湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性方案研究报告

清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅

群项目

第一章概述

一、项目实施的背景

（一）生态旅游已经成为当今世界最具前景的旅游精品

生态旅游是在旅游业和生态环境可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的的旅游形式，旨在突出旅游区的生态环境。生态旅游使都市人得以回归自然、认识自然、亲近自然、享受自然，暂时摆脱都市喧闹和尘俗的环境，达到彻底放松、休闲、健身、益智的目的，正逐步成为都市人生活的时尚。

据世界生态旅游大会介绍，国际生态旅游市场潜力巨大，年增长率为20%～25%，高于其它旅游项目和旅游产品的发展速度。另有资料显示，近几年世界旅游业的构成，生态休闲旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商务旅游只分别占20%和18%。鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境效益和社会效益，联合国专门推出了生态旅游年活动，以鼓励世界各国通过开展可持续的旅游活动来促进环境保护和经济发展。

（二）生态旅游业迅猛发展

近年来，省旅游业处于迅猛发展的阶段。目前，旅游业基本形成了以、为中心向四周辐射的旅游布局，形成了以“一江两山”为重点的空间格

局和全方位开放型的旅游网络格局。“十五”时期，全省累计接待海外旅游者3.32亿人次，年均增长12.91%；实现旅游业总收入1985亿元，年均增长15.96%。我省旅游业正逐步成长为发展较快的新兴产业和新的经济增长点。

市位于长江中游和上游的结合部、省的西部，地处秦巴山脉和武陵山脉向江汉平原过渡的地带，旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程，集自然景观、人文景观和现代建筑于一体。全市拥有各类旅游资源601处，其中世界级3处、国家级30处、省级40处，年接待万人以上的景点104处。长江三峡是我国最大的国家地质公园、全国旅游景点40佳；三峡大坝旅游区、三峡人家风景区、车溪风景区、西陵峡口风景区4家风景区是国家4A级景区，玉泉寺风景区、中华鲟园、昭君村、百宝寨、泗溪风景区、屈原祠、紫阳龙洞风景区、奥陶纪石林、宋山、古潮音洞风景区、情人泉风景区11家风景区是国家3A级景区。三峡大坝旅游区、车溪风景区、三峡人家风景区被评选为首届“十佳”旅游景区。以长江三峡为代表的自然风光和以三峡水利枢纽工程为代表的人文景观奠定了旅游在全国和国际旅游中的重要地位。诗人屈原、美人王昭君、圣人关羽、学者守敬为代表的古代名人文化，巴人遗风、土家风情为代表的民俗文化，三国古战场、三游洞为代表的历史遗迹以及神农架、大老岭、柴埠溪国家森林公园、后河国家级自然保护区为代表的生态休闲度假胜地共同构成了三峡旅游神奇浪漫的画卷。

（三）愚人岛生态旅游资源十分丰富，亟待开发

清江作为长江在境的第二大支流，具有富集的人文旅游资源和自然旅

游资源，在乃至省的旅游规划中都具有较高的地位。愚人岛位于省市长阳土家族自治县清江流域高坝洲库区，处在中西部交接枢纽，依托三峡，地控鄂渝，辐射全国。愚人岛库汊密布、半岛群落、山水参半，是清江下游库汊形状最复杂、水质最佳、人口密集度最小的半岛群。山水清幽宁静，植被葱郁，景观优美，生态环境优异。愚人岛所处区域是巴人文化和荆楚文化的发源地、交融地之一，流传于民间的各种谜语、神话传说、山歌、舞蹈、宅居、饮食、风俗习惯都透着巴楚文化的风韵，具有极高的旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动“长阳人”遗址仅隔40公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有7500万年历史，农耕文化源远流长，愚人岛周边作物耕作方式、劳作工具、农居建筑风格、生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。愚人岛的资源环境具有较好的舒适性、康益性和安全性，为承载度假旅游的开发提供了根本保证。

（四）愚人岛别墅群项目开发有利于生态旅游资源综合利用

根据《省清江愚人岛生态休闲旅游度假区策略研究报告、核心区项目策划及概念性总体规划》（以下简称《愚人岛规划》）和省清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划》（以下简称《控规》），愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大（总投资18亿元人民币）、建设周期长（建设期10年），如果不通过分期开发、滚动发展，其资金压力是任何一家民营企业都无法承受的。因此，愚人岛生态休闲旅游度假区开发宜走滚动开发、循环利用的道路：首先开发资金回笼快的别墅群项目，通过别墅群项目的开发快速回笼资金，以此支撑愚人岛生态休闲旅游度假区的长远发

展。

二、项目概况

1.项目名称：清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目

2.承办单位：愚人岛实业

3.项目建设地点

清江愚人岛生态休闲旅游度假区（以下简称“愚人岛”）位于省市长阳土家族自治县东部的清江高坝洲库区，地理坐标为东经111°06′，北纬30°24′，位于磨市镇、龙舟坪镇，县政治、经济、文化的中心和旅游发达区域在龙舟坪镇，由位于磨市镇、龙舟坪镇境的清江水域及其附近低山丘陵组成，规划总面积24.209平方千米。

3、项目规划：

（1）用地面积 266680㎡

（2）总建筑面积 270520㎡

（3）建筑占地面积 173410㎡

（4）建设容：清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于樟树垴、皮家包、家山和花桥群岛，规划别墅370栋，总建筑面积270520 m2，其中单体别墅250栋，建筑面积199000 m2；联排别墅120栋，建筑面积71520 m2。

（5）投资规模：项目总投资为45811万元，其中第一期投资为25040万元，第二期投资为20771万元。单位建筑面积投资额为1693元。

（6）项目建设进度：本项目分两期开发，累计3年完成。第一期重点开发皮家包、樟树垴、家山150套别墅和基础设施建设，自2010年1

月1日至2011年6月30日竣工验收，2011年12月31日销售完毕，历时2年；第二期重点开发花桥群岛220套别墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工验收，2012年12月31日销售完毕，历时1年半。

三、项目投资者概况

1.基本情况

愚人岛实业成立于2007年3月，注册资本1亿元人民币，其全资子公司清江愚人岛生态林业成立于2003年3月。公司经营场所位于长阳土家族自治县磨市镇黄荆庄村五组，经营期限为2007年3月26日至2027年3月25日，经营围包括：旅游、房地产、农业、林业、水电开发与投资；文化、教育、体育投资；计算机网络工程服务；工艺美术品、针纺织品、日用百货、塑料制品销售；接受委托对酒店餐饮单位进行管理；企业形象策划、会展服务等。现有职工108人，其中管理人员20人，占比18.5%。公司作为长阳县目前规模最大、服务功能最齐全的旅游龙头企业，致力于愚人岛生态休闲旅游度假区的开发。

2.公司治理

公司实行董事会领导下的总裁负责制。自成立以来，公司建立了一套完善的、科学的管理制度，成立了董事会、监督班子和经理班子，权力、决策、监督和执行，职责分明各司其职，既相互独立，又相互协调。董事会为公司最高决策，经理班子作为执行，全面负责公司生产经营活动。公司管理力求科学，符合现代企业制度管理要求。

四、编制依据与研究围

（一）编制依据

1、《清江愚人岛旅游度假区控制性详细规划》

2、《清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议》

3、项目初步设计方案

4、初步可行性研究报告

5、《愚人岛社会主义新农村规划编制协议》

（二）研究围

1、项目规划设计

2、项目建设计划

3、项目经济效益分析

4、项目开发风险分析

第二章项目建设必要性分析

一、愚人岛生态旅游区开发是发展生态旅游业的要求

位于长江北岸、三峡东口，古称夷陵，有2400多年的历史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的发祥地。西接长江三峡，溯流直达巴蜀，东连两湖鱼米之乡，顺江畅达宁沪，自古便是鄂西川东的物资集散地和交通枢纽，“上控巴蜀，下引荆襄”，素有“三峡门户”、“峡口明珠”之美誉。随着三峡大坝的全部竣工，打造国际水电名城战略目标的逐步实现，作为一个国际性旅游目的地日渐成熟。作为鄂西生态文化旅游圈的两大引擎之一，其旅游业的发展对于鄂西生态文化旅游圈，乃至整