中国房地产行业周期调研分析报告2017-2018
中国房地产行业周期调研分析报告
2017
研究报告
Economic And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
zhongbangshuju
前言
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目录
第一节地产行业的核心驱动力是销量 (8)
一、销量上升是地产股上涨的核心驱动力 (8)
二、销量在行业中的传导机制发生变化 (12)
第二节大周期下：城镇化率与人口—>销量—>地产股估值与房价 (15)
一、城镇化率、适龄购房人口数量是影响销量的重要因素 (15)
二、量升价涨，销售领先房价 (18)
第三节小周期下的销量主要看政策、金融属性与改善性需求 (22)
一、政策预期带来超额收益 (22)
二、商品房的金融属性与投资性需求 (28)
三、改善性需求带动销量 (34)
四、小周期下库存与开发商资金链是“量升价涨”的约束条件 (37)
第四节经济周期下的地产股 (38)
第五节附录 (43)
一、2008-2016 年政策梳理 (43)
二、分城市来看改善性需求 (45)
三、供给与房价息息相关，复原历史供给水平 (49)
四、置身于经济周期下的地产股 (53)
五、关于一线城市的房价的几点思路 (54)
图表目录
图表1：销售面积和超额收益具有较密切联系 (8)
图表2：日本地产销售历史上领先超额收益 (9)
图表3：美国2000 年前销售领先地产股超额收益 (9)
图表4：销量增速与地产股估值的波动走势一致 (10)
图表5：日本城镇化后期销量下降，地产股估值中枢从78x 下行至29x (11)
图表6：美国城镇化后期地产股估值从68x 下行至8x，2002 年后回升至30x.. 11图表7：2000 年后美国地产公司净利润由高走低 (12)
图表8：销量从领先新开工半年左右的时间到目前趋于一致 (13)
图表9：新开工、施工、投资开发额同比增速拐点一致 (13)
图表10：土地购置滞后于销售 (14)
图表11：新开工面积和竣工面积没有明显的相关性 (14)
图表12：中国目前城镇化率为57.3%，销售增速放缓，地产股估值下行 (15)
图表13：城镇化后期，适龄购房人口数量是影响销售面积的主要因素 (16)
图表14：总人口增长率领先适龄购房人口增长率 (17)
图表15：中国适龄购房人口与销售面积增速走势差异较大 (17)
图表16：2016 年中国人口增长率维持在低位，为0.59% (18)
图表17：以日本为例，销售与房价走势相近 (19)
图表18：在日本城镇化率达到75%前，土地价格正增长 (19)
图表19：以美国为例，销售领先房价 (20)
图表20：适龄购房人口增速与价格增速走势基本一致 (20)
图表21：销售领先房价半年左右时间 (21)
图表22：滚动新增库存与住宅价格同比增速呈镜像反比 (21)
图表23：2008 年以来政策驱动的三轮地产周期（黄线为利好政策出台时间点，红线为利空政策出台时间点） (23)
图表24：地产股超额收益（5 日移动平均） (24)
图表25：政策出台前后5 日超额收益 (24)
图表26：地产股超额收益（5 日移动平均） (25)
图表27：政策出台前后五日超额收益 (25)
图表28：地产股超额收益（5 日移动平均） (26)
图表29：政策出台前后五日超额收益 (26)
图表30：地产股超额收益（5 日移动平均） (27)
图表31：政策出台前后五日超额收益 (27)
图表32：房地产需求分为居住与投资需求 (28)
图表33：上海租金回报率自3.0 下滑至1.6 (29)
图表34：北京租金回报率自3.6 下滑至1.5 (30)
图表35：2016 年上海、北京租金回报率在国际化城市中处于低位 (30)
图表36：贷款利率水平自2011 年7 月起持续下行 (31)
图表37：全国首套房优惠利率占比不断上升 (31)
图表38：个人购房贷款占金融机构总贷款余额比值自2012 年不断上升 (32)
图表39：边际上看，2016 年Q2 新增购房杠杆率一度攀升至43%，商品房投资属性凸显 (32)
图表40：利率下行与房价上涨相生相伴，从利率拐头向下到房价涨幅触顶大约持续一年半的时间 (33)
图表41：M2 领先房价6-12 个月 (34)
图表42：上海学区房溢价率长期稳定在1 倍左右 (34)
图表43：以某三线城市为例，土地供应逐年收缩 (35)
图表44：以某三线城市为例，住宅去化周期已处于低位 (35)
图表45：2015 年前十大开发商中一线开发商仅占1 席 (36)
图表46：2016 年前十大开发商中一线开发商增至4 位 (36)
图表47：投资完成额/资金来源，最大的三个年份是2002、2008 和2014 (37)
图表48：库存与价格 (38)
图表49：美林时钟下的资产配置 (38)
图表50：地产行业相对市场的超额收益往往后劲十足 (40)
图表51：上证综指下行往往伴随二手房指数上行 (40)