区域市场调查报告1

区域市场调查报告

——成都理工大学附近

区域概况

一．历史发展

成华区地域在历史上分属原成都县、华阳县，也分属过成都市金牛区和东城区。

1928年，成都市正式建置，当时建立的成都市政府，把成都、华阳两县的城区部区合并为成都市，成、华两县只辖乡区。

1990年10月新区建立，并以成都、华阳两地名的第一个字而定名为成华区。

1997年，面积111平方千米，人口47.2万，辖9街道4乡。区政府驻一环路东三段。2000年，成华区辖12个街道（望平、猛追湾、新鸿路、双林路、双桥子、建设路、府青路、二仙桥、跳蹬河、万年场、桃蹊路、站北路）、4个乡（保和、青龙、圣灯、龙潭）。根据第五次人口普查数据，总人口733274人。

2004年5月27日，撤销圣灯乡、保和乡、青龙乡、龙潭乡建制，所属行政区域实行街道办事处管理体制。

2004年，成华区辖14个街道（双桥子、猛追湾、跳蹬河、建设路、府青路、二仙桥、保和、龙潭、青龙、新鸿路、圣灯、万年场、桃蹊路、双水碾），83个社区委员会、19个村委会。面积109平方千米，人口密度5392人/平方千米。

2014年12月31日，成都市人民政府正式批复成华区设立白莲池街道；调整青龙街道管理范围；撤销新鸿路街道，并入双桥子街道。

二．人文环境

1.人口民族

2016年末，全区常住人口94.56万人。户籍家庭总户数294742户，户籍总人口738164人，比上年增加15388人，户均人口为2.50人。总人口中：非农业人口738164人，无农业人口；男性人口为369623人，女性人口为368541人，性别比为100.29:100。18岁以下、18-34岁、35-59岁、60岁及以上人口分别占总人口的15.45%、21.62%、40.37%、22.55%。全年出生人口8801人，人口出生率12.05‰，比上年增加1.29个千分点；死亡人口5314人，人口死亡率7.27‰，比上年增加2.6个千分点；人口自然增长率为4.78‰。全区计划生育率达99.13%。

成华区民族以汉族为主，占总人口的95%以上，其他民族按数量依次为蒙古族、回族、藏族、彝族、满族、土家族、羌族等。成华区的民族迁徙也是以汉族为主，清朝以来该区人口迁徙有两次是较大的。一次是清朝初期客家人从广东、广西、湖南、湖北、福建、江西等迁徙来区定居务农的约8万人；另一次是20世纪50年代从北方及沿海搬迁到区内兴建工业基地的产业工人达10万余人，两次大的迁徙提升了成华区农业、工业生产技术水平；民俗生活文化也出现了多元化方式，对区内经济等其他领域也产生了重大影响。

2.旅游景点

成都大熊猫繁育研究基地

中国政府实施大熊猫等濒危野生动物迁地保护工程的主要研究基地之一，国家AAAA级旅游景区。是我国乃至全球知名的集大熊猫科研繁育、保护教育、教育旅游、熊猫文化建设为一体的大熊猫等珍稀濒危野生动物保护研究机构。

东郊记忆

原成都东区音乐公园集合音乐、美术、戏剧、摄影等文化形态的多元文化园区，工业遗址主题旅游地，艺术文化展演聚落，文艺创作交流园区，成都文化创意产业高地。东郊记忆座落于四川省成都市成华区二环东外侧建设南支路4号，占地205亩，建筑面积约19万平方米。

昭觉寺

位于成都市北郊5公里，素有川西“第一丛林”之称，在唐贞观年间（627-649）改为佛刹，名建元寺，宣宗时赐名“昭觉”。宋崇宁年间（1102-1106）佛果克勤（宋高宗赐号圆悟禅师）说法于寺，复名昭觉。南宋绍兴初年，敕改昭觉为禅林。明崇祯十七年（1644年）毁于兵火。清康熙二年（1663年）重修。殿宇规模宏大，林木葱茏，为成都著名古刹之一。

成都市动物园

坐落于四川省成都市，与川西名寺昭觉寺隔墙相望，是经成都市编委批准的差额预算事业单位。30余组各种造型新颖别致的动物馆舍散落于17.342公顷的绿树、翠竹、花丛之中，共展出动物300余种3000多只。是西南地区最大的动物园、全国十佳动物园之一。

三：市政交通

成华区位于成都市城区东北部，是成都市中心城区之一，区位优势突出，被誉为“成都未来之精华”，是成都中心城“东大门”，成德绵、成渝经济区支点和成金青、成龙走廊主要起点。拥有3个客货集散枢纽，即成都北站（紧邻成华区）、成都东站、成都新客站；4条高速路起点，即成绵、成南、成安渝、成渝；4条客货铁路，即成绵乐、成渝、达成、成昆。形成以高速公路、快速通道为支撑，次干道、新社区道路为补充的路网布局。对外交通主要依靠快速路、主干道与中心城及周边其他区县进行快速联接，对内主要通过服务性主干道、次干道以及支路实现县与镇、镇与镇、镇与村、村与村的交通联系。截止目前，区内道路总里程712.25千米，其中省道8.36千米，城市道路总里程530.78千米，农村公路总里程173.11千米，现状道路线密度6.45千米／平方千米。区内公共交通客运系统主要包括公共汽车和地下铁道。目前，途径我区的公交线路共138余条，设有公交站点1400余个；已开通地铁线路5条（1号线、2号线、3号线、4号线1、2期、7号线），开放运营站点21个；在建地铁线路2条（6号线1期、8号线1期）。区内有五桂桥、东客站、昭觉寺、五块石共4个长途汽车客运站；经营性停车场备案458家，提供169818个泊车位。

四：生活配套

1.教育：共有教职工4194人其中专任教师3903人；成华区有小学25所，小学教师2074

人；普通中学22所，教师有1829人；职业中学5所。成华区公益性幼儿园累计已达到28所，公办及公益性幼儿园占成华区比重约为38.7%;投资1200万元建成成华区特殊教育学校(幼儿园)。全年支付770万元对民办学校给予补贴。全年共投入经费1098万元，资助各类困难学生2.4万余人。

2.医疗卫生：成华区卫生系统拥有医疗卫生机构45家(不含社区卫生服务站和门诊部以下

医疗机构)，其中:医院28家，社区卫生服务中心14家，妇幼保健院1家，疾病预防控制中心1家，卫生监督大队1家。辖区共有技术人员4606名，拥有床位4751个。2013年共开办健康讲座20次，开展义诊42次，覆盖群众5.5万人，受惠人数达1万余人次，发放健康宣传资料2万余份。成华区婴儿死亡率为4.20‰，新生儿死亡率2.33‰，5岁以下儿童死亡率 4.67‰，新生儿疾病筛查率99.20%。全年成华区急性传染病发病率114.79/10万。

3.基础设施：成华区拥有3个客货集散枢纽，即成都北站(紧邻成华区)、成都东站、成都

新客站;4条高速路起点，即成绵、成南、第二机场、成渝;4条客货铁路，即成绵乐、成

渝、达成、成昆。形成以高速公路、快速通道为支撑，次干道、新社区道路为补充的路网布局。对外交通主要依靠快速路、主干道与中心城及周边其他区县进行快速联接，对内主要通过服务性主干道、次干道以及支路实现县与镇、镇与镇、镇与村、村与村的交通联系。截止2011年底，区内道路总里程500.16千米，其中省道8.36千米，城市道路总里程318.69千米，农村公路总里程173.11千米，现状道路线密度4.52千米/平方千米，经营性停车场备案335家，提供77814个泊车位。

4.风景名胜：成都大熊猫繁育研究基地、北湖公园、龙潭水乡、东郊记忆、昭觉寺、成都

工业文明博物馆、建设路、玉双路、成都市动物园。

该区域的特点

成华区，是目前成都市区域面积最大的区域，涵盖的街道有14个之多！

成华区的交通非常便利，这里聚集了电子科大、成都理工等高校，还有西南电力设计院、电子十一院等科研机构40多所，可谓是发展的潜力巨大。先后获得了“中国商业地产最具投资潜力城区”、“全国和谐社区建设示范城区”、“中国最具投资价值城区”等殊荣。

区域楼盘情况

一、区域楼盘数量

在成都市成华区二仙桥成都理工大学附近大约存在六处楼盘，他们分别是理工东苑、十里翠苑、罗兰小镇、华西花园、天空城、招商中央华城、鼎城上都。

二、楼盘简介

①理工东苑：由成都成房置业公司于2014年建成，总建设40栋约3857户，具体位于二仙桥东三路一号附三号。此外，由于它位于东三环内侧，小区内部环境优美，配套完善，门禁出入，地下停车位4125个。

配套设施：商场或超市：红旗连锁；学校：成都理工大学；周边写字楼：龙潭工业园；邮局和快递：理工大邮局；医院：理工大附属医院；银行/银行(ATM)：建行，工行；

交通状况：轨道交通：地铁7号线十里店站公共交通：公交14,20,60,86,112路，成华大道三段北下车

②十里翠苑：由成都名信房地产开发有限责任公司于2004年建成，其总户数240户，小区绿化率30%。

周边配套

幼儿园：成都市第十三幼儿园成都第十四幼儿园电子科大幼儿园、中房第二幼儿园中小学：三十中四十九中华西中学培华小学成华小学成华区实验小学

大学：电子科技大学成都理工大学中医药大学附院

综合商场：第五大道商业广场华联商场好又多沃尔玛购物广场来雅百货国美电器即将进驻的家乐福

医院：华西医院(国学巷) 成都新鸿医院成都市六医院 416医院四川电力医院成华妇幼保健医院

邮局：建设路邮政储蓄所

银行：中国工商银行中国农业银行

其他：德克士

交通情况

公交线路东2.5环，交通便利，多路公交车

③华西花园：华西花园是1990年建于成都成华二仙桥栋二路的住宅区。世纪华联SM广场、沃尔玛、万达电影广场等商业配套；与城市主干道保持恰如其分的距离，四十九中华西中学成华区小学以及农业银行建设银行工商银行近在尺迟，处于繁华深处的小区。

小区周边设施:

公交: 城乡3路91路20路222路532路402路36路112路8路105路空调中小学: 成都市华林小学(成华大道二段),成都才艺学校东校区,成都南华实验学校,成都市建设路小学(东区),成都市华建学校西校区

幼儿园: 崔家幼儿园,省建机司幼儿园,崔家店南路8号幼儿园,金鑫幼儿园(四川省第二建筑工程公司金属结构分公司西北),东升幼儿园

邮局:槐树店邮政所

银行: 中国建设银行ATM取款机(成华大道二段),中国农业银行跳蹬河分理处,中国信合跳蹬河分社,中国工商银行跳蹬河分理处,中国农业银行跳蹬河分理处ATM取款机学校: 成都理工大学(南校区)应用技术学院,成都理工大学(南校区)商学院,成都理工大

学(南校区),成都理工大学(南校区)(成华大道二段),崔家幼儿园

医院: 四川电力医院,成都国美医院,成都市华川医院,成都市华川医院(跳蹬河北路),成

都市成华区第五人民医院

餐饮:永红饭庄,麦香园,冯记冷锅鱼&笋子&芋儿鸡&梭边鱼,重庆合江烤鱼,葛记串串香崔家(店)

购物:东风超市(十里翠苑店),七件事配送超市,鑫红星超市(二仙桥店),红旗连锁六十七分场

小区交通：2路，6路，7路，15路，23路，25路，51路，52路，71路，72路，76路，85路，114路，333路等十余条公交线路，未来地铁三号线，交通十分方便。

结论或建议

（一）

相同点：三个楼盘对比起来，交通都比较便利，都有多条公交路线，有的甚至还有地铁线，地理位置比较优越，小区的环境好，户型好，房屋面积宽敞。其次，三个楼盘附近都有学校，幼儿园，小学，初高中，大学都有，可以算是学区房，所以三个楼盘针对的消费对象多数是看重教育的消费者，由于房屋面积宽敞，生活教育配套设施都比较好，购买这三类楼盘的消费者的消费能力较强。

不同点：建成年限不同，由于时间有着跨越，所以楼盘区域的繁荣程度不同，华西花园建造时间最久，周围配套施舍也是最多的，而理工东苑的建成时间相对比较近，虽然设施配套不如其他楼盘，但是他的楼盘构建方法是最新颖的，建筑物稳固，楼层比较高，使得能够居住的业主们比较多。

根本原因: 1.开发商的投资状况，投资多的往往建筑的结构状况和外形特征会比较好，使得楼盘之间价格有着差异性。

2. 周围环境状况，环境好的，配套施舍比较完善的楼盘会吸引更多的消费者。

3. 交通状况，对于需要经常出行的人们也造成购买需求。

4. 物业管理服务行业，楼盘物业管理做的好的，让人们能够安心，也是楼盘之间销售数量差异的一个因素。

（二）

就产品结构而言，理工东苑有30-40平米、80-90平米、120平米以上等很多户型，完全满足市场对大中小三种户型的不同需求；十里翠苑主要以90-120平米为主，中户型的面积适中，比较适合三个或者四个人口的家庭，居住起来不会觉得拥挤，房屋面积也不至于造成浪费，是现今最为普遍，也是最受大众喜爱的户型。此外，中户型的房屋功能性更强，也更加实用，让居住者既可以满足基本的需求，又可以有随意发挥的空间，省下了不少的麻烦。华西花园主要是80-90平米的户型，拥有简洁舒适、经济实用以及其拥有完善的使用功能和高性价的特点。

房地产作为典型的消费属性与金融属性并重的产品，市场需求可以分为两类：消费需求和投资性需求。就消费需求而言，以上三个楼盘主要以中小户型为主，大户型较少，有意在以上三个楼盘购房的主要是为了让子女更方便地接受教育，中小户型舒适、经济实用以及其拥有完善的使用功能和高性价的特点，很好地满足了大部分购房者的需求。就投资性需求而言，十里店区域正在经济型开发，升值潜力和空间很大，十分适合有相关需求的人进行投资。

以上三个楼盘中华西花园和十里翠苑主要以中小户型为主，而理工东苑大中小三种户型都齐全，可以很好地满足购房者对户型的各种需求。但是对于很多人来说，可能会存在地段较偏僻的问题，虽然十里店正在飞速发展而且交通也算很便利，但就大型商场、大医院以及上班地点等方面而言，位置不算十分便利；而且由于临近学校算是学区房，房价相对而言也不是特别便宜，而且容积率都比较高，因此还是存在许多的市场空白点。