六安市城市综合体项目策划书

六安市城市综合体项目策划书

情势介绍：

安徽

安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。

安徽位于东经114°54′一119°37′与北纬29°41′—34°38′之间，全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里，约占全国总面积的1.45％，居华东第 3位，全国第22位。2011年初统计，全省户籍人口为6862万人，居全国第8位。在全省17个地市中，阜阳、合肥、六安、宿州、安庆分别排在常住人口总数前五位。

地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样。长江、淮河横贯省境，分别流经我省长达416公里和43O公里，将全省划分为淮北平原、江淮丘陵和皖南山区三大自然区域。淮河以北，地势坦荡辽阔，为华北平原的一部分；江淮之间西耸崇山，东绵丘陵，山地岗丘逶迤曲折；长江两岸地势低平，河湖交错，平畴沃野，属于长江中下游平原；皖南山区层峦叠峰，峰奇岭峻，以山地丘陵为主。境内主要山脉有大别山、黄山、九华山、天柱山，最高峰黄山莲花峰海拔1860米。全省共有河流2000多条，湖泊110多个，著名的有长

江、淮河、新安江和全国五大淡水湖之一的巢湖。

徽州文化，即徽文化，是中国三大地域文化之一。指古徽州一府六县物质文明和精神文明的总和，而不等同与安徽文化。徽州，今安徽黄山市、绩溪县及江西婺源县。徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，其内容广博、深邃，有整体系列性等特点，深切透露了东方社会与文化之谜，全息包容了中国后期封建社会民间经济、社会、生活与文化的基本内容，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。学术界对其的研究，至少经历了大半个世纪，被誉为是并列与敦煌学和藏学的中国三大走向世界的地方显学之一。

这里有传承有创新更有发展。

六安

六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。自改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并始终保持着较好的发展势头。

近年来更是加大了改善发展环境的力度，交通、能源、通信以及市政等基础设施有了长足的进步与发展，扩大开放、招商引资、简政放权、优质服务的氛围正在形成。六安已成为投资创业的热土。

公司概述

维尔福斯特公司是大润发公司的战略合作伙伴

?维尔福斯特公司始终秉呈积极务实真诚高效的投资理念?下面将为您介绍我们

?维尔福斯特公司是外商独资投资公司（另经营外资证券业务，投资全外资创投---融达资本）

?已投资成功并包装上市的公司2家

?投资中的高新科技公司4家

?在中国投资规模达数亿元美金

?在沪跨国公司地区总部超百家

?上海市政府隆重举行第九批在沪跨国公司地区总部颁证仪式，至此，共有104家设立在上海的外商投资性公司和

管理性公司被认定为跨国公司地区总部。上海市委副书记、市长韩正出席仪式并向这些地区总部的负责人颁发证书。

此次获得认定的是东电化（中国）投资有限公司、维尔福斯特（中国）投资有限公司、旭电管理（上海）有限公司、亿诺化学管理（上海）有限公司、杜邦（中国）研发管理有限公司、万国纸业企业管理（上海）有限公司、李尔管理（上海）有限公司、百特（中国）投资有限公司、马勒技术投资（中国）有限公司、贝洱亚太管理（上海）有限公司、固特异轮胎管理（上海）有限公司、优美科管理（上海）有限公司、惠而浦（中国）投资有限公司、上海华信科佳投资管理有限公司、喜力亚太酿酒（中国）企业管理有限公司、康宁（上海）管理有限公司、凸版（上海）企业管理有限公司、意法半导体（中国）投资有限公司，韩正向这些公司的代表表示热烈祝贺。

这次认证的18家企业中有8家企业来自全球500强，这样落户上海的跨国公司地区总部中500强企业达到33家，占到落户上海地区总部总数的三分之一，也使得落户上海的跨国公司地区总部总数超过了100家。

大润发介绍

立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经

营。截至2010年，大润发在中国已开设有137家分店，年

销售额超400亿元，在2010年中国联锁百强榜上排名第5，

在外资连锁零售企业中排名第1，已超越家乐福。

大润发超市分布部分案例

案例位于太仓市

上城国际——大润发

案例位于苏州市

案例位于台湾

案例位于新乡

案例位于苏州市工业园区

案例位于吴中区（吴县市）

关于城市综合体

城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。

在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。

“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一：

第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。

第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。

第三，位于新开发区。

项目前期规划最核心的工作是项目土地.

项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.

对项目具体土地解读分为：

1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？

2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；

3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；

4、项目可利用资源，如：河流，公园等；

5、项目规划条件：容积率、限高等；

6、项目区域规划与城市总体规划等。

关于城市综合体开发的理念:

城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼合城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区

从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。

在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点的割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。

城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间.

居住区休闲活动广场，邻里中心等辅助设施等应大力体现大空间大尺度的建筑间距及超大绿化。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意.

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店大型购物集群,超大型购物广场等地标式建筑.

六安市城市综合体投资:

根据城市CBD和ABP的投资特性，投资额一般规模为人民币15亿-20亿（以新乡为例）。注册营运公司注册资本金约为3000万美元，超市，星级酒店等独立项目注册资本金约为1000万美元，不含ABP项目引进企业。

拟投资 1:购物中心(商场)

2:大型超市(大润发)

3: 星级酒店

4: 特色商业

5:住宅

6：企业总部

前期准备

■基地定位

兼顾区位优势和土地成本，基地宜地选择在市政务区及工业区附近，需要尽早定夺。

■征用土地

从挂牌竟拍到签约领证，得用一个过程，需要抓紧办理。

■设计方案

市规划部门下达规划指标后即可步入方案设计、方案论证和扩初设计，其间规划指标是关键。

■规划审批

从提交方案到规划许可证领发为期较长，需由开发商与政府共同努力。

（二）施工

■施工图设计。

■报审与保健。

■进度的安排。

■市政的协调。

招商入驻与运行

（一）招商入驻

■利用区优势形成驱动力

在全国经济走势普遍看好的同时，长三角、珠三角等沿海地区发展速度尤为迅猛，打有暗流涌动爆发之势。这些地区交通发达、人才集中、

意识超前、信息畅通，加上历史形成的相对雄厚的经济基础，已经成为沿海经济升级换代、西部开发揭竿而起的瞄准目标。所以六安市CBD和ABP建成后将有众多内外地企业入驻，其筑巢引凤的驱动力会不期而至。

■通过政策导向形成向心力

六安市十分重视投资政策这根经济杠杆，优惠的亲商政策就起到很好的导向作用。

■利用设计优势形成吸引力

方案设计应该在满足规划要点的前提下实现最佳化。为此，必须要有前瞻性，要有对构筑商住综合体项目氛围的理性上认识，要有知名策划公司与设计公司的配合上的默契，要有特征特色不随大流的个性上的体现。开发商受益靠的是做好环境，优化功能，提升品位，从而赢得投资者的青睐。这一动机恰恰正是投资者的追求，两者互求互动，可以形成开发与投资的最佳结合。所以六安市的CBD和ABP建成后，将有四面八方的有识之光顾问鼎，其玉落美女的吸引会一见钟情。■通过上市平台形成征服力

上市公司不但具有强大的经济实力，而且具有十分开阔的经济视野。拿集团为例，每年出访参观、迎来送往等商务活动数以百计，就有更多的机会与国内外大公司、大企业的CEO们接触，他们掌握商务信息，熟悉市场行情和经济动向，准确地把握商务脉搏。所以CBD和ABP建成后，利用上市公司知名度高、影响力强这一平台，进行招商。（二）运行

■内部条件

企业以实现国际知名企业入驻宗旨为目的创造内部条件。

■外部条件

政府以实现CBD和ABP基地繁荣昌盛为宗旨优化外部条件。

■良性循环

凭借集团强大的资本优势以及六安市区位优势形成驱动力、政策导向形成向心力、设计优势形成吸引力、上市平台形成征服力。企业、政府、开发商通力运作，CBD和ABP基地可以形成健康运行的良好局面。

项目土地挂牌：

■建议土地出让面积不小于200亩，用途为商住，

■综合容积率2.0左右；综合建筑密度不大于40%；

■绿地率大于35%；

■带方案及有关要求条件拍卖土地。

结论

■CBD和 ABP融合了企业组织理论、区域发展理论和产业集群理论的最佳进展，有一般商务办公居住环境无可比拟、无从复制的优势。

■在经济发展浪潮到来之际，越来越多地需要发展城市CBD和 ABP。■为了加快六安市城区经济发展步伐，在城内配置城市CBD和ABP 势在必行、势不可挡，刻不容缓，时不我待。

■为了把好事办好，将优势转为胜势，在配置城市CBD和ABP的过程中，必须把握定位、规划、设计、施工、招商、运行等各个环节。

■城市CBD和ABP作为一个城市商住办集聚地，有理由作出充满热情和信心的前瞻。

——这里涌荡着激情，

——这里谱写着辉煌，

——这里创造着奇迹，

——这里充满着希望。

——这里正开创着一片崭新的事业，

——并赫然刻上了

-----六安市维尔福斯特国际企业商务花园

项目规划构思

规划依据

《中华人民共和国城市规划法》

《城市规划编制办法》

《城市居住区规划设计规范（ＧＢ５０１８０－９３）》

《城市道路交通规划设计规范（ＧＢ５０２２０－９５）》

《安徽省规划建设管理条例》

《六安市市城市总体规划》

规划原则

１. 响应国家“振兴中部经济”发展战略部署针对河南经济发展与城市化提出的具体要求，控制发展大城市，合理发展中小城市，在

小城市建设中充分发挥规划设计与管理工作的作用，进一步通过规划协调城市的建设与发展，在经济建设过程中形成良性循环，从而促进整体经济结构的改善和水平的提高。

２.以规划部门及其它有关部门和建设单位对于该区的规划设计要求为依据，使该区规划设计既满足建设单位的开发意向，又符合更高层次的规划要求，同时还注意充分利用地形，使商住景观成为城市有机的组成部分。

３.作为新世纪的现代化商贸区，规划设计及建筑单体设计应面向二十一世纪的居住生活和审美标准。在规划方法上吸取同类优秀示范住区经验，充分发挥该区在新乡市良好的开发条件，力求体现时代特征，造就高工程质量、高环境质量、高生活质量的二十一世纪综合商贸区，成为地区中小城市中心商贸社区的典范。

４. 贯彻以人为本的思想，以建设高效的城市商业中心区为规划目标，营造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便，具有文化内涵的商住氛围。注重当地的商业环境和生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把营造具有吸引力与辐射效应的中心商业区作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及人性化便民场所的设置，将有助于城市商品经济的繁荣和居民生活质量的提高。

５.在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内的环境