睢宁项目调研报告

目录

第一部分睢宁概况及规划第二部分睢宁经济状况

第三部分房地产市场分析

1.土地市场

2.商品房市场

第四部分项目地块分析

1. 地块状况

2. 项目SWOT分析

3. 应对策略

4. 项目定位

第一部分睢宁概况及规划

一、城市概况

1.地理位置

睢宁处于徐州市东南部，徐连经济带的中心区域，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。是江苏省规划建设的三大特大城市圈之一徐州特大城市圈“一城两翼”的重要一翼。面积1773平方公里，全县辖16个镇。是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。境内高标准的徐宁(机场)路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁擦肩而过。内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。国家民航一级干线机场─徐州观音机场坐落睢宁境内。

2.行政区划

睢宁县辖16个镇：睢城镇、王集镇、双沟镇、岚山镇、李集镇、桃园镇、官山镇、高作镇、沙集镇、凌城镇、邱集镇、古邳镇、姚集镇、魏集镇、梁集镇、庆安镇。县人民政府驻睢城镇。

3.交通状况

徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。

4.人口规模

截止到2008年底，睢宁县总人口数约为135万，其中县城人口约为23万。每年外出务工人员达35万人，其中含乡镇中70%的年轻人。

全县现有劳动力60.3万人，其中23.6万人为18—35岁，21.9万人为35—45岁，11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳力1万人。

每年35万人到经济发达地区工作，收入大幅提高；70%的外出务工人员为年轻人,市场住房需求非常大；

5.历史沿革

睢宁历史文化积淀深厚，位于县域北部的下邳镇，是夏禹时的下邳国所在。历史上的下邳是中原水陆通衢，人丁兴旺，商贸繁荣，张良圯桥三进履得兵书、吕布被缢杀白门楼等历史事件都发生于此，这里还耸立着中国最早的宝塔———九镜塔。丰富的历史遗存和文化遗迹为睢宁留下了宝贵的财富。

睢宁是古黄河文明发源地之一。但历经几千年沧桑，昔日辉煌的国、郡、州的治所因天

灾人祸频频，使得大部分设施或毁于战火，或湮没于洪水，只留下了传说故事和少量遗迹。为发展睢宁旅游业，向外界展示睢宁深厚的文化底蕴和灿烂的现代文明，睢宁县委、县政府决定开发睢宁旅游资源、复建历史景点，睢宁旅游定位为：两汉三国古下邳，童画之都新睢宁。

6.睢宁资源

6.1农副业

睢宁县具有优越的资源优势，农副业非常发达，已列为全国商品粮基地县、优质棉基地县和生态农业示范县。睢宁县是意大利杨树的第二故乡，现有意杨成片林20万亩，四旁树4200万株，活林蓄积量400万立方，年加工各种芯板25万立方。睢宁的山羊闻名全国，年饲养量达200万只以上，其板质优良，享誉全球。1999年被定为全国山羊板皮生产基地。近年更成为南非波尔羊的繁育基地，年存杂交羊50万只，供不应求。

6.2矿业

全县已探明有石灰岩、石英石、白云岩、磷矿石、云长石、大理石等。石英石品位高，储量2亿立方米。黑色致密细粒结晶大理石被誉为“睢宁墨玉”，储量1亿立万米。

6.3五大支柱工业

白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机电、化工医药是该县工业的五大支柱。

睢宁依托五大主导产业，经济发展迅猛，城市化建设稳定快速，为房产市场带来强大的市场需求与购买力。

6.4文化产业

境内许多历史景点和馆藏文物，揭示了古邑睢宁深厚的文化底蕴。近年来，文化教育事业十分繁荣，儿童画举世瞩目，曾在20多个国家展出，名噪海内外。基础教育成绩斐然，近年来江苏省高考文理科高分均出自睢宁。苏北最大的职教中心──睢宁县职教中心源源不断地培养出各类人才。睢宁县历史文化源远流长，人文会萃，境内名胜古迹甚多，以圯桥、白门楼等古邳八景最为著名。睢宁儿童画多次荣获国际大奖，被誉为“儿童画之乡”。二、睢宁的近期规划

睢宁县新一轮城市总体规划于2006年编制完成并通过徐州市人民政府审批。规划到

2010年城区总人口为20万人，建成区面积20平方公里，到2020年城区总人口为30万人，建成区面积30平方公里。城市定性为：睢宁县政治经济文化中心、苏皖边界地区以商贸流通、文化旅游和滨河园林为特色的中等商贸城市。新一轮总体规划紧紧着眼于城市布局结构逐步从功能叠加走向中心分离，从分散布局走向空间整合，从蔓延发展走向有机分隔，按照北拓、南抑、西靠、东延的城市发展方向，形成“一体两翼、三轴五心八片”的结构形态。北拓西展东进战略：

依托老城区和已建成的行政办公中心，104国道，睢邳路及北环路，向北发展，建设新城区，向西发展，集中建设经济开发区，即工业园区。

滨河生态园林城市：

利用睢宁县特有的“四水绕城”的内外环城河水系，建设滨水景观带和生态景观廊道，通过挖掘两汉文化内涵，并结合现代儿童画特色品牌，塑造滨河生态园林和特色文化、文明城市。

“东进、北扩、西展”战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。

一体两翼：

一体指县城主城区，两翼指南翼老城区和北翼新城区。

三轴五心八片区：

1、“三轴”指两横一纵三条城市功能发展轴。

●商业发展轴：依托老城区商业基础，沿八一路、元府路东西向延伸，并串

联片区级商业中心形成商业发展轴线。

●公共服务轴：城北新区规划教育园区、行政办公区、文化体育区以及大型

医疗机构，沿徐宁路形成城市公共服务轴线。

●中央绿轴：沿小睢河规划带状滨河公园，形成城市最主要的景观生态绿轴。

2.“五心”集中布局形成相对分离的五个功能中心。

●行政中心：位于徐宁路北滨河公园西侧，集中布置睢宁的行政办公用地。

●商业中心：位于元府片区八一路、元府路以及中山路沿线，规划商贸金融

用地。

●科教中心：位于潘城片区，集中睢宁规模较大的高中以及高等教育和职业

学校，并配建科技馆、青少年宫等文化科研设施。

●文体中心：位于天虹大道西侧，集中布置睢宁大型文化展览设施和县级体

育中心。

●市场物流中心：位于乐园片区城市东环路内侧，依托生产资料市场以及便

利的交通条件做大市场，建设区域物流中心。

3.“八片区”城市由绿廊分隔形成八个片区。

●元府片区：即商业中心区。依托老城中心的商贸基础，结合城河进行环境

改造，打造城市商业金融服务中心。具体布局为：商业主要沿横向八一路、

元府路、纵向红叶路、中山路、文学路布局，形成商业中心；开发改造老

城的居住区，与商业配套建设。规划居住人口10.8万人。

●乐园片区：即市场仓储区。依托生产资料市场以及对外交通条件，建设大

规模的市场物流中心。在片区西侧配套居住用地，并在小闫河东侧布置片

区中心。

●潘城片区：即教育科研集中区及行政办公区。集中设置两所高中以及电大、

党校、技校、科研中心等用地，主要以教育和行政办公带动居住区开发，

在临水一侧开发一定数量的高档住宅，规划居住人口3.2万

●天虹片区：即文化体育区。沿天虹大道和徐宁路集中设置体现新城风貌的

大型文体公共设施；片区居住用地规划为城北新区拆迁居民集中住区。规

划居住人口2.5万。

●下邳片区：规划为生活居住区。位于徐宁路南、小睢河西，主要为高福工

业区和常青工业区配套居住。用地规模141.3ha，规划居住人口5.2万

●观音片区。即九镜湖文化生态区。结合宗教用地和片区公园规划城市的高

档住宅区，并结合九镜湖文化生态园设置片区公共服务中心。规划居住人

口3.0万。

●高福片区。即工业集中区。接纳老城区的外迁企业和县域范围内向睢宁城

区集聚的企业，同时开发新兴产业。

●常青片区。规划为化工园工业园区。利用北侧热电厂资源，发展化工产业。

第二部分睢宁经济状况

1.经济概况

自2006年以来，睢宁的经济保持着一个高速的发展势头，在2008年实现了地区生产总值突破100亿。2009年，睢宁县地区生产总值完成149.7亿元，同比上年增长了38.61%。在全省县级排名中进了3个位次；全口径财政收入增长66.9%，增幅全省第一；一般预算收入增长57.5%，增幅居全省第二。经济指标综合排名由徐州7县区末位跃至第四位。今年上半年，在徐州市统计局公布的18项经济指标中，睢宁有11项指标增幅居全市第一。

小结：目前睢宁的工业经济实力虽有增强，但发展后劲明显不足。后期的经济支柱必须是依靠第三产业，房地产产业无疑需分担较大的比重，也预示着房地产的发展是社会性的需求。

2.GDP状况

年份GDP 增长率

2005 62.24 11.80%

2006 72.1 15.80%

2007 84 16.50%

2008 108 29%

2009 149.7 38.61%

分析：从上图中我们可以看出，睢宁县国民经济自2006年以来一直保持着较高增长趋势，截止到2009年，其平均年增长率达到了24.8%，特别是2008、2009年更是出现了达

到30%以上的增长速度。

小结：从睢宁的支撑产业结构来看，能支撑GDP保持一个高速的增长势头，除了第一、第二产业的发展外，更重要的是房地产业的飞速发展，带动了睢宁整体经济的快速发展。另外，快速的经济增长势头又为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。3.人均GDP

年份人均GDP 增长率

2005 4704 12.50%

2006 5402 14%

2007 6701 24%

2008 8317 24.30%

2009 13678 39.00%

而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系：

人均GDP（美元）800-1300 1300---8000 8000---13000 13000以上

起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段

房地产市场发展

状况

分析：根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前睢宁县房地产市场处于快速上升阶段（09年人均GDP为13678/6.9为1982.5美元），说明了睢宁县房地产的

一个快速发展的现状。

小结：睢宁05年以来人均GDP不断增长。整体来看，08年是一次阶段性的跳跃，由6701元增长到8317元，增长率达24.3%。增幅也由原来的06年的14%增长到24.3%；随后的09年增长至13678元，增长率相对08年又是一次飞跃。从09年初GDP数据来看，增长势头较强，预计将是睢宁人均生产总值的又一次跳跃。

宏观环境总结：

从总体上来说，睢宁县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下的有利影响：

●经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，

开放房地产市场交易。

●城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因

素。

第三部分房地产市场分析

一、土地市场

2008-2010年土地供应（表一）

（表二）

（表三）

途面积（亩）限期式

2010-10号睢城镇人

民东街北

侧2号

商业493 40 2010.3

.19

协议魏礼桥31.241

2010-14号

-1

原外贸公

司

商住374.41 40、70 2010.8

.25

协议徐州亚彭房地

产开发有限公

司建商住房

27.178

2010-14号

-2

原外贸公

司

商住571.46 40、70 2010.8

.25

协议邢敏建商住房41.482 1.土地的推出量

受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地400亩；

2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到2000亩，这些土地将会在2010年或是2011年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈；

2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；

2.区域分布

从推出的土地看，大部分是分布在偏城西的区域（在红叶路以西），这些土地和项目地块相聚较近，在区位上，这些地块的位置距县城中心比项目地块优势明显，是本项目强劲的竞争对手。但是从目前的市场均价上看，这些近城郊的价格要比项目所在地的开发区要高出约500元/平方（近城郊的均价约为2800元/平方，开发区的均价约为2300元/平方），所以本项目有很大的机会。

二、商品房市场

1.房地产市场的综述

2009年至2010年睢宁房地产市场整体发展平稳，稳中有升。总体表现出健康、可持续的的态势。

至2010年，睢宁房价和销售水平均达到较高水平。预计会整体扭转2009年在周边县中排名的情况。主要还是由于整体房市的供应量增加，开发商销售投入增加的原因，更加主要的原因还是整体房地产品质上升转换了睢宁市民购房原因。

随着政府推地体量的不断攀升和新开工量的增长，2010年市场供需比受到冲击，表现为各大楼盘从坐等客户到主动出击，预计后期这种形式将会延续。

小结：睢宁房地产市场有以下特征

●销售火爆，市场延续能力强。

●产品上观念比较陈旧，形象包装差，建筑质量跟物管跟不上。

●开发企业之间已经逐渐从单纯的粗放式竞争到不断注重增加产品的功能性景观精

致性等转变。

2.近年商品房价格走势分析

解析：

价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看出睢宁房价呈逐年递增态势；一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从表一中可以看出，睢宁土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，社会主义现代化建设是我国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两大动力是城市化与工业化，睢宁城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房的刚性需求。

3.市场销量

成交套数成交面积月均套数套均面积备注2010年1860套181477㎡310套98㎡上半年2009年6393套654477㎡533套102㎡

2008年1781套194484㎡148套109㎡

解析：

从08年到今年上半年，睢宁房产市场呈现低—高—低现象；

刚性需求为主导的二级市场对政策及经济的影响亦较为敏感；

睢宁套均面积呈现逐年递减的态势。可看出睢宁近几年农村进城买房的人、外出打工回来购房的人、青年人买房结婚等刚性需求为市场主导，这类人群对房的要求是，功能齐全，总价较低。

4.市场解析

我们将睢宁县城分成三个区域，新城区（图中蓝色块）、老城区（图中黄色块）、城西区（图中红色块）。城东区以天虹大道为界，城西以濉河路为界，中间部分为城中区。 新城区：以天虹世纪城、欧洲城为代表的城北新城区，未来睢宁最大的新兴住宅区，预计未来7-8年累计推案量170万方，这是未来睢宁的主要房地产销售地，也是睢宁房价的主要影响地，所有项目都是这个区域的受影响因素。

老城区：以水岸馨都、尚都国际为代表，特点是面积小、延续性差，不过目前还是领涨整个睢宁房价的区域，后期可能有持续的土地外拍，但以回迁为主。

城西区：本案的所在地。此区域与老城区有一点类似，那就是体量都较小。在睢宁猛烈的城市化进程中，城西的整体环境水平并没有明显提升，客群对本区域的认可度较低，因此价格水平在整个睢宁房地产市场当中还处在低谷。

各区各区域楼盘分列如下：

新城区：环岛阳光花城、帝壹城、九鼎国际城、欧洲城、天虹世纪城 老城区：天和御景、商都国际、飞翔滨河名城 城西区：泰和丽景、西盛园

欧洲城

九鼎国际

帝壹城

弘基上城

水岸馨都

中央华府

天虹世纪城

飞翔滨河名城

碧桂雅园

尚都国际

西盛园

成候花

泰和丽景

本案

新城区项目

老城区项目

城西区项目

5.综合分析：

1)格局：目前在售和将售楼盘项目大部分集中在东边，有6个，占到了整个市场的62%，

东面项目集中，竞争力大。其中靠近县城中心的帝壹城可以说是目前地理位置最为优越的项目，价格也相对较高，均价在3600—3700左右，最高的户型价格快到4000。

西边开发区的三个项目规模都较大，泰和丽景、西盛园、成侯花园目前都是一期售完，销售均价在2100—2300左右，等待二期的开盘，预计开盘价在2500左右。北边的天虹世纪城、欧洲城销售率在98%左右，剩余的是顶楼（送阁楼）和面积较大的户型，剩余面积在120㎡以上。

2)产品：市场供应以多层为主，多层和高层的比例约为4：1

3)规划：睢宁目前市场上的项目，从整体看，规划、景观上出彩的不多，创新的更少，建