空调设备设施维修保养标准作业规程
空调设备设施维修保养标准作业规程
天津顺驰物业管理有限公司编号 SW-ZY-SB-21 名称空调设备设施维修保养标准作业规程版本 A/0第7页共6页编制赵立涛更改赵立涛审核巨龙生批准关颖生效期2003年7月18日空调设备设施维修保养标准作业规程
1.0 目的为了规范空调设备设施保养工作，确保空调设备设施各项性能完好，特制定本规程。
2. 0 适用范围本规程适用于物业管理公司辖区内空调设备设施的维修保养。
3. 0 职责3.1 项目经理及技术部负责审核《空调设备设施维修保养年度／季度／月份计划》并检查该计划的执行情况。
3.2 维修主管负责组织制定《空调设备设施维修保养年度／季度／月份计划》并组织.监督该计划的实施。
3.3 空调运行组长/管理员具体负责实施空调设备设施的维修保养。
3.4 物业处前台人员负责向有关业主通知停止供冷的情况。
4. 0 程序要点4.1 《空调设备设施维修保养年度／季度／月份计划》的制定。
4.1.1 每年的3月15日之前，由维修主管组织空调运行组长/管理员一起研究.制定《空调设备设施维修保养年度计划》，每季度第一个月15日之前制定《空调设备设施维修保养季度计
划》，每月5日之前制定《空调设备设施维修保养月份计划》并上报公司技术部审批。
4.1.2 制定《空调设备设施维修保养年度／季度／月份计划》的原则：
a)空调设备设施的使用频度；
b)空调设备设施运行状况（故障隐患）；
c)合理的时间（避开节假日.特殊活动日等）。
4.1.3 《空调设备设施维修保养年度／季度／月份计划》应包括下列内容：
a)维修保养项目及内容；
b)备品.备件计划；
c)具体实施维修保养的时间；
d)预计费用。
4.2 空调管理员对空调设备设施进行维修保养时，应按《空调设备设施维修保养年度／季度／月份计划》进行。
4.3 对本部门不能解决的维修项目需要外包维修时，管理中心和小区维修主管应填写《设备外包维修申请表》，报项目经理审批，并报技术业务部备案。
4.4 空调机组维修保养。空调管理员每年的4月.10月份应对空调机组进行一次清洁.保养。
4.5 护保养注意事项：4.
5.1 燃烧机风门调试过程中，最好使用烟气分析仪，尽管临时处理后不冒烟也应尽快使用仪器重新调整。
4.5.2 风机.点火电极.电眼及空气进气口均应按要求进行清洁。
4.5.3 燃烧机活动部件不需润滑。
4.5.4 风机轴承如有毛病，应尽快检查和修理，这样可防止进一步损坏燃烧机。
4.5.5 风机轴承噪声增大时，必须立即检查。
4.5.6 油过滤器必须及时清理，之后还应特别注意排空气。否则，燃烧机油泵.电磁阀将报废。
4.5.7 注意停机期间的维护。
4.6 真空泵维修保养4.6.1 维护
a)开始运转以后，最少必须每天检查以下项目：-泵油量是否在油标的红线范围以内；-泵油是否已改变颜色，出现红褐色.白色应更换泵油；-声音是否出现异常，螺栓和螺母是否松动；-电机电流值是否出现异常；
b)每周检查以下项目：-表面温度是否正常，超过室温45℃以上属异常；-轴封部与胶圈是否漏油，如有渗漏更换油封；
c)半年对下列项目进行一次检查：-吸气口滤网是否沾满灰尘，此时应清扫金属丝网；-更换泵油；-油泵过滤器是否结满油渣，如有应清洗过滤器；-联轴器橡胶块是否出现损坏或不全，如
有应更换橡胶块；4.7 空调系统日常保养空调系统日常管理和维护的工作内容主要是控制度定时开启和关闭系统，按制度进行监视.巡检.记录，并根据天气变化，运行中可能出现的偏差和用户反馈进行调整，对机械设备则应进行例行保养，确保安全运行，当设备出现故障时要果断.恰当地权衡处置，最终恢复它的正常功能。
在中央空调设备日常的使用.保养与维修中，有以下几点要求做到熟悉空调设备的工作原理及操作调整方法，并按照操作保养规程，严格执行。
4.7.1 空调主机：每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查；每班检查集中管压差装置的工作状况，记录压力表读数；每周清理机组外表及主机环境。
4.7.2 空调水泵：按2小时作下列检查：水泵.电机轴承温度及运转有否异响及振动；压力表读数是否正常；联轴器有否异响.跳动及漏油；阀门开关位置是否正常；排除不正常漏水现象；每周清理泵组外表及机房环境。
4.7.3 冷却水塔：运转时是否有异响和振动；塔内流水及水位是否正常；每周检查带张紧度，当标尺头距弹簧平面达
1.5MM，应调整列尺头与弹簧头齐平。
4.7.4 空气压缩机：经常检查压缩机.电机运转响声.温度和转动情况；现察储气瓶及减压阀气压是否正常；检查除湿装置的
工作情况；每天早晨检查油位.排放储气瓶积水；每周清理机组外表。
4.7.5 风机：每天检查电机及风机各轴承温度及机组运转有否异响及振动；每周检查离心风机的带张紧度及有否漏水漏气；每周检查冷凝水排泄情况及相对温度调节器的位置，每周检查盘管有否堵塞及分风阀是否在正常位置。
4.6.6 控制部分：每日对控制柜内外的灰尘.脏物进行清洁。检查信号出厂.指示灯是否正常，如不亮则应更换同规格的灯泡。
4.8 空调系统月保养4.8.1 对空调主机进行保养。对不正常仪表进行更换，检查冷冻剂是否泄漏或漏水.漏油现象，按照保养手册的要求进行其它的保养。
4.8.2 对空调水泵轴承加润滑油，检查联轴器润滑是否良好，地脚螺钉及主要连接螺钉是否有松动。
4.8.3 对冷却塔的保养：检查带及带轮磨损及松动情况，不合格的及时更换，给风机轴承加润滑油，检查主要部件连接紧闭情况，清理减速箱。疏水滤网及塔的内外表面。
4.8.4 对空气压缩机的保养：清理所有空气滤网，手动检查安全阀的性能，检查各接头.带轮及带心磨损及松动情况。
4.8.5 对风机盘管的保养：清理各风机盘管转动，带字张度及磨损情况，清理风机盘管的滤网，检查冷凝水管及冷冻管畅通情况。
4.9 空调系统季度保养：4.9.1 空调水泵的季度保养：电机轴承.联轴器的清洁加润滑油.换润滑油，检查清洁泵前过滤网。
4.9.2 空气压缩机的季度保养：检查润滑油质量，必要时换油，清洁空气过滤器。
4.9.3 水系统的季度保养：检查水质，必要时换水；清理阀门丝杆，并加润滑油；检查.调整集水总管压差装置的工作性能。
4.9.4 控制部分：检查.紧固所有接线头，对烧蚀严重的接头更换；对交流接触进行保养；消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面不明污物，对烧蚀严重更换同规格交流接触器，清洁铁芯，拧紧所有紧固螺栓；热断电器保养：检查绝缘盖板是否完整，导线有无过热或烧伤痕迹；空气开关保养。
4.10 空调系统的年度保养：4.10.1空调主机的年度保养：检验各仪表的准确可靠性；全面检查冷冻剂系统.润滑系统.水系统的密封性能；检查保养安全阀及附属阀体；清洗冷冻油过滤器，每2年更换一次冷冻油；检查管道有否腐蚀，测试电路动作的可靠性，模拟试验各安全装置的性能及保养电机。
4.10.2空调水泵的年度保养：检查所有运动部件损耗情况.整个系统的密封情况，风管的完好情况；做好叶轮.风机壳及所有附属件的防锈保养工作；起动前对叶轮.轴承座.电机的主要螺纹连接部位做全面固紧，运转48小时扣重新检查一次，清洁消毒器。
4.10.3风机盘管的年度保养：全面检查各风机盘管运转情况，对轴承国润滑油或更换；检查风机设备绝缘性能.附属阀件；
检查带轮磨损情况；检查管系.盘管有否漏水.漏气.堵塞；清洁风机及散热翅片。
4.10.4水泵系统的年度保养：检查保温层.管道.阀门防锈保护层，必要时做大保养；更换老化的密封及管道；检查集水总管压差装置气动系统的密封及磨损情况.压力表及伸缩节的可靠性。
4.10.5风管的年度保养：检修保温层；调整各分支管的风管；检查防火阀热烷片的完好性；更换不能使用的风管。
4.10.6对机组本体的保养还应按照厂家提供的维护保养手册进行保养，除年度保养外的其它也以厂家的维护保养手册严格执行。空调的日常管理和维护;4.11 检测部分维修保养：空调运行人员每半年对检测.控制部分进行一次保养；4.11.1 检测器件（温度计.压力表.传感器等）维修保养：
a)对于读数模糊不清的温度计.压力表应拆换；
b)送检温度计.压力表合格后方可再使用；
c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；
d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫；4.12 压缩机维修保养：空调运行人员每年对压缩机进行一次检测.保养；4.12.1 检查压缩机油位.油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油；4.12.2 检查制冷系统是否存在空气，如有则应排放空气；4.12.3 具体检查压缩机如下参数：
a)压缩机电机绝缘电阻（正常0.5MΩ以上）；
b)压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；
c)压缩机油压（正常10-15kgf/cm2）；
d)压缩机外壳温度（正常85℃以下）；
e)吸气压力（正常值
4.9-
5.4kgf/cm2）；
f)排气压力（正常值12.5kgf/cm2）；
g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；4.13 对于计划中未列出的维修保养工作，应由维修主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经维修主管口头批准后，可以先组织解决后填写《设备事故报告单》及《设备维修记录》并上报公司。
4.14 空调管理员应将上述维修保养工作清晰.完整.规范地记录在相应表格中，《空调设备周检查保养记录》.《空调设备月检查保养记录》.《空调设备年保养记录》，并于每次维修保养后的3天之内由空调运行组长整理成册后交维修主管存档，保存期为长期。
5. 0 相关记录《设备事故报告单》SW-SN10 《设备维修记录》SW-S2
6. 0 相关支持文件7