对土地经营权入股的再思考

对土地经营权入股的再思考
对土地经营权入股的再思考

最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(以下简称《规定》)第二十一条规定:“承包方依照法律、法规和政策的规定,以其承包经营的标的物入股,仍按照承包合同的约定,向发包方行使权利和承担义务的,人民法院应当准许。”以承包经营的标的物入股,其实质就是以土地承包经营权入股。《规定》从侧面肯定了农户可以以其土地承包经营权入股,为农户以土地承包经营权入股提供了法律依据。据此,许多地方的农户,特别是大中城市近郊的农户,以其责任田的承包经营权作价入股,与一些具有经济实力的经济组织,按照公平自愿的原则,组成了利益共享、风险共担的股份合作制农业企业,由该企业来统一经营农民的土地。但现有法律对农村土地承包经营权的规定,与市场配置资源的要求仍有抵触之处。一、入股的土地承包经营权设定抵押的问题我国担保法第三十七条列举了六类不得用于抵押的不动产,其中包括土地承包经营权。国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条规定:经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。并且指出该“乡村集体土地使用权”仅指“乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权。”据此,土地承包经营权上不得设定抵押,无论承包人还是承包人以土地承包经营权入股的企业,均不得在该入股的土地经营权上设定抵押。设定抵押的,应认定抵押行为无效。但是,对土地经营权禁止设定抵押的规定,与现代市场经济谋求经济流通的本旨相悖,越来越显示出其滞后性。笔者认为无论从理论上还是实践上看,都应当允许农户于其承包经营权上特别是入股的土地承包经营权上设定抵押。(一)土地承包经营权系一种独立物权。土地承包经营权的上位概念是土地使用权,是由土地所有权派生出来的权利,是一种限制物权。土地使用人享有的权利不能包括土地所有权的各项权能,其仅有占有、使用、收益的权利,而不得为处分之行为,且土地使用人权利的范围和内容都要受到土地所有人的限制。但,尽管土地承包经营权是由土地所有权派生出来的权利,其内容和范围要受到土地所有人即集体意志的限制,但土地承包经营权作为一项独立的物权,其一经设立,承包人作为权利主体就依法享有占有、利用土地并取得收益的权利,可以对抗所有权人。此时,依其性质,得于其上设定抵押。(二)土地承包经营权系一种用益物权。土地承包经营权是就他人之土地为直接之使用、收益的内容,故其为用益物权。其主要是就物的使用价值方面对物进行支配,属于价值权,也是一项实体物权。依用益物权之性质,其不仅限于对物的使用收益,在某些情形下,也可将标的物用于担保。如我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,以出让方式取得的土地使用权,权利人可将其设定抵押。这里,既肯定了土地使用权作为一种用益物权,可以在适当的时候转化为担保物权。也是基于用益物权和担保物权均为价值权这一共性而定的,即使用价值可转化为交换价值。[!--empirenews.page--] 二、将入股的土地承包经营权列入企业破产财产的问题从我国现行立法来看,一方面《规定》允许农户以土地承包经营权入股,与有经济实力的经济组织组成股份合作制农业企业,另一方面担保法又禁止土地承包经营权设定抵押,禁止充抵债务,不得被列入企业破产财产范围。显然,两者的规定是矛盾的。(一)我国破产法的基本作用是保护全体债权人的合法权益,通过对企业破产财产的确认,可确保破产债权充分得以实现,避免造成对债权人利益的损害。同时,我国现阶段实行破产制度是为了适应转型期的经济体制改革的需要,有助于实现将企业推向市场的经营机制转换的目标。破产制度的实行,明确了企业作为独立经济实体的法律地位。使企业在优胜劣汰的市场竞争机制中,充满风险意识,努力改善经营管理,以避免因不能适应市场的激烈竞争而导致破产。(二)农户将土地承包经营权入股后,该土地承包经营权就成为企业的合法财产,该农业企业作为独立的法人得对该使用权加以使用、收益和适当的处分。农户以该土地承包经营权入股后,其即丧失了对该经营权的支配,不再是该经营权的权利主体。我国公司法第二十四条第一款规定:“股东可以用货币出资,也可用土地使用权作价出资。”公司法第二十三条第一款规定:

“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。”据此,农户以该土地承包经营权入股后,该经营权即成为企业的合法资产,自然得列入企业的破产财产。(三)农业部《关于稳定和完善土地承包关系的意见》第四条提出:“在坚持土地集体所有制和不改变土地农业用途的前提下,经发包方同意,允许承包方在承包期内,对承包标的物依法转包、转让、互换、入股。债务人不得以土地抵顶债款。”显然,此处的规定限制了企业将入股的土地经营权列入破产财产的范围。笔者认为,在此情形下,当采用适当的方法予以变通。即:企业破产时,由农户在该土地经营权的评估价即入股时的作价范围内,以其个人资产负责清偿相应的债务,如此,方可切实保护债权人的合法权益。有人认为,此做法违背了“个人不对公司债务负责”的原理,应予以否定。但笔者认为,事物是不断向前发展的,尤其是我国现在正处于经济的转轨期,各种新型的法律关系会不断涌现,法律的滞后性决定了现有法律对新类型的法律关系缺乏有效的调整。为适应新形势的需要,对现有法律加以适当的变通,方符合法律的精神,以切实维护债权人的合法权益。

集体土地使用权融资模式研究20121125

集体土地使用权融资模式研究 一、集体土地使用权概述 (一)集体土地使用权概念及分类 集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 依据我国的《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包经营法》等有关法律、法规的规定,集体土地使用权可以分为以下几种:1、土地承包经营权。土地承包经营权可以分为家庭土地承包经营权及四荒地土地承包经营权(通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地);2、建设用地使用权。集体建设用地使用权可以分为乡镇、村企业的建设用地使用权及乡村公共设施、公益事业建设用地使用权;3、宅基地使用权。 (二)土地承包经营权的转让、抵押的现行情况及规定 1、家庭土地承包经营权 (1)现行情况 家庭土地承包经营权可以根据农村土地承包法的规定,采取转包、互换、转让等方式流转,但不得改变土地的农业用途,并且受让方须有农业经营能力。如果以转让方式进行流转的话,受让方须为从事农业生产经营的农户,即家庭土地承包经营权仅仅只能在农业成员之间进行转让。另外,家庭土地承包经营权不可以进行抵押。 (2)相关规定 《物权法》 第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。” 第一百八十四条“下列财产不得抵押:………(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;……….”

《农村土地承包经营法》 第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:(一)平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;(四)受让方须有农业经营能力;(五)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。” 第四十一条“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的,经发包方同意,可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,由该农户同发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。” 2、四荒土地承包经营权 (1)现行情况 四荒土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。国家对四荒土地承包经营权的转让、抵押的条件、受让对象等并无限制性的规定。 (2)相关规定 《物权法》 第一百三十三条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。” 第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:….(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;…….” 《农村土地承包经营法》 第四十九条“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。” (三)集体建设用地使用权的转让、抵押的现行情况及规定 1、乡镇、村企业的建设用地使用权 (1)现行情况

土地权属的基本概念与土地经营模式

土地权属的基本概念与土地经营模式 1 基本概念 1.1土地承包经营权 土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权,权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。 该项权利的权利主体为公民或集体;权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制 单位或集体所有制单位使用的国有土地。 2017 年10 月18 日,第二轮土地承包到期后再延长三十年。 1.2土地使用权 土地使用权(Land Use Rights )是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。 土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用 人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民 集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。 农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定,农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请,县级以上人民政府依法批准取得。 1.3土地使用税 土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。

(完整版)关于以土地使用权出资设立合资公司合同1

关于以土地使用权出资设立合资公司、建设合资项的 合同书 (国有土地示范条款) 本合同于___年___月___日在____ 市签订,本合同当事人为: 甲方(土地方): 注册地址: 通讯地址: 企业法人营业执照注册号/非企业法人的法人资格证书号: 组织机构代码证书号: 企业资质证书号: 法定代表人:国籍: 联系电话:邮政编码: 乙方(投资方): 注册地址: 通讯地址: 企业法人营业执照注册号: 组织机构代码证书号: 法定代表人:国籍: 联系电话:邮政编码: 本着诚信、平等、自愿、互利之原则,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国公司法》、等法律、法规、规章之规定,甲、乙双方经友好协商,就以土地

使用权出资设立合资公司、建设合资项目有关事宜签订本合同。 第一条双方拟设立的合资公司 1.1名称:双方拟设立的合资公司名称暂定为:______________(以企业登记主管机关核准的公司名称为准)。 1.2住所:省/自治区/直辖市、市/州/盟/县/旗、县/区、路、门牌号码。 1.3经营范围:以商业零售业为主。 1.4注册资本:约人民币_________元(大写:__________元)。 1.5合资公司经营期限:40年,从合资公司领取企业法人营业执照之日算起。 1、6双方出资方式、出资额和持股比例: 1.6.1甲方以其备本合同第四条约定交地条件的国有上地使用权(包括配套的能源使用权、相应的设备和其他基础设施,下同)折合人民币____元出资,持有合资公司30%股权。 1.6.2乙方以人民币货币_元(大写:_元)出资,持有合资公司70 % 股权。 1.7合资公司经营管理机构和议事规则: 1.7.1股东会为公司权力机构,股东会会议在持有三分之悦以上表决权的股东出席即可举行,股东会决议由出席会议的股东所持表决权的三分之代多数通过有效。 1.7.2董事会由三名董事组成,董事长由乙方委派,其他董事由股东推

关于土地使用权作价入股成立新公司的相关法律问题探讨

关于土地使用权作价入股成立新公司的相关法律问题探讨 前几天有一位朋友向我咨询了一个问题,说:甲公司储备了一块地,但没有开发资金;乙公司有资金,但没有储备土地,于是双方提出,甲公司用土地作价出资,乙公司用现金出资,共同成立新的房地产公司丙,由丙负责开发这块土地。甲乙向他咨询是否可行,他回答说:根据公司法第二十七条的规定:股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资,及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定:依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产,完全可以啊。但是当他无意之中看到了《契税暂行条例实施细则》后,发现其中竟有这样的规定:以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。他认为,既然是一种转让行为,就会受到各方面的限制,如果按此规定,公司法第二十七条的规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定不就变成了一纸规定,完全不具可操作性了吗为此,特和我探讨此事。 我想,要明确的回答可以还是不可以这个问题似乎很有难度,原因是这里面涉及到以土地使用权作价入股成立公司是否属于土地使用权转让这样一个争议性很强的问题。 以土地使用权作价入股成立公司是否属于土地使用权转让目前存在以下三种不同观点: 一种观点认为:以土地使用权作价入股,不同于转让,两者根本的区别是:国有土地使用权入股是将土地使用权作为新的公司的注册资本金,是提供土地使用权的一方履行出资义务,将土地使用权变更登记到公司名下的行为。公司法也规定了土地使用权可以作为出资。 持这种观点的理由是: 1、房地产管理法第28条规定:依法取得的土地使用权可以依照本法和有关法律、行政法规的规定作价入股、合资、合作开发经营房地产。这里的作价入股,是组建公司的出资方式,土地使用权是作为注册资本金的,不同于转让,虽然最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资人与他人合作建房,签订的合建合同,是土地使用

土地入股合同协议书范本 全面版

甲方: 乙方: 甲乙双方根据《中华人民共和国公司加农户土地入股承包法》和《中华人民共同国森林法》及《林业条例》等有关法律、法规和国家政策的规定,本着平等协商、自愿有偿的原则,就林地、荒山、旱土与公司,以公司+农户的荒地以入股的有关事宜协商一致,订立本合同。 一、入股面积 甲方将入股村组,姓名、亩土地入股给乙方,从事油 生产经营。 二、入股期限 入股期限为年,即自年月起至年月 三、入股方式与比例 农户以荒山与乙方入股方式:自从产农户占%,乙方占%, 甲方负责土地平整、苗木栽培管理,土地流失的防护措施。 甲方应协助乙方按合同规定行使林地使用权,不干预乙方正常的生产经营活动。 甲方经乙方允许后,可在原土地上进行间种(但只允许种植花生、黄豆作物),但不得影响 生产为前提。 农户间种面积只能是自家入股的面积,若要超过必须征得乙方同意。 劳动用工在同等条件下,优先照顾甲方人员。 甲方的直系亲属死亡,需在租赁范围内葬坟者,必须与乙方汇报,面积控制横直一丈,方可葬坟。

如遇国家建设需要用地,土地征收费归甲方所有,赔偿农户占%、乙方占%,建筑物与设施赔偿归乙方所有。 四、违约责任 1、甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金,违约金的数额为相应的经济损失。 2、甲方非法干预乙方生产经营,擅自变更或解除合同,给乙方造成损失的,甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同规定,给甲方造成损失的,乙方赔偿全部损失。 3、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况而定,可由甲、乙双方协商或农村林地入股仲裁机构裁决,也可由人民法院判决。 五、解决争议条款 因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时,甲、乙双方可以通过协商解决,也可以提请村民委员会调解解决。 不愿协商、调解或者协商、调解不成时,可以向农村土地入股仲裁机构申请仲裁,也可直接向人民法院提起诉讼。 六、其他条款 1、甲、乙双方经协商一致可以向乡镇人民政府农村土地入股管理部门申请合同鉴证。 2、在本合同期满后,若甲方需要继续流转该土地,在同等条件下乙方享有优先权。 3、本合同自签字之日起生效,本合同一式五份,由甲、乙双方各执一份,市林业局、镇经管站、乡镇林业站各一份。

关于集体土地使用权转让的法律根据问题

关于集体土地使用权转让的法律根据问题 国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理,因此,出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是,人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践,有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号,这就有点令人疑惑不解了。因为,理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门,依法办事是其天职,在这个大前提下,才能谈解放思想、突破禁区。我认为,的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的,其立法的宗旨也当是明确客观的,任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取,事实上,无论《》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转,恰恰相反,新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。 (一)新《土地管理法》第14条第2款规定,在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权,实质即为集体所有农业用地的土地使用权,调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让,只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。 (二)新《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为,该条款有二层意思:①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地,如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设,当然是不允许的,也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产,不改变用途,那就不适用本条款,而适用上述第14条之规定。在实际工作中,人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定,均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们,符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移?转移者,转让也。既然允许转让,就可以不办理征用手续而允许流

土地经营权流转的七种方式完整版

土地经营权流转的七种 方式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

一是土地转包。指承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。土地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包无需经发包人许可,但合同需向发包人备案,承包方将土地交他人代耕不足一年的除外,将承包地交由他人代耕的,由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他亲戚朋友,请人代耕只是口头打个招呼,因此可以不签订书面合同。 二是土地转让。是指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员,也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地,一般采用这种转让方式,转让必须经发包方同意才可进行转让。 三是土地出租。是指承包方作为出租方,将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营,并收取租金的行为。土地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发生的农村土地承包经营权的租赁。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

四是土地互换。是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使,自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权,是农户在自愿的基础上,在同一集体经济组织内部,对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配,涉及到承包义务的履行,因此,应当报发包方备案。 五是土地入股。是指在承包期内,承包方将土地承包经营权量化为股份,以股份入股形式与他人共同生产,按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定:承包方之间为发展农业经济,可以联合自愿将土地承包经营权入股,从事农业合作生产。该条有两个基本含义:第一,入股应在承包户之间进行,不包括将土地承包经营权量化为股份,投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司,也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。第二,土地承包经营权收入,是农户以入股形式组织在一起,从事农业合作生产,收益按照股份分配,而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。 六是反租倒包。由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来,集中连成一片,给予农户适当的经济补偿,再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。 七是托管。是指承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理,托管双方签订协议,委托方向受托方支付一定的费用。托

以土地使用权作为公司出资的税费问题

关于母公司A将其持有的土地使用权作为非货币资产出资至全资子公司B公司名下的税费问题: 一、契税(无) 根据(财税[2018]17号)规定: (一)公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。 (二)同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。 二、土地增值税(很有可能征收) 根据《财税[2018]57号》规定: 按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 此外,根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)规定:“纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税。 三、企业所得税(可以分期缴纳) 根据《财税〔2014〕116号》规定: 居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规

土地使用权收购协议书(通用3篇)

土地使用权收购协议书(通用3篇) 土地使用权收购协议书 在不断进步的社会中,越来越多地方需要用到协议,协议协调着人与人,人与事之间的关系。协议到底怎么写才合适呢?下面是为大家收集的土地使用权收购协议书,希望对大家有所帮助。 土地使用权收购协议书1 甲方:乙方: 经甲乙双方共同友好协商,乙方同意将位村的土地,卖给甲方使用,双方达成具体协商如下: 一、乙方本着自愿购买甲方土地原则,购买其土地位于_______,面积共_______平方米,约_______亩。 二、期限为_______年。即自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。 三、土地费按每亩_______元计算,总额为_______,支付方式为:1、一次性。2、分期。 四、其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定,补充协议与本协议具有同等法律效力。 五、本协议一式贰份,甲乙双方各执一份,以上协议在双方签订之日起生效,任何一方不得违反,否则后果由造成方负责。 甲方_______年_______月_______日 乙方_______年_______月_______日

土地使用权收购协议书2 转让方: 受让方: 甲乙双方按照《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定,本着依法、自愿、有偿的原则,经双方协商一致,就土地转让事宜,达成如下协议。 一、土地概况: 1、甲方将其承包经营的位于x县x镇x村二组小地名叫x的土地承包经营权永久转让给乙方。 2、地块四至: 东齐:西齐: 南齐:北齐: 3、面积: 二、转让期限: 永久 三、计人民币大写: 壹拾玖万伍仟元整。农历x年腊月26日付清。以甲方收据为证。 四、双方约定: 1、本协议自双方签字之日甲方收款后即生效。 2、自协议生效之日起,该地块的管理权及使用权完全归乙方所有,甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔,否则,视

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要,规范集体土地使用权地价评估行为,健全集体土地合理价格形成机制,促进城乡土地市场一体化建设,制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权(承包经营权)地价评估,本指引所称集体土地,是指土地所有权属于集体经济组织,符合城乡土地制度及规划管制要求,可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文,通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时,所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 (1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014); (2)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014); (3)《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012); (4)《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012); (5)《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012); (6)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。

3.依据 (1)《中华人民共和国物权法》; (2)《中华人民共和国土地管理法》; (3)《中华人民共和国农村土地承包法》; (4)《中华人民共和国担保法》; (5)《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》; (6)《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过); (7)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号) (8)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)(9)中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发…2014?61号); (10)国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发…2014?71号)。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下,一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权,按照交易方式的不同有不同的价格形态,包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

土地使用权转让与入股

对土地使用权出资、入股的探讨 来源:黄付华律师:日期:2010-12-14 对土地使用权出资、入股不受《城市房地产管理法》第三十八条限制的探析 《城市房地产管理法》第三十八条土地使用权出资土地使用权入股开发投资总额的百分之二十五 我国《城市房地产管理法》第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股、合资、合营房地产”;《公司法》第二十七条规定:“股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”。由此可见,我国现行法律允许以土地使用权作价出资、入股,以使土地使用权人达到与他人合作开发所拥有的土地之目的。 也正是因为如此,以土地使用权出资入股与拥有雄厚资金的企业合作也是一直以来许多房地产企业所考虑的融资模式之一。利用此种模式融资,一方出钱,一方出地,不仅解决拥有土地一方的资金问题,也使拥有资金一方避免了资金闲置,能够最大限度满足双方的需求,使之最终获得共赢。然而,当合作双方签订了合作协议、成立了项目公司,万事具备向国土资源管理部门申请办理土地使用权过户手续时,却往往被国土资源管理部门拒绝! 那么,国土资源管理部门为什么拒绝为项目公司办理土地使用权过户手续呢?其理由是“作为出资的土地使用权不具备《城市房地产管理法》第三十八条规定的‘完成开发投资总额的百分之二十五以上’之条件”。 由于国土资源管理部门的这一做法,使得许多项目的建设被长期拖延甚至搁置,有时甚至导致土地使用权闲置,引发许多问题。那么,国土资源管理部门的理由是否正当?其是否可以援引《城市房地产管理法》第三十八条的规定拒绝为土地使用权出资的当事人办理土地使用权登记?下面我们就来结合有关法律法规的规定对此进行深入分析与探讨。 《城市房地产管理法》第三十八条(以下简称“第三十八条”)的规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他

集体土地使用权转让合同范本正式版

YOUR LOGO 集体土地使用权转让合同范本正 式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列,下载即可用

集体土地使用权转让合同范本正式 版 使用说明:当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕,就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻,材料内容可根据实际情况作相应修改,请在使用时认真阅读。 转让方(以下称甲方) 负责人: 受让方(以下称乙方) 甲乙双方根据我国有关法律规定,本着平等互利,协商一致的原则,就土地使用权转让事宜达成如下协议,以资双方共同遵守: 一,甲方转让给已方的土地位于至,总面积平方米/亩。(以下称该土地) 二,甲方保证对该土地在转让给乙方前没有设定任何形式的担保,也没有将其全部或部分出资或作价入股,甲方将此土地的使用权转让给乙方,已按法律规定的程序征得了其集体组织内部成员的同意。 三,乙方将此土地用于兴建住宅。不得用于其它用途。 四,双方协商确定此土地的转让价格为元人民币/平方米(亩),共元人民币,大写人民币,此外,乙方再无须向甲方支付任何费用。 五,在本协议签订之日起日内,乙方将土地补偿款元人民

币一次性支付给甲方。 六,甲方须全力协助乙方办理土地使用权证书的审批手续,办证所需的一切税费由乙方负担。 七,土地使用权转让给乙方后,如该土地被国家征用,依法所得的各种补偿款归乙方所有。甲方及其组织成员不得分配补偿款。 八,任何一方违约,除应依法承担违约责任外,还应向另一方支付土地转让价款%的违约金。 九,本协议定一式三份,甲乙双方各执一份,交有关管理机关一份,都有相同的法律效力,自双方签字盖章后生效。 十、双方确认在国土局签订合同或协议只供参考,具体生效内容以本合同为准。 甲方: (公章) 乙方: xx年xx月xx日 可在本位置填写公司名或地址 YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS IN THIS POSITION

重庆市工商行政管理局办公室关于农村土地承包经营权入股设立公司

重庆市工商行政管理局办公室关于农村土地承包经营权入股设立公司注册登记有关问题的通知 【法规类别】企业登记管理 【发文字号】渝工商办发[2007]86号 【发布部门】重庆市工商行政管理局 【发布日期】2007.07.20 【实施日期】2007.07.20 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 重庆市工商行政管理局办公室关于农村土地承包经营权入股设立公司注册登记有关问题 的通知 (渝工商办发〔2007〕86号) 各区县局、直属局: 为了落实市局《关于全面贯彻落实市第三次党代会精神服务重庆城乡统筹发展的实施意见》(渝工商发〔2007〕17号),积极稳妥地开展农村土地承包经营权入股设立公司的试点工作,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国公司法》、《公司登记管理条例》的有关规定和即将实施的《中华人民共和国物权 法》的有关精神,现就农村土地承包经营权入股设立公司注册登记有关问题通知如下:

一、农村土地承包经营权入股设立公司的基本要求 根据国家法律法规和相关政策,结合我市部分区县探索的实践经验,农村土地承包经营权入股设立公司一般应达到以下基本要求: (一)农民自愿; (二)不改变土地用途; (三)公司营业期限不超过入股农民第二轮农村土地承包的剩余期限; (四)选择的产业项目前景良好; (五)有龙头企业参与; (六)有能人带头领办; (七)区县政府支持; (八)用作出资的农村土地承包经营权应经具备资格的机构进行资产评估。 二、农村土地承包经营权入股设立公司办理注册登记应当把握的主要问题 (一)公司形式。以农村土地承包经营权入股目前仅限于设立有限责任公司(不包括一人有限责任公司)。 (二)经营范围。 1.公司的经营范围应当是与农业生产经营相关的项目,包括农、林、牧、渔业和农、林、牧、渔服务业,可以兼营与农业产业化相关的农产品加工、销售,农机具销售和维修、农业技术开发和技术转让、广告经营等业务,也可以因地制宜地从事农业观光旅游、果蔬采摘等适宜发展当地农村经济的其他经营活动。 2.公司分支机构的经营范围不得超过公司的经营范围。 (三)公司股东。经登记机关登记的公司股东不得超过50人。 1.实际出资的农民超过50人的,根据股东自愿,可以书面委托本村村民委员会代行股东共益权(包括但不限于股东会参加权、股东会召集请求权、投票表决权、董事或监

股权收购方式取得土地使用权之风险与防范

股权收购方式取得土地使用权之风险与防范 一、以公司股权转让方式转让土地使用权的法律支持 城市房地产管理法规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”。 《城市房地产转让管理办法》规定,本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地,而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。 《公司法》规定:“股东之间可以相互转让其全部或部分股权”,“股东持有的股份可以依法转让”。 上述法律规定为“以公司股权转让方式转让土地使用权”提供了充分有力的法律政策支持。 二、对于公司股权转让操作方式。主要分为收购和兼并两种方式,即股权的并购。 (1)通过股权兼并方式实现的股权转让和土地使用权转让。股权兼并,指通过股权转让的方式将公司的资产(包括其享有的开发项目的土地使用权)和权利义务均转移给受让公司,由接受全部股权的公司以吸收的方式,以自己的名义继续运行。 在这种操作模式中,公司以股权变动和产权流通来实现房地产公司的重新组合,可以避免被兼并公司的解散清算程序,有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作,并同时取得被兼公司名下的土地使用权。 但是,在公司兼并中,由于受让公司吸收转让公司并以自己的名义重新开发,受让公司本身必须具有房地产开发的相应资质;兼并公司吸收了被兼并公司的全部股权,其所有的债务以及由此产生的法律风险,依法均由兼并公司承担;兼并后原被兼并公司被吸收,项目运作以兼并公司的名义进行,因此,公司开发的项目及土地使用权等必须办理变更手续。 (2)股权收购,指经由接收转让公司股权的方式而达到对原公司的控制和管理,转让公司无需消失仍可以自己的名义运作。这种操作方式由于转让公司没有被吸收,只是公司股东和股权发生变动,具有比公司股权兼并更灵活、更简便的操作性。 在股权收购中,因项目开发与运营仍以原公司的名义经营,收购公司本身未必具有房地产开发资质;对外债务仍由项目公司承担,仅是公司内部股东和股权比例发生变动,股东之间可以按股权比例或约定方式在股本金限额内承担责任;收购股东以分配股利的方式实现利益,因而对于原公司的资产,如开发项目审批文件和土地使用权等均不需办理项目变更手续。 三:以公司股权转让的方式转让土地使用权的利与弊 (一)此种转让方式的优点 1、转让程序操作简单

土地使用权作价入股交什么税

土地使用权作价入股交什么税 通过土地使用权作价入股的话需要交土地增值税,契税,印花税,企业所得税等,其中关于营业税的缴纳问题,在国家税务总局的相关通知文件当中,规定以不动产投资入股的并且参与接受投资方利润分配,共同承担风险的这种行为是不需要交营业税的,可见,土地使用权入股不需要交营业税. 土地使用权作价入股交什么税? 一、营业税 《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号) 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局: 近来,部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚,要求明确。经研究,现对股权转让的营业税问题通知如下:

1、以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。 2、对股权转让不征收营业税。 3、《营业税税目注释(试行稿)》(国税发〔1993〕149号)第 八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。 本通知自2003年1月1日起执行。 二、土地增值税 1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) (1)关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 (2)关于合作建房的征免税问题 对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

农村土地承包经营权入股

农村土地承包经营权入股(股份合作)合同(山东省2009版) 政府示范文本 要点 甲方(入股方)与乙方(受让方)签订农村土地承包经营权入股(股份合作)合同,双方约定入股土地基本情况及用途、入股期限、股份分红与支付方式等事宜。 山东省农村土地承包经营权流转 合同示范文本 山东省农业厅制定 山东省工商行政管理局监制 农村土地承包经营权流转合同填写说明 1. 本合同文本是根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《山东省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定制定的合同示范文本。当事人订立合同时应当仔细阅读本合同内容,对不理解的条款,由农村土地承包经营管理部门解释。 2. 用于流转的土地承包经营权必须是当事人合法取得的。 3. 流转内容应当与土地承包经营权证记载的内容一致。 4. 名词解释 转包,指家庭承包方式的承包方,在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转给本集体经济组织内其他农户经营,原与发包方签订的土地承包合同继续有效。 出租,主要指承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分租赁给本集体经济组织以外的单位或者个人,并收取租金的行为。 互换,指家庭承包的承包方之间为方便耕种或者各自需要,对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换双方需要办理承包合同的变更、解除和重订手续。 转让,指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的,经发包方同意,将全部或者部分土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户。该农户与发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系终止。 股份合作(入股),指家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营。其它承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。 SDF-2009-0006

对关于股份有限公司国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示的批复

对关于股份有限公司国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示的批复 对关于股份有限公司国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示的批复 国家土地管理局 陕西省土地管理局: 你局《关于股份有限公司国有土地使用权作价入股、股权持有等问题的请示》(陕土传真〔1997〕04号)收悉。经研究,答复如下: 一、根据《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》(〔1994〕国土〔法〕字第153号)第十条的规定,改建或新设股份有限公司,以原企业使用的划拨国有土地使用权作价入股时,可不办理出让手续。由土地管理部门按照第十一条规定,确定持股单位和股本额后,与国有股权 持股单位签订委托持股合同,并按规定办理土地登记。 二、中央、省属企业的国有土地股权分别由国家土地管理局和省(自治区、直辖市)级土地管理部门委托相应一级的国有股权持股单位持有 土地使用权出资问题浅析 一、土地使用权出资概述 权利人取得土地使用权后,对该土地使用权除了自用、出租、

转让外,实践中经常发生的处置方式还有将土地使用权作价出资(入股)或者作为合作条件与他人成立企业。 虽然《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条第(三)款将土地使用权作价出资(入股)列为法定的有偿使用土地使用权的方式之一,但实践中,权利人取得土地使用权后,以土地使用权作价出资(入股)或者作为合作条件也他人成立企业,是否属土地使用权的转让?政府是否须对这种特殊的土地使用权转让进行必要的限制性规范?如果以土地使用权出资成立的企业不是房地产开发企业,而是其他类型的企业,土地使用权用作建设厂房、场地等,对其出资条件又该如何确定?如果土地使用权是以行政划拨或租赁方式取得,该类土地使用权是否可作为出资?对于这些问题,相关政府部门一直没有明确、统一的做法和认识。而这使得土地使用权作价出资(入股)往往成为土地使用权变相转让的一种方式。比如土地使用权权利人将土地使用权作价出资到一家公司,换作股权,然后再将其所持有的公司股权转让给土地受让人,从而使得土地受让人控制公司股权,进而实际控制了土地使用权。 本文将依据我国及上海市的有关地方性法规,主要探讨土地使用权作价出资(入股)中存在的上述问题。 二、土地使用权出资与土地使用权转让 2.1、土地使用权出资

土地使用权作价出资的程序

土地使用权作价出资的程序 根据相关规定,只有出让方式取得的国有土地使用权才能直接作价出资,而划拨土地使用权和集体土地需经一定程序方可。而且,土地使用权上不应存在抵押等权利负担。 1、注册资本中以土地使用权出资的,公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。 以划拨土地使用权出资的,使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资;农村和城市郊区的集体所有的土地(除法律规定属于国家所有的以外)应当经县级人民登记注册,核发证明,确认所有权后方能作为出资。 2、其次,委托具有相关资质的评估公司评估土地使用权的价值。评估之后,才有可能确定自己的股份大小。 公司法第二十七条规定:“对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定”。 3、接着,要将土地使用权过户登记于公司的名下。 公司法第二十八条规定:“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的,应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续”。 4、而且要注意非货币财产的比例问题。 公司法规定“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十” 土地、厂房作价入股也需要缴纳契税、印花税 《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;(二)以土地、房屋权属抵债;(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》规定,“财产所有权”转移书据的征税范围是:经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。由签订“产权转移书据”的双方按万分之五的税率缴纳印花税

农户土地承包经营权入股存在的意义与问题有哪些

农户土地承包经营权入股存在的意 义与问题有哪些 实行土地股份合作制,还有利于形成多元化的投资主体,有利于打破社区的界限,形成资源跨区域流动,优化配置资源,形成新的生产力。问题是《农村土地承包法》第33条第1款第3项只规定:“土地流转的期限不得超过承包期的剩余期限”,而对不同种类的农村土地承包经营权流转形式没有作出流转期限的规定。 热门城市:贵阳律师宣城律师宜宾律师许昌律师德州律师东营律师渭南律师梅州律师滨州律师酒泉律师随着市场经济快速发展,农户土地闲置不断增多,农户土地承包经营权流转已成大势所趋。其中,入股这一流转方式逐渐被土地承包权人和企业所接受并呈发展之势。主要在本文中介绍农户土地承包经营权入股存在的意义与问题。 一、农户土地承包经营权入股的意义

农户土地承包经营权入股对实现土地流转具有重要的推动 作用。首先,农民用承包地与合作社或者农业公司合作,把土地折价充当合作社或者公司股份,盘活了农村土地市场,能够最大限度的调动农民生产积极性,把闲散土地集中起来,最大限度实现农户+公司,农户+专业合作社的盈利模式;其次,土地入股,打破土地零散格局,把优良土地集中起来,实施土地改造,为农业机械化、现代化生产奠定物质基础;再次,土地折价入股企业,改变生产经营方式,工资和土地增值分红成为主要收入来源。把剩余劳动力从土地中解放出来,有更多的劳动力转移到工业、第三产业的发展上,有利于调整经济结构,增加农民收入,改善生活条件;最后,因新生代农民工的出现,相比上一辈,他们思想前卫,观念开放,思维开阔,不愿意回到农村从事农业生产。这种农村青壮年劳动力向中小城镇的流动,导致大量优质土地资源闲置,威胁国家粮食安全。入股这一流转模式的实现,能够最大限度利用闲置下来的农村承包地,以减少土地抛荒数量,有利于保障我国粮食的产量,维护我国粮食安全。 二、土地承包经营权入股存在的问题 (一)土地承包经营权入股的正当性争议 《物权法》第128条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”。《农村土地承包法》第42条规定“承包方之间为发

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