地价的构成与影响因素

王玉武张应标

一、地价的构成因素

地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。

1.土地征用费。土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.

①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:

土地补偿费二土地收益今利息率

②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。对土地投资收益进行补偿的计算公式为:

土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率

⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:

劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数

2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.

①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。

②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素

3.土地开发费。土地开发费主要包括:

①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。

②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。这一部分投资应通过土地的拍卖、转让而得到补偿。

③利息和税金，利息和税收对于国家来说是一种收人，而对土地开发方来说是一种支出，应到人土地开发费中.

④利润，是土地的增值部分，一部分以所得税形式上缴国家，一部分用于扩大再生产。

4.获取土地使用权支付的费用，是指土地的所有者—国家在把土地的使用权让渡给土地开发企业时收取的一定费用。这部分费用计人开发后上地有偿转让的价格中.在我国，城镇土地使用价格一般由上述因素构成.但因各级地产市场的经营性质、内容、条件不同，土地价格构成因素也有所不同，在计算地价时应按实际情况加以考虑。

二、地价的影响因素土地价格同其他商品价格一样，并不是一成不变的.从长期来看，它呈螺旋状上升趋势.但在一定时期，又因受各种因素的影响而波动起伏.地价的影响因素主要有: 第一，地租.地价与地租成正比，假定银行利率不变，地租量越大，地价也越高;反之，

地价越低。

第二，利息率.地价与利息率成反比，在地租量不变的前提F，利息率越高，地价越低;反之，地价就越高。

第三，土地开发的成本。土地开发成本的大小是决定地价高低的一个重要因素，在土地供求不变的情况下，地价与土地的成本成正比，开发土地的成本越高，地价也越高;反之，地价就越低。

第四，土地供求状况。地价的起伏与土地供求状况密切相关，经济繁荣时，对土地的需求剧

增，地价必然_L涨;经济衰退时，地产市场对土地需求税减，地价必然下跌。

第五，批地的年期。一般来说，地价与批地年期成正比，年期越长，地价越高;年期越短，地价越低。

第六，有关土地的政策及规定。国家有关土地的政策及各地的一些规定对地价的影响显而易见。如土地开发利用政策、低地价政策、土地税收金融政策等，对地价都会产生影响。关于地积比的规定、土地用途的规定、买地付款条件的规定等，也对地价有着直接或间接的影响。第七，政治和心理因素.地价的起伏波动也深受某些政治因素和人们的心理因素的影响。香港地价的涨跌就是一个显著的例子，如1984年中英联合声草签前，香港地价急剧下跌，而草签后却又玉新趋向稳定回升.因此，保持政治、社会的稳定、经济的繁荣，对地价及地产市场乃至整个地产业的发展都有着重要的作用和积极的

. (作者单位:东北财经大学财经系)

构成土地价格的各个要素。一般而言，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和级差地租）、土地资本和利息额。土地价格是土地经济价值的反映，这主要表现为地租或土地预期经济效益，所以地租是构成土地价格的主体。更为明显的是，在城市土地利用中，土地与土地资本（指城市基础设施投资）高度融合，现实生活中很难将两者分开。在中国，土地资本来源于国家或地方政府的投资。土地资本的特点：一般是数额大、周期长，因此利息额不能忽略。