苏园01号地块竞买可行性研究报告

苏园01号地块竞买可行性研究报告
苏园01号地块竞买可行性研究报告

目录

第一章总论

第二章市场营销策划

第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划

第五章投资估算

第六章经济评价

第一章总论

一、项目名称

苏园(2002)01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位

苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。

三、地块坐落位置及环境

1.地块坐落

本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸,呈东西向长条形,长372.87米,宽144.75至176.5米。东临湖畔,湖边本地块界址外,由园区政府修建湖滨大道及其景观;北面与澜韵园别墅区隔河相望,河道已修好,宽度45米;西面隔河为星港街,河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积52414.56平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步,政府答应不会影响本项目。

2.环境规划

苏州工业园区开发建设7年多来,取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就,园区房地产不仅发展快,而且销售旺,成为人们向往的安家落户之地。

园区总体规划:苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区,以金鸡湖为中心,总体规划70平方公里,规

划人口60万人。首期开发8平方公里,紧靠苏州古城,将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区;第二期环绕秀美的金鸡湖,将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区;第三期靠近上海,地势开阔,将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

金鸡湖景观规划:金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带,占地7.4平方公里。根据园区总体规划,周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初,园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道(EDAW)公司编制景观总体规划,围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定,并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况,湖滨大道、城市广场已投入使用,其余六大景观2003年之前全部开工兴建。该项工程总投资为11亿元,施工期4至5年。

环境:中新双方专家从苏州工业园区开发伊始,就坚持国际化标准,注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点,力邀国际知名大师参与,编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时,本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针,积极实施高标准的基础设施开发,不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境,而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。

配套设施:苏州工业园区借鉴新加坡经验,住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心,在70平方公里规划区内规划19个邻里中心,园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置,这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务;同时,园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施,又配套了大交通,极大地改善了生活环境。工业园区社区服务

设施的设计新理念的实施,是园区住宅开发建设成功的重要因素。

本地块环境综述:

本地块位置极佳,沿湖风景优美,地块北面的澜韵园二期工程正在开发,45幢独立别墅尚在施工,已基本售完,而且,价格由一年前一期工程的每平方米4200元上涨到二期工程的7500-8000元。此外,开发区政府工作效率高。由此得出结论:该地块投资环境很好。

四、报告编制依据和用途

根据苏园土拍(2002)第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》,苏州市房地产业协会、苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势,组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家,利用苏州铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》,在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上,通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析,以及多方案分析论证,提出了苏园(2002)01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。

五、评价指标与决策方法

1.评价指标

土地拍卖项目的可行性研究,其目是确定企业可以接受的土地最高限价,以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映,即:土地最高限价,财务内部收益率期望值(加权平均值),财务内部收益率达到基准收益率的累计概率(成功的可能性),财务内部收益率低于0的累计概率(导致损失的可能性)。

土地最高限价定得越高,获得土地的机会就越大,企业获利能力越差,所冒的风险就越大;反之,较低的土地最高限价风险较小,但获得土地的机会越小。因此,决策者不仅需要勇气,更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案,供投资者决策。每个方案均列出了土

地最高限价,财务内部收益率期望值,财务内部收益率达到基准收益率的累计概率,财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。(见表1)

2.决策方法

决策可以按以下步骤进行:

企业先确定目标收益率--基准收益率,每个企业对获得土地的迫切程度是不同的,企业随着土地存量的减少,其迫切程度加剧,对项目收益水平的要求也会降低,因此,因每个企业的现状不一样,基准收益率是不同的。

从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时,可能有多个方案符合条件,则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。

排除风险大的方案,当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大,这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时,各方案的风险几乎是相同的,应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。

“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大,但获得土地机会就越小。到底多大才合适,由决策者依据对获得该地块的迫切程度等因素确定。

土地最高限价风险决策指标

第二章市场营销策划

一、市场需求预测

1.用地要求及产品定位

本地块规划要求临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地,别墅价位较高,市场如何?其余可建为多层或中高层住宅,市场较大,关键是价位如何?

别墅容积率小,只有在土地价格很低的情况下,才能拥有较大的用户群,在土地价格昂贵的情况下,如本项目每套独立别墅成本不会低于200万元,只能针对境外和国内极少数客户。别墅有独立别墅和联体别墅等形式,独立别墅建三层每套面积太大,因此多为两层。联体别墅可以建三层,但土地成本仍然较高,境内客户能承受的很少,国外客户又不一定能看中联体别墅。因此,理论上分析,建联体别墅可能比独立别墅更难销。因此,本项目评价未考虑联体别墅方案。

多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高一些。

2、目前市场行情

据有关资料,购买园区住房的人员中,园区公积金会员占43.6%,城区人占43.3%,外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升,1997年为92人,1998年659人,1999年987人,2000

年1713人,2001年1-8月1780人,累计5231人。园区现有公积金会员30900人,还有很大的潜力。

3、市场需求预测

根据规划,苏州工业园区以金鸡湖为中心,总体规划70平方公里,规划人口60万人。首期开发8平方公里,紧靠苏州古城,将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区;第二期环绕秀美的金鸡湖,将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区;第三期靠近上海,地势开阔,将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。

60万人口,按三口之家计算为20万户,每户平均面积140平方米,则需要2800万平方米,预测园区住宅每年的需求量见表2。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发,到2015年用22年时间达到60万人口,珠江三角洲的发展已有先例,苏州照目前的速度发展,预测是完全可能实现的,甚至可能提前。

今年开工面积50万平方米左右,园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量1997年至2001年平均增幅31.6%,由于销售量等于开发量,预计2002至2005年的需求量仍将以14~20%幅度增长。

由此可见,存在较大的潜在需求量。

价格涨幅1997年至2000年,平均涨幅9.5%,1997年至2001年,平均涨幅13.2% 。

需求量统计和预测

表2 单位:万平方米

二、产品策划

1.土地规划用途

土地规划用途:居住用地。

拟建产品类型及要求:

1)独立别墅、半独立别墅,建筑层数不超过3层,建筑檐口高度不超过12米。

2)多层住宅,建筑层数不低于4层。

3)中高层住宅,建筑层数不超过14层

地块面积5.24公顷,容积率小于1.2,临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。

2.套型分析

独立别墅基地面积576平方米,建筑面积350平方米。

多层住宅每户130平方米左右,中高层住宅每户145平方米左右。

3.拟建规模

拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求,建筑容积率小于1.2 ;建筑密度不超过30%;建筑层数14层以下;绿地率大于40%。

拟定三个产品方案:全部为独立别墅方案;独立别墅+多层住宅方案;独立别墅+多层住宅+中高层方案。详见规划设计中的方案比较。“独立别墅+多层住宅+中高层”方案为推荐方案。

初步规划确定的产品规模:独立别墅12250m2 ,35套;多层住宅29900m2,230套;中高层住宅(12层)19140m2 ,132套;商业店面房500m2;汽车库8000m2,362个车位。

三、销售价格

独立别墅:邻近地块澜韵园二期工程,尚未竣工,45幢二层别

墅只剩6-7套,每平方米7500-8000元。澜韵园土地成本相对较低,若通过拍卖获得土地,成本一般不会低于8000元,因此,存量土地用完之后,湖边别墅价位应该还会提高,首期拍卖的苏园(2001)01#地块,虽然尚未开盘,据传别墅价格将定位在10000元左右,我们认为价位在8000~10000元之间很有可能。因此,本项目评价基本分析,别墅售价取8800元。

关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较,分析认为,当每平方米土地价格超过1500元之后,多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过2000元,因此,多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长,但物业管理费用稍高,因此,二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法,将二者定价相同。

本地块由于湖边风景优美,拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往,参加本项目咨询的专家一致认为应该比其他地段同类产品售价高10~20%。基本分析每平方米售价定为4000元。

若干专家预测的平均值,产品价格及收入的概率分布如下表:

售价分析表

表3

商业配套按每平方米3000元计算,汽车车位每个约7.7万元。

四、销售计划

独立别墅,开盘销售当期预售20%,竣工前预售达到70%,竣工后一年内销售余下的30%。

多层或中高层,开盘销售当期预售40%,竣工前预售达到90%,竣工后一年内销售余下的10%。

五、回款计划

签定协议预付定金1万元,一个月内签定合同,首付30%。

中高层造到三楼再付20%

封顶再付20%

土建结束再付20%

交房再付10%

六、竞争能力分析与对策

刚刚实行土地拍卖制度,存在土地价格“双轨制”,通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存,目前协议获得土地占多数,而且竞买土地的价格远远高于协议土地,土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润,而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用,而且拍卖前的利润空间也受到挤压,因此竞争力远远不如协议取得的存量土地,一旦市场价格向下波动,竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此,土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。

本地块规划条件允许建多层和中高层住宅,允许的容积率比首次拍卖的苏园(2001)01#地块高,若采用“别墅+多层+中高层”方案,容积率由全部建别墅的0.5左右提高到接近 1.2,经分析表明,每平方米土地的土地费用承载能力比单纯建别墅可提高500元以上,若以同等价格获得土地和开

发商获得的经济效益相同,则每平方米别墅的价格盈亏平衡点可降低1000元左右。

第三章项目初步规划与方案优化

一、苏园(2002)01地块规划技术条件

该地块为居住用地,地块面积5.24公顷,容积率小于1.2,临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。

1.建筑退线

1)建筑退后小区地界

建筑须退所有地界5米,其中沿界至少3米为绿化带,至少2米为间距缓冲带,绿化带内不能用做停车场。

高层住宅退各边界线不小于8米。

如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线

要求。

2)低层住宅最小建筑退后户基地线

主建筑正面:5米;侧面:2米;后面:3米。

停车房正面:0米;侧面:2米;后面:0米。

2.日照间距

日照间距系数低层住宅取1.4,多层住宅取1.2,计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。

中高层住宅需做日照分析报告,满足相关要求。

3.小区建筑密度和每户基地参数

1)小区建筑密度不超过30%,独立式住宅每户建筑密度最大不超过40%。

2)低层住宅每户基地参数

独立式住宅不得小于400平方米。

半独立式住宅不得小于300平方米。

排屋式住宅不得小于150平方米(中间户)和200平方米(转角户)。

3)每户基地面宽:

独立式住宅不得小于10米。

半独立式住宅不得小于8米。

排屋式住宅不得小于6米(中间户)和8米(转角户)。

4.场地地坪标高和住宅建筑高度

1)沿主干道场地地坪标高设计不低于3.12米,场地其它地坪标高不低于2.82米(黄海高程)。

2)低层建筑不超过3层,建筑檐口高度不超过12米。

3)多层、中高层层数不超过14层。

5.绿地

绿地率不少于40%。

6.道路与停车位

1)通车道路:路面不小于6米,路面两侧至每户基地/地界不得少于3米作为绿化种植带。

2)非通车道路:两侧设不小于2米的绿化种植带。

3)停车位:每户1个小汽车位。

7.出入口

小区出入口设于地块南部,出入口宽度4-8米(单向/双向),出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于50米。

8.围墙

围墙高度一般不得超过1.8米,宜采用金属栏杆漏空形式,其实心底座高度低于0.3米。围墙基础不出红线,其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线0.5米,沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。

9.其他

1)规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。

2)服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的1%(具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》)。

3)除低层别墅外,用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的30%,且不能用作停车等其它用途。

4)阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器、空调室外机等生活配套设施,在设计中应预先设计,预留位置,采取遮蔽措施,不影响城市美观。

5)在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案,确定后再做深化设计。

6)正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。

二、苏园(2002)01地块界址点报表

01#地块界址点报表

表4 地块面积:30000平方米界址点数:

三、套型

独立别墅基地面积576平方米,建筑面积350平方米。

多层住宅每户130平方米,中高层住宅每户145平方米。

四、规划方案

本项目的规划原则如下:

1.拍卖文件规定的设计条件

2.产品方案

按照拍卖文件规定别墅用地不低于50%,根据产品开发成本和销售的难易程度,产品优先考虑顺序是多层、小高层。

3.车库、架空层及汽车车位

在中心绿地地下建汽车车位,与人防结合。

在多层住宅底层建自行车、摩托车库。

在小高层或高层住宅底层建自行车、摩托车库停车位。

多层住宅、小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不低于30%。

4.容积率

目前小高层、高层住宅都能为用户接受,容积率是决定经济效益的重要因素,因此,使容积率接近拍卖条件规定的1.2是规划设计的优化方向。

全部建别墅一方面销售压力较大,别墅与多层住宅组合,容积率很难接近1.2,别墅+多层+小高层(北面沿河布置)可以满足要求,为此,本项目初步规划拟订了三个方案。规划指标见下表。

规划方案指标表

表5

五、方案比较

方案比较表

见,由于容积率低,全部建别墅方案效益最差,应以否定。

“别墅+多层+中高层”既可满足规划条件,又能满足消费者对多层住宅的需要(多层最热销),同时又能提高容积率使之接近于规定的上限,可提高经济效益。故为推荐方案。

第四章项目实施进度计划

根据土地拍卖条件,合同要求的开竣工日期:2003.3~2004.12,共22个月。最迟不得超过2003.6~2005.12,共31个月。因受竣工日期受限制,因此,必须在规定时间内一次性地完成开发,不存在分期滚动开发的条件。合同规定的土地付款和工程进度要求详见表2。

土地付款和工程进度要求

表7

土地付款和工程进度要求续表7

土地付款和工程进度要求

土地付款和工程进度要求

续表7

第五章投资估算与成本估算

一、项目总投资与成本估算结果

拍卖文件规定的起拍价12000万元,设定基准收益率10%,以10%的内部收益率推算的土地价格临界点为14600万元,以此为基本方案。土地费用由14000万元至16800万元,测算了多个方案(各方案的投资只有土地费用和财务费用不同)。基本方案的项目总投资构成情况详见表8。

项目总投资估算表

表8 单位:万元

二、开发成本估算

开发产品竣工后,项目投资转开发产品成本,每种开发产品的单项工程费用直接结转,土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊,其它费用则根据每种开发产品的建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊的费用和单位产品开发成本详见表8。

开发产品成本估算表

第六章经济评价

一、投资计划与资金筹措

项目计算期以季为单位,计算起始年份从第一笔土地费用付款开始,至开发产品最后一笔收入到帐为止,计算期3年(12期)。

1.投资使用计划

根据拍卖文件中“苏州工业园区国有土地使用权出让合同”规定,土地费用可在签定合同之日起7日内一次付清,或分三次付清,每次不得低于30%,第一次和第二次在签定合同一个季度内付款,第三次付款在第二季度(期)完成,详见表7“土地付款和工程进度要求”,第1期、付款60%和第2期付40%。

苏园某地块竞买可行性研究报告(doc 35页)

项目总设计师陈溥财 苏州铭星软件科技有限公司总经理 高级工程师注册造价师 总工程师杜利同 苏州市新天地工程造价咨询事务所 高级工程师注册造价师 总经济师杨永明 苏州市新天地工程造价咨询事务所所长 注册评估师注册造价师 苏州市新天地工程造价咨询事务所 苏州铭星软件科技有限公司

二00二年六月十日 目录 第一章总论 第二章市场营销策划 第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划 第五章投资估算 第六章经济评价 第一章总论

一、项目名称 苏园(2002)03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块坐落位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中央商贸区,在管委会大楼与中央公园之间,呈东西向长条形,长约200米,宽约97.6米。四侧以街道为界,北侧为苏绣街,东侧为星桂街,南侧为苏雅路,西侧为星都街。北邻都市花园,其余三面均为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设7年多来,取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就,园区房地产不仅发展快,而且销售旺,成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来,园区房地产蓬勃发展,从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米,约占市区总开发量的一半。2001年8月底,区内累计住宅开工面积130.7万平方米,竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下,园区率先在苏州市推出小高层住宅,得到了购房者的青睐。目前在园区楼市,小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底,园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右,小高层住宅已成了园区住宅开发的一

某医院建设项目可行性研究报告

绪论(编制说明) 本可行性研究报告根据《投资项目可行性研究指南》的公共建筑大纲进行编制,根据拟建项目的特征对大纲要求的以下内容进行了删减: 1、由于拟建项目属于有法人项目,不需要成立新的项目组织和进行人力资源配置,故对大纲中的第八章的《组织机构与人力资源》章节进行了删减。 2、拟建项目属于非营利性公立医院,故对大纲中的第十一章《财务评价》进行了删减,在第十一章《投资估算、单位工程投资与资金筹措》里增加了单位工程投资指标。 3、拟建项目无重大拆迁,社会因素较为简单,无突出的社会矛盾,故对大纲中的第十二章《社会评价》进行了删减。 4、拟建项目工艺成熟简单,故没有进行方案比选。 第一章总论 第一节项目背景 一、项目名称:锦屏县民族中医院建设项目 二、承办单位概况 1、项目业主及其简介: 锦屏县民族中医院成立于1990年5月,编制100床,现有正式职工96人,技术人员51人,其中副主任医师2名,中级16人,开设住院病床50张,年门诊人次3.5万余人,住院1000余人次,年业务收入250余万元。主要科室设置有院办、门诊部、住院部、财务科、放射科、检验科、中医科、口腔科、妇产科、五官科、药剂科等,主要医疗设备有黑白B超、300AmX光机、纤维胃镜、心电图机、脑血流图机及生化检验设备等,是一所中西医相结合的综合性医院。 2、法定代表人:欧德灯 3、业主地址:锦屏县城潘寨村 4、项目主管单位:贵州省锦屏县卫生局 5、项目类别及性质:新建

三、编制依据: 1、《中医院建设标准》(建标 110-2008); 2、《综合医院建筑设计规范》; 3、《贵州省“十一五”卫生事业发展专项规划》; 4、锦屏县国土资源局《关于锦屏自治县中医院使用土地权属的证明》; 5、锦屏县建设局《建设项目选址意见书》; 6、锦屏县建设局《建设用地规划许可证》; 7、锦屏县机构编制委员会《关于锦屏县中医院增加人员编制的通知》; 8、《贵州省农村卫生服务体系二期工程县级医院建设项目建议方案表》 9、国家颁布的有关《可行性研究报告》编写规程、规定要求; 10、《卫生部关于转发中国地震局关于学校、医院等人员密集场所建设工程抗震设防要求》 11、有关专业技术规范、标准; 12、项目业主提供的其他有关资料。 13、黔发改社会(2009)2678号《关于锦屏县民族中医院建设发展规划的批复》 四、项目提出的理由及过程: 我国中医药深受广大人民群众的喜爱,有着广泛的社会基础,随着经济社会的发展,人民生活水平的提高,人们健康观念的变化和医学模式的转变,以及老龄化社会进程的加快,对中医药的服务需求进一步增加,为中医药的发展创造了新的空间,中医药的发展潜力巨大。“十五”时期,中医药事业得到了长足发展。中医医疗服务网络基本建立,城乡中医医疗机构基础条件和服务设施得到改善。服务领域扩大,服务能力提高。中医药应对突发公共卫生事件和防治重大疾病能力有一定提高,特别是在防治非典的战役中,中医药的作用得到社会的公认,受到世界卫生组织的积极评价;中医药治疗艾滋病取得较好的效果。 卫生部制定的《卫生事业发展“十一五”规划纲要》(以下简称《纲要》)把“坚持中西医并重、中西药并重,制定扶持中医药振兴发展的政策措施,实现中西医、中西药协调发展。”作为卫生事业改革发展的基本原则,并把“大力发展中医药事业,充分发挥中医药特色优势和重要作用。”作为卫生事业发展的重点

某工程项目可行性研究报告

第一部分项目建议书 第二部分项目实施计划书

目录(一) 第一章项目开发的依据 (3) 1.1项目概况 (3) 1.2项目开发的依据 (3) 第二章项目建设背景 (4) 2.1项目建设的背景 (4) 第三章项目的建设条件 (5) 3.1 项目建设的条件 (5) 3.2项目建设的经济条件 (5) 第四章项目开发的总体构想和规划 (7) 4.1项目开发的总体构想和规划 (7) 4.2主要工程量汇总 (8) 4.3接待室主要装置装修情况 (9) 第五章项目的组织结构 (10) 5.1华科分校接待大楼”项目组织结构图 (10) 5.2“华科分校接待大楼”项目组织结构图 (11) 第六章项目的宣传 (12) 6.1项目的宣传 (12) 第七章投资估算 (12) 7.1投资估算 (12) 7.2投资估算的依据 (12) 7.3编制方法和估算指标 (12) 第八章效益分析 (14) 第九章结论 (15)

第一章项目开发的依据 1.1项目概况 1、项目名称:华中科技大学武昌分校接待大楼 2、建设地址:华中科技大学武昌分校 3、承办单位:华中科技大学武昌分校项目办 4、项目负责人:*** 5、建设内容:在华中科技大学武昌分校内建设一栋聚展览、接待、会议、休息、 住宿为一体的接待大楼。 1.2项目开发的依据 1、本工程招标文件,初步设计说明书及初步设计纸图。 2、国家和行业现行的施工验收规范,主要有: 《土方与爆破工程施工及验收规范》(GBJ201-83) 《地基与基础工程施工及验收规范》(GBJ202-83) 《地下工程防水技术规范》(GBJ108-87) 《砼结构工程施工及验收规范》(GB50204-92) 《钢结构工程施工及验收规范》(GB50205-95) 《地面与楼面工程施工及验收规范》(GBJ209-83) 《屋面工程施工及验收规范》(GBJ50207-94) 《建筑装饰工程施工及验收规范》(JGJ73-91) 《网架结构工程质量检验评定标准》(JGJ7-91) 《网架结构设计与施工规范》(JGJ-91) 《钢筋焊接及验收规程》(JGJ18-96) 《焊工技术考核规程》(D2161-81) 《金属焊缝射线检验规程》(DJ60-79) 《磁粉探伤标准》(EJ187-80) 《性能试验取样规定》(GB2975-82) 《金属布氏磁度试验方法》(GB231-84) 《拉力试验系统K值的测定》(GB261-81) 3、地方和企业现行的施工工艺及工法和我公司自行编制的《房屋建筑中三间一台防渗漏对策施工标准》(QJ/CJY-03-6-92)等。

房地产开发项目可行性研究报告_1

房地产开发项目可行性研究报告 一、项目背景 1、项目名称: 居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据: (1)《城市居住区规划设计规范》 (2)《a市城市拆迁管理条例》 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规范》 (5)《住宅建筑设计标准》 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规范》 (8)《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1)地块位置:该基地东起 ,南至 路,西至路、北至 ,围合区内土地面积约 平方米,该地块属a市类地段。 2)建设规模与目标: 土地面积:

亩( 平方米)[文秘范文-http://] 容积率: 开发周期: 土地价格:元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积: ㎡ 3)周围环境与设施 (1)步行约10分钟可至a市中心。 (2)西侧为市城市中心景点。 (3)东侧为 城市绿化带,南侧为 广场。 (4)西南靠近a市 小学。 (5)北面为a市人民银行。 4、项目swot分析 优势及机会 (1)该项目地处a市发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是的居住区域。 (2)a近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6)该项目以毛地出让,起价 元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。 (7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区,我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。 (9)物业管理公司在a市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。 (10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11)拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12)a市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。

地块项目可行性研究报告

地块项目可行性研 究报告 1 2020年5月29日

涟源华鑫项目 可行性研究报告 第一章总论 一项目背景 2 2020年5月29日

1.1 项目名称 因项目当前尚未正式命名,在合作文件及日常各类交通沟通中,暂以”华鑫项目”代表该项目。以下简称”本项目”。 1.2 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处,属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米,地块平整,地形较为规则,临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地,土地性质属商住综合用地,经原土地使用权属单位挂牌出让后,涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年,在一般的商住用地年限中使用年限是极高的,作为招商引资项目,该地块开发也获得政府的大力支持,将获得开发政策性优惠。 1.3 可行性研究报告编制目的 (1) 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块价值进行合理的评 估。 (2) 对项目可行性与开发经营提出初步意见,并对项目的规划设计,功能分区等提出相应的建议。 (3) 结合地块当前的状况和特点,探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 3 2020年5月29日

(4) 对项目开发进行投资分析和风险分析。 (5) 对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4 可行性研究报告编制依据 (1) 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策; (2) <中华人民共和国城市规划法> (3) <中华人民共和国城市房地产管理法> (4) 娄底、涟源房地产相关法律政策与文件; (5) 涟源市的招商引资政策; (6) 本项目的详细规划控制原则; (7) 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料; (8)涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其它规费收费标准; (9) 置嘉地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 4 2020年5月29日

四川某项目可行性研究报告(doc 35页)

四川乐山某文物风景区项目可行性研究报告 第一章项目背景及基本情况 一、项目概况 项目名称:四川省某县**文物风景管理处 项目主要内容: (一)道路工程 (二)卫生环保工程 (三)供水供电工程 (四)消防安全工程 (五)文物保护和景点恢复工程 (六)其它 项目总投资:*****万元人民币 某景名胜区是四川省重点文物保护单位,省级风景名胜区,位于成都平原经济圈内,在川南旅游市场上占据独特的资源优势和区位优势,景区风景秀丽,宗教,文化特色浓厚,自然旅游资源,人文旅游资源以及当地土特产品资源十分丰富. 某景名胜区基础设施项目计划投资近5000万元,在注重保护生态环境的前提下,依托景区突出的宗教,文化特色,完善基础设施的建设,挖掘景区潜力,发挥景区优势,提高景区资源开发和保护的总体水平,为景区升级奠定基础,更加突出中某景名胜区山水秀丽,文化品味高,宗教色彩浓的旅游特色,将中某景区建成休闲,度假为主的现代文化旅游区. 二,某县基本情况

某县2002年总人口200998人,工农业总产值达83001万元,其中工业总产值为59791万元,农业总产值为23220万元,国内生产总值为63413万元,实现财政收入1838万元,人平年均工资4516元,农民人均年纯收入1651元,城乡居民储存总额为38537万元.从经济收入来看,某县的城镇居民和农民大都达到了区内旅游的条件,再加上乐山地区城镇人口80万人和**地区230万人口,区域内的旅游市场潜力不可小视. 三,投资方基本情况 本项目投资方为某县**文物风景管理.是县人民政府设立的自收自支事业单位,负责景区的保护,管理,开发和建设. **文物风景管理处主要经营中某景旅游项目开发和相关旅游项目的开发等.景区依山傍水,环境幽雅,历代名人雅士留下的石刻诗篇,摩岩造像遍布岩壁.景区人文景观,自然景观俱佳,具有极大的发展潜力. 第二章项目所在环境和问题 一、环境: 随着人类进入新的一个世纪,和平的发展仍然是世界主流,这为我国大力发展经济,提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境.我国将在今年加入WTO,全球经济一体化必将形成,既给我国经济建设和发展带来挑战,同时也提供了一次历史性的机遇.随着综合国力进一步增强,人民群众生活水平逐步提高,为开发旅游产业提供了一个良好的政治环境和经济保障. 同时,信息时代的悄然来临,国家的产业政策也作了重大调整,信息技术,生化工程,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向.近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2001]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,并决定"十五"期间,国家每年安排一定数量的财政资金,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,积极采取有效措施,解决旅游业发

某地块收购可行性研究报告

海福巷地块收购可行性研究报告 二00九年二月

目录 1.项目背景 (6) 1.1.报告编制目的 (6) 1.2.项目概况 (6) 1.2.1. ......................................................... 地块基本条件 6 1.2.2. ................ 土地交付条件及土地使用权出让年限 7 1.2.3. ......................................................... 项目资源分析 7 1.2.4. ..................................................... 基地资源评估表 8 2.项目开发经营环境分析 (10) 2.1.1.2008年全国房地产市场回顾 10 2.1.2.2009年国内房地产市场趋势预测 11 2.1.南京市房地产市场分析 (12) 2.2.1.2008年南京整体市场情况分析 12 2.2.2.2008年南京房地产市场政策回顾 15 2.1. 3.2009年国内宏观环境展望 17 2.2. 3.2009年1月份南京房地产市场特征分析 17

2.2.4.2009年房地产市场趋势预测 19 3.区域房地产住宅市场研究 (21) 3.1.项目所处房地产板块市场特征分析 (21) 3.1.1.城东板块:环境资源优越,区域高端居住形象明 显21 3.1.2.城东板块成交量大幅萎缩,供求关系严重失衡, 市场形势严峻 (21) 3.2.项目区域主要竞争项目分析 (22) 3.2.1.主要在售竞争项目一览表 22 3.2.2.后续市场供应预测 24 3.2.3.重点竞争个案分析 25 3.3.项目区域置业者分析 (29) 3.4.项目区域主要二手房情况分析 (29) 3.4.1.项目区域精选二手房源概况 29 3.4.2.项目区域二手房市场分析 30 4.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判 (32) 4.1.项目综合分析(SWOT分析) (32)

某PPP投资项目可行性研究报告

某ppp投资项目可行性研究报告 目录 一、项目基本情况 (1) 二、工程概况 (4) 三、合作模式 (5) 四、投资建设范围 (6) 五、合作分工 (6) 六、施工总承包中建安工程费及工程款支付 (7) 七、维修与养护 (8) 八、“政府补贴”费用的组成与确定原则 (8) 九、“政府补贴”费用的支付 (9) 十、保障措施 (9) 十一、实施方案 (9) 十二、投资计划及资金安排 (11) 十三、资金筹措方案 (12) 十四、退出机制 (13) 十五、财务评价 (13)

十六、项目审计 (16) 十七、项目风险分析及应对措施 (16) 十八、结论与建议 (18)

一、项目基本情况 (一)项目名称 某PPP投资项目(以下简称“本项目”)。 (二)项目实施机构与参股机构 本项目由某市政府授权某市财政局作为实施机构,并委托某市城市建设投资(集团) 公司(以下简称“某市城投”)作为项目公司参股机构。 某市城投成立于2002年9月16 日,2004年5月经某市人民政府批准,对原公司进行了重组增资。截止2011年底,集团公司注册资本12.96亿元,总资产85.1亿元,净资产47.6亿元,是直属某市市政府领导的,具有一级独立法人资格的城建投融资和国有资产运营企业。 (三)项目背景 1. 城市背景 某市是安徽省的省辖市,位于安徽省最南端,西南与江西省交界,东南与浙江省为邻。总面积9870平方公里,人口147.28万。某市境内有着丰富的自然资源与历史人文遗迹,是古徽州地区的主要组成部分,徽派文化源远流长,旅游资源丰富多彩。某市已经逐步发展成为一个以旅游产业为主导的新兴旅游城市。 近年来,某市综合经济实力稳步攀升。2014年实现地区生产总值507.2亿元,按可比价格计算,比上年增长7.9%;全年财政收入90.2亿元,比上年增长11.3%,其中:地方一般预算收入68亿元,增长14.5%。 S

某地块可行性研究报告

某地块 可行性研究报告

目录 第一章项目概况 1 第二章市场分析 2 第三章开发设想 5 第四章开发进度 9 第五章投资估算 10 第六章初步结论及建议 12 附件: 1、项目总平面图 2、项目竞争楼盘汇总表 3、商业售价定位表 4、竞争楼盘位置图

第一章项目概况 1.1项目背景 虹口区四川北路81号地块主要由两个部分组成,即占地约10亩的上海市虹口区第二工人俱乐部(以下简称二俱)和占地约30亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划,二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。 1.2地块及周边现状 该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积27700平方米,约合41.5亩,地块沿四川北路长约110米,沿东宝兴路长约240米。地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及1所小学外,其余为约800户居民,大部分属于危棚简屋。 该地块位于虹口区中南部,周边交通便捷,南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向,此外,地块西侧为轨道交通明珠线,且东宝兴路站即在地块西侧50米处,周围公交线路有轻轨明珠线、18路、21路、101路、47路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路,商业设施齐备,地块南侧约100米处将规划虹口区大型公共绿地。地块1公里范围内分布有:福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等,周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。

第二章市场分析 2.1宏观市场分析 今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头,据上海市房地产交易中心统计,今年上半年,商品房预售面积较去年同期增长26.3%,内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的1:0.94上升到今年的1:1.56,供求关系的开始转变,出现供不应求的局面。 表1. 2015年1-6月上海市房地产市场数据汇总 根据中房上海指数办公室2015年5月份调查,上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。5月份中房上海综合指数为730点,比2014年5月上涨12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量,在近两个月已恢复去年水平,而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域,房价稳中趋升将成为市场主要倾向。 随着本市房地产运作不断深化,在发展商不断创新开发理念和全面提高居住质量的推动下,上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。有关人士预测,上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。 2.2区域市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区

某项目可行性研究报告要求及格式(DOC 30页)

附件二 项目可行性研究报告要求及格式 一、可行性研究报告的要求 项目立项后,对于招标项目,按照当年招标要求参加投标,中标单位接到交通部下达的《中标通知书》后与西部项目管理中心联系;对于其他方式启动的项目,西部项目管理中心将下达编写可研报告的通知,按照通知要求,编写可行性研究报告。 可行性研究报告正文中括号部分是简要要求,打印时删除。 二、可行性研究报告的格式

西部交通建设科技项目 可行性研究报告 (字体仿宋体1号黑,居中,段落间距2倍) 项目名称: 申报单位: (字体宋体4号黑,左边距6cm,段落间距2倍,段前0.5行) 中华人民共和国交通部制

XXXX年XX月 (字体仿宋体3号黑,居中,下边距3cm,段落间距2倍) 填写说明 一、填写格式 纸张规格:A4;页边距:左右3㎝,上下2.5㎝; 字体:宋体四号字;段落间距:1.5倍行距,段前0.5行 二、主要填写内容及要求 1. 项目的背景和必要性 1.1 项目概况 1.2 项目研究目的 1.3 项目研究市场需求前景、推广应用领域(要以事实和数据为依据,尽量做到预测方法合理、结论可信) 1.4 拟达到的技术水平(要明确预期成果是总结提高、或集成创新、或突破创造的属性) 1.5 在国民经济发展中的作用(简要论述成果的使用和推广是否形成新的产业,或促进相关产业的升级和结构调整,是否可节约资源,保护或改善生态环境,带动地区经济的发展等) 2. 项目前期科研及工作基础 2.1对项目领域国内外研究现状,研究水平和发展趋势的分析和评价(应进行查新分析,主要分析本项目的技术领域发展状况和水平,有那些技术尚未解决,需要这次攻克的技术难点)

碧桂园地产成本控制解析

碧桂园地产成本控制解 析 Revised as of 23 November 2020

碧桂园地产成本控制解析 碧桂园以大盘开发为主,其产业链条之长,是其它房地产企业无法企及的。而这种产业模式带来的首先是成本控制的精算,其次是生产过程的可控制性,从而使得整个生产节奏加快,而这又进一步提高了成本控制优势。 净利润猛增倍 ——碧桂园成本控制解析在总结碧桂园的成功时,杨国强认为其主要基于两点优势:稳健的财务政策及高效的成本控制。受益于2007年房价攀升,碧桂园的成本控制优势得到全面体现,而其中最突出的表现在172%的净利润增长上。而且,碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30%到40%,实现了和万科相去不远的利润。如下表所示: 近年来,土地、建材、人工价格都在不断攀升,但2005-2007年三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米,它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢本文将从以下五大层面进行详细分析: 一、低成本拿地 土地价格低,一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果,其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元,而华南碧桂园的地价则是每亩万元。2007年上半年,碧桂园土地成本占平均销售价格的比例有2004年的%降为%,而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。下图所示即为碧桂园最近的低成本土地储备项目:

链接: 以广州为例,土地成本往往是房地产开发企业最主要的成本构成。在过去土地未通过公开途径招拍挂之前,广州一些大型开发企业的土地成本大约20%左右;而近年实行土地公开出让之后,土地成本往往占据整个开发成本的30%~40%。最近两年,广州市区拍出的部分住宅地块,其土地成本甚至达到总成本的50%。对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言,其竞争优势不言而喻。 这种巨大优势的取得,得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式: (一)推行郊区化战略,避免高价拿地 碧桂园续坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高质素物业项目,既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求;也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。其属下项目大部分选址于一线城市的近郊(距城市中心地带约10—30分钟车

某房地产项目可行性研究报告

一、项目总论 (一)项目背景 项目用地:汀棠公园以东地块 项目开发背景:芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告,该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 (二)承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 (三)研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 (一)市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.

全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%,1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平。其中,住宅施工面积441540万平方米,增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米,下降10.1%,降幅收窄2个百分点。其中,住宅竣工面积14198万平方米,下降14.0%。

某软件项目可行性研究报告

一. 软件项目可行性研究报告 1.引言 1.1编写目的 该软件项目可行性研究报告是对项目课题的全面通盘考虑,是项目分析员进行进一步工作的前提,是软件开发人员正确成功的开发项目的前提与基础.写软件项目可行性研究报告可以使软件开发团体尽可能早的估计研制课题的可行性,可以在定义阶段较早的认识到系统方案的缺陷,就可以少花费几个月甚至几年的时间和精力,也可以节省成千上万元的资金,并且避免了许多专业方面的困难.所以该软件项目可行性研究报告在整个开发过程中是非常重要的. 1.2项目背景 该项目开发的软件为学生信息管理系统软件,是鉴于目前学校学生人数剧增,学生信息呈爆炸性增长的前提下,学校对学生信息管理的自动化与准确化的要求日益强烈的背景下构思出来的,该软件设计完成后可用于所有教育单位(包括学校,学院等等)的学生信息的管理。 通过一个简化的学生信息管理系统,使学生信息管理系统化、规化,自动化,从而达到提高学生信息管理效率的目的。 1.3缩略词定义 经济可行性---估计开发费用以及最终从开发成功的系统所获得的收入或利益,衡量比较支出的费用和收到的利益. 技术可行性--分析功能,性能以及限制条件,能否是一个技术上可实现的系统. 法律可行性--明确系统开发可能导致的责任,有无问题. 不同的方案--对系统开发的各种方案进行评价. 1.4参考资料 <软件工程导论> 海藩编著清华大学出版

2.可行性研究的前提 2.1要求 a.开发该软件的基本要求与功能是实现学生信息数据包括与学生有关的数据的管理与操作处理. b.基于Microsoft SQL Server 2000数据库系统的数据管理使该软件有更优异的性能. c.软件的基本数据流动为用户数据的输入,学生信息,课程信息,班级信息的输入,以及有关用户提出的对学生信息等等的查询要求所产生的数据输出. d.数据的输入与输出处理流程都依靠数据库的支持. e.数据的安全基本保证SQL Server的安全性能比较令人满意,该软件设计中保持与其他一些数据库的基本兼容. f.与软件相关的其他系统:学生信息管理系统是学校信息管理系统的一个重要组成部分。他为其他系统(如学校图书管理系统、学校档案管理系统、教学管理系统、总务后勤管理系统等)提供学生的基本信息,同时它也需要如教学管理系统提供课程设置数据等。这些系统在具体应用中构成一个大系统,相互调用对方的数据。 2.2目标 该软件的设计目标必须尽量达到人力与设备费用的节省,并且使软件处理数据的速度提高,软件的整个设计过程必须通过生产能力的提高,人员工作效率的提高等等使软件开发成本最小化.实现保证软件质量的前提下的资金投入最小化. 2.3条件、假定和限制 开发该系统的主要资金来源为用户提供的开发资金投入,故在设计开发中最大不能超过该限度,且软件完成交付用户使用后,应保证软件的运行寿命至少达到用户的要求围.且软件开发时间应基本控制在用户提出的要求围. a.. 建议开发软件运行的最短寿命:4年 b. 进行系统方案选择比较的期限:一星期 c.硬件、软件、运行环境和开发环境的条件和限制: 开发工具:C++BuilderX、SQL Server 2000。 开发环境:Windows 2000操作系统 运行环境:Windows 9x 、Windows NT或Windows 2000操作系统 2.4可行性研究方法 实行软件的可行性研究方法主要有:成本效益分析,对估算问题的看法,软件的作用围,软件的成本估算,速度安排等。具体将在下面叙述。

地块可行性分析报告文件

增城罗岗村地块可行性分析及方案报告 前言

第一部分、增都市宏观环境分析 总体概况要点: ●增都市,紧邻广州,地区的经济增长力在省内第一大市的阻碍下 相对有限,地区经济进展处于初级时期,仍处于大部份城乡结合的水平。 ●以自然资源、农副业、手工业为支柱产业,人均GDP较省内几大 都市为低,居民生活在质素处于提高时期。 ●与广州相邻带来的优势是,房地产行业进展特不迅速,雅居乐、 碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地,为当地进展注入极大

的刺激元素,加大地区的对外吸力。 交通路网,公建配套等进展仍不十分健全,地区的进展潜力空间较大。 以下为对本地区各方面的详细介绍 一、增都市概况 区位优势: 增都市位于珠江三角洲东北 部、广州东部,南与东莞隔江相望, 东临惠州,北界从化、龙门,地处 广州、东莞、深圳、香港等发达区 间,紧连广州经济技术开发区和广 州科学城,进展空间大,前景好, 故称广州东部板块,是广州通往深 圳、香港和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入广州都会区规划范围。 交通优势: 增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。

公路广汕公路(324国道)横贯中部,广深公路(107国道)、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线(广州-东莞)和广惠高速公路(广州-惠州)分不贯穿中南部各镇,广惠高速公路增城路段37公里,分不设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路(沙庄-荔城-广州新国际机场)、增莞深高速公路(增城-东莞-深圳)和新坪公路(新塘-从化太坪场-广州新国际机场),正在抓紧规划兴建。 铁路广九铁路(广州-香港九龙)横贯南部各镇,设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的都市列车(每15分钟一车次)也将开通至新塘镇。 航空境内无机场,但至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。 水路新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港,本市在该镇也设有客货运码头,每天有客货轮直航香港。 增城交通网络总体较发达,部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善,增城交通网络日渐完善中。 资源优势:

XX地块建设项目可行性研究报告

地块建设项目可行性研究报告

目录 第一部分项目概况............................... 一、项目名称............ 二、项目地址 三、土地产权状况及面积 四、地上建筑物状况 五、项目由来 六、有关破产清理情况预计 第二部分X 房地产市场概况第三部分项目优势与劣势分析 一、项目优势 二、项目劣势 第四部分项目运作方案 一、项目运作主体 二、项目运作方案 (一)土地开发模式 (二)房产开发模式 第五部分项目规划方案 一、项目规划设计要点 二、项目技术经济指标 (一)项目主要技术指标 (二)住宅户数及车位数量第六部分项目开发方案一、项目开发建设方案 (一)对土地开发模式

(二)对房产开发模式 1、开发方案设想 2、建设进度计划 (1)土地整理及前期开发进度 (2)一期开发进度 (3)二期开发进度 二、项目经营方案 (1)租售比例 (2)销售进度与价格 1)住宅销售进度 2)商业销售进度 3)车位销售进度 三、项目投资方案 第七部分项目投资估算 一、土地开发模式总投资估算 (一)开发成本测算 1、基准地价与出让金 2、实际出让地价预估 (1)土地出让金补差额估算 (2)地价估算 3)土地增值额估算

(二)开发费用测算 1、管理费用 其他费用 2、 财务费用 3、 二、房产开发模式总投资估算 (一)开发成本测算 1、土地成本 前期开发费 2、 3、设计费 4、工程建安费 5、基础设施费 6、公建配套费 7、运作期间费 8、不可预见费 (二)开发费用测算 1、管理费用 2、销售费用 财务费用 3、 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案 房产开发模式投资方案 一)投资组合方式 二)资金运作方式

某片区整体开发项目可行性研究报告

可行性研究报告 (修订本) 申报单位:。。。。。。。。。。。。。。 编制单位:。。。。。。。。。有限公司

(B)片 可行性研究报告 项目名称: (B)片 (修订本) 申报单位:。。。。。。。。。。。。。。 项目负责人:。。。。。。。 编制单位:。。。。。。。。。有限公司 项目负责人:

目录 1、综合说明 (1) 1.1项目概述 (1) 1.2项目建设内容及投资估算 (3) 1.3综合结论 (6) 2、项目背景 (7) 2.1项目所在地简况 (8) 2.2项目建设的必要性、意义及目标 (12) 2.3可行性研究报告编制依据 (14) 3、项目区概况 (16) 3.1项目区自然条件 (16) 3.2社会经济状况 (20) 3.3自然灾害 (21) 3.4土地利用现状 (22) 3.5基础设施条件 (23) 3.6农村居民点建设发展状况 (24) 4项目分析 (24) 4.1项目合法性分析 (24) 4.2土地利用限制性因素 (25) 4.3新增耕地来源分析 (33) 4.4水土资源平衡分析 (34) 4.5公众参与分析 (44) 5、项目规划方案 (45) 5.1规划原则 (45) 5.2规划目标 (45) 5.3建设标准 (46) 5.4规划方案比选 (48) 5.5规划方案 (52) 5.6总体布局 (55) 5.7开发后土地利用结构 (57) 6项目建设内容 (58) 6.1。。乡。。、。。村及。。镇。。村项目区建设内容 (58) 6.2。。镇。。村、。。村项目区建设内容 (80) 7土地权属调整方案 (101) 7.1土地权属现状 (101) 7.2权属调整方案 (101) 7.3方案编制说明 (102) 8施工组织方案 (103) 8.1施工条件 (103) 8.2施工总布置和主要施工方法 (104)

碧桂园施工图审查要点非常全面

碧桂园施工图审查要点(非常全面)2014-06-06?中国地产干货宝库?明源地产研究院 通过对施工图纸的内审,可以减少施工图纸上设计的错、碰、漏,控制施工图纸设计的质量,使施工图纸设计深度能满足施工要求。本文为碧桂园施工图内部审核和会核的主要内容及关键问题,小伙伴们酌情参考。 一、总图 1.七总图(建筑总平图、建筑+‐0总平图、主次道路路网总平图、停车位总平图、公共设施布置总平图、市政综合管线总平图、园艺景观总平图)是否完整,总平图中小区入口是否人车分流和主客分流,总平图指北针标识是否正确,保留的地形和地物是否准确(在设计工作开始前应安排进行相关的地形测绘工作,特别重要地块如池塘、河道、道路、桥梁、铁塔、需保留的树木和建筑等等,应准确测量、详细标注坐标)。 2.用地四界的测量坐标、建筑组团界线定位坐标、道路红线和建筑红线或用地界线的位置是否准确,道路、水面、地面、建筑物室内外标高是否正确、合理(结合原始地形,对土方平衡、建筑与地形的结合等予以复核)。 3.建筑物单体、构筑物的名称或编号、层数、定位坐标、轴线是否正确,间距是否满足要求。 4.广场、停车场、运动场、道路、无障碍设施、排水沟、挡土墙、护坡等的定位是否正确,标高、坡度是否正确、合理。 5.管线综合平面图平面布置是否合理,管线与建筑物、构筑物、绿化植栽以及其他管线之间的距离是否满足规范要求,场地外管线接入点的位置、标高是否正确。 二、建筑专业

1.审核建筑设计是否满足规范和强制性条文及质量通病防治的要求,是否和其他专业设计协调,有无冲突;防火、防水、防潮、节能、无障碍设计是否符合规范要求,设计总说明是否完整和明确,技术措施是否满足当地特殊要求。 2.审核建筑设计是否和扩初设计或方案设计统一,建筑立面效果是否满足要求。建筑总说明是否齐全准确,室内、外装饰做法说明是否适用,建筑创新设计带来问题是否解决。 3.审核新材料、新技术的运用是否合理,建筑造型、构造的做法是否完整、可行、合理。 4.审核建筑平面图的轴线和轴线尺寸标注是否准确,建筑物层高、净高是否能满足要求。 5.审核建筑内各功能区划分是否合理,交通组织是否合理,是否人性化,楼梯的设置和宽度是否合理,踏步计算和净高计算是否正确。建筑物中重点噪声源的布置、隔声减振设计是否能满足要求。 6.屋面、外墙、门窗等维护结构的保温隔热性能是否能满足要求。 7.审核外装饰材料的经济性、采购的便捷性、施工的可行性。 8.审核外立面线条设计是否合理,空调机位是否漏缺,位置是否合理,是否便于安装,有没有考虑冷凝水的排放。 9.审核门窗表中门窗设置位置、门窗的高度、开启方式、分隔方式是否合理和美观,是否满足通风、安全要求,与安装管线有否冲突;审核门窗的材质、色彩是否和立面效果协调;审核门窗的经济性。 10.审核建筑节点详图、大样图是否齐全、适用,是否便于施工。 11.露台(阳台)、雨棚、屋面排水是否合理,露台(阳台)栏杆压顶排水是否合理,外立面线条上排水是否合理,是否存在有排水死角,排水坡度计算最高处与排水沟(管)沿的高差是否满足要求等;审核排水明沟设置的合理性。 12.屋面防水、外墙防渗水、露台(阳台)防渗水、卫生间防水、地下室防渗水、门窗防水等节点和做法是否合理。

土地项目可行性研究报告

土地项目可行性研究报告 一、外部环境衡水具有丰富的水电资源及地热资源,全区无重大污染性企业,相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓,加之衡水市北方滨湖城市的功能定位,为城区打造宜居城市提供优良条件。衡水市具有优良的地理位置,同时结合衡水湖旅游资源,为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能,同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。衡水市三年大变样发展将以南环为中轴线,重点发展南部新城,项目地处衡水市西开发区,地处政府规划西南居住区,未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园;从远期城市规划分析,大衡水的城市格局凸显,远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面,随着各交通线路的全部展开,将更大程度是吸纳郊县居民城区置业,城市功能进一步加强。 二、内部因素从目前衡水市房地产市场分析得出,房地产市场的产品开发建设大同小异,同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测,作出准确的市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。项目定位为印象系列集合精品建筑及欧式文化景观核心优势,打造衡水,西南部的上品住宅。 第一部分:项目概况

一、项目信息来源: 衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。项目位于衡水市区西南角,区域内市政路网正在建设,东、南、西三侧道路正在施工,北侧紧邻宁安路。 二、宗地位置(描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片) 三、宗地现状1、四至范围:南至隆兴路,北至宁安路,康泰街以东,宝云大街以西。地块完整,无其他因素影响分割地块。 2、地势:地势平坦,地块方正规矩。 3、地面现状: 地块处于衡水市西开发区,政府已经收储,原为农业耕地,地面无建筑物,无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘,无高压线影响。目前地块为净地,地面无农作物,无高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清晰,均为市政道路,东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发,北侧为工业园区。 4、地质情况:场地土层深厚,地质结构稳定性好,抗震设防类别为丙类,抗震设防烈度为7 度。地下水质好,无洪涝盐碱威胁,适

常州某项目可行性研究报告

常州新城地产南都项目可行性研究报告

目录 一、总论 (4) 1.1项目简介 (4) 1.1.1项目位置 (4) 1.1.2项目现状 (4) 1.1.3项目总体规划要求 (5) 1.1.4项目主要经济技术指标 (6) 1.2项目法人概况 (6) 1.3编制依据 (6) 1.4结论 (7) 二、市场分析 (7) 2.1常州宏观经济分析 (7) 2.1.1宏观经济分析 (8) 2.1.2人口 (10) 2.1.3生活水平 (10) 2.1.4居住状况 (12) 2.1.5未来走势 (13) 2.2房地产市场分析 (14) 2.2.1常州房地产综述 (15) 2.2.2写字楼市场 (16) 2.2.3商业用房市场 (18) 2.2.4未来房地产市场趋势分析 (18) 三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 (20) 3.1 项目周边环境 (20) 3.1.1周边环境分析 (20) 3.1.2周边竞争楼盘 (21) 3.2 SWOT分析 (23) 四、项目定位 (25)

4.1产品定位 (25) 4.2价格定位 (25) 4.3客户定位 (27) 五、财务分析 (27) 5.1技术指标说明 (27) 5.2东区财务测算 (28) 5.3西区财务测算 (31)

A.一、总论 1.1项目简介 1.1.1项目位置 新城·南都,位于武进区湖塘镇,具体位置在花园街以西、长虹中路以北、武宜路以东、里底河以南。 项目地理位置优越,南临武进区政府和常州大学城,东接规划中占地1000亩的南田休闲购物公园;西靠建设中的占地面积为4000亩的淹城森林公园;北倚武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心,是将来大常州的集居住、教育、文化、旅游、消费、休闲等功能于一体的城南新区域中心。 1.1.2项目现状 项目占地逾700亩,总建筑面积80多万,是常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区。 A、新城·南都东区:已全面开发,项目在建面积已逾35万,建筑形态有多层、小高层、别墅等。项目总体销售情况良好,销售率大约为70%。 B、新城·南都西区:在新城·南都东区的领头羊作用和良好市场营造下,武进区房地产市场将形成一个新的竞争

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