万科物业业务督导标准——设备设施管理
业务督导标准——设备设施管理
一级二级三级检查标准检查方法扣分标准
指标指标指标
人员素基本要专业具有本专业初级技术证书查看复印件每一点扣0.3 质（2.1 求证书
分）身体身体健康，电工不得是色盲、色体检要求每一点扣0.3 要求弱
文化中专以上文化程度查看资料每一点扣0.3
要求
专业知理论有一定本专业的理论知识，掌握询问技术员基础每一点扣0.3
识知识基本电工理论知识理论知识
实践具有一定的本专业的工作经验，询问技术员出现每一点扣0.3
知识在市电停电时能够手动启动发以上情况以后的
电机，市电来电时能够单独转换具体操作方法
电源，能够与安全员配合，对电
梯进行盘车救人等
设备房照明每平方米需要10W的亮度，节设备房有足够的每一点扣0.1 基本要
管理能灯减半，亮度分布均匀亮度，保证设备保
求
(9.1 分) 养需要
特殊设备房天花上或墙上不得设置现场查看每一点扣0.3 要求各种给排水水管，若不能避免，
该排水管的下端一定要加设喇
叭口，确保即使漏水也不能损坏
设备
天花天花面平整，无污渍现场查看每一点扣0.1 墙面墙面平整，刮灰后刷为白色，房现场查看每一点扣0.1 门开关灵活，油漆完好
地面地面水泥找平，重要设备房须铺现场查看每一点扣0.1 设瓷片，设置有排水装置
物品物品摆放整齐，无杂物；现场查看每一点扣0.1 要求房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、
易爆及与管理无关的物品
质量现场的作业指导书齐备有效；查看现场，检查质每一点扣0.2 记录各类设备维修检修记录完整量记录
温度重要设备房内（如监控中心，电查看温度计的设每一点扣0.2 话机房、配电房、发电机房、消计位置是否合理，
防控制室、电梯机房、电脑机房、温度是否正常
水泵房）应配置干湿温度计，对
环境的温度进行检测，设备房内
环境温度应保持在40摄氏度以
下
上锁无人值守设备房需要上锁现场巡查设备房每一点扣0.3
标识设备房门上有相应设备房标识、查看设备房相应每一点扣0.2 警示标识（如机房重地，非请勿的标识
进），并符合集团之CI手册的要
求
设备房内的开关、阀门、单体设检查阀门上的常每一点扣0.2
备等要有明显的状态标志；流体开、常闭标识，管
要有流向标识；重要和操作有危道流向标识，运动
险的设备、部件要有警告标识部件的警告标识
所有标识安装位置适当、醒目，检查标识是否有每一点扣0.2
清晰、完整模糊、字迹不清
晰、有污迹等情况
卫生室内地面干净，墙面无污迹检查墙面每一点扣0.1 卫生要
设备设备房内设备表面无积尘、无油检查现场每一点扣0.1 求
卫生污；油漆无脱落
消防严格按消防要求配置配备足够、检查灭火器的压每一点扣0.3
方面有效的灭火器和应急灯力不得到红线处、
重量不低于
安全要
10%、生产日期在
求
5 年内，应急照明
灯能够使用30分
钟
防鼠具有防鼠措施，安装防鼠板，防检查通风管道、电每一点扣0.3 方面止老鼠进入缆沟、窗户等是否
有老鼠进入的可
能
防水设备房内有良好的排水设施；检查设备房在出每一点扣0.2 方面重要设备房设置有防水设施、积现暴雨时，是否有
水井有超高水位报警装置可能进水
钥匙所有设备房的钥匙控制中心均检查钥匙清单，抽每一点扣0.2 管理需要有备份，并且是有效的；查控制中心备用
无人值守的设备房必须加明锁，的钥匙，是否能够
钥匙由设备责任人及控制中心开启设备房门
掌握
日常非技术人员进入设备房、非设备询问责任人具体每一点扣0.1 管理责任人操作设备必须征得设备操作方式是否明
责任人的同意确
禁止闲杂人员进入，防火门要关
好，参观来访人员需进设备房，
须由部门经理指定专人陪同方
可进入
安全易被人体接触到的转动部位要检查设备房运动每一点扣0.3 防范有防护罩；原设备具有的防护装部分是否有防护
置应维护齐全装置
维修保维修设备大修需要有维修方案，报业检查大修的方案，每一点扣0.2
养委会与相关部门审批；是否有相关部门
的审批资料
日常维修，需要及时清理现场；检查日常维修的每一点扣0.1
并把维修结果知会到涉及人员现场，与维修后任
务关闭情况
保养严格按照公司体系文件规定的检查质量记录每一点扣0.2
日检、月检、季检、年检进行保
养并填写相关记录
设备管《机电设备年度检修计划》编写检查是否按照计每一点扣0.2 理（5 完善；并确保按该计划实施划进行实施
分）设备的维修保养责任人明确检查设备责任人每一点扣0.2
一览表
重要设备零配件的备用情况，如检查是否建立重每一点扣0.3
烟感要设备配件清单，
配置是否合理
工具《设备（工具）汇总表》完整，该表内容是否完每一点扣0.2
专用工具受控整
绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔检查绝缘手套、绝每一点扣0.3
在有效期内；缘鞋、验电笔是否
在有效期内，
万用表、钳形表、远传压力表等抽查检验合格证每一点扣0.2
有公司的检测合格证
技术员个人工具受控、完好、齐检查技术员的工每一点扣0.1
全具清单，抽查工具
是否绝缘是否损
坏，电笔能否验电
设备软及时完整的填写设备管理软件，查看设备管理软每一点扣0.1
件明确更换的配件、设备故障原因件，是否及时登记
设备故障
各种预对于发电机不能自动启动、供配检查主要设备故每一点扣0.3
案电不能正常投入，给排水出现异障的预案是否有
常等情况应有应急预案效
停水/ 停水/ 突发服务中心设备故障造成的停水/ 检查对业主的停每一点扣0.2 电/气电/气性停电/气，查明停水/电/气的原因，水停电通知，涉及
的管理管理水/电及时排除故障，同时通知控制中设备原因的，检查
(2.4 分) 心人员给业主进行合理的解释该设备的维修保
养记录表是否有
相关的记录
市政设备故障造成的停水/电，查询通知记录每一点扣0.2
及时与供水/电/气部门联系，了
解停水/电的原因、停水/电/气
时间，并张贴通知，告诉业主
计划因我方管理的原因需要停水/电查询通知每一点扣0.2
性停/气的，尽量安排在合理的时间
水/电并要提前三天通知业主并做好
/气解释工作；因市政原因停电的，
需要及时通知业主并做好解释
工作
试消防试消日常维修保养试消防，需要提前查询通知每一点扣0.2 防向业主出通知，告诉业主，试消
防的时间、内容、可能给业主带
来的影响
二次供资质要清洗清洗部门有清洗的专业资质证查资质证书的复每一点扣0.1 水管理求部门书，并有效印件是否在有效
（3.6 的资期内
分）质
清洗清洗人员具有健康证并接受专查询相关的复印每一点扣0.1
人员业培训件
清洗通清洗提前4天书面通知服务中心，停查询相关的通知每一点扣0.2
知队水时间、需要清洗的水池、水箱，
清洗负责人
服务提前3天出通知，告诉业主需要检查服务中心对每一点扣0.2
中心清洗的水池、水箱，停水时间，业主、商铺的书面
清洗后可能出现的现象，用水注通知记录
意事项
清洗结水质按规定时间每半年清洗一次，保查询每半年的清每一点扣0.2 果检测证二次供水达到国家标准，并附洗合格报告，报告
有当地水质检测部门的合格报是否合格
告
安全措清洗清洗现场的照明必须使用安全查询相应的配套每一点扣0.3 施照明电压设备
通风清洗前必须向水池内进行通风，查询相应的配套每一点扣0.3 保证水池内空气的流通设备
监护清洗时，在水池上必须配置一个查询相应的流程每一点扣0.3 人进行监护
消毒控药品需要对消毒用药品进行有效的相应的制度，药品每一点扣0.3 制来源控制，防止消毒药品有假或人为的管理
的误用
药品清洗以后，必须由专人根据水查询相应的清洗、每一点扣0.3
使用池、水箱的大小放置消毒药品，消毒记录
并记录放置的数量和放置人
供配电系统
（9分）
机油油质无污黑、油色正常，油位在在油标处拉出油每一点扣0.1 L-H 之间接近 H 处位检查标尺，查看
油位，并用纸巾搽
试，观察油色
是否安装防爆灯，箱底是否有消现场查看每一点扣0.1
防沙，油箱油位是否小于1000
柴油升
油箱油箱上是否有容积标尺，油箱室现场查看每一点扣0.1
室有透气管
油箱是否有渗漏油的现象现场查看每一点扣0.2 发电机油箱室有可靠接地措施现场查看每一点扣0.3 冷却冷却水清澈、干净，无杂质，水放出部分水，查看每一点扣0.1
水位正常水质是否清澈，打
开水箱盖，用手指
是否能够接触冷
却水
启动充电需要配置充电器检查是否配置浮每一点扣0.1
电池充充电器
是否配置2组，传输线线径是否现场查看每一点扣0.1
足够大，连接端子处牢固、无爬
碱
电压是否正常，电池解液是否有把转换开关置于每一点扣0.1
电，电池电解液位是否正常中间无连接处，用
万用表测电压，用
比重计测试电量
电池上标明开始使用的时间，一现场查看每一点扣0.1
般使用二年以上需特别关注
排烟能够与发电机同时启动，延时停现场查看每一点扣0.2
风机止，运行时无异常声音
风机转动部分是否存在安全隐现场查看每一点扣0.3
患，是否有保护装置
上锁环网柜全部上锁，每把钥匙编号现场查看每一点扣0.2
情况清晰
标识各柜编号、钥匙编号、环出位置、现场查看每一点扣0.2
明确进线号、该线号所在供电部门联
系电话
高压环
掉牌技术员能够分辨高压柜的运行现场查看每一点扣0.2 网柜室
的意状态；每一处环网柜，必须有一
义个高压指示灯
安全配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋，现场查看每一点扣0.3分
工具柜前后绝缘胶垫齐全并在有效
供配电齐全期内
系统操作上墙，内容清晰、明确现场查看每一点扣0.2 作业
指导
书
操作责任人对设备操作及安全注意现场询问每一点扣0.2
事项熟悉
变压器运行干式变压器：110度报警检查相关配置每一点扣0.2 温度
输出３８０Ｖ±５％范围内，不在范查看进线电压表每一点扣0.2
电压围内需要调整变压器绕组抽头
异常无异常杂音现场查看每一点扣0.2
声音
环境变压器有单独的隔离网，并上现场查看每一点扣0.2
锁；变压器上端无照明等悬挂物
外表指示灯完好无损坏无缺项、盘内现场查看每一点扣0.1
装置无异常声响、无焦糊气味、
配电柜
开关的状态、卫生状况、外表、
标识准确、电流表合理
内部各二次线路端子处连接紧密、线现场查看每一点扣0.1 号完好规范，连接螺栓无松动；
接线无发热变色；
仪表、蜂鸣器、电铃、按钮指示、
动作正常
开关检查各大电流连接处，是否发现场查看每一点扣0.2
柜热，开关是否出现异常发热，柜
后零线连接牢固
电容补偿柜内接触器动作灵敏、放电现场查看每一点扣0.2
柜电阻、熔断器可靠无损坏
补偿控制手动、自动切换有效手动测试每一点扣0.2
补偿电容壳体无膨胀，相间对地查看电容，检查记每一点扣0.1
绝缘电阻大于0.5兆欧录
功率因数：不小于０.９现场查看每一点扣0.2 电表电表连线准确，有范围和倍率标现场查看每一点扣0.2
柜识；抄表到户的部门有供电部门
的完好铅封，电表运行正常
总体连接螺栓无松动；无发热变色接打开柜后门，用手每一点扣0.1
要求线；仪表、蜂鸣器、按钮、指示适当用力摇动零
控制柜
灯完好无损坏无缺项；盘内装置线和相线，无松动
（箱）
无异常声响、无焦糊气味；配电的现象
回路标识清楚准确
动力开关无过热现象，连接处接触良用红外测温仪测每一点扣0.1
柜好试连接处
供配电双电主用、备用转换正常，接触器无测试其中一个双每一点扣0.1 系统源柜异常声响电源柜，把该双电
源柜的用电部分
停电，模拟市电停
电，观察发电部分
是否能够正常投
入
生活生活水泵手动、自动正常，启动把转换开关置于每一点扣0.3
泵控时间继电器正常手动，启动、停止，
制柜/ 把转换开关置于
污水自动，模拟低水位
控制信号，检测自动部
箱分
公共照照明各标识正确，开关时间明确，进现场查看接线处每一点扣0.1
明控制出线连接紧固绝缘是否变色
柜和
开关
箱
防雷系避雷引下线及屋顶避雷网线无脱焊，在天台及下引线每一点扣0.1
统网大面积生锈现象连接牢固；油漆处检查焊点
完好
接地房屋本体的防雷设施接地电阻询问技术员该检每一点扣0.1
电阻值不大于4欧姆测点及检测方法，
以及相关的质量
记录
机房泳池机房内设置有排风扇，减少现场查看每一点扣0.1
机房的湿度；机房内无积水现象
过滤无异常声音，无异常震动，水泵现场查看每一点扣0.1
水泵轴无泄漏；正常机械密封泄漏应
小于３滴／分，填料密封泄漏应
小于10滴／分；润滑油箱内不
给排水
能混入水分，油位在油标范围内
系统泳池设
过滤服务中心在接管时，需要清洁过听管道内是否有每一点扣0.1 （9.1 备
网滤网异常杂质的声音
分）
各阀止回阀能防止水倒流，碟阀能够观察相连几台电每一点扣0.2
门完全关闭，闸阀关闭正常机，启动一台，确
认其他几台是否
有在反转，若有，
则该电机的止回
阀故障
各压各压力表正常，表内无进水现场查看每一点扣0.1 力表
管道水流标识清晰、正确；管道无渗现场查看每一点扣0.1 漏水
沙缸是否有漏水，多档阀转动灵活，实际测试每一点扣0.1 反冲洗压力差不大于
0.7km/cm2
积水积水井超高水位报警正常，能够模拟超高水位报每一点扣0.2 井手动启动，自动运行正常警，测试中心是否
有报警，手动启
动，是否正常运行
泳池能够正常开启打开电源，所有灯每一点扣0.1 灯能够正常亮
泳池灯电压正常测试泳池灯的电每一点扣0.3
压，在12V左右，
个别部门在
13.5V
设施冲凉房等易滑地面，添加防滑地现场查看每一点扣0.3 垫及设施
标识在泳池现场显眼位置设置提示、现场查看每一点扣0.3 警示性标识
生活水机房无积水，有清洁取水口，卫生良现场检查每一点扣0.1 泵及管好
道进水进水阀门有检查、保养记录，检到进水口处实际每一点扣0.1 阀查浮球正常；电磁阀需要定期试查看，查看保养记
验录
水泵无异常声音，无异常震动，水泵现场检查每一点扣0.1 轴无泄漏；正常机械密封泄漏应
小于３滴／分，填料密封泄漏应
小于10滴／分；润滑油箱内不
能混入水分，油位在油标范围内
管道水流标识清晰、正确，管道无渗现场检查每一点扣0.1 漏水，无油漆脱落
各阀止回阀能够防止水倒流，碟阀能观察相连几台电每一点扣0.2
门够完全关闭，闸阀关闭正常机，启动一台，确
认其他几台是否
有在反转，若有，
则该电机的止回
阀故障
积水积水井超高水位报警正常，能够模拟超高水位报每一点扣0.2
井手动启动，自动运行正常警，测试中心是否
有报警，手动启
动，是否正常运行
软连观察软连接无老化，无细小的裂仔细观察软连接每一点扣0.1
接纹，考虑即使软连接破裂水也不
能喷射到控制柜上
变频变频器、压力调节器、控制柜、模拟超高水位报每一点扣0.1
供水应保持干燥、无灰尘、通风良好、警，测试中心是否
接线紧固有报警，手动启
动，是否正常运行
如果一个变频器控制多个电机，现场查看每一点扣0.1
电机需要循环使用
供水压力波动范围在正负观察压力变化范每一点扣0.1
0.03MPA 范围内；重要管道上围，查看校验记录
的压力仪表每年定期进行校验，
检验记录有效
水池、标识有液位显示标识，有总容积标识现场查看每一点扣0.1 水箱管理水箱、池加盖上锁，对钥匙进行现场查看每一点扣0.3 要求有效的管理；在通气口和溢流口
装防虫网；水池上干净、卫生，
无杂物
自动水资料相关的资料完整查看记录每一点扣0.1 抄表系维修保存维修单位联系方式查看相应的资料每一点扣0.1 统保养重要配件的配备，有定期保养记查看记录每一点扣0.1 录
自动控维修/ 每季度试验一次，有日常的保养查看记录每一点扣0.1
制阀门保养记录
对于天台的胶垫式自动控制阀询问责任人具体每一点扣0.1
门，每年需要解体进行一次保养的保养时间及保
养方式
排污泵排污试验手/自动正常；测试电机绕实际启动，询问责每一点扣0.2
及管网泵组对地绝缘正常任人测试绝缘的
方式
管网管网无渗、漏水；无油漆脱落现场查看每一点扣0.1 排污管无堵塞、溢出；半年检查清洁，现场查看，并查看每一点扣0.2
网、排一年彻底清洁记录
污井、
化粪池
水消防消火各标识正确、完善现场查看每一点扣0.2 （4.9 栓控试验二次回路手动、自动正常断开主开关，把多每一点扣0.2
分）制柜档阀置于手动位
消火栓
置，手动测试二次
/喷淋
回路
及管网
控制中心启动正常断开主回路电源，每一点扣0.2
由中心操作启动/
停止水泵
消火手动盘车能够盘动断开主回路电源，每一点扣0.2
栓/喷能够手动盘车
淋泵能够自动启动，试验手动，启动、放管网的水，当压每一点扣0.2 停止压力设置合理力低于设定值时，
能够自动启动
消火稳压罐无漏气、漏水的现象，有放水以后，电机启每一点扣0.2
栓/喷稳压的功能，压力显示正确动，能及时补压，
淋稳电机不会出现频
压罐繁启动的情况
消火流向标识准确、明了，各阀门无现场查看每一点扣0.2
栓/喷渗、漏水，管网油漆完好，无脱
淋管落
网
水泵结标识标明消火栓和喷淋，高区还是低现场查看是否有每一点扣0.2 合器区，技术员应掌握本部门的分布相应的标识，与图
情况纸对照该标识是
否正确
功能技术员应知道结合器的作用，以询问技术员结合每一点扣0.2 及在何时可以投入使用器的作用，及是否
有超压保护装置
湿式报报警功能正常在报警阀处放水，每一点扣0.3 警阀检测是否报警
消防栓市政无渗、漏水，配件齐全，油漆完现场查看每一点扣0.2 消火好
栓
消火栓外表的使用说明齐全，名现场查看每一点扣0.2
称齐全，报警电话清晰，箱内的
检验日期、检验人齐全有效
小区消防管道内水压末端压力不低现场查看每一点扣0.2
内消于0.1MPa
火栓箱内消防水带、枪头等设施齐检查相应的水带、每一点扣0.2
全、完整，箱门灵活完好枪头卡口
破玻璃按钮能够正常报警，管道现场查看，并实际每一点扣0.2
无渗漏水试验报警
电消防消防主主机防主机/消防联动柜备用电池组断开连接线，测试每一点扣0.3 （4.6 机/联电池是否正常,消防主机接地良好电压是否正常
分）动柜故障查询主机面板上故障显示，无任在显示板上查看每一点扣0.3 情况何故障，各风阀处于正常位置相关故障点
测试在主机上启动/停止消防泵，测到现场测试几个每一点扣0.3
试烟感、温感正常烟感，尤其是设备
房
主机/ 消防主机及联动柜的各接线端打开主机柜，用手每一点扣0.3
联动子是否紧固,各楼层消防模块或适当的摇动接线
柜接线端子是否紧固柱，观察是否松动