美食城可行性分析报告

美食城可行性分析报告

1：项目位置概况

本美食城项目位于河南省省会郑州市金水区陇海路与未来路交

汇处，凤凰茶城主街中段路南，建筑面积大约2444平方米，高层商住大楼一层裙楼，面北背南，东西宽大约100米，南北宽大约25米左右，东西及北面中间各有一个上二楼的步梯一座(共三座)。

郑州是河南省省会，国家历史文化名城，中国中部地区重要的中心城市和国家重要交通枢纽。郑州位于河南省中部偏北，黄河下游。自古至今均为交通要塞，素有“中国铁路心脏”之美誉。人口众多，中国东南西北文化交汇，天南海北饮食综合，为中原文化代表，各地美食汇聚，素有中原美食甲天下之说。

凤凰台地区向西即为老城区，向东即为CBD,双核双推，左右逢源。凤凰台村历史悠久，自古以来就是个美丽富饶的地方，“凤台菏香”曾是郑州八景之一;被誉为“凤台仙”的凤凰台大米曾被作为“贡米”，每年被国家特征。传说春秋战国的时候凤凰落于本地梧桐树上，鲁班在此伐桐树制七弦琴而得名。

改建前的凤凰城为本地的一个大型城中村。凤凰茶城是在凤凰台村改建后的凤凰城小区一二层商业面积所建。凤凰茶城建筑面积约为7万平方米，倾力打造的茶品牌展示、是一座以茶叶，器具、茶家具交易、茶文化推广、仓储、物流配送于一体的大型综合性的茶叶商场。建成后将是目前国内单体建筑面积最大的“茶文化”广场之一，也是中原地区第三代茶城业态的先驱代表。

2：辐射区域商圈

凤凰台商圈建成后，有凤凰茶城及大型商场(本案西临商业面积，未进驻，计划大型商场如郑州丹尼斯等及同等模式商业综合体)东有大型花卉市场70000平方米已经进驻。东南500米有大型超市(永辉超市凤凰城店，中国500强之一，上市公司，营业面积18000平方米)，凤凰城内有写字间，以及住户1000多家，多家快捷酒店和其他商业业态。附近1至3公里之内有厨具市场，建材城，电器城等多家市场，南侧货站街有物流仓储基地等及附近居民都为本案商圈及辐射范围。

3：客流及服务对象分析

本市场属于新兴市场尚未开业，客流无法准确测定，但根据全国茶叶市场经营情况分析，茶叶市场属于冷市场范畴，客流远远差于服装，小百货市场，估算市场成熟后日均流量4000至6000计算。市场成熟后市场从业人员1500人左右，写字间常驻办公人员500人左右，住家户5000至8000左右，其他附近商业(含商场及超市)及过往人员10000左右为本小吃城附近客流。按照人们日常餐饮概率范围，本客流计算为步行5至8分钟为最佳距离计算辐射500米至800范围为本小吃城客流辐射范围计算区。本小吃城范围内服务对象大约为单餐：(根据全国市场小吃餐饮客流服务基本准则推断，市场客流百分之十，本市场百分之三十，写字间百分之三十，住家户百分之二，附近工作人员及临时客流百分之十左右计算)本小吃城单餐服务对象大约为2000至2500人(市场成熟，乐观估算)。

4：本案基本情况

本小吃城项目位于河南省省会郑州市金水区陇海路与未来路交汇处，凤凰茶城主街中段路南，建筑面积大约2444平方米，高层商住大楼一层裙楼，面北背南，东西宽大约100米，南北宽大约25米左右，东西及北面中间各有一个上二楼的步梯一座(共三座)。

本案现为新建楼盘裙楼现房，毛墙毛地，有工业电，下水，地下抽风，天然气系统预留，入户门预装。室内设施全无，需新建抽风排烟系统，新风系统，消防系统，电路系统，给排水系统，天花板，地面，墙面，装饰，门头，店面，餐饮设施全部配套新建及装饰装修全部新建。

本小吃城为新建，所有手续证照及各项安评，环评，二消各项工作全部办理。

5：功能定位

综上所述，根据周边环境及业态客流等客观条件，本小吃城功能如下：将本小吃城建成一所为本市场工作人(含商场及超市)员及客流服务为主，住家户，过往客流及附近商圈人员为辅的工作餐及简单商务餐，简单休闲餐饮的综合餐饮服务体系。

市场定位：中档工作餐，精品商务餐，住家小聚，潮流休闲餐饮水吧等。

汇聚南北风味，引领饮食先锋，把各地及郑州本地名优特小吃及餐饮的优质项目全部引进，装修风格新鲜前卫，让消费者在消费和餐饮的过程中享受美食文化的熏陶，把本项目做成凤凰茶城的一个亮

点，不仅依靠凤凰茶城的客流，而是要以美食吸引更多的客流来到凤凰茶城。

四餐分化：

早餐：品种多，花色精致，融合南北风味，满足各层次人员需要，价格低廉，方便工作人员打包携带到单位，如：胡辣汤，油条，包子，鸡蛋，牛奶，稀饭，小菜，热干面，肉夹馍，凉皮，大饼，煎饼，水煎包，鸡蛋灌饼，羊汤，米粉，馄饨，豆腐脑等，做到附近我最全，质量我最好。

中餐：分排挡和精品餐饮两个部分。

排挡部分为各地风味，主食为主，堂食打包均可，花色多，价格实惠，满足工作人员及打工人员需要，如：烩面，拉面，快餐盒饭，冒菜，炒饭，砂锅，饺子，蒸面，麻辣烫，卤面等要求：价格实惠，速度快。

精品餐饮：烩面餐厅，川菜，湘菜，火锅，自助餐，西式快餐，土菜，农家菜，烤鸭店，麻辣鲜香火锅，本地风味特色餐饮等，要求：菜品精致，一店一品，不重复，价格实惠。

晚餐：晚餐由于市场工作人员下班和市场客流没有，要以附近居住人口为主，排挡服务居家人员和过往人员实惠为主，精品餐饮以家庭聚会，小型商务为主，休闲餐饮的产品服务到位。

夜市：夜市以居家及附近流动人口为服务对象，突出，休闲，小吃，夜宵。如：烧烤，串串，麻辣烫，火锅，香辣虾，小海鲜，包子等本地人喜闻乐见的夜市品种为主。

特别注意项目：

1：由于茶城的经营者福建人居多，必须考虑一家福建餐馆，经营闽菜及福建海鲜(闽菜为中国八大菜系之一，名菜有佛跳墙，盐水虾，醉排骨等)，福建小吃，如：扁肉，沙县小吃，面线糊，肉粽，福鼎肉片，沙茶面，福州鱼丸，拌面，春卷等，照顾了市场经营者的口味，也为本市场增加看一个异域风情的卖点，也会吸引许多人的品尝和客流。

2：中国是一个多名族国家，郑州也生活了许多的***，考虑到少数民族饮食习惯，应有一家清真餐厅，为其他民族的兄弟提供了方便，也丰富了本小吃城的经营品种。考虑引进本地比较有特点和实力的清真餐厅。

3：考虑到现在群众餐饮的多样化，饮品小食必不可少。本小吃城应该安排四个小型饮品小食店(面积5平米即可)经营：奶茶及甜品店一家(港式甜品)，经营果汁等鲜榨饮料一家(VC鲜榨)，经营卤味一家(绝味鸭脖)，经营蛋糕小点心一家(好利来)，满族各种人群需要，丰满饮食链条。

4：快餐店，考虑到餐饮的融合，规划一家西式快餐店，经营烤鸡，披萨，牛排，意面等。由于位置客流的局限，故不考虑大牌快餐(如肯德基，麦当劳)。应该国内成熟的二线快餐进驻为最佳(如德克士，乡村基，迈德思客)

6：风格装修及规划：本案面积2444平方米，规划三个部分结合。

精品餐饮部分，8到10家每家面积150平方米至200平方米，共需要面积不超过1600平方米(根据国内餐饮研究，这等面积的餐饮成活率最高，翻台率高，商家不能因为面积大求全，把什么都带上，只能把自己最拿手的产品做精致，所以口味就可以保证就会形成特色店，特色店的特色菜品用餐量大，原材料的大批量购买制作，物料成本和人员成本会降低，形成良性循环，商家和顾客都可以得利。

排挡部分：20家档口左右，每家操作间和公用面积大约40 平米公用800平方米左右(全国小吃城平均使用面积)

饮品小食档口：四家，每家5-10平方米共40 平方米。

装修注意事项

第一：准确定位。严谨遵循规模以目标客户的群体装修，突出自己的特色，与茶文化结合装修，与凤凰茶城的整体风味形成一体。

第二：突出人性理念。以人为本，才能让人心甘情愿掏钱给你。不要把它当作一个小吃城来设计，而是要把它当作一个家居来设计，让人有家居甚至是亲情的感觉，温馨，柔和，典雅，活泼。让客人在美食城里感觉到家的温暖与舒适。

第三：从实际出现，不能单纯地考虑美观性。内部功能规划优先、强调实用性，增加艺术性。第四：统筹安排第一。装修设计包括美食城的总体规划与设计，室内装饰设计、机电与管道系统设计、标志系统(VIS)设计、管理对客户服务流程设计等多项内容，系统的统筹管理。