谈商业银行房地产信贷风险及防范

谈商业银行房地产信贷风险及防范

中文摘要

摘要：随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济信的增长点和消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产发展的重要支撑。有语金融业资金过度地进入房地产业，只是房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30%，就是要将银行放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和现实意义的。

关键词：房地产，银行信贷，风险防范

引言：房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行信贷资金。

一、房地产信贷定义以及特点

（一）房地产信贷定义

房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。

（二）房地产贷款具有以下特点

1、贷款使用上的专用性。

房地产服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。

2、房地产贷款期限上的长期性。

房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10—30年；既是是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1—3年。

3、资金惯例上的集中性。

房地产贷款资金必须坚持专款专用的原则，房地产贷款资金都由专门的机构进行集中管理和监督使用，以保证住房建设资金的稳定增长和筹集渠道的畅通。

二、房地产业与银行信贷的关系

（一）房地产经营活动的全过程都需要银行信贷的支持

房地产作为商品，也同其他各种商品一样，其经营的全过程，也是一个资金运行的全过程，即货币资金——生产资金——商品资金——货币资金这样个个循环的、连续不断的过程。而房地产这个商品对资金的需要，又有一下两个热点：

1、需要资金量大。

一向房地产开发建设，少则需要几百万元，多则需要几千万、几亿元甚至更多的资金。而且在生产、流通、消费的过程中也都需要大量资金。目前，需要资金最多的是在开发建设阶段。随着房地产业的发展名字房地产留用经营阶段和投入使用阶段所需的资金，也将会日益增多。

2、资金周转期长。

房地产从土地出让、开发建设，到销售使用，一般需要几年时间，造成回收资金需要很长时间。如果把房地产租赁给使用者，通过租金来回收，更是一种更长时期回收投资的办法。

以上两个特点决定了房地产业需要银行业的大力支持。

（二）房地产业发展促进银行业发展

1、房地产业的发展将会为扩展银行提供条件。

2、住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范

围和能力。

3、房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐。

三、房地产开发贷款的主要风险

我国商业银行房地产开发贷款风险产生具有国庆特色，主要分为以下几种类型：

（一）宏观政策风险

中国住房货币化是一个渐进的过程，在这一过程中，中国特殊的政策环境使商业银行的房地产贷款承受了较多的宏观调控风险。近年来国家对房地产行业的各种政策的出台，不仅有针对总量调控的货币政策、财政政策肛门的短期需求管理措施，还又不少意在调整投资结构、改善增长质量的长期性制度改革，特别是土地管理制度的完善、重点行业的市场准入标准的提高、资源性产品价格形成机制调整、能耗环保问责制度等。越来越高行业准入门槛，越来越多的调控政策，使得一批不合规的房地产开发企业被吊销资格、项目被停工或整顿。金融政策的调整导致银根紧缩，房地产企业将面临资金断裂的风险，大量的房地产开发项目下马，最终导致大量的银行贷款无法回收，导致银行不良资产的增长，出现房地产信贷风险。

（二）市场自身风险

从各国的房地产市场发展情况来看，房价上涨基本上是与金融支持密切相关，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行信贷支持的结果。房地产信贷快速扩张，使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高国内房地产市场泡沫。

（三）企业经营风险

房地产企业融资是以间接融资为主，房地产项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。

（四）银行操作风险

在房地产金融中存在的风险，最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银行自身操作风险主要有两种，一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善，这主要发生于2000年前，因为中国的银行业体制存在较大缺陷，项目信贷审批委员会集体审批机制还没有建立，一个支行行长就有权利对高达数亿资金贷款作出审批，这样很容易造成房地产发放的盲目性，也容易在成银行工作人员与地产商勾结，合伙骗取银行资金，造成贷款的损失。第二种银行房地产信贷操作不遵循相关的规章制度，这主要发生在2000年以后。随着我过商业银行股份制改造成功，我国银行业信贷审批管理体制已有较大完善，房地产信贷作为国家宏观调控的重点，已建立气比较完整的一套操作系统。但由于发放房地产贷款可带来客观的贷款利息收入外，还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益，因此各大商业银行都将房地产企业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户，或为了完成短期的营销目标，往往对这客户言听计从，对其贷款违规发放、管理，这样就对银行房地产贷款埋下了重大隐患。

四、房地产信贷风险产生的原因

（一）房地产市场阶段性波动引发的房地产信贷风险

商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可

预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。鉴于房地产业自身的特性，引起房地产市场阶段性波动的因素很多，主要包括：

1、市场自身的周期规律

任何事物均有其自身的周期性，房地产业不例外，自然有其低谷期、复苏期、成熟期、高峰期的出现，尤其是在低谷期和高峰期，所带来的金融风险将更为突出，如在低谷期，表现为市场资金紧张、商品房出现滞销、房价不断创新低、投入资金无法回笼，开发商很可能出现资金链断裂，烂尾楼、空置楼开始大量出现，甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、甚至倒闭，严重危及银行开发性贷款的收回；在高峰期，表现为市场资金宽裕、购房者踊跃、房价不断创新高、房地产开发和投机炒作不断产生赚钱效应，这时候，商业银行也可能被极度繁荣的表象冲昏头脑，竞相抢市场、放贷款，殊不知更大的潜在风险正在悄然而至。

2、行业政策和当地政府调控措施的变化

首先是房地产企业资质认定、行业准入、行业标准、以及土地政策、房改政策等油房地产管理部门出台的一些制度规定，这些规定在一定时期、一定程度影响房地产客户的风险，进而波及金融业的信贷风险。其次是当地政府对市场调控的一项，如果当地政府不顾当地的经济发展水平和实际需要，搞所谓的“形象工程”、“政绩工程”，对投入开发高档写字楼、高级酒店、高档别墅、“豪宅”等不加以有效控制，导致房地产开发规模过量，摊子铺得太大，土地供应过量，土地价格上涨过快，住房供求失衡，

空置房增加，就极有可能形成局部过热的潜在市场风险。

3、金融政策的调整。

4、国际资本的流动。

(二)房地产对银行信贷的依赖程度过大引发的房地产信贷风险

据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20%—30%是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30%—40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中70%以上的资金来自于银行。这些数字显示了房地产行业对房产信贷的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。

（三）金融业内在因素引发的房地产信贷风险

金融业内在因素引发的房地产信贷风险，主要是指银行业在应对房地产信贷风险过程中，因自身抗风险的能力超负荷时，引发的风险。事实上，国内商业银行存在着资本充足率较低、不良资产率较高、抗风险能力不足的现状。而因房地产产泡沫的破灭引发的大面积信贷风险对金融业的冲击无论在国际、国内均有着深刻的前车之鉴。

（四）商业银行房地产贷款操作引发的房地产信贷风险商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险，商业银行在发放房地产贷款中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导致贷款出现风险或损失。

（五）抵押物变现困难引发的的房地产信贷风险

现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本事就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良破产时，往往也是本区域房地产不景气的时候，此时，银行也会年林这抵押物价值下跌，无人购买的风险，这将危及整个金融行业及相关产业。

（六）法律不健全引发的房地产信贷风险。

此外，住房金融业务从业人员数量不足、人员素质不配套、贷款管理水平专业化程度不高，以及缺乏更有效的贷款风险预警机制、监控机制、不良贷款处置机制等，也是引发房地产金融风险的诱因。

五、加强房地产信贷风险的管理

（一）创建良好的房地产金融环境

1、实施建设性的政策创新和高效的政府管理。

（1）政府管理部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良好的政策环境、制度环境、市场环境等，为房地产提供和多渠道的融资方式，改变当前房地产企业融资主要集中于银行信贷的局面。

（2）政府应尽快确立房地产信托和房地产投资基金的角色

和地位。相对于股票融资和债券融资方式，房地产信托和房地产投资基金手续相对简单，无需政府行政审批和额度控制，是完全市场化的融资方式，对于房地产企业来说操作性较强。

2、政府应当建立有效的政策措施，防止房地产业的系统风险向银行系统的蔓延。

银行作为全社会资金融通的中间机构，其影响力和重要性在社会系统中非同一般，也正因为如此，产业部门的任何波动都将传递到银行，银行系统显得较为脆弱。目前由于商业银行流动性过剩、经营压力增大而引起的对房地产信贷业务的青睐使得房地产贷款仍旧每年以两位数的增长速度迅速扩张，信贷风险在不断积累。为防范风险，推进全社会的和谐发展，政府部门必须采取果断措施，在房地产业和商业银行之间防火墙，有效化解风险在房地产业和银行之间的转移。一是作为金融主管部门的人民银行和银监局等部门应进一步制定针对房地产信贷的控制政策；二是作为土地管理部门的国土资源管理部门等机构应加强对土地的垂直管理，调节土地出让速度和数量，控制土地出让价格的增长，杜绝土地价格虚增引起的房地产抵押担保过渡融资。三是作为房地产市场与产权主管部门的建设部与各地房地产管理局应积极配合商业银行把好商品与销售许可证的发放环节、做好房地产抵押登记工作，尤其是对在建工程抵押的落实和完善，防范抵押瑕疵。

3、积极加强社会信用环境建设。

切实加强对贷款的风险管理，建立对贷款客户的跟踪调查制

度，确保贷款的安全性。建立银行同业自律体系，引导金融机构依法、有序竞争，强化相互监督和自我约束机制，共同抵制损害金融债权的行为。建立银行间的逃债企业信息披露制度，运用信贷登记系统、账户管理系统及时披露恶意逃废债企业信息。进一步发挥金融债券联席会议的作用，加强各金融机构之间的合作，加大对恶意逃债企业的联合制裁力度，严格实行对逃债企业的“不开户、不贷款、不结算、不体现”的规定，确保制裁效果。

（二）建立有效的风险预警机制

房地产的行业发展不是孤立的，它与国民经济发展、居民收入水平、国家的宏观调控政策及房地产市场自身发展规律等众多因素密不可分，只有正确分析判断房地产业发展形势，建立起一套有效的房地产预警机制，如建立房地产行业预警机制、房地产信贷风险预警机制、房地产信贷业务监管机制，这样才有助于商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。

（三）加强银行房地产信贷风险管理

1、建立健全科学的商业银行房地产企业信贷风险管理体系。建立完整规范的房地产企业信贷管理制度体系，做到权责清晰、职责明确、流程严谨。完整的信贷管理需要通过制度的形式来明确责任权利、交叉制衡、前后台分离以及规范流程等。房地产企业信贷管理制度主要包括贷款主要包括哟贷款授权管理、手心管理、审贷分离、审查责任之、三级审批、集体审议、贷款管理责任人制度以及贷款检测等。

2、加强银行房地产开发贷款贷前审查。包括对房地产项目的贷前审查、对房地产开发商的贷前审查、对抵押物的贷前审查。

3、加强个人住房按揭贷款管理，防范“假按揭”风险。“假按揭”是以个人名义申请，融资所得款项由房地产开发商归集使用的个人按揭。主要表现形式为房地产开发商串通无真实交易意愿的个人，或假冒个人，以虚假的购房合同向银行申请个人按揭贷款，套取银行信贷资金。

建立规范的个人住房贷款操作程序，严格遵造执行，商业银行就能有效的防止“假按揭”。首先，要做好对开发商及按揭楼盘的审查把关，全面了解资质情况、管理水平、资金实力、财务状况、及信用记录，特别是要深入了解开发商实际控制人的信用记录。其次，商业银行应准确掌握借款人信息，商业银行应建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度。第三，建设一个良好的经济、社会和信用环境，完善个人征信系统，应将个人各方面的信用记录如工商、税务等信息共享，供商业银行作为放贷参考。

结论：商业银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范信贷风险的意识。中央政府应创建良好的房地产金融环境，建立起有效的房地产预警机制，商业银行必须对目前出现的房地产热要保持清醒的认识，要积极了解认真两会政府有关房地产金融的政策和规定，逐步建立以充分控制房地产信贷风险为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，合理扩展房地产信贷规模，有步骤地推进房地产融资向多元化、标准化、优质化方向发展。有效地推出“住房抵押贷款证券化”等避险工具，加强自身抗风险能力，让房地产信贷业务步入良性经营运行的轨道。

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英文摘要

Abstract：In a background of development among the national GDP, urbanization and housing system in China, realty has been facing a rapid development future and becoming an important factor for national GDP and