1物业验收及交楼管理办法

地产集团物业验收及交楼管理办法

第一章总则

第一条为进一步理顺物业验收及交楼管理，明确职责，强化管理，全面提升楼盘交付品质，特制订本办法。

第二条地区公司工程部负责工程建设具体落实执行，严格把控工程进度及质量，持续提升交楼品质；地区公司营销部负责交楼策划及交楼前客户对接工作。

第三条物业集团验收管理中心负责代表业主对交付质量进行全面检查验收并严格把关；地区物业公司负责现场交楼及维保修工作。

第四条工程验收督察中心负责对地区公司交楼分户验收标准及流程执行情况、物业集团分户验收工作及时性和验收质量进行监督、考核。

第五条总体要求合同交楼3个月前全部工程完工，2个月前完成质量整改，1个月前取得合同约定证照，达到精品交楼。

第六条原则上合同交楼3个月前，工程部自检验收合格后，开始物业分户验收，并允许进行三次分户验收，要求质量问题逐次减少。初次分户验收容许户均重大质量问题0.5条、一般质量问题5条，第二次分户验收容许户均重大问题0.1条、一般质量问题1条，第三次分户验收达到户均重大问题0条、一般质量问题0.5条时移交物业。移交物业后，由地区物业公司负责维保工作，并代表甲方对施工单位维保修队伍进行管理。

第二章物业验收及接收管理

第七条工程部自检验收

1、合同交楼前3个月，工程完工后，工程部按《交楼验收标准》进行自检，整改合格，完成第一次精保洁后，工程部按一个单元或若干单元发起初次分户验收流程，经综合管理部审核后，报物业集团验收管理中心，并抄送工程验收督察中心。

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根据物业初次分户验收结果，对每验收批次户均重大质量问题大于0.5条或一般质量问题大于5条的，给予工程部负责人扣罚10%、项目经理扣罚20%、责任工程师扣罚30%核定综合奖金及以上处分。

第八条物业初次分户验收

1、物业集团验收管理中心在收到初次分户验收申请后，组织验收部3天内开始分户验收。

2、要求每项目每天验收不少于100户，每天检查发现的问题经工程部签字确认后，按户一次性上传至交楼管理APP系统并反馈至工程部，对同一户的问题不得反复上传及反馈。

3、初次分户验收合格的户数，由工程部完成二次精保洁后移交地区物业公司。

4、初次分户验收不合格的户数，由工程部限期15天内整改完成。

第九条物业第二次分户验收

1、工程部整改合格，按同一验收批次发起第二次分户验收流程，报物业集团验收管理中心，并抄送工程验收督察中心。

2、物业集团验收管理中心在收到第二次分户验申请后，组织验收部2天内开始对初次分户验收发现问题的整改情况进行逐条验收，要求每项目每天验收不少于200户。

3、根据物业第二次验收结果，对每验收批次户均重大质量问题大于0.1条或一般质量问题大于1条的，给予工程部负责人扣罚20%、项目经理扣罚30%、责任工程师扣罚50%核定综合奖金及以上处分。

4、第二次分户验收合格的户数，由工程部完成二次精保洁后移交地区物业公司。

5、第二次验收未整改合格的问题须列表标注，由工程部签字确认，限期7天内整改完成，并报工程验收督察中心进行考核及督办。

第十条物业第三次及以上分户验收

1、工程部整改合格后，按同一验收批次发起第三次分户验收流程，报物业集团验收管理中心，并抄送工程验收督察中心。

2、物业集团验收管理中心在收到第三次分户验收申请后，组织验收部1天内开始对第二次分户验收未整改合格的问题进行逐条验收，要求1天内完成全部验收。

3、对同一验收批次重大质量问题户均条数0条、一般质量问题户均条数不超过0.5条的，进行全部接收。不达标的继续整改，再次分户验收，直至达标移交为止。

第三次分户验收仍未通过的，工程验收督察中心视情节轻重，给予相关责任人问责、降薪、降职直至免职处分。

第十一条每次分户验收合格的户数，五方验收、电梯使用许可证、消防检测报告齐全，并且消防达到使用条件的，由物业集团验收管理中心验收部在该次分户验收完成后24小时内发起接收流程，报物业集团总经理审批后，由地区物业公司物业服务中心在24小时内完成接收，并将已接收的合格户数明细书面通知地区公司营销部，同时发工程验收督察中心备案。对已接收的户数，由地区物业公司联合营销部制定交付计划。

第十二条未按时开始分户验收的，给予物业集团验收管理中心验收部负责人扣罚10%、项目验收负责人扣罚20%、责任工程师扣罚30%核定综合奖金及以上处分；未按时完成分户验收的，给予物业集团验收管理中心验收部负责人扣罚20%、项目验收负责人扣罚30%、责任工程师扣罚50%核定综合奖金及以上处分；如出现同一户数反复录入、违规录入、验收质量差等问题，由工程验收督察中心根据情节轻重对物业相关责任人进行问责、降薪、降职直至免职处分。

第十三条分户验收的质量问题纳入管理及监察中心质量考核体系严格考核。

第三章合同交楼管理

第十四条交楼策划

合同交楼90天前，地区公司营销部牵头组织成立地区交楼领导小组，由地区公司董事长（或主持工作一把手）任组长，地区公司主管营

销、工程领导任副组长，营销部、售后服务部、开发部、财务部、工程部、合同法务部、地区物业公司委派负责人为组员。

在交楼领导小组成立当天，由地区公司董事长主持召开交楼综合策划会，讨论确定交楼方案，策划分户验收、质量整改、证照办理、交楼时间、现场布置、应收费用、工作流程、应急预案、维保修工作、配套设施移交、甲供材料的备用情况等工作，明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。

第十五条交楼前准备工作

1、合同交楼45天前，营销部将交楼楼栋、房产、业主信息通过EMS 系统发地区物业公司，地区物业公司在交楼30天前完成物业信息管理系统楼栋、房产档案建立、业主信息导入等工作。

2、合同交楼45天前，营销部组织工程部、总工室、合同法务部、地区物业公司对《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》进行讨论定稿，并完成会签。

3、合同交楼30天前，开发部提供已备案实测报告交营销部，营销部编制该期楼宇的交楼《应交款明细表》，交财务部2天内审核完毕；营销部拟定《交楼通知书》(含业主办理《不动产权证》须提交资料的通知)，并会同合同法务部、地区物业公司讨论审定；营销部将赠送物业费的批准文件及明细移交地区物业公司。

4、合同交楼15天前，地区公司工程部向地区物业公司提供《维保修责任施工单位划分表》，同时须与预决算部、地区物业公司共同确认施工合同质保期及质保起算时间。

第十六条交楼审批及交楼通知

1、根据物业接收户数情况及交付计划，地区公司营销部在收到物业公司通知后24小时内，发起交楼申报流程，提交《交楼申请表》并附交楼所需证照，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后，由地区物业公司签署意见，报物业集团总经理审批。合同约定证照齐全的，各节点审批领导应在24小时内完成审批，由营销部寄发《交楼通知书》。若合同约定证照不齐全的，再报管理及监察中心直管副总裁、分管领导审批后，报地产集团总裁审批后执行。

2、营销部根据交楼审批，书面通知业主收楼。《交楼通知书》需以挂号形式寄发给买受人，如收到退件须进行地址核实，并在48小时内再次寄发通知。对接到《交楼通知书》未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并电话督促业主收楼，并以挂号寄出《敦促收楼通知书》。

3、交楼流程未经审批通过，发送《交楼通知书》、或口头通知业主收楼、或擅自交楼的，给予地区公司营销部负责人降三级、主管营销领导降二级、地区公司董事长（或主持工作一把手）降一级工资处分。

第十七条交楼及维保修

1、业主到达现场由地区物业公司与业主办理楼宇交接手续。业主现场收楼时，物业工作人员须全程陪同验房。

2、地区物业公司接收后，维保修工作由地区物业公司全权负责。地区物业公司须督促施工单位维修人员配置，确保在交楼后3个月内按标准配置人员，维保修方案报地区物业公司审批。

第四章监督管理规定

第十八条验收过程中存在时间节点延误、未按标准执行、验收质量差、弄虚作假等问题，工程验收督察中心视情节轻重，给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分。

第十九条未按期交楼的项目，管理及监察中心视情节轻重，给予地区公司责任部门负责人、三线项目总经理降职或免职，责任主管领导降六级工资或降职，董事长、总经理降三至六级工资的处分；延期交楼造成恶劣影响或重大损失的，给予相关责任人降职、免职直至开除的处分。

第二十条本办法从发文之日起执行，如有以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。