北京房地产信贷政策与执行情况

首都经济贸易大学大学生科研与创新训练项目研究报告书

项目名称：北京房地产信贷政策与执行情况指导教师：冯瑞河

项目负责人：魏伊秋

项目组员：成璐莹、冯旭萍、陈嫩寒、雷茵项目负责人所在院、系：金融学院国际金融系项目起止时间： 2010 年09 月至 2011年09 月

首都经济贸易大学

北京房地产信贷政策与执行情况

【摘要】本文通过对于国内外经济泡沫的数据分析，分析北京房地产泡沫化的程度。简要评析北京房地产国八条政策执行情况。通过对压力测试分析房价对金融机构的影响。

最后提出我们对房地产未来趋势的预测以及建议。

【关键字】房地产经济泡沫信贷政策国八条压力测试物业税转让房产个人所得税

一、研究背景

房地产市场是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点是它既是消费品也是投资品；第二个特点就是它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，即便是我国这样快节奏的经济体。我国的房地产业从上世纪80年代开始兴起，90年代不断地发展，在近20年内取得了举世瞩目的成就，房地产业的发展不仅改善了人们的生活质量，更推动我国经济的快速增长。下面我们就国外的经济泡沫实例以及国内的数据资料来对我国房地产业进行一定的分析。

（一）国内外背景分析

地产经济泡沫普遍存在，我们从分析一个典型而与中国情况的相近的国家开始，逐步揭开房地产泡沫的面纱。

1、日本的经济泡沫

东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。当时推动日本房地产泡沫的因素有很多，其中一个就是日元的大幅度升值。日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。我认为日本出现泡沫的根本原因是在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。

2.我国房地产经济概况

现如今，中国的房屋土地价格也达到了前所未有的高度，特别是09年后，短短的时间内，翻倍上涨。很多人都在担心中国会不会产生房地产泡沫。与日本当时相同的是，人民币近几年也在持续升值，而且有预期升值。在这种情况下，更不利房地产行业的健康稳定。中国并不是完全的市场经济，政府调节起了很大的作用。当房地产价格飙升时，政府就制定了限购令等严厉的政策，而不是简单地只采用了货币政策。央行在2010年连续上调了存款准备金和存贷款基准利率。这与日本政府的听之任之形成了鲜明的对比。根据以往的政策，商业银行也采取了一些措施。例如：严格房地产开发贷款管理：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。加强房地产信贷征信管理；严格住房消费贷款管理等。在严格的政策打压下，房地产价格上升缓慢。但是从长远角度看，随着城市化的加剧，涌入北京的人口越来越多，造成了对房屋的需求量增加，而土地是极度稀缺有限的资源，房屋价格上涨也会是必然的趋势。

（二）北京房地产背景分析

如今房地产业已经成为我国国民经济的基础和支柱产业之一，增长势头迅猛，但是我国房地产业发展却有些过犹不及，其主要表现为：投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀升或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。而这关键就在于，2003年8月12日原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。2003年以前，无论是农村用房或是城市住房，都是由政府或单位审批分派。1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，明确提出，因此城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房。开发商建造的商品房只占大约10%。所以当时的房价波动很小，即便商品房价格有巨大的波动，对老百姓生活影响也很小，基本可以保证人人有房。但是现如今，由于房地产的特殊性，它已经不再仅仅是因人们的居住需要而发展，更是随着人们的投资需求而增长。由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），从那时起，住房的公共产品特性被大大削弱，房价开始飞速上涨。18号文把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。这样之后，将有高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题。并且在这个有少部分人掌握绝大多数财富的社会中，房地产业无疑是绝佳的保值增值的投资途径，因而许多人不断通过炒地皮以赚取财富。房地产业的如此表现表明房它的发展存在一定程度的泡沫成分。

具体到北京地区我们可以通过下图数据观察到

在近二十年来，房地产开发企业的个数逐年增多，尤其是94年到95年，一下增长了542家，而房地产每年的开发投资额的平均增长率为34.72%，正中增长速度是极为惊人的，并且在下图91年到05年每五年统计的数据中，房地产每五年的销售售额以百分之三四百的速度增加，而其每五年的销售面积也以惊人的速度增加着。

年份1991-1995 1996-2000 2001-2005

商品房销售额(亿元) 218.7 1251.4 5329.6

住宅(亿元) 191.2 1032.3 4624.5

年份1991-1995

1996-2

000

2001-20

05

商品房销售面积(万平方米) 855.6 2416.7 10084.3

住宅(万平方米) 816.5 2199.2 9354.8

尽管如此，在随机测试的126人中，有72人认为太高无法接受，50人觉得偏高，并且有90人认为过去一段时间的房地产价格增长的速度上升幅度过大，无法接受。

因此，我们有理由相信房地产业发展出现泡沫现象，之所以会出现这种现象，我们认为是我国房地产行业存在三大制度缺陷：

1、住房制度缺陷。在过去，我国实行的是高度福利化的实物分房制度，虽然人人有房，但是国家承担了所有城市居民的住房负担，不利于市场经济发展的要求。但23号文出台后之后保障性住房严重不足，居民购房需求急剧增加空前旺盛，这就是目前房地产市场出现价格剧烈上升的根本原因。

2、税收制度缺陷。到目前为止，中国在住房财产还没有相应的财产税，这是重大的制度缺陷。这样的税收漏洞会使得小部分人群通过炒房来获得财富，因此房价过快增长。

3、土地制度的缺陷。我国实行的是土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但在实际转让和交易过程中，土地的国家集体所有制变成了政府所有制，少数官员土地的拍卖过程中得利，抬高了商品房的成本，最终成本的增加部分被开发商通过提高房价转嫁给消费者。土地是房地产的基本要素，土地资源分配的不公平，直接导致了房地产市场的不公平和社会分配的不公平。

三大制度缺陷使得我国房地产泡沫急剧增加，除此之外，还有银行信贷非理性扩张以及物价高度膨胀等诸多因素，因此有必要分析我国房地产业过快发展的原因及危害性,采取有力措施防止房地产泡沫演变为经济及金融危机.

二、政策对房地产业的影响

在上述背景下，国家出台了国八条等一系列政策以应对房地产泡沫，下面我们具体分析一下这些政策及它们产生的影响。

（一）北京国八条细则对房地产市场七大影响

1、预计2011年楼市成交量：商品房、二手房成交量可能下调5成

从中长期影响来看：在第三轮调控的作用下：北京房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，购房者出现明显的观望，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。但是因为目前货币供应量依然比较高，另外保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的持续力度。但是市场下降趋势已经明显。

2、供应少，城区价格稳，郊区可能大跌。

虽然调控政策力度空前，特别是限购等措施将严格落实。一旦政策落地后，北京将执行当地户籍最多只能有2套房，外地户籍最多只能有一套房的现象，但商品房因为最近的市场透支。以及10年来的土地供应远郊区化，导致5环内供应锐减。城八区的2010年土地供应建面仅有2821753平米，占土地市场总供应建筑面积14509761平米的19.4%，城区已经成为绝对的供小于求。而部分郊区县很可能因为本来市场需求就是受到影响的刚需及投资，市场很可能出现明显的价格下调。

3、违约交易可能上涨

“新政带来的看空情绪可能会引发部分违约交易的现象。”在2010年4月后出现了明显的违约潮，虽然目前市场认为房价不会下调太多。但是部分政策可能使得购房者难以再购房导致一些违约存在。

北京中原统计显示另外一个违约的可能出现在商品房及二手房期房交易市场，因为房源交易紧张，目前部分商品房期房进入市场再交易，这样就导致了很可能在政策落实前无法过户的现象，而能够过户后，购房者已经没有资格的现象。

另外还有可能因为第二套房产首付增加等导致小部分商品房期房需要增加首付的违约等现象。

4、高端住宅市场相对稳定

对于高端住宅市场而言，“新国八条”的影响力相对较小。国八条最直接的作用是：买得起的不让买，而刚需也依然买不起。这可能导致高端市场维持比较稳定的交易。高端市场的贷款依赖性非常弱，这导致了受到金融调控的影响小，而限购政策，对于北京这样的大都市来说，高端购买力不缺，难以影响市场。

5、观望情绪蔓延

连续三轮调控影响下，虽然政策公信力受到部分购房者怀疑，但是前两轮调控的确已经抑制了价格过快上涨，在这一基础上再次出台的第三轮调控可以说力度更大，而目前的高房价，低信贷杠杆，使得部分购房者也无力置业，只能期待政策见效。

除了一些本就不急于买房或卖房的客户将可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在“新国八条”的影响下也暂时观望。

6、租赁市场可能明显升温，成交价格平稳

2010年来，租赁出现了明显的价格上涨，而在第三轮调控后，最明显抑制的是外地购房者必须超过5年才能够购房，这将使得租赁市场的需求明显增加。但是因为市场交易的冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨，价格基本平稳的现象。

7、商业地产升温

在第二轮调控后，北京商业单元总成交同比09年同期上涨了5.2%，而住宅则明显下调了28.6%。

地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐过去。商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在09年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门

等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。

另外部分受到调控影响的年轻购房人群，可能转而购买不受调控限制的商业住宅类项目。

（二）新国八条北京细则执行情况

国务院调控房地产八条措施出台后不满一月，备受关注的北京楼市调控政策于16日正式落地。根据北京市公布的15条细则，原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。

北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害，投资、投机性需求将被冰冻。

根据北京市楼市调控新政，自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

这份方案中的限购尤其是对外地人限购是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。

这一政策将使得外地户籍购房者最少需要到27岁以后（22－23岁毕业）才能置业。将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。

北京的最新调控措施要求金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

（三）新国八条北京细则政策小结及预期

1、北京细则对市场的威慑力极大

北京市对二套房的信贷政策严格程度超过国八条的可能性大增，对市场的威慑力极大。提高首付、加强利率管理将较大抑制投资投机，对楼市的震慑作用十分突出，如果进一步提高首付和利率，那楼市无疑将遭遇寒潮。在本次北京出台的15条细则当中，要求“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”。这意味着土地转让价格已经有了交易上限，明确的释放出通过限制地价，进而从源头限制房价上涨的调控信号。

2、北京细则没有直接表述房价控制目标

在1月份国务院出台的房地产调控八项措施中，首次明确提出了城市人民政府要合理确定新建住房价格控制目标的问题。但在本次北京出台的15条细则当中，没有对新建住房价格控制目标的直接表述。北京市的楼市调控新政中，将确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50％，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70％，商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。

3、北京细则提出保障房建设效果缓慢抑制价格还看政策执行

加大保障房建设主要针对北京房价偏高，普通市民无力购买商品房，这种手段是以疏通需求为主，是一种长期的缓解楼市困境的良方。增加供应措施备受市场各界期待，一项调查数据显示，有19.1％的被调查者认为增加供应的措施，特别是增加的保障房等供应将给市场带来明显变化。在北京供不应求的楼市格局中，同时加大保障房建设，能平衡供需，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。以北京为代表的部分城市，从2010年4季度开始的大量住宅类地块投放市场已经逐渐缓解了购房者对房源紧张的担忧。但是保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对价格的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。

三、各大银行的承受能力----压力测试

很多人都认为解决买房难、房地产泡沫的最直接、最有效的方法莫过于降低房价，政府出台的一系列政策目的也正在于此，但是，我们在要求房产商降价的同时，还要考虑到银行房地产贷款的抗风险能力，否则，即便是降低房价，银行若不发放贷款给我们，我们也无力买房，而这银行抗风险的能力通常是由压力测试出来的。然而，一直以来，压力测试这个词虽然被周知，但是具体的形式却很少有人能说出来。传统上所谓的压力测试（stress testing）是指将整个金融机构或资产组合置于某一特定的（主观想象的）极端市场情况下，如假设利率骤升100个基本点，某一货币突然贬值20%，股价暴跌40%等异常的市场变化，然后测试该金融机构或资产组合在这些关键市场变量突变的压力下的表现状况，看是否能经受得起这种市场的突变。按照兴业银行风险管理部总经理邹积敏表示，实际上，此次银监会部署的压力测试涉及两种情形，一是在房价分别下跌10%、20%、30%的情况下，另一种是在利率分别上升27、54、108个基点的情况下，分别对银行开发贷款与个人贷款不良率的影响。

这两种情形相应可以设置三种假设情景，在三种情景下，分别对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌30%。

根据调查，各银行压力测试状况分别为：

中国银行该行将房贷所面临的压力分为轻度、中度和重度三种。其中轻度为房价下跌10%，基准利率上升27个基点；中度为房价下跌20%，基准利率上升54个基点；重度为房价下跌30%，基准利率上升108个基点。即使重度压力之下，房地产贷款不良率也仅会上升1.2个百分点，拨备会增加几十个亿。

00.5

1

1.5

2百分点重度压力（房价下跌30%，

基准利率上升108基点）

压力

中国银行

房地产贷款不良率

交通银行 房价下降30%，开发贷款不良率增加 1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点。 00.

20.

40.

60.

81

1.

2百分点房价下跌30%

房价

交通银行

开发贷款不良率个人按揭不良率

建设银行 如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点与交行大体相当，甚至会略为乐观一些。

工商银行 包括房地产开发贷款、土地储备贷款和个人住房按揭贷款在内的房地产贷款的资产质量良好，不良率仅 0.72%。其中，对公贷款的不良率0.82%，个人住房按揭贷款的不良率0.58%。基于工行房贷的实际情况，进行了房贷压力测试，压力测试的结果令人放心。

兴业银行 若房价下跌10%，房地产开发贷款不良率将可能上升0.11个百分点、个人贷款不良率可能上升0.07个百分点；如果房价下跌30%，对公房地产贷款不良率也仅上升0.99个百分点，个人贷款不良率上升不超过0.3个百分点。

00.2

0.4

0.6

0.8

1

百分点下跌10%

下跌30%

房价

兴业银行

房地产开发贷款不良率个人贷款不良率 民生银行 房价下跌 40%对资产质量影响不大。

华夏银行 如果房价下跌10%，房地产行业贷款的不良率将上升0.46个百分点；如果房价下跌20%，上升1.73个百分点；如果房价下跌30%，上升3.25个百分点。

华夏银行

0.5

1

1.5

2

2.5

33.5

下跌10%下跌20%下跌30%

房价

百分点房地产贷款不良率

光大银行 房价下降两成对资产质量影响不大。

(注：以上资料根据各行高管在公开场合的表态整理而成)

测试结果显示，北京地区国有银行对房价下跌承受度较高，房价下跌对其影响较小；但房价下跌20%-30%，将会对股份制银行房地产业相关贷款产生一定影响。因此，面对中国的房价不断飙升和居高不下的现状，我们不能极端的要求靠政府重拳出击使房地产开发商在短时间内大幅度降低房价，此举不仅不能解决问题，反而会引发更多的连锁反应，有可能造成更大的负面影响，例如，出现负资产，甚至从而引发中国的次贷危机，同时伴随而来的是股市大幅度波动，引起社会恐慌。在解决房价的问题上，我们还应多管齐下，从房屋供给包括保障性住房的建设和供给、税收、实名制等体制改革、有计划的降低房价等多方面同时调控。 四、结论与预期

尽管说政府出台了一系列的政策来限制房价的增长，但都收效甚微。而从银行压力测试来看，即便是房价下跌两三成，对于股份制银行房地产业相关贷款影响也不算过大。因此，银行仍然很愿意在房地产领域进行放贷，与此相对，北京市的房价只是环比幅度略有下降，

而实际价格仍是偏高。在这种情况下，政府对于房地产政策的出台实施，对于保障房的建设，需要大量的银行贷款。因此我们认为短期内银行对于房地产的房贷比重不会有太多变化，并且房地产市场将会处于冰冻时期，主要表现为房价不涨不跌，但价格仍维持在高水平。但长期内政府会开始去房地产泡沫化，抑制房产商炒房卖房，开始启用公租房，调整中国经济结构，进行土地制度变革，征收物业税，房价也会逐渐下跌，维持在人们普遍可以接受的价位上。

五、我们的建议

（一）对转让房产进行选择性强制性的征收个人所得税。

开征个税的原因：开征房产转让个税很明显是针对房地产市场的投机炒作者的，这类人买房的目的不是为了居住而是为了炒卖赚取差价。通过加大征税力度打击扰乱市场的投机炒作者，可以在一定程度上提高炒房者的成本，从而间接的抑制炒房投机的这种扰乱房产市场的恶劣行为。如今按照税务总局的通知要求，现在是实行“一窗式”征收房地产交易涉及的地方各税，在代开销售不动产发票时，税务部门将及时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，然后凭完税发票办理过户。而目前个人所得税的征收绝大部分是通过代扣代缴的方式来取得的，但对转让房产的收益，没有哪个单位，包括房地产市场的经营管理部门可进行代扣代缴，需要每个售房者申报，且申报过程比较复杂。所以，在转让环节征收个人所得税还属于起步阶段，现在包括北京在内的许多城市在房产转让过程当中，个人所得税是由个人申报缴纳，没有进行强制征收。

开征个税对二手房市场的影响：毋庸置疑房产转让的所得税征收将直接影响到二手房市场的走势。随着税收的增加，一部分卖房者会选择调高房价，税收增加的幅度将可能直接体现为房价上涨的幅度，同时交易成本的增加又使一些卖房人取消或推迟售房计划，这样在加剧目前市场供求的矛盾同时很可能继续推高房价，其结果不但与政府调控房价的初衷不符，还将导致二手房市场的萎靡不振。因此也不能盲目的增加房产转让的个人所得税。可以制定例如对于房产权不到三年的转让强制收取税率较高的税费。或可以通过先订房价，后缴税以避免卖房者调高房价。同时加强各种税收制度的建设，如财产登记制度，收入明晰制度等一些基础制度的建设，并在现有税制基础上不断进行补充和完善。

（二）在保有环节征收的物业税

引起中国高的房产价格的主要因素有投机，我认为物业税是一个比较有效的手段。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。与其它的涉及房地产的税种不同，这是个保有环节的税种。它的征收可以使人们在保有房屋的环节上增加成本，可以大大的减少房地产投机现象，减少空房率。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

这一改革对于普通消费者而言，最大的好处就是房价有望大幅度降低。消费者在购买房屋时，其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有段陆续收取，也就是说，把现在买房前一次性缴纳的税费，放到买房后，由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降。

物业税的征收可以抑制炒房者的购房欲望，使他们为洗钱而购房的成本和风险加大，从而大幅降低房价。因为征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税，所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段。

（三）信贷限制及利率调整

除了上述对于政策的建议，我们认为还可以通过信贷限制及利率调整，控制资金投放于房地产业的数量和结构的方式来去房地产泡沫化，

第一，调整银行对于房地产业放贷的比重与结构。目前，中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商，这使得房地产开发商有更多的资金来开发地产，从而让消费者无力买房，这就是中国房地产市场有效需求不足的重要原因，因此，采取科学合理的银行放贷结构可以有效的减小房地产业泡沫。

第二,贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本,直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时,可适当提高对房地产开发商贷款的利率,也可适当降低住房消费信贷利率,从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。

第三,控制贷款数额。房地产业之所以泡沫化如此严重，主要是房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，降低门槛向开发商发放大量贷款，从而房地产商有太多的资金开发建设高昂房产，因此，银行应该加强对于房产贷款者贷款资格的审核力度，所以银行应该控制贷款数额，防止投机者利用银行贷款炒房，使得房地产业泡沫加剧，这主要体现在两个方面，一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例；二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。

【文献】

《我国房地产市场现状及未来发张趋势分析》钟新式经济研究导刊2010年23期《银行信贷政策与房地产泡沫》刘晓辉

《政策调控房地产银行业信贷收紧》

《中国房地产信贷政策展期与分析》

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》解读

《财经》270期至288期

北京统计年鉴