房地产常用促销方式的税务处理全攻略

房地产常用促销方式的税务处理全攻略
房地产常用促销方式的税务处理全攻略

房地产常用促销方式的税务处理全攻略

广义地讲广告、公共活动、销售推销等都是促销的一种形式,但以下所讲的促销是指狭义概念的促销暨消费者会直接、间接地得到一些优惠!

任何销售返利和促销赠送都不如降价销售节税

最好的东西,往往是意料之外,偶然得来的。

人们需要的不是打折优惠,而是占便宜的感觉。

增值税:

《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

企业外购的货物用于集体福利或者个人消费不作为视同销售货物,

增值税细则22条:用于交际应酬是个人消费。

一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题

支付,计销售费用。减免费用不计帐。

增值税按发票、收款、合同孰高为原则确认收入

国税发【2009】31号文:第五条:

开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。

土地增值税条例第五条:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

实践中:

以收款(经济利益)和发票孰高原则确认收入。

所得税:

国税函【2008】 875号文件,销售折

扣折让

“企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉及商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。”

从此,无论发票如何开具,所得税都可以按净值来交税了。

营业税:

《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额。

如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。

土地增值税:

国税发[2007]132号:

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实,内容是否完整,相关手续是否符合

规定,折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理,是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

二、房地产企业买房赠送、营销赠送的税收政策最新变化,如何应对最佳?

是否开在一张发票上?不开发票不视同销售。

需要进项税发票抵扣,然后,处理如下:

买房如无法开在一张发票上,则:

免费居住,视同销售

无偿使用。视同销售

送汽车、视同销售

家电、视同销售

汽油、视同销售

养老保险、视同销售

送烟酒、转出?

送包包等动产、视同销售

金项圈、视同销售

阁楼、可能不视同销售

车位、可能不视同销售

花园、可能不视同销售

墓地、视同销售

物业费、进项税转出,看看怎么送的

保姆、进项税转出

售楼员。。。。。。视同销售

企业所得税:

国税函[2008]875号企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

一、促销方式增值税处理

(一)折扣

各个房地产项目通常都会有一些折扣点,掌握在不同级别员工的手中。

1、付款方式,按发票征税

通常是一次性付款比按揭的折扣点高,这个折扣的设置有两个原因,其一是为了尽快回笼资金,其二是给自己的优惠一个说辞。比如,合生通常会有一次性付款95折的优惠,按揭96折的优惠。开发商通常都会把两种付款方式设置相差一个折扣点。不过也有开发商,把两种付款方式设置相差4—6个折扣点之多。

2、老业主介绍、按发票征税

这种优惠方式在大型地产开发公司采用的比较多,道理很简单,培养客户忠诚度,还有维系老客户的成本要大大低于找新客户成本。开发商通常会把此项优惠设置为一个优惠点,也有的阶段没有优惠,只是给予一定赠送。

3、节日折扣、按发票征税

在销售旺季的五一、十一、房交会期间,或者在淡季开发商支持不下的情况下,通常会设有节日优惠。一般2个到4个折扣点不等。采取此种优惠方式比较多的公司有合生、富力、万科!

(二)与房产息息相关的搭赠

房地开发商通常把一些法规中无法算入面积的部分作为搭赠送给消费者,其实那些面积也已经摊入大均价中。或者把一些房产相关的东西搭赠作为促销。

1、送露台

露台当然是不可以计入销售面积的,所以开发商通常把赠送或大或小面积的露台作为某个产品或某个户型的卖点,当然这只能局限在别墅和洋房的范围能,高层是无法实现的。既然是赠送的,以后在使用的时候物业也不会允许你把其封闭起来的。

2、送阁楼

层高低于2.2米的建筑部分是不能计入销售面积的,所以很多设计为尖形屋顶的顶楼都会赠送阁楼。这样可以把原本不是很好销售的顶楼的缺点弱化,甚至把缺点转化为优势。阁楼毛坯的时候看起来会比较别扭,但如果装修得巧妙,还是蛮值得的。毕竟可以用很少的钱得到更大的面积么。

3、送小院

与送阁楼的道理相同,转化一楼的不良位置条件,送小院会博得很多老年人的亲睐。另外大面积的庭院是别墅最大的卖点。

4、送空中花园

满足都市人返朴归真的心理。

5、送地下室

为了这个地下室的问题,层高高于2.2米的非人防,可以拥有产权。但是地下室不算容积率。

送地下室通常是别墅和洋房的首层采取的销售策略,当然有的是有产权,有的是有使用权。

6、送装修

说辞罢了,哪个开发商有那么傻,一平米几百块的装修费,能白送给你么?

7、送家电

“成品别墅,提包入住”,意义和作用!

开发商通常会送个电视啊什么的。其实也是怕折扣啊什么的会把项目做低。

8、送车位

这个有点让开发商大出血的意思,另一

方面,如果拿公寓来说买房的人不一定都有车,所以也有点不合时宜的意思。

9、送树木

别墅会采取这种促销策略。记得有段时间朋友推荐我可以领养樱桃树,好像500块钱。其实开发商可以和农场联合搞这样的活动,挺有意义的,还挺有意思的。

(三)赠送

1、旅游、房产按发票征税、旅游支出发票抵扣

远的,欧洲啊、马尔代夫啊;国内的可以是海南啊什么的。其实开发商更愿意让客户把旅游金折现金减去,免得他们麻烦了。

2、教育基金、按发票征税。进项税无法抵扣

在暑假前后搞这个促销会比较多,找个借口来吃掉客户么。

3、高尔夫会籍。按发票征税。高尔夫发票抵扣

适用于开发商有相关的产业。在不在一个项目内都可以采用。

4、分时度假权益,按发票征税。进项发票抵扣

全国性的开发商,在全国各地都有项目,尤其是在旅游景点拥有酒店式公寓的项目,开发商可以采取这样送一些分时度假权益的策略。

5、物业费、进项发票抵扣

和常用的促销方法,可是消费者会有没有得到实际利益的感觉,但是不管是开发商

自己的物业公司还是外请的物业管理公司,开发商一样都是要付真金白银的。

6、小礼品。按发票征税

现在奥运会合作伙伴送奥运门票是挺有诱惑力的,不过中奖的几率和排队买奥运会门票的几率也差不多。

现在开发商送什么小礼品的都有,鲜花、书籍(通常是某个开发商的某个老总签名书籍典型的是王石和潘石屹)、温泉票、高尔夫练习券,不一而足。并且通常会在广告中说“莅临销售中心会有精美礼品赠送”或者“购房有意外惊喜”再或者“购房可以享受大礼包”。其实现在消费者都有了免疫力,对这些都不太感冒,但是聊胜于无不是么?

(四)抽奖。按发票征税,视同销售,

现在比较少用,因为对消费者的诱惑不

大,效果不佳。但是曾经在和广告公司的合作伙伴探讨,京津新城曾经在北京砸了三四千万的营销费用,而没有什么效果。他说还不如拿出10套别墅抽奖呢,10套别墅刚1000万,宣传效果保证爆棚!我认同!

(五)返现金。按发票征税

还是为了掩盖直接降价的负面影响。

(六)特价或一口价

扫尾货,缓解销售压力。

(七)限量/珍藏/典藏/压轴/最后单位

听到这样的词汇,开发商的话外音是:传达稀缺的信息,传达余下的货量是保留下来的好产品的信息(事实上,很有可能很差),还有不要相信那个*席的数额,实际剩下的不知道要比这个高出多少倍。

(八)交通。进项抵扣

远郊盘通常都会采取的策略,有免费看房车、免费巴士(在华南地区常用,但也耗费开发商大量的资金。)、赠送高速路交费卡等。这个促销方式倒是蛮温馨实用的。

(九)联合促销

1、项目联合

通常是一个开发商的几个项目在某个销售旺季联合促销,如:富力五盘同庆,合生十盘实惠,天津进入万科时间七盘同开等。

2、开发商与其他商家联合

各个全国性的开发商都会有“**会”会拥有一些联合商家,这样其业主就可以享受餐饮、购物优惠。另外如购买京津新城定制别墅可以享受购买其帝景高尔夫会籍可以

享受95折优惠。

今年五一国美与《今晚报》联合促销,购买《今晚报》指定地产开发商的房子,可以享受国美赠送的2000元家电卡,很诱惑人的促销。

(十)摇号

别以为摇号是真的房源有限,这是开发商制造紧张、压迫的销售氛围最有效的手段罢了。

(十一)团购

通常都是由某媒体出面组织,或者开发商与某个单位联合。这个消费者倒是可以享受到一定的实惠,当然前提是开发商比较仁义,不做虚假折扣。

房地产常用促销方式的税务处理全攻略

房地产常用促销方式的税务处理全攻略 广义地讲广告、公共活动、销售推销等都是促销的一种形式,但以下所讲的促销是指狭义概念的促销暨消费者会直接、间接地得到一些优惠! 任何销售返利和促销赠送都不如降价销售节税 最好的东西,往往是意料之外,偶然得来的。 人们需要的不是打折优惠,而是占便宜的感觉。 增值税: 《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物: 将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 企业外购的货物用于集体福利或者个人消费不作为视同销售货物,

增值税细则22条:用于交际应酬是个人消费。 一、代垫首付、免契税、免物业费引发收入确认问题 支付,计销售费用。减免费用不计帐。 增值税按发票、收款、合同孰高为原则确认收入 国税发【2009】31号文:第五条: 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。 土地增值税条例第五条:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 实践中: 以收款(经济利益)和发票孰高原则确认收入。 所得税: 国税函【2008】 875号文件,销售折

扣折让 “企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉及商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。” 从此,无论发票如何开具,所得税都可以按净值来交税了。 营业税: 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额。 如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。 土地增值税: 国税发[2007]132号: 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实,内容是否完整,相关手续是否符合

房地产促销活动策划方案

房地产促销活动策划方案 一、活动背景 根据中冶尚园项目计划,在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日),即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华,看房送大礼”活动,为新老客户献上新年大礼。 二、活动目的 1、制造新年市场热度,加强市场关注度; 2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象,传递项目信息等; 3、通过现场活动营造热烈气氛,聚拢人气,迅速累积客户。 三、活动理念 1、注重人气凝聚,营造“中冶”品质; 2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现,充分体现“看房送大礼”活动意义; 3、烘托“新春”的“乐与玩”,打造“看房送大礼”相关气氛活动; 4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象; 四、活动地址 五、活动时间 20xx年1月14日8:30——17:30 六、活动对象 看房、购房准客户

七、活动项目筹备安排: 1月9日—13日基准筹备 策划: 1月9日:本活动项目策划汇报 达成初步合作意向确定本活动方案 1月10日:组建本活动项目小组 确定本项目活动中所有执行人员 活动执行小组构架: 总顾问:(甲方)总策划: 顾问:(甲方)活动总监: 场务: 确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。 1月11日:项目正式筹备和实施 现场布置平面 1月13日:活动现场布置(准备议程) 整个场景布景以迎“新春”,凸显“中国红”,以“嘉年华”活动为主题。外场为客户提供玩与乐的场地,表现热闹场景;内场(一楼)为准客户打造看房为主的环境,并能显现本活动的气氛氛围;二楼通过排好选房营造抢购氛围,提供热饮,主要为重要客户提供商谈清净空间,并为重要客户发放礼品。 安排2架滑翔伞(或动力气球)分别在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。

房地产促销的几种手段和方法

房地产促销几种手段和方法 房地产业竞争越来越激烈的今天,房产促销的形式也五花八门,大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中,房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过,房产促销的花样再多,也有它的基本形式。那么,房产促销有几种基本方法?它们的具体内容是什么? 在多年的工作中,总结了房地产促销的十七种基本形式,便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用: 一、“无风险投资”促销法; 二、购房俱乐部法; 三、“购房安全卡”促销法; 四、“精装修房”促销法; 五、周末购房直通车促销法; 六、优惠价格促销法; 七、名人效应完美形象促销法; 八、环保卖点促销法; 九、保健卖点促销法; 十、展销会促销法; 十一、赠奖促销法; 十二、抽奖促销法; 十三、先租后卖法; 十四、联合推广楼盘法;

十五、公益赞助促销法; 十六、节庆、典礼促销法; 十七、新闻、公关促销法。 这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是,如果对销售促进没有适当的控制与监测,它在带来整体销售业绩提高的同时,也会产生一些负面影响,比如降低楼盘的品牌形象,增加买房者对楼盘价格的敏感性,导致房产商注重短期的经济效益等。所以,作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。 如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧,在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加,一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是,对于一个新开楼盘而言,由于销售周期的过长,在后续的2-3年时间中,其所面对的营销风险就不断加大。因此,房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划,其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进(SalesPromotion简称SP),是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言,是指支援销售的各种活动。广义而言,凡是以创造消费者需要或欲望为目的,企业所从事的所有活动,均属促销的范畴。

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年,在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下,我市房地产行业得以蓬勃发展,《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入(企业所得税)从2000年的22万元增加到2009年的10796万元,十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状,谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考: 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点:一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段:第一阶段(开工前期):通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证(其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查)。第二阶段(组织施工期):通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工。第三阶段(预售期和产权转移期):根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有:1、房地产企业采取预收款或预收定金方式,转让土地使用权或销售不动产的,月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加,对出租开发产品的出租收入,按5%交纳营业税,同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定,采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率(不低于10%)计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 (一)税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全,涉税信息失真,计税依据可信度不高,导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度,使得在房地产的占有、使用和转让等各环节,计税依据难以合理确定。例如,对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

房地产开发公司售楼部的相关费用账务处理总结

售楼处的分类 根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式,可以分为: ⑴单独修建售楼处,待销售完成后,将其拆除; ⑵单独修建售楼处,待销售基本完成后,将其转作自用或出租; ⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售基本完成后,再将该售楼处对外销售; ⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,将其转作自用或出租; ⑸租用外单位的房屋修建售楼处,待销售基本完成或房屋到期后,归还房屋。 当然还存在各种变化情况,如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等,不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点,所以基本的分类还是上面的五种。由于分类不同,相关的处理也不同,后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。 2、相关规定 根据2006年31号文的规定,开发企业建造的售房部按如下思路处理: ⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理; ⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的,一律按建造开发产品进行处理。 ⑶售房部装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。 3、建造时的处理 ⑴建造方案一、二,需要重新修建售楼处,可以单独作为成本对象进行核算,因此按自建固定资产处理。 方案三、四、五,由于不用重新修建售楼处,不需要相关处理。 ⑵装修方案一、二,装修费用随着房屋本身走,继续按固定资产处理; 方案三、四、五,没有无法单独作为成本对象进行核算,因此应当通过开发成本处理,装修完毕后转入长期待摊费用(或开发产品)。

4、使用时的处理 ⑴折旧和摊销 无论采用哪一种方式,也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用,在售楼处使用过程中,计提的折旧和摊销,都要计入“销售费用”。 ⑵房产税 根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条:纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款:房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税,开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处,应自开始使用之次月缴纳房产税。 5、清理时的处理 ⑷转为物管用房 转为物管用房或会所的,根据31号文的规定,能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 重要参考: 1、建设售楼中心发生的费用支出,计入“长期待摊费用”科目,可以按税法规定的3年摊销,也可以在开发期间内进行摊销。摊销时,计入“销售费用”科目。 2、拆除后,变卖的废旧材料收入,可以冲销销售费用。 能不能记入周转房存货,以后列入开发成本?

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入(包括预期收入)持续下降实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群;“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产促销活动-促销活动方案

房地产促销活动-促销活动方案 &&项目进行首次教师团购优惠活动,通过邀请安徽&&大学教师,将由项目开发商领导、房地产专家、媒体朋友所组成的活动人群汇集一堂,在轻松、惬意以及充满朋友相聚的欢畅氛围中,完成项目现阶段针对教师团体购买住房所推岀的具体优惠措施及指标的最终目的,为项目建立一个良好的居住人脉基础,以教师的大量购房而带动、激发更多目标客户对& &项目的购买意愿。 !"活动座谈 %)专家坐谈本市房地产发展的现状(重点是与大城市相比下的差距和不足)和未来发展趋势(城市住宅的高层化);!)项目大致价格区间的发布,现阶段针对教师团体购买住房所推岀的具体优惠措施及指标; '关于本案技术经济指标的讲解(如地块指标,住宅建设指标及未来工期安排); ()关于楼盘建设团队的组合(工程设计方、施工方等); #)项目物业管理的介绍(未来安防管理的硬、软件); ))项目近期的销售安排。 '‘活动时间 !**# 年%* 月%# 日+,(* —%%,(*。 活动选择于星期六上午进行,利于所要邀请的来宾拥有空暇时间岀席活动,确保活动的邀请岀席率以及活动效果。("活动地点 安徽&&大学学院内礼堂。 #"活动形式房地产促销活动-促销活动方案 本次活动的以专家座谈、整体互动的形式贯穿其间。教师、嘉宾、以及所有与会人员采用边吃边了解”的模式,完成此次活动。这种活动形式可以充分地调动起与会人员的参与积极性,吸引他们对项目的关注度,保证活动现场与会的人数和活动氛围。 )"活动格调 高雅、轻松、惬意、舒适以及通畅的交流氛围。 ?#"!- 第五篇房地产项目主题性优秀开盘活动策划与实践执行方案 !"场地装饰 运用简约而又充满高雅格调的装饰元素及装饰手段,营造氛围浓郁的聚会空间,力图愉悦到场的每位来宾,于酣畅的情景中完满的完成产品推介活动。 #"活动内容 $)% %项目推介。除了现场设置大量楼盘展示信息外,由项目负责人或专业人员借助 视频系统的演示配合将% %项目的规划设计理念、人文塑造等相关信息向来宾予以明晰、详尽的表述,使来宾全面了解项目的特色与特质,完成团购的先期工作。 & )% %项目互动环节。为充分调动来宾的情绪,特意设置互动游戏环节。以游戏互 动、家庭互动等互动环节,充分的调动起教师购房的积极性。 ' % %项目现场认购。进行项目的现场认购,完成项目先期入住精英人脉资源的确定 (当场认购者可享受购房优惠)。 ()友谊地久天长等经典影视歌曲欣赏。在欣赏的过程中让教师填写问卷调查表。 来宾之间相互熟识或欣赏,在突岀友谊”的视听中,让来宾更加酣畅地享受朋友式 的聚会”在广为流传、经久不衰的经典影视旋律中,填写客户问卷调查表,以浓郁的亲切氛围递增项目开发商与教师间的友谊升华。 ))**+ 美味自助。,*+ 自助餐,在优美而熟识的愉悦视听中畅享美食。 -" 活动流程

房地产楼盘常用促销手段

房地产业竞争越来越激烈的今天,房产促销的形式也五花八门,大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中,房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过,房产促销的花样再多,也有它的基本形式。那么,房产促销有几种基本方法?它们的具体内容是什么? 在多年的工作中,总结了房地产促销的十七种基本形式,便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用:一、“无风险投资”促销法;二、购房俱乐部法;三、“购房安全卡”促销法;四、“精装修房”促销法;五、周末购房直通车促销法; 六、优惠价格促销法;七、名人效应完美形象促销法;八、环保卖点促销法;九、保健卖点促销法;十、展销会促销法;十一、赠奖促销法;十二、抽奖促销法;十三、先租后卖法;十四、联合推广楼盘法;十五、公益赞助促销法;十六、节庆、典礼促销法;十七、新闻、公关促销法。 这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导 和启发方向。但同时需要予以重视的是,如果对销售促进没有适当的控制与监测,它在带来整体销售业绩提高的同时,也会产生一些负面影响,比如降低楼盘的品牌形象,增加买房者对楼盘价格的敏感性,导致房产商注重短期的经济效益等。所以,作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。 如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧,在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加,一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是,对于一个新开楼盘而言,由于销售周期的过长,在后续的2-3年时间中,其所面对的营销风险就不断加大。因此,房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划,其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进(SalesPromotion简称SP),是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言,是指支援销售的各种活动。广义而言,凡是以创造消费者需要或欲望为目的,企业所从事的所有活动,均属促销的范畴。 销售促进作为促销组合的四大工具之一,在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场,许多房产商都忽略了销售促进,那时房产商最注重的莫过于公共关系;随着市场从卖方市场转向买方市场,房产商在市场竞争的要求下,开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市,当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候,就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前,大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的,这些企业曲解地方的优惠政策,甚至有的认为自己是招商引资企业,在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当;部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚,特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例,该县共有房地产开发企业7家,其中,高唐本地企业仅有1家,其他均为招商引资的外来企业,这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天,按规定均应到国税部门办理税务登记手续,但是,除本地一家企业外,没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续,经国税部门多次上门催办,目前已4家企业办理了税务登记手续,另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全,有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式,因未开具正式发票,预收款长期挂在帐上,不作收入,有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长,与建安施工企业结算不及时,成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则,有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少,就列支多少;对未售房面积,收入未转但成本已提前列支,造成收入、成本不配比,因而无法核实其真实成本,也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐,造成成本虚增,同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点,目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户,往往以回总公司汇总纳税为由,不愿接受经营地税务机关管理,但按照国家政策的规定,他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件,并且在高唐累计经营期限都超过了180天,应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难,稍有疏松,极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所,无营业证和税务登记证,开具虚假发票行为严重,经营行为隐蔽、流动性大,如果对房地产行业税收管理不到位,这些供货商偷逃税更有了可乘之机,造成国家税款流失。

房地产会计账务处理

房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020

1、基本流程:凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费: 划出社保费用时 借:管理费用——员工保险(公司缴付部分) 其他应收款——员工保险(个人缴付部分) 内部往来——XX分公司(按全额) 贷:银行存款 发放工资时 借:应付工资(按未扣除社保费金额) 贷:其他应收款——员工保险(个人部分) 银行存款或现金(按其差额) 3、确认收入: 开具工程款发票时,公司会计处理 借:应收账款——建设单位 预收账款(之前如有预收款项) 贷:工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税(销项11%的税率) 购进工程材料时 借:工程物资 应交税费——应交增值税(进项税额) 贷:银行存款

缴纳税金时 借:应交税费-各种税金(销项减进项) 贷:银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产: 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时, 借:固定资产——各部门 贷:银行存款(或应付账款) 计提折旧时 借:管理费用——折旧费(管理部门用) 工程施工——项目部(生产用、项目部管理用) 贷:累计折旧 5、低值易耗品-1: 对按相关规定应作为低值易耗品核算的,先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销,转入相关成本。 购进时, 借:低值易耗品——具体名称 贷:银行存款(或应付账款)

房地产的促销方案

1.“海鲜”价格何时见底 在目前这一轮调价潮中,大开发商可谓发挥了领袖“群雄”的魄力。一个月、两个月过去了,越来越多的商家加入了降价的行列。然而无关痛痒的降价,并未给买家带来多大的购房冲动。同时,一些开发商对价格促销天天讲、周周调的做法,更令买家感觉惶恐———降价是个无底洞。 好比某集团的调价,始于去年11月。至今,该商家仍在持续不断地调整价格。该集团旗下的东部项目,去年11月的优惠价为一口价9300元/平方米;今年4月首周,降至7300元/平方米;但从4月8日起,价格又调整为一口价7900元/平方米起;从4月15日起,又再度调整为一口价7300元/平方米起。类似这种将近一周调一次价格的做法,在该集团旗下楼盘中也都一一实施。如此“海鲜价”的促销手法,让买家看“迷了眼”。 市场背景: 让楼价回归理性 去年9月自二套房贷新政出台后,高温的广州楼市急转直下,买家观望,成交萎缩。一些目光长远的商家,破天荒地开始调整楼价,按他们的话说,就是“让楼价回归理性”。政府从紧货币政策的调控,更让商家懂得了“现金为王”的必要性。于是,广州楼市开始走上了价格回调之路。 2.差价“返还”破釜沉舟 江湖中一个门派要成名,定会要有其独门武功。楼市中也不例外,一个促销方案要轰动,就要有“人无我有”的出位之举。利海集团已确定要实施的差价“返还”方案,当成为目前广州楼市中的“一个营销创举”。 在买家持续观望但又还有刚性需求的状态下,如何才能增强买家购房不贬值的信心,这是营销人员近期苦苦思考的问题。利海最近终于敲定了“广州版”的差价返还促销方案———客户购买该计划的指定单位后,如遇到同等单位再有降价行为,开发商会将客户损失的金额全数返还给客户。“面对各大发展商铺天盖地的折扣、让利广告,许多买家迟疑了,市场观望气氛也更浓了,究竟什么时候是入市的最好时机?怎样才能保证价格最超值?我们用这样的方式,为买家避免购买物业后降价的风险,同时也为客户证明现在是最好的入市时机。”

房地产促销活动方案

房地产促销活动方案 篇一:房地产活动策划方案 活动策划方案 主办方:信阳中冶宝润置业有限公司 时间:2012年1月9 日 策划协办: 策划:郭森 新春嘉年华看房送大礼 一、活动背景 根据中冶尚园项目计划,在2012年1月14日(农历2011年十二月二十一日),即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华,看房送大礼”活动,为新老客户献上新年大礼。 二、活动目的 1、制造新年市场热度,加强市场关注度; 2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象,传递项目信息等; 3、通过现场活动营造热烈气氛,聚拢人气,迅速累积客户。 三、活动理念 1、注重人气凝聚,营造“中冶”品质; 策划:郭森 2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现,充分体现“看房送大礼”活动意义; 3、烘托“新春”的“乐与玩”,打造“看房送大礼”相关气氛活动; 4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象; 四、活动地址 信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场 五、活动时间 2012年1月14日8:30 ——17:30 六、活动对象 看房、购房准客户 七、活动项目筹备安排:(1月9日-13日基准筹备) 策划:郭森 ? 1月9日:本活动项目策划汇报 达成初步合作意向确定本活动方案 ? 1月10日:组建本活动项目小组 确定本项目活动中所有执行人员 活动执行小组构架: 总顾问:(甲方)总策划:周洋 顾问:(甲方)活动总监:李佳文 场务:郭树森黄金海范德亮陶然张浩周丽王华张元林 确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。

? 1月11日:项目正式筹备和实施 策划:郭森 现场布置平面图 策划:郭森 篇二:房地产促销方案与案例分享-2014-6-1 房地产促销方案及案例分享 ? 主流促销方案概析 以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用,根据不同楼盘的不同特性,在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式,力求快人一步,奇兵突起,与众不同,做到“人无我有,人有我优”,这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。 1,单刀直入式: 方式:折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。 最为直接,也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用,高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。 以小博大。通过给消费者以一定的实惠,以较小的代价,拉开与周边楼盘的价差,加快销售速度,加快资金的快速回笼 折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用,在内部认购期间,折扣优惠往往是最吸引购房者的因素,而在尾盘期,特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果,通过少数特价单位的销售带动其它单位的销售。 2,细水长流式: 方式:会员卡、贵宾卡 这一类促销方式适用于知名发展商和大盘,一些实力雄厚,后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或贵宾的形式,发展潜在消费群,这一类促销方式的效果是非常明显的,而且客户忠诚度较高。 第一种会员卡或贵宾卡是发展商的会员卡或贵宾卡,会员经常会收到发展商的楼盘销售信息和一些活动信息,会员购买发展商开发的物业可获得优先权或折扣优惠,可以吸引潜在消费者购买和业主的二次置业,如万科的万客会、招商的招商会,这一类会员对发展商的忠诚较高,对发展商的企业文化有较高的认知度和认同感,往往出现二次购买,甚至多次购买。 第二种是消费会员卡或贵宾卡,知名开发商往往与一些比较知名的商场或饮食娱乐场所结成战略联盟,形成“双赢”,常见于商业面积较大,配套较齐全的楼盘。消费者在成为业主后到指定消费场所消费可获得一定的折扣优惠,如好又多量贩、万佳百货、新一佳百货、高尔夫俱乐部、西餐厅、咖啡厅等。这一类会员对发展商品牌认知度和忠诚度明显不如上一类会员,但对盟友的品牌认知度和忠诚度较高。 3,温火靓汤式: 方式:长期展销厅、巡回展示

房地产集团公司税务管理手册

房地产集团公司税务管理手册 1总则 1.1为了适应市场经济的客观要求,按税收法律、法规、规章制度规范集团公司所属公司(项目公司、分公司)的税收会计核算和纳税行为,完善税务管理体系,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及各税收实体法的有关规定,并结合集团公司所属公司(项目公司、分公司)的生产经营特点和管理要求,特制定本制度。 1.2本制度适用于某房地产集团所属公司、控股公司及其所属分公司。 1.3集团公司主管税务机关为公司所在地的国税局和地税局,集团公司所属公司(项目公司、分公司)主管税务机关为其机构所在地的国税局和地税局以及属地征收管理的地税 2 税务管理体制 1集团公司实行统一领导、分级管理、统一对外关系、资源共享的内部税务管理体制。集团公司设立税务专管岗位,子公司(项目公司、分公司)财务负责人代行税务管理职责。 2集团公司及其所属子公司是独立的企业法人,负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与义务。 3集团公司所属子公司下属的分公司,不具有企业法人资格,负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与部分义务。 4产业集团财务总监、子公司(项目公司)财务经理是税收处理、税

收筹划和维护税企关系的第一责任人 5产业集团财务总监在税务管理的主要责任: (1)财务总监对本单位的会计工作、会计资料、税务资料的真实性、完整性、合法性负责; (2)积极支持下公司财务人员维护公司合法权益,履行纳税人、扣缴人义务人的义务; (3)接受财政、税务、审计机关的监督与检查。 3 税务登记管理 税务登记是纳税人在开业、变更或终止时应依法向税务机关办理登记的法定手续。从事生产、经营的纳税人,以及不从事生产、经营活动,但依照法律、行政法规规定负有纳税(扣缴)义务的单位和个人,均应办理税务登记。 3.1税务登记 (1)集团公司设立的各类公司以及在外地设立的分支机构和从事生产经营的场所,应当自领取营业执照之日起30内,财务人员向所在地的主管税务机关申报办理税务登记,如实填报税务登记表并按照税务机关的要求提供有关证件资料。 (2)公司负有扣缴义务的应当自扣缴义务发生之日起30日内向所在地主管税务机关申报办理扣缴税务登记,领取扣缴税款登记证件,已办理税务登记的扣缴义务人,可申请在税务登记证件上登记扣缴税款事项。

房地产企业涉税处理

房地产业哪些业务可以选择简易征收? 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务; 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程; 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务; 4、一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款; 5、房地产老项目; 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产; 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产; 8、符合《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三条规定的转让土地和出租土地。 PS:小贴士 (1)甲供工程中的“部分设备”无比例要求,故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件,故

能以3%的税率缴纳增值税,减轻了税负。但此业务有两种特殊情况:发包人是政府或国企,因涉及到政府采购相关法规的管控,故发包人往往只签全包合同;发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价,或事先明确发票税率,避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率,造成我方可抵进项税额相对减少,工程实际支出相对增多的情况。 (2)条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点,确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件。 (3)取得不动产的方式可以是外购,也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么? 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

房地产促销活动方案模板(完整版)

方案编号:YT-FS-6752-99 房地产促销活动方案模板 (完整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart

房地产促销活动方案模板(完整版) 备注:该方案书文本主要根据预期的需求和问题为中心,制定具体实施细则,步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划,以对每个步骤详细分析,确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、活动主题:感恩回馈新老业主砸金蛋豪礼大 放送 一、活动目的: 通过此次活动烘托莆阳新城一期现场销售气氛, 刺激有意向客户达成交易。同时扩大莆阳新城的市场 知名度,扩大莆阳新城在受众群体中的影响力,为二 期的销售预热。 三、活动时间:20xx年9月1日——20xx年10 月8号 四、活动地点:莆阳新城笏石镇售楼处 五、活动目标客户群:20xx年9月1日---20xx 年10月8日,所有成交业 主。

六、媒体宣传: 1)职业顾问引导以前有意向未成交客户,告之优惠信息。 2)利用短信向目标客户群发送信息房地产促销活动方案3)销售部设X展架、pop海报等发布活动信息。 4)制作DM单页一期配合夹报和派单发布活动广告。 5)利用当地电台发布相关消息 6)在当地主要报纸上发布相关消息 七、活动内容: ★活动一: 1) 本次抽奖活动面向9月1日-10月8日所有成交业主。 2) 奖项设置:将金蛋分成先后3组推出以避免高额奖品被提前扎堆抽中而 降低活动效果 备注:一等奖:3名 50000元的认购金 二等奖:6名价值5000元的国庆旅游基金

房地产项目促销方案

房地产项目促销方案 房地产项目促销方案作者:佚名 时间:2008-12-1 浏览量: 本促销方案只是针对本项目一期而言,如果本项目销售火爆,后续几期连续开发销售,则具体促销方案视情况而定。 第一节开盘初期 一、开盘典礼活动 ⑴方案设计 ①目的 展示发展商实力,制造现场热烈浓重的气氛,吸引市场关注,坚定客户的消费信心和欲望,使本项目在市场关注下隆重开盘。

②开盘典礼形式 类型 内容 全套型 1、 专业礼仪公司 2、 物件包括:桌椅、金剪刀、托盘、签名本、礼仪小姐、服装、地毯、高级音响、彩旗、空气球、表演台、背景牌、鲜花花蓝、彩带、胸花等。 3、 邀请名人或有关领导剪彩。 4、 邀请艺术团体进行现场表演。 简单型 1、 一般礼仪公司 2、 物件包括:签名本、礼仪小姐及服装、音响、地毯。 ⑵方案实施

①宣传 开盘之日前1-2天内在《北京青年报》打一次告知性广告,版面为整版或跨版彩色版,制造强势气氛。 开盘之日前一星期内在《北京青年报》上进行一次炒作,内容为全面介绍本项目及其特点,并告知开盘信息。 在互联网上发布开盘相关信息。 ②开盘仪式操作 时间 主要内容 上午9点以前 各种物件准备、调式完毕 9点至10点 参加人员到场签名,领取一份纪念品(特定) 10点以后 开盘仪式正式开始: 1、 xx公司领导致辞并宣布开盘

2、 请到场的有关领导讲话 3、 请被邀名人讲话 4、 请被邀艺术团体进行表演 5、 进行剪彩活动 6、 正式接受认购 说明: 1、 详细方案与礼仪公司商议待定。 2、 如果采取简单仪式,则2、3、4、5步骤省略。 ③人员组织与管理 xx公司选定一名负责人进行全盘指挥安排,参与人员包括售楼部全体人员及xx公司若干工作人员。为使本典礼有计划、有准备,井井有条地进行,对于负责人选择相当重要,

房地产企业税务管理.doc

房地产企业税务管理 一、房地产企业的税务风险分析 现代企业全面风险管理理论认为,任何企业都存在管理上的风险,企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以,财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分,作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为,税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透,在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解,致使能享受的优惠政策却没有申请享受,增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金,不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区:例如把建安合同压低使建安税款少交,但是建安合同低,土地增值税会相应提高,得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收,购房人也许现在无所谓,但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗,从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高;二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。 二、企业税务风险的防范 1.提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果,端正诚信纳税、合法纳税的观念,绝对不能抱有侥幸心理,投机取巧、偷逃税款。 2.从制度入手,建立健全税务风险内控体系。通过执行风

险管理的基本流程,设置涉税风险控制点,将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程,实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。 3.注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。 4.负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动,及时注意信息的收集和比对,建立健全相关信息交流传递制度,对有关政策进行深入研究,正确理解。结合企业实际,正确利用税收政策,降低纳税成本。 三、设立税务会计,建立税务核算体系 针对税收管理的越发严格和越发精细化,要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来,使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。 1.建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下,企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科,明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限,在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动,要以会计准则和国家税收法令为依据,独立地进行税务会计核算,计算各项应税收入及相关税金,从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。 2.税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划,寻找税收法律中的税负下限,以使企业的税收负担最小化,维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如,在材料价格不断上涨的情况下,采用后

房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理

2010-08-31 09:24:40 来源:互联网 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种,一是货币补偿,即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人;二是安置房屋补偿,即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权,也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。 对于房地产企业来说,如果被拆迁户选择货币补偿方式,该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本;如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式,相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 例:A公司2008年5月开发某项目(属于城中村改造),该项目用地面积21000平方米,住宅建筑面积为31900平方米,可供销售面积29000平方米,其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米,其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售,并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米,取得销售收入14770万元。 该项目工程已竣工决算,开发成本为6400万元。其中,土地征用费及拆迁补偿费为零,前期工程费700万元,建筑安装工程费3200万元,基础设施建设费1600万元,公共配套设施费200万元,开发间接费300万元,向某公司借款的利息400万元(假定不超过金融企业同类同期贷款利率)。 计算过程如下。 1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。 2.拆迁补偿费支出=7900×0.7=5530(万元)。需要注意的是,这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米,而是整个楼盘的,需要在总可售面积29000平方米中分摊。

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