杭州市基准地价表
杭州市基准地价表（含余杭、萧山）发表时间：2011-03-06
杭州市区土地级别划分范围表
附件2：
杭州市区基准地价表
单位：（人民币）元／平方米
宁波市基准地价发表时间：2011-03-06
宁波市城区土地级别范围
二、宁波市城区基准地价
宁波市城区基准地价按商业、住宅、综合、工业四大类划分，基准地价类型除工业用地采用净地基准地价表示外，商业、综合、住宅同时采用楼面基准地价和净地基准地价表示，其中临主要道路商业用地还采用路线价表示。具体类别基准地价标准如下：
1、宁波市城区土地基准地价（楼面基准地价）
单位：元/平方米
2、宁波市城区土地基准地价表（净地基准地价）
单位：元/平方米
3、城区临主要道路商业用地路线价表(净地价) 单位：元/平方米
各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位：
《关于调整北仑区各街道乡镇土地级别及基准地价的实施意见》已经区政府第十七次区长办公会议和开发区管委会主任办公会议讨论通过，现印发给你们，望遵照执行。
二00四年十月二十五日关于调整北仑区各街道乡镇土地级别及基准地价的实施意见
为加强土地管理，进一步完善土地价格体系，规范土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和有关土地管理文件精神，结合我区土地开发建设和地产市场交易的实际情况，就区内各街道、乡镇土地级别及基准地价调整提出如下意见:
一、调整的土地范围。本次调整覆盖面为北仑区和宁波经济技术开发区的全部土地。
二、土地级别的调整。为方便土地管理，有利于与有关政策的衔接，本次土地级别调整以辖区内各街道、乡镇为单位进行分等定级，根据各街道、乡镇经济发展程度，土地开发规划、利用等因素和地产市场交易状况将辖区内7个街道、乡镇划分为五等。同时根据各街道、乡镇内部土地开发现状和城镇规划，将各街道、乡镇辖区范围划分三个级别，在具体级别划分时兼顾不同土地用途分别确定。对一些街道、乡镇区域地价差异不明显的，合并设定级别和基准地价。
三、基准地价内涵界定。本次调整的基准地价是对各街道、乡镇内各级土地商业、居住、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。地块外围配套基础设施达到供电、供水、通信、通路、排水一般条件，地块内完成场地填渣平整。使用年限分别为工业用地50年、居住用地70年、商业用地40年、综合及其他用地50年。工业用地容积率为0.8，住宅用地容积率为1.5，商业用地容积率为1.5。商业路线价设定标准深度为12米，宽度为4米，建筑密度为100%，容积率为1。本次基准地价的评估基准日为2004年9月1日。
四、基准地价的运用。本次调整的基准地价主要用于指导北仑区土地管理和土地交易，对具体宗地交易价格确定起参考作用。对个别地块因征地拆迁费用大，配套基础设施条件好，土地开发成本高于基准地价的，其地价按实际评估确定。对特殊用途地块，如港口码头、物流、加油站、旅馆、餐饮等土地基准地价根据区位条件、使用功能另行确定。
附件：1、北仑区基准地价汇总一览表
2、北仑区城镇主要商业路线价格表
3、北仑区各街道、乡镇土地级别划分范围
大桥镇片3-Ⅴ750 540 305 3-Ⅵ595 450 295 3-Ⅶ470 380 290
新丰镇片4-Ⅳ1130 630 315 4-Ⅴ750 540 305 4-Ⅵ595 450 295 4-Ⅶ470 380 290
l 成果表3 嘉兴市区片区基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米
区域片区片区号商业用地
基准地价
住宅用地
基准地价
工业用地
基准地价
南湖区七星镇片
5-Ⅴ750 540 305
5-Ⅵ595 455 295 凤桥镇片
6-Ⅴ615 490 310
6-Ⅵ540 430 295
6-Ⅶ470 380 290
6-Ⅷ390 335 288
秀洲区
洪合镇片
7-Ⅳ1290 725 320
7-Ⅴ750 540 305
7-Ⅵ595 450 295
7-Ⅶ470 380 290 王江泾镇片
8-Ⅳ1290 725 320
8-Ⅴ750 540 305
8-Ⅵ595 450 295
8-Ⅶ470 380 290
8-Ⅷ390 335 288
l 成果表3 嘉兴市区片区基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米
区域片区片区号商业用地
基准地价
住宅用地
基准地价
工业用地
基准地价
秀洲区油车港镇片9-Ⅳ1055 755 320 9-Ⅴ750 540 305 9-Ⅵ595 450 295 9-Ⅶ470 380 290
王店镇片10-Ⅵ665 465 300 10-Ⅶ470 380 290 10-Ⅷ390 335 288
新塍镇片11-Ⅴ905 560 315 11-Ⅵ620 460 300 11-Ⅶ470 380 290 11-Ⅷ390 335 288
备注本表中的土地级别按土地级别划分范围（及土地级别图）确定，见成果表1
l成果表4 嘉兴市中心城区商业路线段基准地价表
单位：（人民币）元／平方米
路段编号路线段起讫点基准地价
路段编
号
路线段起讫点基准地价
1 中环北路河新塍塘1995 16 姚庄路建国北路秀洲北路2630
2 中环北路河穆湖溪2150 17 天宁寺街环城北路建国中路3420
3 中环北路穆湖溪沪杭铁路1285 18 椿树弄建国北路勤俭路3075
4 三元路城北路建国北路249
5 19 洪兴西路秀清路规划道路1605
5 东升西路昌盛路中环西路1960 20 洪兴西路秀清路外环西路2470
6 东升西路中环北路城北路2175 21 洪兴路外环西路昌盛西路3490
7 东升中路城北路秀洲北路3205 22 洪兴路昌盛西路中环西路3075
8 东升东路秀洲北路城东路1345 23 洪兴路中环西路环城西路3565
9 洪波路外环西路中环西路2085 24 勤俭路环城西路环城东路6000
10 洪波路中环西路越秀北路2155 25 勤俭路环城东路河2835
11 中基路城北路商业街2090 26 新马路秀洲北路环城东路2930
12 环城北路环城西路环城东路3705 27 蓬莱路新洲路吴越路3145
13 大新路环城东路城东路2715 28 洪仁路常秀街中环西路2300
14 洪殷路长红路昌盛西路2340 29 凯旋路中环西路越秀北路2145
15 洪越路友谊街越秀北路2180 30 育子弄中山路禾兴北路3795 l成果表4 嘉兴市中心城区商业路线段基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米
路段编号路线段起讫点基准地价
路段编
号
路线段起讫点基准地价
31 梧桐树路禾兴路环城东路3280 46 吉杨路中环西路环城西路3025
32 中山西路乍嘉苏高
速公路
外环西路2730 47 斜西街环城西路禾兴南路3885
33 中山西路外环西路昌盛西路3780 48 斜西街禾兴南路建国南路4540
34 中山西路昌盛西路中环西路4070 49 杨柳湾环城西路紫阳街2595
35 中山西路中环西路环城西路5145 50 景湖路纺工路东塔南路2465
36 中山路环城西路禾兴路6725 51 泾水路东塔南路中环东路2235
37 中山路禾兴路建国中路8350 52 泾水路中环东路双溪路2095
38 中山路建国中路环城东路6470 53 环城南路环城西路禾兴南路3605
39 城东路环城东路勤俭路2805 54 环城南路禾兴南路环城东路3365
40 府东街建国南路秀洲南路2595 55 南溪路南湖路中环东路2325
41 甪里街沪杭铁路双溪路2120 56 南溪路中环东路双溪路2785
42 亚厦路新洲路吴越路2405 57 规划道路昌盛中路中环西路2225
43 姚家埭禾兴路紫阳街2790 58 文纬路越秀南路河2175
44 府前街紫阳街建国南路3035 59 文昌路秀园路昌盛中路1950
45 吉杨路新洲路中环西路2160 60 文昌路昌盛中路中环西路2415 l成果表4 嘉兴市中心城区商业路线段基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米
路段编号路线段起讫点基准地价
路段编
号
路线段起讫点基准地价
61 文昌路中环西路城南路2940 76 外环西路洪波路文昌路1935
62 望湖路中环东路双溪路2375 77 长虹路洪兴路洪兴路（环）2460
63 文博路昌盛中路中环西路2000 78 新洲路洪兴路中山西路2720
64 真合路越秀南路城南路2185 79 新洲路中山西路文昌路2160
65 凌公塘路中环东路双溪路2625 80 新秀路洪兴路亚厦路3780
66 桐乡大道昌盛中路中环西路1925 81 吴越路洪波路吉杨路3165
67 中环南路中环西路铁路2225 82 昌盛西路洪波路吉杨路2850
68 中环南路铁路海盐塘2565 83 昌盛中路吉杨路桐乡大道2000
69 中环南路海盐塘双溪路2350 84 常秀街洪波路吉杨路2190
70 由拳路纺工路双溪路2415 85 中环西路新塍塘吉杨路2685
71 文贤路纺工路双溪路2325 86 中环西路吉杨路中环南路2185
72 长水路纺工路双溪路2175 87 友谊街洪波路凯旋路2195
73 秀园路洪高路文昌路1720 88 越秀北路东升西路洪兴路2820
74 秀洲大道洪高路中山西路2470 89 越秀北路洪兴路吉杨路3635
75 聚贤路洪高路秀园路2155 90 越秀南路吉杨路文昌路3205
l成果表4 嘉兴市中心城区商业路线段基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米
路段编号路线段起讫点基准地价
路段编
号
路线段起讫点基准地价
91 越秀南路文昌路中环南路2750 106 禾兴北路环城北路勤俭路6190
92 文翠路文昌路真合路2175 107 禾兴路勤俭路斜西街8635
93 洪波路越秀北路中山西路3370 108 禾兴南路斜西街环城南路5680
94 吉水路中山西路河4635 109 禾兴南路环城南路西南湖3925
95 吉水路河文昌路2720 110 少年路环城北路勤俭路4375
96 城北路中环北路三元路2170 111 少年路勤俭路中山路8230
97 城北路三元路东升中路2455 112 紫阳街中山路环城南路3885
98 城北路东升中路环城北路2925 113 府南街府前街环城南路2570
99 环城西路环城北路环城南路2910 114 建国北路中环北路东升中路2300 100 安乐路中山路环城西路3030 115 建国北路东升中路环城北路4070 101 城南路环城南路中环南路3370 116 建国中路环城北路中山路8635 102 禾兴北路昌盛北路中环北路2295 117 建国南路中山路环城南路6000 103 禾兴北路中环北路三元路2885 118 干河滩中山路环城南路2595 104 禾兴北路三元路东升中路3205 119 秀洲北路东升中路环城北路2255 105 禾兴北路东升中路环城北路3830 120 秀洲北路环城北路勤俭路4095
l成果表4 嘉兴市中心城区商业路线段基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米
路段编
号路线段起讫点基准地价
路段编
号
路线段起讫点基准地价
121 秀洲北路勤俭路中山路5715 136 富润路中环南路长水路2685 122 秀洲南路中山路环城南路4095 137 中环东路沪杭铁路甪里街1285 123 环城东路环城北路环城南路3090 138 中环东路甪里街南溪路2145 124 解放路秀洲北路沪杭铁路2750 139 中环东路南溪路中环南路2375
洪合镇
1 洪波路滨河路洪昌路1040
2 洪运路洪新路滨河路820
3 洪运路滨河路洪昌路1375
4 洪运路洪昌路320国道820
5 320国道环西路民和路690
6 320国道民和路小路1280
7 320国道小路环东路775
8 市场路洪新路小路775
9 洪新路塘濮路市场路730
10 民和路河320国道1130
11 民和路320国道市场路775
12 泰旗路河320国道1615
13 洪建路320国道市场路1230
14 洪昌路河320国道1615
15 洪昌路320国道市场路1130
16 小路320国道市场路895
王江泾镇1 北虹路07省道市河1510
2 北虹路市河运河1185
3 北虹路运河迎宾大道845
l成果表6 嘉兴市秀洲区建制镇商业路线段基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米镇名路段号路线段起讫点基准地价
王江泾镇
4 万福路市河运河1270
5 一里街市河运河835
6 长虹路07省道运河835
7 市场路规划边界07省道765
8 虹桥路07省道运河925
9 07省道边界市河685
10 苏嘉公路规划边界07省道1115
11 闻川路北虹路长虹路1595
12 闻川路长虹路市河1395
13 鸿运路北虹路一里街835
油车港镇 1 奥星路东方路茶园路855
2 兴港路东方路菱坊路820
3 正原路官堂路兴港路965
王店镇1 兴乐路嘉海公路铁路1265
2 永乐路嘉海公路长水塘840
3 梅园路花园路广平路785
4 四喜街长水塘广平路1185
5 人民街规划路海宁第二通道620
6 解放街长水塘广平路1185
l成果表6 嘉兴市秀洲区建制镇商业路线段基准地价表(续)
单位：（人民币）元／平方米镇名路段号路线段起讫点基准地价
王店镇
7 梅溪街规划路海宁第二通道620
8 百乐路长水塘广平路785
9 嘉海公路兴乐路永乐路680
10 花园路兴乐路百乐路1100
11 广平路梅园路百乐路1185
新塍镇
1 新城路凤舞北路益友路680
2 新城路益友路虹桥路1030
3 新洛西路凤舞路朝阳路800
4 新洛东路朝阳路胜利路980
5 新洛东路胜利路虹桥路900
6 蓬莱路朝阳路河945
7 人民西路凤舞路朝阳路800
8 凤舞北路新城路人民西路680
9 益友路新城路新洛西路680
10 朝阳路新洛西路人民西路1045
11 胜利路新城路蓬莱路1060
12 虹桥路新城路蓬莱路695
l 成果表7 嘉兴市中心城区经营性地下空间基准地价表
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
基准地价系数修正法
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
基准地价测算公式-因素修正系数
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
基准地价系数修正法案例
基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表
表2 某市商业服务用地修正系数表
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
杭州市基准地价
关于调整杭州市区土地级别和基准地价标准的通知 杭政函[2004]129号 (日期：2006-03-08 ) [收藏] [字号：大中小] [打印] [关闭] 各区人民政府，市政府各部门、各直属单位： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《杭州市土地管理规定》和国土资源部、省国土资源厅关于城市基准地价更新与平衡工作的部署，结合本市实际，为进一步加强市区的地价管理和地价评估工作，规范和培育土地市场的健康发展，经市土地估价委员会和市人民政府第49次常务会议审议通过，现将调整后的《杭州市区土地级别划分范围》和《杭州市区基准地价表》等印发给你们，请认真贯彻执行。现就有关事项通知如下： 一、本次土地级别和基准地价标准调整在市政府《关于调整杭州市区（不含萧山、余杭区）土地等级和基准地价标准问题给市国土资源局的批复》（杭政函[2002]18号）的基础上，以近期市场资料为依据，将萧山、余杭区的土地级别和基准地价纳入市区的统一体系。 二、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 对原行政划拨的土地，其土地使用者因转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 三、凡符合有关规定，经批准需以协议方式出让土地使用权的，其出让价格按照市政府《关于贯彻国务院国发[2001]15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》（杭政[2001]15号）规定确定。为加强对以协议方式出让土地使用权的地价管理，防止国有土地资产流失，决定建立协议出让土地使用权最低价标准。其中，属净地方式出让的，工业等用地最低价不低于基准地价（含土地开发成本、级差地租和市政配套费）的70%；属受让人自行承担征地拆迁的，工业等用地最低价不低于基准地价（只含级差地租和市政配套费）的70%。 四、西湖风景区用地容积率大于2.0的，由市国土资源管局根据《西湖国家级风景名胜区基准地价》的标准，制订具体的实施标准。西湖风景区内用地年土地有偿使用费标准按标定地价的20%乘以土地还原利率确定。 五、考虑到萧山、余杭两区是首次纳入市区基准地价体系，为有利于其地价管理政策和具体工作的前后衔接，在具体执行时，两区的各类用地基准地价可在本标准的基础上分别下调15%，其中土地开发成本、级差地租和市政配套费的比例也可作适当调整，但调整幅度不得超过15%。 六、上述标准自发文之日起实施。市政府杭政函[2002]18号同时废止。 附件：1、杭州市市区土地级别划分范围表 2、杭州市区基准地价表 3、杭州市区商业用地楼面地价表 4、杭州市区综合用地楼面地价表 5、杭州市区住宅用地楼面地价表
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表
基准地价系数修正法范例
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3-1-1。 表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位：元/平方米 ⑵成果应用 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》
（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝1.02。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］
都江堰市城区基准地价结果一览表
都江堰市城区基准地价结果一览表 1、估价基准日：2014年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：2.0（商服用地）、2.5（住宅用地）、1.0（工业用地）; 4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 都江堰市中兴镇基准地价结果一览表 1、估价基准日：2014年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：1.6（商服用地）、1.8（住宅用地）、1.0（工业用地）; 4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。
都江堰市大观镇基准地价结果一览表 基准地价定义 1、估价基准日：2014年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：1.6（商服用地）、1.8（住宅用地）、1.0（工业用地）; 4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 都江堰市青城山镇基准地价结果一览表 基准地价定义 1、估价基准日：2014年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：1.6（商服用地）、1.8（住宅用地）、1.0（工业用地； 4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。
北京市基准地价
北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日
附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：
基准地价系数修正法
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程
2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表
基准地价修正系数表及说明书表地编制
实用标准 文档大全基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别围地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。
浙江省最新基准地价表
杭州市基准地价表（含余杭、萧山）发表时间：2015-03-06 杭州市区土地级别划分范围表
附件2： 杭州市区基准地价表 单位：（人民币）元／平方米
宁波市基准地价发表时间：2015-03-06 宁波市城区土地级别范围
二、宁波市城区基准地价 宁波市城区基准地价按商业、住宅、综合、工业四大类划分，基准地价类型除工业用地采用净地基准地价表示外，商业、综合、住宅同时采用楼面基准地价和净地基准地价表示，其中临主要道路商业用地还采用路线价表示。具体类别基准地价标准如下： 1、宁波市城区土地基准地价（楼面基准地价） 单位：元/平方米 2、宁波市城区土地基准地价表（净地基准地价） 单位：元/平方米
3、城区临主要道路商业用地路线价表(净地价) 单位：元/平方米
各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位： 《关于调整北仑区各街道乡镇土地级别及基准地价的实施意见》已经区政府第十七次区长办公会议和开发区管委会主任办公会议讨论通过，现印发给你们，望遵照执行。 二00四年十月二十五日关于调整北仑区各街道乡镇土地级别及基准地价的实施意见 为加强土地管理，进一步完善土地价格体系，规范土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和有关土地管理文件精神，结合我区土地开发建设和地产市场交易的实际情况，就区内各街道、乡镇土地级别及基准地价调整提出如下意见: 一、调整的土地范围。本次调整覆盖面为北仑区和宁波经济技术开发区的全部土地。 二、土地级别的调整。为方便土地管理，有利于与有关政策的衔接，本次土地级别调整以辖区内各街道、乡镇为单位进行分等定级，根据各街道、乡镇经济发展程度，土地开发规划、利用等因素和地产市场交易状况将辖区内7个街道、乡镇划分为五等。同时根据各街道、乡镇内部土地开发现状和城镇规划，将各街道、乡镇辖区范围划分三个级别，在具体级别划分时兼顾不同土地用途分别确定。对一些街道、乡镇区域地价差异不明显的，合并设定级别和基准地价。 三、基准地价内涵界定。本次调整的基准地价是对各街道、乡镇内各级土地商业、居住、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。地块外围配套基础设施达到供电、供水、通信、通路、排水一般条件，地块内完成场地填渣平整。使用年限分别为工业用地50年、居住用地70年、商业用地40年、综合及其他用地50年。工业用地容积率为0.8，住宅用地容积率为1.5，商业用地容积率为1.5。商业路线价设定标准深度为12米，宽度为4米，建筑密度为100%，容积率为1。本次基准地价的评估基准日为2004年9月1日。 四、基准地价的运用。本次调整的基准地价主要用于指导北仑区土地管理和土地交易，对具体宗地交易价格确定起参考作用。对个别地块因征地拆迁费用大，配套基础设施条件好，土地开发成本高于基准地价的，其地价按实际评估确定。对特殊用途地块，如港口码头、物流、加油站、旅馆、餐饮等土地基准地价根据区位条件、使用功能另行确定。 附件：1、北仑区基准地价汇总一览表 2、北仑区城镇主要商业路线价格表 3、北仑区各街道、乡镇土地级别划分范围
5.基准地价系数修正法流程
基准地价系数修正法 一、名词解释 基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 二、基准地价系数修正法的基本公式 1．公式的内涵 基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。 2．公式的表达式 基准地价系数修正法的公式为： p i=[p（1士k）t?k ij〒f]?y 式中p i—待估宗地地价； p—待估宗地对应的基准地价； k—各区域因素和个别因素修正系数之和； t—期日修正系数； k ij—容积率修正系数； f—开发程度修正系数； y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件 由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。 三、基准地价系数修正法使范围 1、适合于批量评估 2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据 3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价 4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的 四、基准地价估价的步骤及方法、要求 1．基准地价成果的收集、整理 土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材料。 2．宗地级别及基准地价的确定 根据待估宗地位置和用途，确定待估宗地所处的土地级别或均质区域，从而确定其所对应的基准地价、相应的基准地价修正系数
2009年建德市基准地价
建德市基准地价更新结果公示 建政函〔2011〕103号 2009年度建德市基准地价标准已经省国土资源厅批准（浙土资函〔2011〕7号），建德市人民政府同意该基准地价自公布之日起组织实施【建政函（2011）103号】，现予公布。附件：建德市基准地价一览表 二○一一年九月一日 建德市基准地价一览表 一、基准地价内涵和基准条件界定： 1.基准地价内涵：基准地价评估期日为2009年6月30日，建德市城区、梅城镇、寿昌镇、乾潭镇、大同镇土地开发程度达到市政基础设施配套要求的“五通一平”设定：宗地红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），红线内场地平整。其他乡镇达到市政基础设施配套要求，土地使用期限为国家规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工业50年）。基准地价类型主要分为商业、住宅和工业三大类。基准条件界定按控制性详细规划地块条件界定，基准地价“基准条件”见下表： 基准地价“基准条件”界定一览表 1、基准地价评估期日为2009年6月30日 2、商业用地、住宅用地容积率：1.5；工业用地容积率：1.0。 3、土地开发程度：建德市城区、梅城镇、寿昌镇、乾潭镇、大同镇土地开发程度达到市政 基础设施配套要求的五通一平，红线内场地平整。其他乡镇达到市政基础设施配套要求。 4、基准地价内涵构成由土地开发费、级差地租和市政配套费三部分组成，这三部分在地价 中所占的比例分别为40%、35%、25%。 5、基准地价文件必须完整使用，若实际宗地条件与设定条件不一致，还需进一步修正。 建德市国土资源局 二〇一一年九月一五日
表二：建德市基准地价表
尊敬的赞助商： **于200X年X月X日举办一个全校性的综合型运动会，历时一周。期间包括三个部分：开幕式文艺演出、运动会和闭幕式颁发奖项（两天）。我们校学生会外联部是此类校园活动指定宣传策划单位，对商家赞助大学生活动的可行性，特别是赞助我校运动会活动的可行性有较深入的了解。现在就让我们为贵公司作此赞助可行性报告。 一、行性分析 1、本次运动会得到了学院团委和学校相关部门的大力支持，规模大、参与者多，能吸引更多师生及其家属来观看，深受同学欢迎,并推动学校体育事业的发展，必引起全校性的轰动。 2、在校大学生达XXXX余人，人流量大达到运动会每天入场观看人次为XXXX左右。人口密集，而且本校的消费能力较高，为贵公司宣传的成效更明显。 3、本次活动得到师生关注，贵公司的产品也将得到大力的宣传。 二、宣传方式 1、横幅:为期一周的大横幅宣传,在学校内悬挂横幅,(横幅内容为运动会的内容和公司的相关宣传--赞助商名称)活动前三天粘贴在运动场等人流量最多的位置。悬挂时间是一天24小时不间断性。 2、我们将在运动会的宣传海报中点明贵公司为赞助单位。（前期宣传） 3、立式广告牌。在运动会期间作为独立的宣传方式在学校内进行宣传。（由贵公司提供） 4、在运动会举行期间，向裁判员和保安志愿者分发有赞助商标志的帽子，加大宣传力度。 5校广播站为期七天做有关贵公司的广播宣传 6运动会期间（一周）由贵公司在运动会赛区附近进行一定规模的产品销售活动7运动会前后在校学生会网页上宣传并且发放传单。 8宣传棋方阵。在运动会期间在会场主干道，主席台等显眼位置放置彩旗进行宣传。 9气球方阵。在运动会期间在一些重要位置利用氢气球悬挂宣传。 10调查问卷：活动结束后，帮贵公司进行一次校园市场调查（调查问卷由公司准备并提供） 11、在运动会期间在校内设立咨询台 三、宣传效应: 希望本次活动的吸引性能帮贵公司的产品吸引更多的关注,互惠互利 1.海报和宣传单会注明"本次活动由***公司赞助举办。传单背面有公司简介(由公司提供) 2.本次活动还可以帮贵公司在学校内派发传单 4.优秀运动员的奖品由公司提供. 5.横幅有标明赞助商 备注：赞助费达2000元的，商家可参与颁奖 四、活动经费预算 场地租用费 500元 宣传展板 300元 后勤、志愿者服务队、礼仪队 400元 保安工作人员、秩序维护员， 0.00元 宣传人员 200元
崇州市12个乡镇基准地价结果一览表
基准地价定义 1、估价期日：2015年1月1日； 2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年； 3、容积率：商服用地1.8、住宅用地2.0、工业用地1.2； 4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通 讯）、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 基准地价定义： 1、估价基准日：2015年1月1日； 2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年； 3、容积率：商服用地1.0、住宅用地1.2、工业用地1.0； 4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。
基准地价定义： 1、估价基准日：2015年1月1日； 2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年； 3、容积率：商服用地1.0、住宅用地1.2、工业用地1.0； 4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 基准地价定义 1、估价基准日：2015年1月1日； 2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年； 3、容积率：商服用地1.0、住宅用地1.2、工业用地1.0； 4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。
基准地价定义 1、估价基准日：2015年1月1日； 2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年； 3、容积率：商服用地1.0、住宅用地1.2、工业用地1.0； 4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 基准地价定义 1、估价基准日：2015年1月1日； 2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年； 3、容积率：商服用地1.0、住宅用地1.2、工业用地1.0； 4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正 2、郑州市基准地价成果 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013年1月1日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含
关于调整杭州市区土地级别和基准地价标准的通知
杭州市人民政府关于调整杭州市区 土地级别和基准地价标准的通知 各区人民政府，市政府各部门、各直属单位： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《杭州市土地管理规定》和国土资源部、省国土资源厅关于城市基准地价更新与平衡工作的部署，结合本市实际，为进一步加强市区的地价管理和地价评估工作，规范和培育土地市场的健康发展，经市土地估价委员会和市人民政府第49次常务会议审议通过，现将调整后的《杭州市区土地级别划分范围》和《杭州市区基准地价表》等印发给你们，请认真贯彻执行。现就有关事项通知如下： 一、本次土地级别和基准地价标准调整在市政府《关于调整杭州市区(不含萧山、余杭区)土地等级和基准地价标准问题给市国土资源局的批复》（杭政函〔2002〕18号）的基础上，以近期市场资料为依据，将萧山、余杭区的土地级别和基准地价纳入市区的统一体系。 二、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。 该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 对原行政划拨的土地，其土地使用者因转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作价入股等，且符合省、市有关规定可以补办土地出让手续的，应按宗地评估确定价缴纳级差地租和市政配套费。 三、凡符合有关规定，经批准需以协议方式出让土地使用权的，其出让价格按照市政府《关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政〔2001〕15号)规定确定。为加强对以协议方式出让土地使用权的地价管理，防止国有土地资产流失，决定建立协议出让土地使用权最低价标准。其中，属净地方式出让的，工业等用地最低价不低于基准地价（含土地开发成本、级差地租和市政配套费）的70%；属受让人自行承担征地拆迁的，工业等用地最低价不低于基准地价（只含级差地租和市政配套费）的70%。 四、西湖风景区用地容积率大于2.0的，由市国土资源局根据《西湖国家级风景名胜区基准地价表》的标准，制订具体的实施标准。西湖风景区内用地年土地有偿使用费标准按标定地价的20%乘以土地还原利率确定。 五、考虑到萧山、余杭两区是首次纳入市区基准地价体系，为有利于其地价管理政策和具体工作的前后衔接，在具体执行时，两区的各类用地基准地价可在本标准的基础上分别下调15%，其中土地开发成本、级差地租和市政配套费的比例也可作适当调整，但调整幅度不得超过15%。 六、上述标准自发文之日起实施。市政府杭政函〔2002〕18号文件同时废止。 杭州市人民政府 二OO四年九月二十七日 1
土地估价基准地价系数修正法
土地估价基准地价系数修正法 土地估价基准地价系数修正法作者：佚名 时间：2009-3-9 浏览量：一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价× 式中:k――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: .搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: k=k1+k2+k……kn 式中:k――宗地地价影响因素修正值, ……kn-分别为宗地在第……n个因素条件下的修正系数。 基准地价的其它修正
基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: .期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等 宗地地价计算公式: V=u×dv××ki 式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数, f──临街宽度, d──地块深度,kI──其它修正系数。 确定路线价 依条中路线价的确定方法确定。 确定宗地地价修正系数 .深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。 在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等,其深度就是