安全与秩序维护方案

拟采取的安全与秩序维护方案

一、安全管理概述

安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划小区人员的安全。

二、安全管理工作特点

“伊川农商行小区”，是商住一体的综合性智能大厦，总建筑面积约49000余平方米，物业类型为商住楼。安全管理工作特点如下：

1．人员量大，楼层高，须注重公共卫生安全。

2．消防等级要求高

“伊川农商行小区”对消防等级要求高。同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。

3．安全管理时间长

大厦的安全管理，不但是对商业使用物业的管理，同时还有大量的业户在此居住。是一个综合型的大厦，安全管理时间长。

4．车辆管理复杂

大厦停车场，车辆停放既有商场车辆，又有业户办公人员的车辆，还有外来人员车辆。那么，做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。

三、安全管理目标

1．人员进出井然有序

2．日常办公、休闲环境安全、舒适

3．重大活动顺利进行

4．突发事件迅速得到解决

5．交通事故处理率100%，无车辆失窃事件

6．治安案件发生率为0

四、安全管理原则

坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。

五、安全管理内容与方式

1．安全管理内容

（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。保证日常办公、娱乐休闲环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。

（2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。

（3）交通管理：维护“伊川农商行小区”交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。

（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。

（5）紧急事件和突发事件的安全管理

2．安全管理方式

安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。小区安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据“伊川农商行小区”实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。

六、组织建设

1．保安队伍的组建

成立保安部，设主管1名，下辖保安领班、保安员、消防值班员、智能控制中心值班员。

2．保安队伍的管理

（1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。

（2）严格执行请销假制度和交接班制度。

（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。

（4）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。

（5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。

（6）注重形象。保安员是外来客户进入“伊川农商行小区”看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升“伊川农商行小区”的形象。

保安员训练、考核安排表

3．安全管理工作要点

日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、六层的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏导等的安全管理，以及每天闭馆播放闭馆音乐（部分楼层、房间不放闭馆音乐的控制问题），每天闭馆的清场问题，读者存包、衣着的管理问题，读者不办理借书手续携书出馆等违章事例的处理问题等。

（1）岗位要求

1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。

2)严格按岗位职责要求履行任务。

3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。

4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。

5)礼貌待人，热情服务。

（2）门岗控制工作要点

1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。

2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。

3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。

4)引导前来学习、参观的物业使用人，为不太熟悉本物业的市民提供指引。

（3）安全监控工作要点

1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视××广场××号楼项目（－－－）内外的安全状况。

2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。

3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。

4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏××广场××号楼项目（－－－）监控点等安保方面的详细资料。

5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。

6)闭路监控采取24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）。发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。

（4）车辆疏导工作要点

1)按××广场××号楼项目（－－－）车辆有关管理规定放行或禁行。

2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态

度要热情。

3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行为。

4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。

5)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。

6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。

（5）巡视检查工作要点

1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。

2)巡视范围包括××广场××号楼项目（－－－）内的商业区、办公区、各机房、各处通道等。

3)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。

4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。

5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问，热情礼貌服务。

6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处理。

7)为了营造大楼环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。

（7）车辆管理工作要点

对地下停车场的管理，应突出以下几个方面：

1)制定切实可行的管理制度及运行方案

我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保××广场××号楼项目（－－－）文明、有序的工作、学习、活动环境。

2)进行安全有序的服务

对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指

引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。

3)标识系统

为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。 4)实施科技型管理模式

完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。

5)出入登记管理

贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。

6)规范化的人性管理

在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响。

关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失。

7)配合开展重大活动及其它相关工作

遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位及场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。

（8）消防管理

贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。

消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演

习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。

1)消防监控设施管理

××广场××号楼项目（－－－）消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等构成，主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。

①消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，防止超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警的，查明原因，消除故障，恢复系统。

②发生火警使电梯迫降时，立即用监控室的对讲电话通知电梯内乘客保持镇静。

③定期对消防系统进行巡视检查、检测，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。

消防巡视检查至少要包括以下内容：

●消防通道是否畅通无阻。

●消防器材是否已按要求配备。

●消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。

●消防水源是否满足要求。

●烟感、温感、喷淋头是否完好。

●自动消防设备是否在联动位置。

●做好相关记录。

在下列场所，应增加巡视频率：

●扑灭火灾后的现场。

●在动火作业的前后。

●重点防火的部位。

●装修施工现场。

●地下设备机房。

④监控中心实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。

⑤严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。

2)消防日常管理

①管理处经理为大楼防火负责人，负责组建义务消防队，不定期检查、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的问题。

②管理处及兼职安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导。

③坚持“预防为主、防消结合”，做好大楼的消防工作。

④做好消防培训工作，使所有员工都具备相应的消防知识，能够熟练使用各种消防器材、设施。

⑤做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识，组织消防知识竞赛，使所有工作人员都能了解、掌握一定的消防常识。加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训，定期进行消防实战演习，内容包括：人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等。

（9）防火管理

防火管理是消防工作的重中之重，××广场××号楼项目（－－－）大楼重点区域的防火工作如下：

1)业户办公室等：在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。

2)商场：是外来人员之场所，活动时人流密度高，其设备功率大，局部发热量较大，是重点的防火区域。按多个防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。防火区内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。活动进行前，管理人员提前到位，对设备设施进行全面检查；活动进行中，管理人员与设备维护人员坚守现场，确保消防通道畅通无阻；活动结束后，及时全面清理，对不必要使用的用电设备一律切断电源，消除一切安全隐患。

3)机房：为消防重点防火区域，设置专门消防责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现

象发生。机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。

（10）公共卫生安全管理

公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高。我公司在对××广场××号楼项目（－－－）的管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容。

●建立健全公共卫生管理体系，我公司依据2003年5月12日国务院

出台《突发公共卫生事件应急条例》组织实施。

●建立防护网络

健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面内容。而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件的“快速反应网络”。

●定期演习

如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病控制预防队伍，来应对突如其来的疫病、险情的挑战呢？我公司认为，捷径只有一条，就是“实地训练”。突发事件发生后，每个人都是应急体系中的“末梢神经”，都要对危机作出迅速反应。定期对全员和业主/用户进行应急培训，以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的。

●公共卫生安全管理是安全管理的重要内容，也是物业公司各部门和

全员都必须重视和参与的工作，如：环境管理部门必须严格实施清

洁和消毒工作规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒及

其它流行性病毒的传播。

●在传染性较强的疾病发生特殊时期，首先在物业内加大相关知识的

宣传力度，增强使用人对各类传染病的了解，思想上引起高度重视，

提高使用人的预防意识。同时，协助××广场××号楼项目（－－

－）物业管理主管部门采取各项预防措施，动员业主、使用人积极

配合物业管理处的工作，共同参与物业管理处组织的各项预防工作

中；物业管理处将对来访人员进行严格检查，有效控制外来人员将

传染病菌带入物业；对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加

强消毒措施（每天一次），对物业内其他区域每周至少进行两次全面

消毒；除采用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外，特别对

人流较多、空气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭

菌清洁；加大物业内其他清洁保洁工作的力度，缩短物业内各垃圾

桶、箱的垃圾存贮时间，垃圾中转站的垃圾保证100%装袋，并每隔

1小时进行一次消毒。

七、安全管理的重点

1．日常管理

××广场××号楼项目（－－－）每天的人流量大，素质良参差不齐，为防止出现盗窃、破坏等问题，我们将充分利用××广场××号楼项目（－－－）内的闭路监控系统，密切注意营业场所的异常情况，对可疑人员进行重点监视。并利用出入口处设置的防盗安全门，交替巡逻，关门时，协助工作人员清理现场，采取人防与技防相结合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，确保安全。

2．消防管理

消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量的。消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈,加强员工的消防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试。××冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防管理制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内，在入口处设置存物柜，大件物品、提包等在入口处存放。

4．防火管理特色

防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防管理工作必须常抓不懈。经常举办消防知识和意识的讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设备设施每月联动测试一次，每年至少进行两次消防演习，提高员工防火、灭火技能。采取的具体措施为

（1）严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放。

（2）严禁携带火种进入机房及库房，在楼内严禁吸烟和明火操作。

（3）严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路，遇特殊情况，严格执行报批手续，由物业管理处派专业人员进行操作。

（4）下班后对楼内进行全面检查，并切断有关电源。

（5）每天检查消防设施，定期检测消防设施的性能，发现问题及时整改。

（6）请消防局专家进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针对其保护特点确立灭火方案。

八、安全状态控制管理

我们将××广场××号楼项目（－－－）报警的应急处理纳入安全状态控制管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。根据报警信息反映的不同事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关部长为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的应急反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位。通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证及时、快速、有效地处理各类异常情况，为××广场××号楼项目（－－－）提供快速反应、保障有力的安全服务。

（5）反应时间限定

九、突发事件处理

1．突发事件的处理

（1）目的：迅速、果断进行处理，保护人身财产安全。

（2）适用范围：车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常情况。

（3）职责

1)管理处经理负责组织员工进行突发事件及异常情况处理能力的培训。

2)值班人员严守岗位。

3)安全管理部负责安全防范，水电维修人员负责水、电供应及抢修；义务消防队负责初期火灾的扑救；安全管理部负责治安、交通事件的处理。

4)其他员工听从管理处领导的调遣，积极参与救护或抢修。

（4）突发事件的处理

1)暴力事件

在执勤过程中，如遇一些暴力事件，保安人员应立即制止犯罪行为，并报告安全管理部长，通知监控室，同时向物业管理处经理及有关领导汇报。巡逻保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必要时报警110，并协助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。

2)聚众闹事事件

处理原则：平息冲突，驱散聚众闹事者，保证××广场××号楼项目（－－－）正常工作秩序。

对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商解决问题的方法，调解冲突，控制事件扩大，以保证××广场××号楼项目（－－－）的正常工作，并将现场情况及时报告。必要情况下，根据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。

3)执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理

线索来源：固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心报警及群众举报。

处理方式：

①查验证件，开箱检查物品。

②对检查出的可疑物品交管理处处理，必要时移交公安机关进一步审查。

③对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。

④严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为。

⑤增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。

(4)暴风骤雨等自然灾害的预防和补救

①预防措施

A.应急工具齐备（排水设备，水带等）性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放在指定地点。

B.急救基本药物齐备。

C.保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻。

D.紧闭所有门窗，同时做好防火措施。

E.加固所有树木，搬离空中悬挂物及高处放置的物品。

F.密切关注受灾情况，及时将最新信息通报给工作人员。

G.值班员工必须与监控中心或管理处联络，听候指示。

H.灾害来临期间，员工轮流值班，随时做好抢险准备。

I.采取安全措施，注意自身安全。

②灾害过后的补救措施

A.加大巡查力度，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的时候，出现在关键的地方，解决关键的问题。加强与各部门、班组的联系和沟通，做好协调配合工作及灾后的补救工作。

B.及时进行检查及填报暴风骤雨损毁报告；以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作。

（5）车辆事故处理

1)疏通车辆，防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作。

2)拔打122报警，移交交警处理。

3)全力抢救受伤人员，保护好现场。

4)记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，通知前方拦截，并及时报警处理。

5)监控室调整监控设备实时录像。

2．火灾事件应急处理措施

（1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因，排除故障恢复正常监控状态。如发生火灾，立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救，并通知物业管理处经理及有关领导。在不能自救的情况下拔打119报警，并疏散相关区域的人员。

（2）消防中心切断大楼相关部位的电源、液化石油气源，迫降客梯，利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员。

（3）消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散，对现场进行监控录像，以备事后调查火灾原因。