西南大学《物业管理学》复习思考题及答案

（0435）《物业管理学》复习思考题

一、名词解释

1、物业

2、房地产

3、物业管理

4、房地产管理

5、物业管理企业

6、业主

7、业主自治管理

8、业主（代表）大会

9、业主管理委员会10、物业管理的前期介入11、物业养护12、物业共用部位13、物业共用设施设备14、物业大修15、安全管理16、大修基金

二、简答题：

1、物业管理服务有哪些内容？

2、物业管理的原则是什么？

3、申办物业管理企业营业执照应提交的文件有哪些？

4、物业管理企业违反物业管理资质管理规定应承担的法律责任有哪些？

5、加强物业管理企业内部管理的目标是什么？

6、物业管理公司机构设置的原则是什么？

7、物业管理成本包括哪些项目？

8、业主（代表）大会职责是什么？

9、业主（代表）大会的议事规则是什么？

10、业主管理委员会的职责是什么？

11、物业管理招标文件的主要内容有哪些？

12、物业管理投标书的内容是什么？

13、物业管理委托合同的内容是什么？

14、物业管理企业撤管应注意哪些问题？

15、物业管理公司在物业施工阶段应做好哪些早期介入工作？

16、新建物业接管验收的程序是什么？

17、物业移交应做好哪些工作？

18、物业装修申报登记应提交哪些资料？

19、业主装修物业应遵守哪些规定？

20、物业的日常小修的内容是什么？

21、如何进行屋面养护？

22、物业维修项目管理的程序是什么？

23、厨房、卫生间渗漏应如何维修？

24、物业设备管理的主要措施有哪些？

25、给水系统的管理要点是什么？

26、供电设备养护的内容是什么？

27、电梯正常使用规定的内容是什么？

28、空调系统工作规定有哪些？

29、物业安全管理的内容有哪些？

30、物管保安如何处理对爆炸物及可疑爆炸物？

31、消防管理的内容是什么？

32、车辆管理的内容是什么？

33、物业环境管理的措施有哪些？

34、如何选择物业绿化植物？植物选择

三、论述题

1、物业管理对促进房地产业发展有何重要意义？

2、当前物业管理存在的主要问题有哪些？

3、如何加强物业大修基金的管理使用？

4、《物权法》对物业管理行业发展有哪些影响？

四、物管案例评析

1、阅读案例，请回答本案应如何判决？为什么？

2000年，重庆沙坪坝区金万科公司与他人合作开发了紫荆花园。同年11月18日，洪泉物管公司与金万科公司签订了《物业管理服务合同》，其中约定，将紫荆花园委托给洪泉物管公司实施物业管理。金万科公司的办公楼也在本花园内，但近两年拒绝交纳物业管理费，洪泉物管公司在多次追讨无果的情况下将撤场的开发商告上法庭，请求判决金万科公司支付拖欠物管费3万余元。２００３年4月，沙坪坝区法院一审判决，金万科公司支付拖欠物管费3万余元。金万科公司不服判决，上诉到市一中院。

金万科公司的代理人向阳律师说，洪泉物管公司是强行服务。因为该公司并没和物管公司办理办公楼的移交手续，没有委托其管理；而洪泉物管公司副总经理赵洪却认为，金万科公司的办公楼在紫荆花园的红线范围之内，没有必要单独就办公楼进行委托。金万科公司沙坪坝分公司王经理说，虽然办公楼的位置建在小区用地红线边缘上，但处于封闭式小区大门之外和保安守护监控之外。办公楼不是紫荆花园商住楼立项批准的建筑群内的建筑物，而是与小区商住楼隔街相望的单独报批的独立建筑物。他们表示，除了代收水电费和有时打扫共用街道的卫生，洪泉物管没能为其提供真正意义上的物业管理。为证明自己提供了相应的服务，洪泉物管公司的副总经理赵洪当庭表示，小区的红外线监控设备全天候工作，整个小区包括金万科办公楼的安全，均在其严密监控之下。虽然办公楼前没设置保安岗亭，但小区保安的巡逻路径包括办公楼。此外，日常的管网维护、信件递送和清洁等都有。但金万科公司说，他们并没要求洪泉公司对办公楼进行安全监控，况且小区所安装的监控器本不能监控到办公楼。

2、阅读案例，请回答本案应如何判决？为什么？

曾某和叶某是渝北区龙溪街道丹阳名居小区80余名业主的代表。他们诉称，去年11

月16日，所在小区的业委会决定改聘小区物业管理企业。但是，业委会在作出这一决定之前，并没有召开全体业主大会，将且没有得到大多数业主同意。他们认为，业委会违反法定程序，擅自作出解聘原物管、选聘新物管的决定，侵害了业主的合法权益。因此，他们请求法院判决撤销这一决定。

丹阳名居小区业委会表示，他们是在职权范围内依法解聘、选聘物业公司，作出决定之前，业委会曾向拥有表决权的业主发放表决票,这一决定正是根据表决结果作出的。为了证实这一说法，业委会向法庭提交了表决票。

业主代表表示，根据法律法规，作出选聘、解聘物管决定，应当是业主大会的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构，没有这项职权。此外，该小区应有表决权406票，有效的赞成票只有177票，并没有达到法定的2/3以上赞成票。因此，即使不召开业主大会，业委会根据表决票所作出的决定，也是违反法定程序的。

3、阅读案例，请回答物业管理服务公司的行为是否合法？为什么？

2004年某日，沙区天星桥龙寰世纪B栋2—3业主秦渊小姐投诉称，她昨日正指挥民工进行房内装修，搭建好一环行楼梯。此时，物管公司高经理及小区保安队长刘俊，带了20多个陌生人前来。高经理未作任何拆迁证明，只下令一声：“拆！”就自行离开，20多人随后试图进场。秦不肯，关住防盗门不让进。谁料，众人找来钢管、榔头强行砸开防盗门，将装修好的模板拆散，并搬走上千元的建筑材料。秦拉住保安队长刘俊要求制止，却被刘推开摔倒。邻居李晓映、邵霞琴惊闻砸门声，过来声援秦小姐。3人却被众从抓扯扭打受伤。秦只得拨打110求救。民警到后几人才住手，但建材已不知去向。邻居邓文等人证实，亲眼看

见20多人从一依维柯车内跳下，直奔2楼。因秦小姐关闭防资门，少数人甚至从2—4翻窗进入2—3。物管公司高经理解释说，制止秦小姐是因为其装修破坏了房屋结构，属违章搭建，前日曾通知其停建，但无效，故只得派巡查队出面搬走建材，先帮她保存一阵。至于撬门、伤人与否，高表示，自己已离开，不得而知。秦小姐及邻居当面质问保安刘队长，刘则称：“总之我没有动手。”问及为何不制止巡查队搬运业主建材，刘表示无奈，“物管公司同意的。”

场后调查发现，新近落成、未完全入住的龙寰世纪B栋2—3防盗门门锁被砸凹陷。秦小姐经西南医院检查，肘部、背部有擦伤。

4、阅读案例，请回答物业管理服务公司应承担责任吗？为什么？

2005年某日中午1时，位于重庆渝中区捍卫路的临华大厦一号楼5楼外墙砖突然脱落。下溅的墙砖划伤两人，飞溅起碎片划伤的正在一鞋摊擦鞋黄先生他的脚，擦鞋匠手指亦受伤。砸坏一辆长安一辆摩托。长安车(渝A96779)顶篷有数处凹陷，送水摩托车(渝G41730)被砸倒地。

大厦管委会物管记录上看到，该大厦1号楼A栋在2002年4月9日也曾发生外墙脱砖，管委会曾致函建筑方，但对方检查后回函称是物管方维护不力。管委会称是对方的质量问题，将上报建委质监部门判定。据初步分析，垮砖与酷热、暴雨交错来袭有关。

5、阅读案例，请回答法院判决合法吗？为什么？

52岁的张建能在江北区华新街东方家园小区内开了一饭馆，叫一里香老鸭汤。去年7月7日早上6时左右，天降暴雨，张建能店外的污水排放沟里的管道破裂，店里的食物、桌椅等浸泡在污水里。而东方家园小区的物管也遭受了污水的袭击。东方家园小区的物管——重庆富恒物业管理有限公司的工作人员忙着抢救自己的财物，没有一个人来张建能店里帮忙。

事后，张建能向江北区法院提起诉讼。江北法院判该物管公司赔偿业主一半损失7525元。

6、物管乱接电业主损失惨

2004年8月某日晚，重庆江北区庭宇盛苑新入住的住户遭遇异常强电压袭击，接上电源的电器大都被烧毁，初步估计损失多达数十万元，40多名住户正冒着细雨，围在物管值班室讨说法。住户们拨打物管公司马经理手机，对方竟不接，随后关机。业主们称，十几秒钟的时间，家里的灯泡、电器就像放鞭炮一样砰砰地响个不停，—阵青烟后，再也无法使用。截至当日晨2时物管部门仍没人到现场，住户们只能摸黑回家睡觉。据了解，6月30日小区统一交房，一直用的是庭宇物管公司提供的施工用电。事故发生当日下午4时，物管人员带电工给住户们安上了临时电表，没想到当晚就发生意外。江北区供电局维修人员赶来检查后发现，几十根从电线槽里拉出的电线像一团乱麻一样连接着电表，事故原因是该小区物管乱拉乱接电线导致短路，瞬间产生的高压造成了业主的电器烧毁。

7、“姊妺楼盘”修起空中走廊

重庆渝中区临江门华庭嘉园是重庆润隆实业有限公司（以下简称润隆公司）开发修建，分A、B两栋，共有业主500多家。A栋的四楼是一个面积为3000米的空中花园。同一开发商还紧邻华庭嘉园修建了一栋华庭锦园。2004年5月，开发商拆除了A栋四楼空中花园护栏和花木，建起与华庭锦园之间的空中连廊。即将完工的空中连廊横亘在两个小区之间，连接华庭嘉园的一端占去空中花园5米多长、两米多宽的面积。为此，华庭嘉园上百名业主向有关不满进行投诉。他们诉称，空中连廊是开发商未征得华庭嘉园业主同意、违背小区原来的设计兴建的；空中连廊投入使用后，不仅增加了华庭嘉园本就拥挤的电梯负担，还会“堵塞”小区通往临江门的一条1米多宽的天桥，使其在承担A、B两栋楼近两千人出入的基础上，还要加上即将入住的华庭锦园700多户业主约三千人的人流。5000人出入要挤一条1