对近年来中国房地产发展状况的经济学分析

对近年来中国房地产发展状况的经济学分析

姓名：沈仕卿

学号：22010323

大纲

一近年来房价上涨过快的问题

1 现象描述

2 专家看法

3 我的分析

二对限购令利弊的分析

1 现象描述

2 专家看法

3 我的分析

三参考文献

一近年来房价上涨过快的问题

1 现象描述

2004年以来,我国房地产市场出现投资增长较快、供需失衡，部分地区出现房价过快上涨等问题。据发改委网站消息，国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。

2 专家的看法

1>随着近年来中国经济的飞速发展，居民收入有了进一步的增加，人民生活水

平有了进一步的提高，伴随这城市化进程的进一步加快，人们对各类商品房的需求进一步增加，需求量的增加打破了原来的供需均衡，使得房地产市场出现供不应求的局面，新的均衡的出现必然导致了房价的上升。-【1】

2>房地产本身的需求弹性导致了房价的上涨。房地产的特殊性在于严重的供给

约束，在资本、劳动力、土地三要素中土地的供给弹性最小，而房地产的需求弹性教大。因此房产商有着天然提价的倾向，在中国经济的持续增长时期，商品房的均衡价格必然会上涨。-【1】

3>住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和

房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断

裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。-【2】

4>造成的后果：判断居民购买力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价

格与城市居民家庭年收入之比。目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。根据易居中国研究院院长杨红旭判断，东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1，远超国际标准。对于房价收入比的计算方法，尽管房地产界有人提出过质疑，算出的结果也五花八门。但迄今为止，对我国一线城市房价收入比的种种计算，没有一种结果在6∶1以下。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示，今年1至4月，北京四环路以内的房价均价每平方米由1至3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的另一项调查显示，2008年，北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以这样的收入水平，在北京四环以内买房，基本属于空想。不可否认，部分低收入人群会拉低平均数，而且主要依靠保障性住房解决居住问题。那么，白领购买力如何呢？在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收入平均每月1万元左右，年收入12万元，除去基本生活开支，每年能存下7万元。

如果要买一套90平方米四环内小户型，大概要花140万元，存4年才够首付28万，得向银行贷款112万，选择20年还清，总还款额160多万，每月还款近7000元。买房就意味着，如果工资不涨，夫妻俩20年内丧失消费能力，只能为房子活着了。-【3】

3 我的分析

近年来人们的收入水平不断上升，人口数量仍在增加，这使得人们对房产的需求不断增加。下面来看一张关于房地产的供求关系图：

从图中我们可以看到，由于人们需求量的增加，需求曲线D向右移动，达到新的均衡点后房价P明显上升。同时，房屋的销量Q也会增加，这就会刺激房地产商增加房屋的供给，那么近年来房屋的供给是如何变化的呢？下面来看一些数据：

根据国家统计局发布的数据，今年1—4月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%。这意味着，未来几年，将有20多亿平方米的房屋陆续投入市场。根据国家统计局发布的数据，2008年，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，完成土地开发面积2.6亿平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全国分别完成土地购置面积4亿平方米、3.6亿平方米和3.8亿平方米，分别完成土地开发面积2.7亿、2.7亿和2.2亿平方米。通过连续几年购置面积和完成开发面积的差值，我们可以大概了解有多少土地沉淀在开发商的手里。初步计算，2006年到2008年，至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发。从国家统计局发布的相关数据看，以每年11月末为时间节点，2004年至今，全国商品房空置面积依次为：2004年0.99亿平方米、2005年1.14亿平方米、2006年1.23亿平方米、2007年1.17亿平方米、2008年1.36亿平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面积总体保持逐年增加的态势。-【3】从这些数据中我们能看到，房屋的供给近几年也在飞速增加，甚至快于需求的增长速度，产生了大量的空闲房产，这样来看房屋的价格应该下降才对，为什么反而升高呢？其实这是因为房地产商为了牟取更多的利益故意控制供给的缘故，具体原因如下图所示：

首先说明，房地产的价格弹性较强，供给量很小的增加就会造成价格很大的下降，因此图中的需求曲线D较陡。从图中可以看出，如果房地产大量增加供给量，

则供给曲线S右移至S’，达到新的均衡点后价格P大幅下降，销量Q小幅上升，销售额（由图中矩形面积表示）反而下降，房地产开发商的利润也随之减少，因此他们才控制房屋的供给量。

二对限购令利弊的分析

1 现象描述

4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。“国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出现“限购令”。2010年9月29日多部门再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，当天就有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。其后深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。[

2 专家的看法

经历过计划经济的人，肯定对“限购”这两个字深有体会。当年，买大米、棉布、白糖等产品，如果只是有钱没票，商店绝不卖你。因此，很多产品都是限购的。计划经济最显著特征就是凭票供应，这种分配方式扭曲价格信号，从而严重打击生产者积极性。

“限购令”的出台，在一定程度剥夺“货币”的功能。可以说，管制得越多，“货币”的功能就打折越多。北京房地产的“限购令”，本意就是打击房价，通过限制需求抑制房价，但是却造成很多问题。这个政策出台，就导致北京户口的升值。毕竟，在北京买房子还需要北京户口，所以这个“户口”就充当了一种隐性的“货币”。

以市场经济作为标准来看，“限购令”绝对是一种历史倒退。其实，“限购令”并没有真正把问题解决了，而是催生了另外一个规则。对于市场经济参与者来说，需要一个稳定的外部环境。如果面临的环境都是不确定性，那么他们的行为就会

追求短期化。

解决问题正道就是增加市场的供应，而不是打压需求。西汉时期，面临物价上涨的压力，当时政府也没有采取“限购令”，仅仅是抛出货物，以调剂市场、平抑物价。可以说，西汉政府这种顶多也就是与民争利，但是没有行政手段干预市场。从这个角度来看，政府不应该出台限购令，顶多也是建更多房子来平抑房价。当然，从奥地利经济学派观点来看，政府参与市场竞争是不可取的。

房子上有“限购令”，买车也有“限购令”，但是一旦扩充各个领域，就等于回归到计划经济。现在，很多人只看到市场经济不完美的一面，却看不到计划经济更严重的问题。严厉的“限购令”，对打击需求肯定是有效果的，然而却不能增加房子数量。

抢盐事件应该给我们很大启示，就是政府告诉我们，市场有足够盐的供应，人们自然就不会去抢。道理也是一样的，如果市场预期是房子供应量是足够多，房价自然就不会暴涨。因此，“限购令”只能制造紧张局面，等于给消费者做供不应求的广告。-【4】

3 我的分析

今年来房地产的价格不断升高，导致了很多房奴的出现，更多的年轻人买不起房子而只能租房生活，人们对此的抱怨也越来越多。造成这一现象的一个重要原因是很多房子都被投资者买去升值了，而房地产开发商无法区别购买者，只要需求量不断上升他们就不断抬高房价，这是市场经济体制弊端的必然结果。这时就需要政府进行一定的干预了，因此就有了限购令的出台，旨在限制投资型消费者的行为，减少需求，从而降低房价。具体机制如下图所示：

从图中可以看到，限购令的出台会减少需求量，需求曲线D左移至D’，达

到新的均衡点后房屋的价格P会有所下降。但我们也能看到，销售量Q也会因此减少，矩形面积所表示的销售额随之下降，这会打击房地产开发商的积极性，使他们减少房屋的供给。从长远来看，这反而会加重供不应求的现象。而理想的经济现象是供求平衡，因此这是不利于我国经济的健康发展的。我认为要想解决今年来房价上涨过快、百姓负担过重的问题，根本的解决方法是限制房地产开发商对供给量的控制，让他们增加房屋的供给，从而满足人们的需求，而不是抑制人们的需求。

三参考文献：

【1】《中国房地产产业供求的经济学分析》国际商学院06级国

际经济与贸易专业苑克旭。

【2】《房地产市场的经济学分析》陆明涛发表于2010/5/18

7:00:00 （博文）。

【3】《解析中国房地产市场楼市供过于求回暖根基不稳》人民

日报沈寅唐帅。

【4】《从经济学角度看“限购令”》观点地产网作者：李俊2011

年04月07日10:07。