房地产估价上课例题

一、单选题

1、收益递减原理可以帮助我们确定（）

A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模

C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调

2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）

A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大

B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性

C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性

D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大

3、房地产估价时点是（）

A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期

B.估价开始的日期

C.估价报告编制完成的日期

D.委托估价的日期

4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产市场预测

5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。

A.预期原理

B.效用原理

C.替代原则

D.生产费用价值论

二、多选题

1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）

A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度

2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。

A收益递增递减原理B预期原理

C替代原理D均衡原理

3、合法权益包括（）

A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分

4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。

A用途B规模C档次D建筑结构

5、房地产估价的基本原则包括（）

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

E.独立、主观、公正原则

三、判断题

1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）

2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。（）

3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（）

4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。

（）

5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）

例：有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期支付，首期支付16万元，半年后支付32万元，余款于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，成交时一次付清。

试对上述两交易实例建立价格可比基础(设人民币折现利率为8%，乙交易实例成交时人民币市场汇价为1美元=8.3人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为，使用面积：建筑面积= 0.75)。

解答：

（1）统一付款方式。

如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：

甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币）

乙总价＝15（万美元）

（2）统一采用单价。

甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）

（3）统一币种和货币单位。

假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则：

甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）

（4）统一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则：

甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）

（5）统一面积单位。

甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面积）

[例3]某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解答：

卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：

卖方实际得到的价格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）

买方实际付出的价格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）

[例4]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。

解答：

该宗房地产的正常成交价格求取如下：

正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格

应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）

[例5]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。

解答：

该宗房地产的正常成交价格求取如下：

正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格

应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）

[练习6]某宗房地产2015年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2015年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月为100）。试计算该宗房地产2015年10月的价格。

[练习7]某宗房地产2015年6月的价格为2000元/㎡，现需将其调整到2015年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2015年10月的价格。

[例12]实例A的成交价格低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月为1.4%，估价时点离交易日期为9个月；区域修正因素比率取直接比较法的100/96；实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产，个别因素修正比率为100/106。试计算实例A 的修正价格。

一.单选题：

1. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）

A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；

B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；

C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；

D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。

2. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

A、323

B、275

C、273

D、258

3. 采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位数，则为（）

A、230

B、242.5

C、235

D、240

4. 某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。

A、4500

B、4223.49

C、3752.59

D、4179.67

二.判断题：

1. 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。（）

2. 楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。（）

3. 如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（）

三.计算题：

1.为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积840平方米，成交总价150万元，一次付清；乙实例建筑面积1000平方米，成交总价120万元，分三次支付，首期支付50万元，第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为1%，第二年月利率为1.05%；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为1：8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1：8.5。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知1平方米=10.764平方英尺。建筑面积与使用面积的比率为1：0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。

[练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。

[练习]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。

[练习]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。

[练习]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。

[练习]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习]通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报

酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。

[练习]预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。

【练习】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为2%，请计算该宗房地产的收益价格。

[练习]某出租的写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平。而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。

[练习]某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。

[练习1]某商店的土地使用权为40年，从01年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200平米。一层于02年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平米和120元/平米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场05年10月1日带租约出售时的正常价格。

[练习]某宗房地产的土地价值占总坐的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。

化法的公式。

1. 估价中公式的转换

房地产价格＝房地产净收益/资本化率

资本化率＝房地产净收益/房地产价格

房地产净收益＝房地产价格×资本化率

房地产价格＝房地产收益×收益乘数

收益乘数＝房地产价格/房地产收益

净收益乘数＝1/资本化率

[练习1]

某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地

产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。

[练习1]某宗房地产建成于2011年底，此后收益期限为48年；2012年底至2015年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2006年底至2008年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2019年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2015年底的收益价格。

[练习2]估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼，土地总面积12000平米，总建筑面积52000平米；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从2010年5月15日起计。

1、租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200平米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道等。

2、租金平均为35元/平米×月。

3、空房率年平均为10%，即出租率为年平均90%。

4、经常费用平均每月为10万元，包括人员工资、水、电、清洁、保安等费用。

5、房产税以房产租金收入的12%计算。

6、其他税费为租金收入的6%。

7、市场上相似风险的投资报酬率为10%。

估价要求：评估该写字楼2015年5月15日的购买价格。

[练习3]某综合楼的土地使用年限为40年，从2007年10月1日起计。该综合楼1-6层商场整体出租，每层2000m2，从2009年10月1日租出，租期为6年，月平均租金为120元/m2，附近类似商场正常月租金为130元/m2,。7-30层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试管该综合楼2012年10月1日带租约出售时的价格。

[练习4] 6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。

据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％．

[练习5]某宾馆总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000 m2，其中500m2为宾馆大堂，1500 m2出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200 m2），自用办公室3间（建筑面积200 m2）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30％；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收人的40％。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8％。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。

[练习4答案]

(1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格:

15000x1500=22500000(元)=2250(万

(2)计算宾馆客房年总收益:

200x190x365x(1-30%)=9709000(元)=970·9(万元)

(3)计算宾馆会议室年总收益:

500x20x2x12=240000(元)=24(万元)

(4)计算宾馆年总费用: 970·9x40%=388·36(万元)

(5)计算宾馆自营部分年净收益:

970·9+24-388·36=606·54(万元)

(6)计算宾馆自营部分价格(大堂、客房、会议室、办公室):

60654/8% =7581·75(万元)

(7)计算该宾馆的正常总价格:

7581·75+2250=9831·75(万元)

答:该宾馆的正常总价格为9832万元。

一、单选题:

1、评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（）

A．越高B．越低C．不变D．难说

2、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）

A．4858 B．5200 C．2700 D．6264

3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元

A.100

B.42

C.63

D.77

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元

A.225.00

B.237.50

C.381.25

D.395.83

5、与报酬率性质不同的名词有（）

A.利息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率

6、在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（）确定收益年限。

A.土地的整个使用年限

B.土地的剩余使用年限

C.建筑物的整个使用年限

D.建筑物的整个使用年限

7、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

8、某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为（）%

A．7.4 B．7.0 C．6 D．8

9、综合资本化率是求取（）时应采用的资本化率

A．土地价值B．建筑物价值C．房地价值D．建筑物与设备价值

二、多选题:

1、有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( )。

A．可获净收益的大小B．可获净收益期限的长短C．获得该净收益的可靠性

E．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱

2、收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如( )等房地产。

A．农地和商业B．旅馆和餐饮C．写字楼D.公寓

3、收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量化。

A．收益B．风险C．价值D．金额

4、收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )。

A.净收益每年不变为A B．报酬率大于零为Y C．收益年限n为无限年D．报酬率为零

5、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（）

A.所得税

B.土地摊提费

C.改扩建费

D.房屋火灾保险费

6、求取报酬率的方法有（）

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法

7、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛收入

8、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（）

A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率

B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率

C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率

D.报酬率与投资风险正相关

9、报酬率=（）+风险调整值-投资带来的优惠

A.无风险报酬率

B.安全利率

C.经济增长率

D.银行贷款利率

10、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。

A．房地剩余技术B．市场剩余技术

C．土地剩余技术D.建筑物剩余技术

11、投资组合技术主要有( )的组合两种。

A.抵押贷款与自有资金的组合B．土地与建筑物的组合

C．市场与房地产的组合D．房地产的抵押与房地产的成交的组合

2.2 新开发土地的成本法计算公式

例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）

解：V＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋V×（2% ＋5.5% ＋10%）故：V＝（取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息）/（1－2%－5.5%－10%）

某幢房屋的建筑面积为300平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。试估算该房屋的重新购建价格。

解：该房屋的重新购建价＝300×1200＝36万元

[例2]某建筑物的体积为500立方，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑体积造价为600元/立方。试估算该房屋的重新购建价格。

解：该房屋的重新购建价＝500×600＝30万元

[例3]某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次和房屋单位建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%，请计算该房屋的重新构建价格。

[练习]

某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积的重置价格为500元/平米，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

解：年折旧额

折旧总额

建筑物现值

某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。

解：短寿命项目折旧额：

门窗等的修复费用＝2万元

装饰装修折旧

设备的折旧

长寿命项目的折旧额

折旧总额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6万元

【例】某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2000万元，现在设电梯需要120万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

【例】某写字楼由于缺少大型多功能设施，使得该写字楼每年净租金损失10万元(或者比同地区类似写字楼每年少收入净租金10万元)；经测算如果现在增加该项功能需要各种费用约50万元。假设该写字楼剩余收益期为30年，报酬率Y为10%，求此项折旧。