上海写字楼市场简报2013年第一季度

市场简报写字楼

2013年4月

Savills World Research

Shanghai

概述

住宅市场带来的持续担忧并未影响优质写字楼项目的低空置率，租金报价仍有所提高，尽管增长率并不如往年。

? 招商银行大厦作为第一季度唯一新供应入市，总面积58,524平方米，剩余全年新供应为494,000平方米。 ?

在新供应有限的情况下，第一季度录得97,851平方米的高净吸纳量，这一表现在中国新年后的传统淡季相当不俗。

? 全市空置率环比下降1.2个百分点至6.1%，需求主要集中在消化现有存量上。

? 租金环比上升1.3%至人民币每平方米每天8.44元，受到季节性影响增速略有放缓。

? 写字楼整售市场在本季度有三单重大交易，成交量较前四季度平均增长9.1%。

? 全市平均毛收益率维持在去年第四季度5.2%水平。

“吸纳主要集中于现有项目，主要商务区空置率均低于10%。”

简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部

来源

: Jacob Monstraso

市场评论

虽然业界普遍担忧中国房地产泡沫，政府一再推出调控政策，上海甲级写字楼市场仍开局良好。即便在中国农

历新年的传统淡季，由于供应有限，吸纳量提升，空置率走低。业主也鉴于这一良好局面提高了租金报价。

市场整体甲级写字楼租金较上季度上涨1.3%，达到每天每平方米人民币8.44元（每月每平方米41.49美元），这一水平较2010年第二季度市场低谷时上涨29.1%。

租金涨幅在一定程度上受到了需求减

缓的影响，鉴于此前租金已持续上涨一定时间，因此近期涨幅不如往年。而在小陆家嘴和静安等优质写字楼区域，许多项目接近满租，业主仍有涨租意愿。

市场信息

重回巅峰

近日，福布斯发布了2012中国大陆最佳商业城市排行榜，旨在为创业和投

资者提供最佳投资地点的指南。这一榜单始于2004年，使用反映城市商业活动及决定未来发展所需要素的指标

体系，包括人才指数、城市规模指数和经营成本指数等8 大项指标，来衡量

城市的商业竞争力和可持续发展力。上海在2012年从2011年的第四位重回排名首位，继续稳固其中国内陆最佳商业城市的地位。

上海重回榜首主要源于中小型企业的蓬勃发展，这也直接增加了写字楼租赁需求。诸多高附加值服务企业的兴

起为市场带来了活力，尤其是位于小陆家嘴区域的金融和投资公司。根据上海工商行政总局数据，至2012年12

月上海注册私营企业已达850,000户，总注册资本人民币21347.28亿元。

图 1

甲级写字楼指数，1999年第二季度到2013第一季度

租金持续增长，但相较往年增幅减缓。

图 2

中国最佳商业城市, 2012

来源：第一太平戴维斯研究部

来源: 福布斯中国

20 40 60

80 100 120 140 160 180 200 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 99

12 13

Q 2/1999 = 100

全市

浦西非中央商务区

浦东中央商务区

浦东非中央商务区

在人才储备上的优势上海也更胜一筹。尽管北京拥有更多的教育资源，上海在吸引高学历人才和归国人员方面无疑极为成功。

上海的消费水平也可从2012年人均收入超过人民币40,000元，消费力超过2011年11%的统计局数字中得出。

重回城市排名首位增长了投资者和企业对上海商业环境和未来长期发展的信心。尽管并未在人力资源和消费力

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

表 1

租赁成交案例，2013年第一季度

数据来源：RCA; 第一太平戴维斯中国区市场研究部表 2

写字楼整栋交易案例，2013年第一季度

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

图 3

甲级写字楼供应、吸纳和空置率 , 2000年 – 2013第一季度

市场并无可租新供应，需求集中于消化现有库存。

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

图

中心商务区租金及空置率， 2012年第四季度与2013年第一季度

主要中心商务区目前均录得低于10%的空置率，接近2012年第二季度水平。

STV CN

10% 15% 20% 25% 30% 0

4 6 8 10 12 南京西路

淮海中路

黄浦

徐家汇

长宁

小陆家嘴

浦东其它

人民币每天每平方米

第四季度租金 (左轴) 第一季度租金 (左轴) 空置率 (右轴)

空置率 (右轴)

浦西

浦东

两方面超越北京和深圳，货运吞吐量也低于广州，上海从总体来看仍是中国最佳商业城市的不二之选。

2013年第一季度上海甲级写字楼仅有自

用的招商银行大厦入市，总面积58,524平方米，剩余全年新供应为494,000平方米。净吸纳量在第一季度达到97,851平方米，考虑到没有新供应入市以及在

传统淡季农历春节期间这些因素，吸纳表现令人满意。

尽管市场有所放缓，来自国内私营企业和跨国公司的需求仍表现良好，主要行业包括金融、法律、制造业和物流业。

全市范围内空置率环比下降1.2个百分点至6.1%。浦西空置率环比下降0.4个百分点至6.6%，浦东环比下降1.3个百分点至5.6%。空置率下降的主要原因是当前市场缺少新供给，使得吸纳量集中于现有库存，主要选择在过去12个月中入市的项目。全市范围的空置率水平同2012年下半年的最低值接近。

部分非核心区域在第一季度的空置率下降幅度较大。其中浦东竹园降幅达2.6

个百分点至9.7%，主要得益于去年入市项目大量被吸纳。

投资市场

整栋交易

第一季度上海写字楼市场共有三宗整栋投资交易，交易金额为人民币30亿元（4.72亿美元），相较于前四个季度的平均值大约增长了9.1%。

长江实业旗下资产管理公司ARA Asset Management于2013年1月以19亿人民币从腾飞集团手中收购位于黄浦区的海洋大厦，该项目写字楼面积约58,000平方米。

同样在1月份，搜房控股收购了原属于中国宝安集团的宝安大厦，成交金额达人民币8亿元。宝安大厦建筑面积约42,000平方米，目前主要作为办公、零售和四星酒店使用，之后将变成搜房上海总部的办公楼和培训场所，完全自用。

2013年3月，房地产投资公司MGPA收购了位于嘉定的嘉亭大厦，成交金额为人民币2.63亿元，包含一幢12层高办公大楼的3至12层，总楼面面积15,223平方米，为嘉亭荟城市生活广场的一部分。这一综合项目另包括341套住宅和68,000平方米的购物中心。

数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部

表 3

散售市场交易案例, 2013年第一季度

除上述交易外，市场另有几宗交易接近

达成。虽然租金增幅放缓，上海写字楼

市场仍因其透明度较高、表现稳定而为

众多买家关注。

市场展望

租赁市场

上海甲级写字楼市场预计在今年后三个

季度有432,000平方米新增供应入市，

若所有项目按时交付，则意味着年供应

量较2012年增长21%。核心商务区项目

预租率仍表现不俗，但企业较以往愈加

关注成本控制，或将导致部分行业公司

考虑迁至非中心区域。

当前写字楼租赁市场的风险之一来自经

济增速放缓带来的后续影响。写字楼市

场的吸纳率是宏观经济的一个滞后指

标，这也意味着当前写字楼租赁市场需

求放缓更多反映了去年企业扩张计划。

虽然市场需求放缓，但考虑到经济形势

有复苏迹象，下半年市场表现或将有所

改善。但另一方面，需求回暖难以完全

消化未来供应放量。

考虑到中国经济表现仍好于多数国家，

预计多数公司仍将维持中国市场扩张，

但扩张之余更为谨慎。预计全市范围内

的空置率在未来12个月中保持在10%以

下，全年租金涨幅约6%。

散售市场

限购令等住宅市场调控政策进一步推升

了上海甲级写字楼散售市场热度。许多

国内买家倾向买入办公楼自用，以降低

未来租金上涨带来的成本攀升。除此之

外，2013年多数甲级写字楼项目为纯

租赁，散售市场优质项目供应有限或将

使业主考虑提价。

整售市场

整售市场依然较为看好。随着人民币基

金及保险公司投资房地产逐渐成熟，预

计将有更多国内机构买家进入整栋投资

市场。由于多数二线城市面临供过于

求压力，一线城市仍是机构买家首选之

地。海外买家虽然有所式微，但考虑到

中长期人民币兑美元的升值预期，其仍

将是市场的重要参与者。

Simon Ha