
6、向设计单位提供的资料与实际情况严重不符或有重大变动
7、由项目负责人负责组织、协调施工图修改工作
（1）项目负责人对出现的情况作出判定，如属于上述情况，则进行施工图修改。
（2）由项目负责人根据具体情况，协调相关部门意见，必要时可提请公司主管领导召开部门协调会议
（3）根据具体情况，由项目负责人组织现场会议，并作纪要
（4）由项目负责人根据各部门意见提出《施工图修改建议》，经部门经理批准后，上报公司主管领导批准
（5）由项目负责人将《施工图修改建议》转交设计单位
（6）由项目负责人接收施工图修改设计的成果，审核后转交工程部。
七、设计的监督
1、项目负责人应随时了解设计进度，对于过程中出现的问题
及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部门参加，并作会议纪要。
2、负责人应与设计单位明确明确项目负责人及各专业负责
人，其中一方的项目负责人或专业负责人休假、出差或调离，应通知对方，并应有相应的人员顶替。
3、必要情况下，项目负责人可以建议聘请施工图设计监理，
报请主管领导批准后实施
八、工程施工现场配合
见《规划设计部项目前期工作指导书》
深圳市英龙置业有限公司
施工图审图流程
一、说明：
1、规划设计部审查施工图是否符合《设计任务书》；是否符
合相关法规、规范，并填写《规划设计审查表》后转工程管理部
2、工程管理部组织规划设计部、计划合约部进行施工图审
核，并填写《规划设计复审表》
3、工程管理部整理出审图意见后报主管领导批准
4、规划设计部根据审图意见委托设计单位修改施工图
5、工程管理部、规划设计部会同设计单位、施工单位、监理
单位进行设计交底
6、施工过程中，如遇重大技术问题需修改设计，由各部门填
写《重大技术问题申报表》，并报主管领导批准后转规划设计部修改设计。
二、流程图
深圳市英龙置业有限公司
审图要点
一、总图审图要点
1、总平面规划
（1）技术经济指标
●建设用地面积：应符合《方案审定通知书》；并符合下表：总用地面积： ha
建设用地面积： ha
住宅用地面积： ha
配套公建用地面积： ha
非配套公建用地面积： ha
绿化用地面积： ha
●建筑面积指标：应符合《方案审定通知书》；并符合下表：总建筑面积： m2
住宅面积： m2
地上住宅建筑面积： m2
地下住宅建筑面积： m2
配套公建建筑面积： m2
地上配套公建建筑面积： m2
地下配套公建建筑面积： m2
非配套公建建筑面积： m2
房地产开发公司经理在工程项目开工奠基仪式上致辞
房地产开发公司经理在工程项目开工奠基仪式上致辞 房地产开发公司经理在工程项目开工奠基仪式上的致辞!--插入广告JS代码--> 在宝龙湾工程项目开工奠基仪式上的致辞 尊敬的长顺书记，清文区长、金明主任、柏龄主席，各位领导、各位来宾、女士们、先生们： 大家上午好： 在我们喜迎一年一度新春佳节即将到来的美好时刻，我们在此举办南大道宝龙湾工程项目开工奠基典。首先请允许我代表我们区房管局的志刚书记、大奇局长向参加此次开工奠基仪式的各级领导、所有来宾和全体朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！ 南大道是我区最后一处危陋平房难点大片，原住居民2600余户，公建单位44家。多年来，这些居民和单位一直生活在低洼潮湿的危陋平房里，雨季积水漫过床，冬天四壁透风黄土扬。南大道的拆迁改造，是政府为老百姓改善居住生活的一件大好事，符合实际，顺乎民心。我们在做好南大道拆迁的基础上，为了区域经济发展提供更大发展空间，为进一步增强我局、我公司经济实力和发展后劲，也为水阁南拆迁的顺利进行奠定坚实的基础，经过我们艰苦奋斗，顽强拼搏，终于迎来了宝龙湾工程项目开工的
大喜日子。 宝龙湾项目规划建筑面积21万平方米，该项目的建设是我区 巩固创建市级城市卫生区和构建和谐南开的重要组成部分，是保 持我区财政收入持续快速发展的重要手笔，也是促进水阁南拆迁，加快城市建设步伐的有力保障。为此我们决心抓住这千载难逢的 机遇，全力以赴，通力配合，扎扎实实的做好各项协调工作，尽 心竭力提供各种优质服务，努力为宝龙湾项目营造一个宽松的施 工建设环境，力争将这一工程建设为我区的形象工程和地标性建筑。 在此，我们衷心感谢市、区各位领导，各有关部门为宝龙湾 项目的顺利开工提供的全方位的服务和支持，为宝龙湾项目的早 日竣工所付出的心血和努力。 最后预祝宝龙湾工程项目建设取得圆满成功。 谢谢大家！ xxxx年1月21日
房地产项目规划与建筑设计理念及原则
房地产项目规划与建筑设计理念及原则 项目的规划设计，具有丰
富内涵的整体空间形态，使居住者能充分享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全，并获得一种新生活形态的成就感和满足感。 小区要根据地理环境，因地制宜，利用原有的地形让每户都有优美的景观视野和朝向，突出建筑的特色，利用多阳台的设计、落地飘窗、大面积玻璃观景幕墙、多维生活空间（跃式）等设计，让建筑与风景更好的融合，营造出宜人的居住环境。 小区的建筑外立面以现代格调为宜，追求简洁、明快、大气的建筑风格，突出景观环境的优势，形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格，又具有独特的个性，追求小区建筑与环境的和谐，让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。 强调人与自然的和谐，突出园林的层次性和人的参与活动，从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚，在小区内做好园林规划设计，取得建筑与景观的协调。 融合上述规划概念及市场定位，总体秉承以人为本的理念，强调人与自然的和谐，力求打造城市精英人群的聚居地，成为湘江风光带的地标式建筑群，升华为株洲城市江景豪宅的巅峰之作。 规划原则 本项目的设计应遵循和贯彻始终的原则： 以市场为导向的原则即效益原则 以人为本的设计原则
精英聚集的设计原则 亲水的设计原则 功能性与艺术性统一的设计原则 运动文化的继承与发扬原则 炎帝文化特色的原则 整体设计与分期建设原则 房地产项目规划设计建议 1、规划设计： 在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现温州独特的风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合温州总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： “该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。 房地产项目单体建筑建议 外立面设计 立面形式：现代建筑表现可采用通透阳台、大面积落地窗、飘窗、空调机位栏栅的设计，以玻璃、金属材质、木材质等建筑元素，塑造简约明快住宅形象。运用饰线与飘窗结合，突出楼宇的立体效果；楼宇转角处采用直角飘窗的设计；运用大面积玻璃
房地产开发项目规划设计管理思路
对开发商做好设计管理的一些认识和做法 开发商对设计管理好坏直接关系着房地产项目开发的的成败。许多房地产开发公司以及具体开发项目，由于设计管理工作做得不到位，致建设项目进度缓慢、开发周期延长、成本无节制地增加、产品质量达不到要求、报建审图通不过、招标采购延迟等。 初期我们可能会认为是设计院配合不积极，方案达到甲方满意，施工图设计不负责任，二次设计多，设计漏项、错项造成设计变更、签证增加。最终无法控制的项目既定的目标成本，项目利润得不到保障。 广浩地产跟许多开发商所走过的路都差不多，在若干年内都没有对设计管理引起太大的重视。对设计院过度依赖，自己设计管理人才的匮乏，造成项目开发过程管理的蹒跚前行。 自2010年公司进行组织创新和变革以来，在咨询公司（康达信）协助下，按地产开发行业价值链重新进行了组织架构的调整和设置，规范和明确了各环节和模块的职能、职责。例如：设计管理部必须做好以下核心职能工作，1，设计前期管理（设计院的甄选、设计招标合同的标准化、设计任务书的祥拟）；2，设计过程的管理（出图计划的制定、设计过程的督促、外部专家参与的方案成果的评审）；3，设计后期的管理（技术交底、施工现场指导和设计变更的审核、验收）；4，项目的设计后评估，沉淀技术、标准、数据、案例等。 虽然当前我们在设计管理上还有许多工作要做，像限额设计、设计部品标准规划等等，但较之以前，设计管理有了长足的进步和改善。 对设计公司合理准确的采购，对设计过程进行精确规划、严格管理，设计成果的用心评审、充分的技术交底、详细的设计后评估工作的推进，对房地产项目的顺利进行至关重要。 以下是房地产开发过程中设计管理工作在每个阶段的基本的任务，必须做好： 1. 项目启动阶段。设计管理工作在项目全过程中起着不同的作用，但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因，市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。 设计部管理门要明确项目产品范围，渐进明细产品的总体定位。通过每次对项目的定义加深，明确项目的产品范围，就是我们常说的概念设计，同时制定产品范围说明书，和项目章程一起作为项目开展的原始依据。 2. 设计过程管理阶段。这个阶段也可以分为设计采购管理和产品设计管理两个阶段。 1) 设计采购管理：选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。设计采购可以用两种方式进行，直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师，这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标
房地产规划设计方案五诫
房地产规划设计方案五诫 房地产规划设计方案五诫 房地产规划设计力钏诫 日期；2009 T6 H 17时新闻龙涼；舫闻杵苦t 在厉地产嚣销趾划洞桃践中.常常珂以直對■—卡彊计力案啻?Eff目*的情光其岫因.犬怵脊脚种，一种堆说计公可自己没有专业能力，“天下设i卜人抄X甲痛违品，数帝驀费.做出低下水咿的件胁t另一种是开发16自且为担紘断令横，昕车逍专业意名兗余平尊重设计底?吃设
讣帅为懺一支笔*让他怎么ia就得怎么国，：ft后时皓局是顼目先设计輔承担郢名& 从岗地产甘苗用度来看.一个規制设计力臺的軒坏”在観大程度上抉定看一个顼甘的贱收命运.那妇我们怎样去审现一个燈划迎计方案？if愉分析一个規划设计力集，曲发点悬计么琴mw^t］的实跋紀脸*对规跡役计方案的评析分析应族把握五条基車原 —*規划设计鑿據以人为务臥僅户的空活舒适方便为花这应谏是毘轟城则=时理威皑让人住的?要住七十年.你犯襯刑诜户的七十耶（儿乎提一辈子。旬岳.许多規划谦计用简单养草仓促完直的同时，辂枉尸留下的是R期肉隐总.西安融发沁因的绘初设计力案中*办忆丸入【-1矗主匸诡匕人车混流*而主入口劳边不远就是一个tnatr+宇踣口* —k CUT亮起，幷限的车辆即川门艸到小恆圭入打‘而H旁边还有送交综辆的车站，可以體象将来小区业主的东牺出入会遞到多少麻烦！经迥找心的再三墨鬲这牛方案^TfeTtt改‘ 耙第辆入口改为另一个地力.做翱人车竹淤送竺细节看起来是小輒英实仃大隐乱万方不可需闲视之?乂规划办赛无击爭s —个蝴节15下麻烦F拄户会?!蠡一辈子d这村绷ib我M 示山设计陌完全没有从用户的力读需适fh度掃龙问SL只是箭雜地从乎面布局的饕学效果出父做i殳钟.刑「坯人忌，
房地产开发项目规划设计
第5章 本章学习要求： 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标； 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容； 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 5.1.1 城市规划与房地产开发 1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 2.城市规划的层次体系 城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。 （1）城市总体规划 （2）城市分区规划 （3）城市详细规划 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 3.城市规划与房地产开发的关系 （1）城市规划对房地产开发经济效益的影响 （2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理 （3）城市规划管理是政府调控地价的手段。 5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标 1.居住区技术经济指标
（1）居住区总用地（hm2）； （2）居民每人占地（m2/人）； （3）居住区总建筑面积（m2）； （4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）； （5）平均每户居住建筑面积（m2）； （6）居住建筑密度； （7）容积率； （8）绿地率； （9）人口毛密度； （10）人口净密度； （11）住宅平均层数； （12）高层比例； （13）住宅间距（m）； （14）居住区平均造价； （15）停车位个数； （16）建设周期。 2.建筑的技术经济指标 为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。 （1）建筑容积率； （2）总建筑面积； （3）地上建筑面积； （4）建筑密度； （5）规划建设用地面积； （6）建筑高度； （7）绿地率； （8）停车位个数； （9）有效面积系数； （10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。
房地产开发项目规划设计[方案] .docx
第5章 房地产开发项目规划设计 5.1、建设规模 本项目规划规划用地面积55100M2,,总建筑面积65684M2,住宅54517 M2＞商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478 户，绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。 5.2、指导思想 1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。 2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。 3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。 53、规划原则 1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、
安全、卫生、优美的居住环境。 2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。 3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。 4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。 5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。 5?4、建筑选型 总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性一商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。 5?5、住宅户型 小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用
房地产项目规划书
贵阳市星竹园项目策划书 一．项目分析 （一）项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路
3．项目技术指标 总占地面积：6270平方米 总建筑面积：12514平方米 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153户（其中41户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2．有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的进展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 （三）项目问题点 1．进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期，而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作，共同制造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰
房地产项目计划方案
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
房地产项目设计方案
4.规划设计方案 4.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则： 1、符合现实总体和地区规划要求； 2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设； 3、结合项目自然条件合理布局，节约用地； 4、强调社会、环境、经济效益的统一，提高项目的综合效益； 5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外，针对凤城庭院项目，根据调查和分析，做出具体项目定位，制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下： 6、建筑设计以板塔结合为主，突出现代简约、时尚风格； 7、绿地率在35%以上，重视生态、节能等方面的投入； 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 4.1.2. 设计依据 1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》 6、《西安市城市规划行政技术准则》 7、西安市城市总体规划 4.2. 项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字，拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示： 图1 凤城庭院项目区位图 项目位于未央区，正南向是西安主城区，向北是泾渭新区，未央区不仅有经济技术开发区，还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区，西安市北郊中心所在，有美好的发展前景。 项目主题：凤城庭院——80平米的幸福魔方。立意：住宅设计以方正为主，外围建筑围合中心花园，方正像魔方，花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型，主要针对客户为两口、三口的小家庭，年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明，突出重点户型，并且新颖独特利用魔方来暗指幸福，能够吸引年轻、时尚的
房地产项目规划设计建议方案
太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 （一）、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区
（二）、规划特色 差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位 环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。
二、平面设计建议（一）、总体规划
（1）、增加主团绿化和节点绿化 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿 混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。 景观设计规划建议
（2）、加强中心景观绿化带层次 建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。 （3）、休闲活动设施与景观相结合 建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。 亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的家庭沟通方式。
房地产开发项目规划与设计管理(一)
房地产开发项目规划与设计管理(一) 房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。 房地产开发项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。 随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区房地产开发项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区房地产开发项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发
商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。 建设房地产开发项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设房地产项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得房地产项目设计成功的关键。 房地产开发项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分房地产开发项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。房地产项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按房地产开发项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为房地产项目，并运用房地产开发项目管理技术来进行管理。房地产项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。房地产开发项目团队负责管理房地产项目工作。在建设房地产开发项目的前期策化和设计过程中，引入房地产项目管理的概念，对房地产项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对房地产开发项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理
房地产项目的规划设计管理及评价方法
项目的规划设计管理及评价方法 改革开放30多年，房地产开发10多年，在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，然而，效果并不竟然。 纵观房地产开发项目，市场对建筑师的评价：“设计千篇一律，缺乏创造力，意念落后，没有地域感、新鲜感和时代感。” 而设计师则对房地产商的评价是：“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。” 在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负设计的责任。 在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄”，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是项目失败，设计师承担罪名。 从房地产开发营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？ 一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。 这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。 二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费
2016房地产项目规划设计方案
1.规划设计方案 1.1.1. 规划设计方案的指导原则 规划设计时应遵循以下原则： 1、符合现实总体和地区规划要求； 2、统一规划、合理布局、综合开发、因地制宜、配套建设； 3、结合项目自然条件合理布局，节约用地； 4、强调社会、环境、经济效益的统一，提高项目的综合效益； 5、遵守国家有关法律规定的规范和条例。 此外，针对凤城庭院项目，根据调查和分析，做出具体项目定位，制定出此项目规划设计方案应遵循的原则如下： 6、建筑设计以板塔结合为主，突出现代简约、时尚风格； 7、绿地率在35%以上，重视生态、节能等方面的投入； 8、建筑、小区设计融入周围生态环境。 1.1. 2. 设计依据 1、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》 6、《西安市城市规划行政技术准则》 7、西安市城市总体规划 1.2. 项目设计主题和开发方案 凤城庭院项目位于开元路与凤城七路十字，拥有凤城七路南北两侧两个地块。如下图所示： 图1 凤城庭院项目区位图 项目位于未央区，正南向是西安主城区，向北是泾渭新区，未央区不仅有经济技术开发区，还拥有城市运动公园、汉长安城遗址区等景观、古迹。作为西安市城市规划重点规划区，西安市北郊中心所在，有美好的发展前景。 项目主题：凤城庭院——80平米的幸福魔方。立意：住宅设计以方正为主，外围建筑围合中心花园，方正像魔方，花园寓意幸福。80平米为本项目的主力户型，主要针对客户为两口、三口的小家庭，年纪在25-30岁左右。这样立意鲜明，突出重点户型，并且新颖独特利用魔方来暗指幸福，能够吸引年轻、时尚的
房地产项目经理在工程项目开工奠基仪式上的致辞
房地产项目经理在工程项目开工奠基仪式上的致辞尊敬的**书记，**区长、**主任、**主席，各位领导、各位来宾、女士们、先生们： 大家上午好： 在我们喜迎一年一度新春佳节即将到来的美好时刻，我们在此举办南大道**工程项目 开工奠基典。首先请允许我代表我们区房管局的志刚书记、大奇局长向参加此次开工奠基 仪式的各级领导、所有来宾和全体朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！ 南大道是我区最后一处危陋平房难点大片，原住居民2600余户，公建单位44家。多 年来，这些居民和单位一直生活在低洼潮湿的危陋平房里，雨季积水漫过床，冬天四壁透 风黄土扬。南大道的拆迁改造，是政府为老百姓改善居住生活的一件大好事，符合实际， 顺乎民心。我们在做好南大道拆迁的基础上，为了区域经济发展提供更大发展空间，为进 一步增强我局、我公司经济实力和发展后劲，也为水阁南拆迁的顺利进行奠定坚实的基础，经过我们艰苦奋斗，顽强拼搏，终于迎来了**工程项目开工的大喜日子。 **项目规划建筑面积21万平方米，该项目的建设是我区巩固创建市级城市卫生区和 构建和谐南开的重要组成部分，是保持我区财政收入持续快速发展的重要手笔，也是促进 水阁南拆迁，加快城市建设步伐的有力保障。为此我们决心抓住这千载难逢的机遇，全力 以赴，通力配合，扎扎实实的做好各项协调工作，尽心竭力提供各种优质服务，努力为** 项目营造一个宽松的施工建设环境，力争将这一工程建设为我区的形象工程和地标性建筑。公务员之家版权所有 在此，我们衷心感谢市、区各位领导，各有关部门为**项目的顺利开工提供的全方位 的服务和支持，为**项目的早日竣工所付出的心血和努力。 最后预祝**工程项目建设取得圆满成功。 谢谢大家！ 感谢您的阅读。 祝语：把祝福化作清风，吹落一地的花瓣，每一片花瓣，都融入我深深的思念，每一天的关怀，每一声的问候，都是我在祝你拥有绚丽多彩，快乐幸福的每一天。
【项目管理知识】房地产项目的规划设计管理(3)
房地产项目的规划设计管理（3） 管理要点三：规划设计方案 一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目的规划设计，更应重视。大型项目的规划设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以，对于一个大型项目的规划设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。 l做好一个规划设计方案，离不开三个前提条件：甲方的指导和目标激励，高水平善沟通的设计单位，推出作品的机制和设计方式。这三点相辅相成，互为推进。 1）甲方的指导和目标激励 l谁也无法代替甲方作出后的判断，甲方或许在某些环节需要设计方、监理方、顾问公司的积极配合，这些伙伴也提出了自己的方案或观点，但只有甲方能够从项目的整体上进行选择和判断。 项目的运作，自始至终是甲方自己的事，从投资决策到市场调查、项目确定和定位，规划选址和购买土地，每一步都是甲方精心策划的结果，里面都隐含或付出了大量的心血和代价，而目标也在一步步的进展中逐步调整或加强。所有这些发生或将发生的故事及来龙去脉，也只有甲方掌握和清楚，而这些细节或故事不可能告诉设计师，设计师也不可能在一下子就能消化吸收。所以，
甲方作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让设计师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给设计师来解决，一来设计师永远不可能代替甲方来作出判断，二来有些原则性问题，必须由甲方进行拍板。设计师只了解你让他做的那部分，他无法从项目的整体运作上看到问题所在，这是作为设计人员的角色所限。我以前作设计，就是这样，你可以有很多想法，而且也可以在方案中体现，但如果不获得甲方的认可就无法进行下一步的工作，多数情况下，设计师因为沟通或对项目的认识深度或甲方提出的要求过粗或背景资料太少，设计师稍不注意就会偏离甲方的目标，作出一些无用功，浪费时间和精力。 设计过程中，甲方加强设计跟踪和指导，不能仅通过几次会议或汇报的方式来解决复杂的技术问题，比较复杂的问题要主要依靠甲方的主要技术人员与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，甲方应派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，甲方工程师可及时返回公司向领导汇报寻求解决方案或意见，这种措施可有效的将一些细节或不大的问题解决好，而且因为有甲方代表的旁站参加，设计师的积极性和主动性会得到加强，工作效率会大幅提高，由领导拍板决策的范围缩小，节省了领导的精力。通过汇报会，主要目的有两个：一是向领导通报方案的进展和中间成果。二是就方案中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。 甲方的指导，影响到设计的进展和方向。在设计大的原则和目标上，甲方应比设计方更高明、更前瞻，在某些方面来讲，甲方对于一个方案比设计者更能看出和发现问题所在，眼光更高一些。所以，甲方的指导应放在以下三个方面：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。甲方的指导不要具体到每一个具体设计的细节中，要积极想办法调动设计人员的设计才能和积极性，将他们的才华施展出来就成功了一半。通过设定一定目标激励设计师进行创造，设计出甲方满意、大家满意的作品。甲方的指导不可有太多的随意性，比如确定了的设计原则和意图，不要轻易改动，因为设
房地产规划设计部管理规定完整版
房地产规划设计部管理 规定 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
规划设计部管理制度 深圳市英龙置业有限公司 项目前期工作指导书 为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目 十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场分析报 告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括《方案设计任务 书》和《施工图设计任务书》。
2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经本部门认 可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约部征询意见。 3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不同意，可 组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由项目经理负责记 录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪要》修改 《设计任务书》，填写《公司文件会审单》后，上报主管领导批 准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、 户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方案设计组 织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位，填 写《公司文件会审单》，上报主管领导批准 3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报主管领导 批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形图及相关 资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。 5、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并填写《现 场工作记录表》。
中国房地产规划案例分析
中国房地产顶级策划案例(下) 负风险购房—— 郁花园二里营销策划案例 一、引言 “谋定而后动”之兵说，自古就在中国有着普遍运用。而今，面对纷繁复杂的楼市，不难发现，楼盘要想卖的好，首选之路，便需将营销策划做到位。虽说，好的品质是销售成功的基础，但精准切实的策划更是不可忽视的制胜之道。 郁花园二里是位于北京城南郊区大兴与丰台交界的一个普通住宅项目，开发商是具有国家一级开发资质的老牌房地产开发商——大兴城建开发集团公司。项目总占地28万平方米,总建筑面积35万平方米。由于历史原因，整个项目被分为东西两个项目，即后来的郁花园东区和西区（西区又称之为郁花园二里），其中东区全部转让给另外一个开发商，西区则由开发商自己运作。 全部西区项目计划分为四期，在运作过程中由于某种原因，又将一期转让他人开发并由被转让人自行销售。由于该公司代理商为达到其促销目的，对客户作了大量无法兑现的承诺，造成客户开始入住时，才发现这一系列的问题，由于该代理商曾经给予的承诺在此时没有兑现，于是各购房者纷纷要求退房，造成极坏的影响，导致郁花园二里的社会影响极差，在众多购房者印象中欠佳。安厦公司就是在这样一个非常不利的形势下接受郁花园二里的销售代理权，在项目接手后发现，由于一期口碑差，致使二期开盘后销售状况不佳，为了改变一期造成的不良影响，更好的利用开发商的企业影响，重新树立项目形象，安厦在对市场进行了大量调查及分析后，根据房地产市场即时情况，经与开发商充分协商推出了“负风险购房”方案，此方案活动一经推出就迎来了火爆的销售场面，在业界引起了极大的震动，开创了《北京青年报》、《北京晚报》、北京电视台等媒体连续跟踪采访报道的先例，致使郁花园二里的销售业绩从初期的每月销售3套、5套到高峰期间一天销售27套，月销售额高达5000万，一跃入选北京市30指数明星楼盘，重新树立了项目自身的品牌形象。 二、背景 （一）1998年以前： 房地产产业是一项一直以来受政策影响非常大的产业，1998年以前，由于在旧有经济体制
大中型房地产项目施工电源规划设计方案
大中型房地产项目施工电源总体规划必要性及其设计探寻 2014年10月10日 XXXXXXXX公司 XXXX
纲要 关键词： 地产项目，施工电源，方案设计，变压器，环网柜，电缆 主要内容： 当下中国的房地产市场开发建设，项目前期施工电源没有详细、科学、系统的规划设计，因而导致电力设备资源浪费、低压供电半径过长引起末端电压不足、大型施工设备供电量缺乏等问题时有发生。本论文以XXXXXX 项目为例，从供电分区、负荷统计、容量计算、方案选择、导线论证等主要方面，提出了房地产项目前期施工电源总体规划设计的思路探寻，同时论述其必要性和可行性，优化资源配置，合理节约成本，保证电压质量和供电负荷。
目录 一论文总则......................................................................................................... - 1 - 1.1 论文目的 .................................................................................................. - 1 - 1.2 论文内容 .................................................................................................. - 1 - 二论文概况......................................................................................................... - 1 - 2.1 项目概述 .................................................................................................. - 1 - 2.2 供电分区 .................................................................................................. - 2 - 三容量计算......................................................................................................... - 3 - 3.1 设备用电负荷统计 .................................................................................. - 3 - 3.2 变压器容量计算 ...................................................................................... - 5 - 四供电方案......................................................................................................... - 6 - 4.1 周边电网环境 .......................................................................................... - 6 - 4.2 方案比较 .................................................................................................. - 6 - 五设备选择......................................................................................................... - 9 - 5.1 环网柜 ...................................................................................................... - 9 - 5.2 变压器 .................................................................................................... - 11 - 六导线选择....................................................................................................... - 11 - 七结论建议....................................................................................................... - 13 -