人才公寓建设项目可行性研究报告

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第一章总论

1.1 项目概况

（1）项目名称: 某市人才公寓（望江南路地块）建设项目（2）建设单位: 某市房地产管理局

（3）项目负责人：

（4）项目联系人：

（5）项目地点：

1.4 建设单位概况

某市房地产管理局是某市人民政府从事房地产行政管理的职能机构，隶属于某市建设局，为全民事业单位。现有职工126人，下设13个科室，6个房管所。主要职责有：城镇住房保障、房屋产权产籍管理、房地产市场管理、房地产执法监察、房屋建筑白蚁防治、国有公房经营管理、住宅区物业管理、房屋安全管理和安全技术鉴定，并负责全市住房制度改革工作。金华市住房公积金管理中心某分中心，现有职工15人，负责住房公积金的归集、使用、管理工作,现租在东岘路42号市房管大楼内，与房地产管理局合署办公。

某市房地产管理局以贯彻党的十七大精神，“三个代表”重

要思想，构建和谐社会为主线，坚持科学发展观，坚持“权为民所用，情为民所系，情为民所谋”，寓管理于服务，以创新求发展，各项工作取得了显著成绩，较好地促进房地产市场持续健康和谐发展。被授予房地产产权管理全国先进水平达标单位、科技事业单位档案管理国家一级达标单位、建设部房地产交易与权属登记规范化管理先进单位、全国厂务公开民主管理先进单位、某省文明单位、某省房地产管理先进单位、某省城镇住房保障先进单位、某市级先进基层党组织、某市行政服务中心先进窗口单位等90余项荣誉称号，还通过ISO9001:2008质量管理体系认证和英国皇家UKAS质量管理体系认证。

1.3项目可行性研究报告的编制依据和范围

1.3.1编制依据

1、某市城市总体规划；

2、某市土地利用总体规划；

3、某市人才公寓（望江南路地块）用地红线图；

4、工程咨询委托书。

1.3.2研究范围

本报告书重点阐述项目建设的必要性，依据建设条件提出建设规模和选址意见，对方案进行技术上可行性分析，并作出投资估算及资金筹措方案。

1.4 主要结论

1.4.1主要技术指标

1、建设规模

本工程总用地面积约20300㎡，其中代征道路面积1874㎡，净用地面积18426㎡，建筑占地面积5528㎡，建筑总面积38510㎡，建筑密度30%，容积率2.09，绿地率28%，本报告中所列数据仅为确定建筑密度、容积率、绿地率，最终建设方案以规划部门批准的建筑方案为准。

2、项目固定资产投资总额14154万元，其中：建筑工程费8536万元、建筑工程安装费2861万元、建筑工程其它费1791万元、预备费966万元。

考虑资金来源：根据市委办【2011】27号文件要求，建设资金通过市财政安排解决。

1.4.2 项目建设是必要的

1、本项目建设符合国家、某省、某市国民经济和社会发展“十二五”规划

2本项目的建设是促进某市企业发展壮大，提高某市经济实力的需要。

3、本项目的建设将成为某市的一张“金名片”

4、本项目的建设是构建和谐社会的需要

1.4.3 项目建设是可行的

1、项目得到了政府和有关部门的支持；

2、项目建设内容符合行业标准；

3、项目资金基本落实。

1.4.4项目建设进度

项目一次规划，分期实施，本项目一期工程自2010年12月前开始前期准备工作，于2011年1月完成项目建议书的编写、报批，2011年3月完成可行性报告的编写、报批，于2011年5月底前完成初步设计和施工图设计及审查，2011年8月底前完成工程预算，2011年8月底前完成工程招标及施工前期准备工作。2011年9月开工，2012年10月竣工验收，12月投入使用。期间包括土建施工，同步完成设备的购置、安装与调试，以及人员培训，后期完成绿化施工及道路平整，一期、总施工期25月。

1.4.5 建议

1、在项目实施过程中，应成立专门工作班子，负责工程建设项目的有关工作，以保证项目顺利实施。

2、在硬件设施建设的同时，加强人才储备和人才梯队建设，积极提高队伍整体素质。

3、加强项目建设的管理，严格执行基本建设程序，按照建设标准和规范进行，提高资金使用效益，确保项目按期完成。

第二章项目建设背景及必要性

2.1 项目背景

随着知识经济和经济全球化的发展，人才资源已成为最重要的战略资源，当今社会的发展的竞争，关键是人才竞争。某市改革开放30多年来的巨大成就，无不凝结着人才的智慧。某市各级党委和政府，历来重视人才的引进、培养和使用，建立人才激励机制，优化成才环境，广开用人之路，对人才特别是高级人才的思想、工作、生活都无微不至的关怀，充分发挥了人才的作用。目前，在某市各大企业就职的人员，从外地引进的人才占了一部分，根据某市的发展状况及发展规划，仍需要大批各色人才。为了加快引进和培养人才，某市必须进一步优化人才环境，为引进人才，留住人才创造条件。解决住房问题，是引进人才和留住人才的重要措施。综上所述，人才问题是关系某发展的战略问题，引进人才的现实问题是必须解决人才的住房问题，建设人才公寓已迫在眉睫。

2.2项目建设必要性

2.2.1本项目建设符合国家、某省、某市国民经济和社会发展“十二五”规划

该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中

低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。有助于改善城市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于某市和谐社会的全面建设。

人才公寓建设是市委、市政府关注民生、改善民生、构建和谐社会的重要举措。该项目的实施对解决在某工作的人才家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。

2.2.2本项目的建设是促进某市企业发展壮大，提高某市经济实力的需要。

企业核心竞争力越来越表现为对作为第一资本的人才的培育、拥有和运用能力。人才是推动企业健康发展的力量源泉，无论从宏观角度，还是从微观角度来看，人才是企业发展的决定性因素。因此只有拥有了充足的人才，企业才能实现跨越式的发展。某市规模以上企业就有几百家，这些企业的发展与某市的经济发展息息相关。

企业要发展，必须要引进且要留住人才，而居住环境是一个

人才来企业就职首要考虑的问题，企业具有较强的实力，又能提供良好的居住环境，往往能得到人才的青睐，又能留住人才。本项目的建设就是考虑本区域企业发展的需要，人才公寓既可以作为员工的宿舍，也可以为社会上暂时无能力购房的人提供良好的租住环境。

2.2.3本项目的建设将成为某市的一张“金名片”

人才公寓打破“常见小区—组团—院落”传统小区模式，以“小区—中央多层区块—内街休闲广场—住宅单元”的渐进式小区新模式。小区内实行智能化管理；通常附有餐厅、超市及小型服务型商业等；车库、自行车配备齐全；小区内有专用的无障碍设计；每一个楼房之间，都有不同的健身主题，主要包括羽毛球场、乒乓球场、太极广场、单杠等。根据惯例，人才公寓除了“租金低廉”外，均是成套公寓，大多经过装修，生活配套齐全，主要针对高层次人才暂时居住周转为主，入住需要经过资格审定。人才公寓这种安居乐业的生活环境，将吸引了众多来某创业的外地大学毕业生，将成为某市的一张“金名片”。

2.2.4本项目的建设是构建和谐社会的需要

从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。

解决人才家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面

建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。

综上所述，项目的建设是必要的。

第三章项目选址及建设条件

3.1 项目选址

根据某市城市总体规划和土地利用总体规划，项目选址位于城南西路与望江南路交叉口，总用地面积20300平方米，本地块距交通要道城南西路只有2～3米的距离，交通便利。地块以北属于居民区，污染较少。

3.2 建设条件

3.2.1 社会、经济条件

某地处某省中部，全市总面积1739平方公里，辖有6个街道、11个镇和1个乡，总人口80.2万。

某是著名的“教育之乡”，历史上，某进士题名共有305人。据统计，到2007年底，在国内外具有高级职称的某籍人士达8000多人，博士和博士后800余人，某籍院士10人。

某是著名的“建筑之乡”，某古民居建筑以某木雕为主，融竹编、石雕、砖雕、堆雕等装饰艺术为一体，形成了独具儒家文化特色的民居建筑体系。改革开放以后，某建筑再创辉煌，1994年被某省政府命名为“建筑之乡”，2009年建筑业总产值达763.3亿元，同比增长16%，首次跃上全省县级市第一。

某是著名的“工艺美术之乡”。1995年，某被文化部命名为

“中国民间艺术之乡”。到2007年底，全市有高级工艺美术师24人，其中国家级工艺美术大师6人。某木雕、某竹编是某工艺美术百花园中的两朵奇葩。

改革开放以来，某经济社会持续快速发展，是某省首批小康县市之一。1999年列入某省中等城市发展规划；2001年进入全国百强县行列；2002年跻身某省17个经济强市，是某省首批13个县级的省级文明城市之一。

经初步核算，2010年全市生产总值288.11亿元，比上年增长13.6%，增速比上年加快4.5个百分点。其中第一产业增加值

13.91亿元，增长4.8%；第二产业增加值151.06亿元，增长

14.8%；第三产业增加值123.14亿元，增长12.9%。三次产业结构由2005年的5.7∶56.6∶37.7调整为2010年的4.8∶52.4∶42.8。按户籍人口计算，全市人均生产总值达35214元(按年平均汇率折合5202美元)，比上年增长13.1%。全年财政总收入32.30亿元，其中地方财政收入19.40亿元，分别比上年增长26.4%和28.0%。增幅分别比上年扩大20.3和16.3个百分点。财政支出高速增长，重点支出保障有力。全年地方财政支出24.75亿元，增长31.5%，增幅比上年提高9.7个百分点。教育、公共安全、社会保障和就业、文化体育和传媒、医疗卫生和商贸服务业支出分别增长15.9%、26.7%、141.6%、63.1%、44.7%和187.7%。

3.2.2自然条件

1、气象条件

本区属亚热带季风气候，兼具盆地气候特征。湿润多雨，四季分明，光照充足。据某市气象台资料，常年平均气温17.2℃，极端最高气温40.0℃，极端最低气温-10.6℃。多年平均降水量1423.3㎜。年最大降水量约2044.9㎜，年最小降水量935.7㎜，降水量在季节分布上很不均匀，春末夏初，有一段梅雨期，夏季常受太平洋副热带高压气团控制，冬季有西伯利亚冷气团影响。一般五、六月份多雨易涝，而秋季少雨易旱。七～九月份易受台风影响，四、五月份易受冰雹影响，无霜期250天左右。

2、水文条件

某市水系以某江和南江为主干流，两江均发源于磐安大盘山，从东到西贯穿某全境，在义乌佛堂附近两江汇合注入金华江，属钱塘江水系。

3、地形与地貌

工程地处某盆地的冲积平原区，线路北端部分位于低山缓坡区，根据地貌特征，可划分堆积平原区（Ⅰ）和剥蚀低山丘陵区（Ⅱ）两个区。

（1）堆积平原区（Ⅰ）（地质年代为为Q3-4al-pl）

某江两岸的河漫滩和阶地，零星分布有较多的池塘，有少量小溪沟通过，地势较平坦，具有标准的二元结构，上部为厚1.0～3.0m的河漫滩相的粘土、亚粘土及粉土，下部为厚约4.0～

8.0m的河床相的粉砂、砾砂、圆砾层，下伏基层为白垩系上统K2la的粉砂质泥岩、泥质粉砂岩夹砂砾岩。

（2）剥蚀低山丘陵区（Ⅱ）（地质年代为为Q2-3dl-el）低山缓坡区，山体切割高度小于25m，坡上具有较薄的风化残积土层，厚度一般小于1.0m，植被发育一般，坡麓堆积有少量的坡积土，下伏基岩为白垩系上统K2la的粉砂质泥岩、泥质粉砂岩夹砂砾岩。

4、地质条件

地质情况待测

5、地震设防

本地区具有震级小、强度弱、频率低的特征，地震动峰值加速度为＜0.05g区，（相对应于地震基本烈度为＜Ⅵ地震区根据），无须设防。

3.2.3公用设施

（1）水：本区域供水能满足项目建设需求。

（2）电：本项目供电由城市供电网供应，供项目的生活及消防用水。

第四章建设规模及建设方案

4.1布置原则

1、充分体现国家的有关方针、政策，在满足使用功能的前提下，尽量做到经济、合理、减少工程投入资金，降低工程造价。

2、符合并充分利用地形、地质、水文和天然资源的等自然条件，并近可能增加绿地面积。

3、考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美化环境。

4、便于利用城市已有的水、电、交通等基础设施。

5、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有关规定和要求。

4.2建设规模

本工程总用地面积约20300㎡，其中代征道路面积1874㎡，净用地面积18426㎡，建筑占地面积5528㎡，建筑总面积38510㎡，建筑密度30%，容积率2.09，绿地率28%，本报告中所列数据仅为确定建筑密度、容积率、绿地率，最终建设方案以规划部门批准的建筑方案为准。

4.3基础及结构

4.3.1结构选型

本工程框架剪力墙结构体系。

4.3.2基础设计

本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩，为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘查报告。

4.4管道材料

（1）钢材

钢筋：直径≤8㎜，HPB235钢；8㎜＜直径≤14㎜，HPB335钢；直径≥16㎜，HPB400钢或HPB335钢（或根据当地实际情况确定）。

（2）砌块和砂浆

与土壤接触处采用蒸压灰砂砖，强度等级不小于MU5.0，水泥砂浆强度等级不小于M5.0，其它位置采用加气砼砌块，强度等级不小于MU5.0，混合砂浆强度等级不小于M5.0，容量不大于5KN/m3（或根据当地实际情况确定）。

4.5 给排水

4.5.1 给水

1.水源

以城市自来水为水源，根据最大水量估算，并考虑到消防用水，从市政给水管上引入DN100进水管一根，可以满足本项目的生活用水。

2.给水系统：根据某市城市总体规划，供水可直接利用城市给水网路。

4.5.2 排水

排水体制：室内污废合流，室外雨污分流，污水排入市政污水管网。

厨房含油废水经隔油池处理排入市政污水管网。

屋面雨水系统：采用内排水系统。采用当地暴雨强度公式，屋顶设计重现期10年。雨水经雨水管引至地面，排入院内雨水管网。

地下室排水，用污水泵提升后排入雨水系统。

4.6强电

4.6.1电源与负荷等级

1、本工程电源采用一路高压10KV供电。

2、本工程按二级负荷供电

4.6.2照明设计:

套间主要采用荧光灯光源；门厅、走道、大厅。主要采用暖色节能灯光源。

4.6.3防雷.接地系统:

本工程各楼建筑防雷按二级设计。在各楼的屋顶女儿墙上设置明装避雷带，在屋面上设置不大于20m×20m的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地电阻要求不大于1欧。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。电气设备及线路的安装符合电气安全规定。所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30mA。所有电气设备的不带电金属外壳均应可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单体插座的接地极设一根专用的PE接地线，所有安装高度低于2.4m 的灯具外壳都与专用PE线可靠连接。

4.7弱电

4.7.1通信网络及程控交换机系统（CAS）

可按使用者要求设定国际国内长途专线、可视电话专线、消防电话专线、图文传真及数据通信等。

第五章环保、安全防火

5.1 环境保护

5.1.1 环境保护标准

环境保护须符合国家有关标准：

（1）《大气污染综合排放标准》（GB16297-1996）；

（2）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

（3）《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）

（4）《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）2类（5）《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-92）

5.1.2施工期环境影响分析

1、施工期噪声污染源

施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备、物料运输的交通噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表，声级最大的是电钻，可达115dB（A），物料运输的噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各施工阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。

各施工阶段主要噪声源状况

施工阶段声源声级施工阶段声源声级

土石方阶段挖土机78-96 装修、安装阶

段电钻100-115

冲击机95 电锤100-105

空压机75-85 手工钻100-105 打桩机95-105 无齿锯105

底板与结构阶段混凝土输送泵90-100 多功能木工刨90-100 振捣器100-105 混凝土搅拌机100-110 电锯100-110 云石机100-110 电焊机90-95 多角磨光机100-115 空压机75-85

交通运输车辆声级

序号施工阶段运输内容车辆类型声级Db(A)

1 土石方阶段土石方外运大型载重车90

2 底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85

3 装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75

2、施工期扬尘

施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。

3、施工期废水污染源

施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。

4、施工期固体废弃物

施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。

5.1.3施工期采取措施

通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行使；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施和工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；

④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障、减少施工机械的噪音。

5.2项目建成后的处理措施

（1）环境空气影响分析

营运期废主要为汽车尾气、燃料废气、烹饪过程中的油烟废气、垃圾收集点的恶臭。

①汽车尾气

项目建成后出入车辆将有明显增加，车辆启动和运行过程中会产生汽车尾气。由于地面停车位较分散，启动时间较短，