房地产基本术语解释

房产属性

1、什么是房地产

也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分割的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

2、什么是房地产权

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

3、什么是房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

3、什么是产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

4、什么是使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

5.什么是单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

6、什么是共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。7、什么是“五证”“两书”

“五证”包括：

《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。

“两书”是

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

8、什么是商品房？

原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

9、什么是二手房

指不是由开发商出售的，而是由房屋产权人或购买人转让的房产，包括已取得权证的需要转让和尚未取得权证的需要转让的房产。一般指私房，单位自管房，更名商品房，上市房改房和上市使用权房等等。

10、什么是房改房

房改房又称已购公有住房或上市共有住房。是指城镇职工享受国家房改优惠政策，根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价扣除工龄折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证（下简称成本价）和按标准价购买的产权证（下简称标准价）。

成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：

1.直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80％归个人所有，20％归原产权单位所有；每平方米5000元以上的部分，50％归个人，50％归原产权单位。

2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的3％到房管部门补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。对于能否将经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题，市国土房管局有关负责人明确答复，目前还没有出台有关的规定。11、什么是经济适用房

经济适用房指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有六个特点：（1）经济性是指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持、干预性表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置、基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3％以内等。（4）出售给特定对象经济适用房出售主要面对中低收入阶层（年家庭收入在3万元以下），对购买资格实行审批。（5）地理位置相对来说较为偏僻，一般都建在城市的外环线附近。（6）对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时，实行上市交易审批，需补交土地出让金。

1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理

办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。

经济适用房减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，消减了市政配套等费用的50%，并且规定了较低的固定利润率（我国目前规定为3%）。

经济适用房如何进行成本控制

相对于不破难关商品房而言，经济适用房东的价格较低，其成本一般包括8项

1、建设用的的征地和拆迁补偿、安置费

2、勘察设计和前期工程费

3、建安工程费

4、住宅小区基础设施建设费

5、以上4项之和为基础的1-3%的管理费

6、贷款利息

7、税金

8、3%以下的利润

12、什么是安居房

安居房是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。

1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。据国家权威部门透露，今年继续建设国家安居工程，但要淡化国家安居工程这个概念。明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中。

13、什么是公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

14、什么是不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

15、什么是私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

16、什么是集资房

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

17、什么是廉租房

廉租房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。具体标准由市、县人民政府房地产行政主管部门会同有关部门制定。

目前，廉租住房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。我国的廉租房只租不售，来源主要是腾退的旧公房。

18、什么是平价房

平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由①征地和拆迁补偿费、②勘察和前期工程费、③建安工程费、④住宅小区基础建设费、⑤管理费、⑥贷款利息⑦税金等七项因素构成。

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

20、什么是居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

21、什么是居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

22、什么是住宅配建设施

配建设施是指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的，与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。住宅配套设施按其服务层次。应包括以下内容：

(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；

(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；

(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；

(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

23、什么是公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

25、什么是“七通一平”

（熟地）是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

26、什么是“三通一平”

（净地）是指土地具备上水、雨污水、和道路以及场地平整的条件。

27、什么是房地产交易

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。

28、什么是房地产保险

房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

29、什么是宗地

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。

建筑高度

1、什么是低层、多层、高层住宅

按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。

低层房是指1至3层高的楼房；多层房是指4至6层高的楼房，小高层房是指9至11层高以下的楼房；高层房是指总高在12层以上的楼房；超过100米的为超高层。

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1－3层建筑物，如平房、别墅等。低

层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

多层房屋是指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

高层房屋是指高于24米的建筑。7层以上(可含7层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。

一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。

高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。

超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4－6层为多层住宅；7－10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。

使用率比较：多层高于高层，85％左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72－75％，板楼在78－80％。

建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。

房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装

修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。物业管理收费：多层少于高层。

2、什么是建筑高度

指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：

烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。

楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。

建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。

3、什么是住宅的层高

一般情况下住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

4、什么是住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高－楼板厚度

层高和净高标准

1、住宅层高不应低于2.80M；

2、卧室、起居室的净高不应低于2.4M；

3、利用坡屋顶内空间作卧室时，其局部净高不应低于2.2M，其余部分最地度高度不宜低于1.5M，低于2.2M部分不计入面积。

建筑结构

1、什么是房屋主体结构

房屋的主体结构是指在房屋建筑中由若干构件（包括屋盖、楼板、墙体、基础、梁、柱、支撑、连接节点等）连接而成的能承受作用的平面或空间体系。

主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存

在问题。

2、什么是基础

位于建筑物最下部分的承重构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。

3、什么是墙

建筑物的承重和围护构件，作为承重构件承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载，并将这些荷载传给基础；作为围护构件，外墙起到抵御自然界各种因素对室内的侵袭作用，内墙起着分隔房间的作用。

1．地基的分类：天然地基和人工地基，承受由基础传来的荷载的土层叫做地基。

2．基础的形成及类型

3．墙体的分类及结构布置

4．楼梯的种类

5．屋顶：平屋顶、坡屋顶

4、钢结构

房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作，用焊接、镏接或螺栓等连接钢板和型钢而成，一般用于工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等。

5、钢筋混凝土结构

房屋主要承重结构的基本构件采用釉钢和钢筋混凝土材料制作，根据施工方式不同，可分为现浇钢筋混凝土和预制装配式钢筋混凝土结构。

6、钢和钢筋混凝土结构

房屋的主要承重结构的基本构件采用釉钢和钢筋混凝土材料制作。现有的高层建筑中，梁和柱采用钢材，电梯井或设备管道井采用钢筋混凝土的钢体。

7、混合结构

房屋的楼层，屋顶采用钢筋混凝土材料制作，墙体和柱采用砖或其他材料砌筑。

8、砖木结构

房屋的墙、柱采用砖砌筑，楼层、屋架采用木料制作。

砖木结构可分为三个等次：

1.砖木一等：房屋两侧的山墙和前沿墙厚度均为一砖以上；

2.砖木二等：房屋两侧的山墙厚度为一砖以上，前沿横墙为半砖或板壁、假墙或其他平墙。

3.砖木三等：房屋两侧山墙为木物架承重，用半砖墙或其他假填充。

9、什么是砖混住宅

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。

在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。

10、什么是钢混结构住宅

结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。

11、什么是框架结构住宅

是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁、柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

12、什么是框架－剪力墙结构

框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，

所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

建筑的承重形式

1、叠砌式

以砖墙或砌墙为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上，常用于居住、办公、学校、医院等六层以下的建筑及中小型工业建筑；

2、框架式

以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件，楼板搁于梁上，常用于办公楼、旅馆等建筑；

3、剪力墙式

当房屋的主体结构全部采用剪力墙时，即为剪力墙结构形式，在高层建筑中大量采用这种形式。

4、筒体式

筒体结构为空间受力结构形式，从60年代以来，在大跨度、大空间、超高层的建筑中已得到实承应用，在高层建筑中，四周采用框架、利用电梯井、楼梯间、管道井等在平面的中央部位形成一个筒体结构，在内筒体建筑物的四周再形成一个筒体的形式叫筒中结构；当建筑物的结构由数个简体组成而成，就形成了束筒结构。

建筑构造

1、什么是勒脚

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护

2、什么是踢脚线

踢脚线是室内墙面与地面的装饰、保护内墙面下部及其部分附属设施的围护结构。踢脚线有两个作用，一是装饰作用，二是保护作用。

在居室设计中，阴角线、腰线、踢脚线起着视觉的平衡作用，利用它们的线形感觉及材质、

色彩等在室内相互呼应，可以起到较好的美化装饰效果。

阴角线是凹下去的比如转角的内侧，家装中有木质的起装饰作用。还有阳角线是凸出来得如转角的外侧，家装中有木质的起装饰作用。和顶棚下20cm的8cm宽装饰线。

腰线是从地面往上1米-1.5米处的装饰线条，有木质、瓷质、金属多种。

踢脚线的另一个作用是它的保护功能。踢脚线，顾名思义就是脚踢得着的区域，所以较易受到冲击。做踢脚线可以更好地使墙体和地面之间结合牢固，减少墙体变形，避免外力碰撞造成破坏。

3、什么是隔热层

指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：

(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施；

(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；

(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；

(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。

4、什么是开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、

5、什么是进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

6、什么是隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

7、什么是玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，

由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

8、什么是走道

也称通道，过道，走廊，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。

9、什么是阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

凸阳台：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

凹阳台：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

10、什么是平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

11、什么是地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

12、什么是半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

13、什么是户室比（户型比）

户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25％，中套（二室户）占47％，大套（三室或四室户）占28％。

14、什么是住宅的套型和户型

"套"是指一个家庭独立使用的居住空间范围。住宅的"套型"也就是满足不同家庭生活的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，住宅套型标准正趋市场化。

在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以"室"来划分的，"室"一般是居住建筑中的居室和起居室。住宅户型又可分一室户、二室户、三室户、多室户等。

15、什么是建筑平面外轮廓线

指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。

16、什么是道路红线

道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。

17、什么是建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

18、什么是公共服务设施用地

一般称公建用地．是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

19、什么是住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等。20、什么是公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

21、什么是其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

22、什么是道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

23、什么是居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的总称。

公共服务设施用地一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

建筑式样

1、什么是单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排2到4户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

2、什么是跃层式住宅

这种新颖的住宅建筑形式在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法。

3、什么是复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50％－70％。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：

1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。

2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高低（常用1.2米），很难充分利用。

3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必

然成为住宅市场上的热销产品。

4、什么是错层式住宅

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，占两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

5、什么是公寓式住宅

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建筑在大城市里，多数为高层大楼建筑，楼梯或电梯公共使用，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

6、什么是酒店式公寓

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是上世纪中期从欧洲兴起的一种只做服务、非酒店经营的纯服务式公寓。目前在上海得到迅速发展，据统计，已经有75家酒店式公寓开出。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强，的酒店式物业管理概念，集商住、酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓在装修上统一为精装修，提供全套的家俱和电器，但其内部的设计也是个性化的，不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。7、什么是智能化大厦

如果一个大厦具备了以下三个功能，一般就可以认为这是一幢智能化大厦：

＊通信自动化(Communication Automation－Ac)

＊办公室自动化(Office Automation－0A)

＊大楼管理自动化(Building Management Automation－BA)

这就是我们经常说的3A。

以3A为例，智能化大厦中的通信自动化和办公室自动化都离不开结构化布线系统。无论是语音通信系统(电话系统)，还是数据通信系统(网络系统，包括办公室内部的局域网)，都是以结构布线为基础的。可以说，结构化布线系统是智能大厦中最主要的神经网络。

8、什么是里弄和新式里弄

弄堂又叫里弄，可以与北京的胡同相比。弄堂是线，线上的珠子就是石库门。石库门是上海民居的经典，有如北京的四合院。

石库门房屋兼容中西。它既吸收了某些江南民居的特色，其单体平面结构脱胎于中国传统院落式住宅，并一般分上下两层，符合小康人家择楼而居求其高爽的要求；同时，它又具有西方都市民居的特点，其两层楼连接排列，给人一种紧凑新颖之感。早期石库门为砖木结构，用砖做承重墙，用木料制作门窗、楼梯、椽子、阳台等。民居史学者罗苏文细致地描述了这种建筑：

从二十年代中期开始，上海在石库门里弄的基础上出现了新式里弄住宅，考虑到小汽车的通行和回车，有了总弄和支弄的明显区别，天井没有了，用矮墙或绿化作隔断，外观基本上西化了。更为突出的是水、电、煤、卫生设备已较为齐全，有些新式里弄住宅还有煤气和热水汀等设备，生活的舒适度不言而喻，

9、什么是塔楼和板楼

住宅楼从楼房的平面图和分为塔楼和板楼

塔楼（点式楼）平面图的特点是：一层若干户，一般多于四户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度一般从12层以上到35层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。

板楼（板式楼）的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们在买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。

塔楼和板楼各有各得特点。板楼户型比较方正，朝南户型比较多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因

素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，如果进深太大，户内采光就差了。板楼占地面积达，在小区总占地面积中，相对绿地就会少。

10、花园式住宅

也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

面积术语

1、什么是建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。包含房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

(商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积)

其计算公式为：

套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积）＋墙体面积＋阳台建筑面积）

公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。

建筑物层高超过2.2米（含2.2米）均应计算建筑面积。

2、什么是房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

3、什么是房屋的共有建筑面积(即公摊面积)

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：应分摊的公用建筑面积套（单元）门以外的室内、外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、管道井、垃圾道、地下室、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、

空调机房、消防控制室外、为整栋服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房、门斗、有柱雨蓬以及突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用空间租、售的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积公用建筑面积=全栋建筑面积-全栋各套建筑面积之和-单独具备使用功能的独立空间（地下车库、仓库、人防工程等）

4、什么是共有建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

5、什么是实用面积

它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

6、什么是套内面积

俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

7、什么是使用面积

住宅的使用面积也称居住面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

8、什么是净面积

净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。