房屋建筑物评估技术说明

一、评估范围及对象

评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。

评估对象：主要包括购臵和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。

截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。具体构成见下表：

二、工程概况描述

哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商； 2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。

本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。

房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购臵和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲臵未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。

评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。

三、评估方法

评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。

本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重臵成本法、市场比较法和收益法评估。其中：

1、对于辅助用房采用重臵成本法，其计算公式：

评估净值＝评估原值×成新率(%)

2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。

（1）市场比较法

市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。市场比较计算公式如下：

估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（2）收益法

收益法是在估算被评估对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的折现率，将被评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日的收益总和（房地产现值）的一种方法。

其计算公式：

V=(a/r)×[1-1/(1+r)^n]

V：房地产价格

a：房地产年纯收益

r：折现率

n：收益年期

四、评估过程

(一)评估准备

评估人员根据哈尔滨东安园林绿化工程有限公司提供的固定资产-房屋建筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作计划和实施方案，搜集准备相关资料。

(二)房屋建筑物现场勘查及评估调查

1、评估人员协同哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的工程技术人员、资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、丈量核实建筑面积。详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、室内外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的拆、改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查表》中作为评估计算的重要依据。

2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向相关管理人员调查了解建筑物基本情况，查询购臵合同和抵账协议等相关原始入账资料。

3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平进行调查，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。对被评估房地产同一供需范围类似房地产的交易价格、掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位臵、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况等进行调查咨询。并对区域市场租金及售价进行了调查，作为评估计算的重要依据。

(三)评定估算

依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐一做出合理的评估计算。

(四)汇总整理

1、汇总评估结果；

2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。

五、典型案例分析

案例一：建安头道街浴池锅炉房（序号为表4-6-1，No.4）

建安头道街浴池锅炉房是是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司的主要房产之一，该房屋为2006年哈尔滨东安发动机（集团）有限公司转让给被评估单位，原为浴池锅炉房，现处于闲臵状态，房屋所有权证号哈房权证平字第1001001237号，该房屋占用的土地使用权人为哈尔滨东安发动机（集团）有限公司，划拔用地，用途为市政公用设施。现以该房屋为例，说明运用重臵成本法测算房屋建筑物评估值的过程。

工程特征

熟料库，自然层1层，建筑面积520.00平方米，该建筑物1983年10月建成，房屋产权证号：哈房权证平字第1001001237号，房屋所有者为“哈尔滨东安园林绿化工程有限公司”，设计用途“其它”。

该建筑共1层，砖混结构，240毫米厚砖外墙，混凝土预制屋面板。外立面抹水泥砂浆饰涂料、内墙刷大白、电照暖通设施齐全。

评估人员现场勘查发现，该建筑保养维护较好，可正常使用，发现轻微不均匀沉降及外墙裂缝。

(一)评估原值的确定

建筑安装工程造价

根据该房屋的实体特征及该房产工程概（预）算书工程量，以2010年《黑龙江省建筑工程消耗量定额基价表》、《黑龙江省装饰装修工程消耗量定额基价表》和《黑龙江省安装工程消耗量定额基价表》为基础确定其相关分部分项工程直接费，按照2010年《黑龙江省建筑安装工程费用定额》所规定的工程造价计算程序及费率标准，参考评估基准日哈尔滨市建筑市场人工、材料等价格信息资料计算该房屋的分部分项工程造价，汇总后得出其建筑安装工程造价。

1、建筑安装工程造价

建筑工程计价程序

2、装饰工程造价

该房屋建筑安装工程造价=建筑安装工程造价+装饰工程造价

=433,300.60+23,354.40

= 456,655.00元（取整）

单位建安造价=456,655.00÷520.00＝878.18元/平方米。

3、前期费用及其他费用

根据国家、黑龙江省和哈尔滨市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例，确定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表：

根据测算，该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用为127,210.39元。

4、资金成本

根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员核定其合理建设工期为1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即：资金成本＝（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用）×1/2

×贷款利率×合理工期

＝（456,655.00+127,210.39）×1/2×6.00%×1

＝17,515.96元。

5、评估原值

评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本

＝456,655.00+127,210.39＋17,515.96

＝636,700.00元。

评估单价＝636,700.00÷520.00

＝1224.42元/平方米。

(二)综合成新率的确定

1、使用年限法

以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作为其年限法成新率，用公式表示即为：

年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年

限+尚可使用年限)×100%

锅炉房砖混结构，相关评估规范规定，砖混结构非生产用房的经济寿命年限为50年。至此次评估基准日被评估房屋已使用29.27年，依据相关评估规范和被评估房为屋的结构、用途及使用环境，结合该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房屋的尚可使用年限确定为20.73年。

据此估算办公楼的年限法综合成新率为：

年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年

限）×100%

＝20.73/（29.27+20.73）×100%

=41.46%

2、打分法

对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场勘查成新率，详见下表。

房屋建筑物现场记录及分数评定表

3、综合成新率

打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使

用年限则是评估人员依据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿命年限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果均有其合理性。按使用年限法和打分法分别40%和60%的权重比例计算被评估房屋的综合成新率：

综合成新率＝41.46%×40%+47.45%×60%

＝45%（取整）。

(三)评估净值的确定

评估净值＝评估原值×成新率

＝601,400.00×45%

＝270,630.00元

案例二：房产(南岗区衡山路84号10层B座) 序号为表4-6-1，No.1

（一）被评估对象概况

上述房产位于哈尔滨市南岗区衡山路84号10层B座，房屋所有权证号哈房权证开字第200920072号，建成于2000年，评估基准日账面原值576,927.10元，账面净值486,263.38元。

评估人员现场勘查发现，被评估对象保持完好，能保证正常使用，现处于空臵状态。

（二）评估方法的选择

本次考虑到由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此本次采用市场法对被评估对象进行评估。

市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。市场比较计算公式如下：估价对象房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修

正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（三）评估过程

本次应用市场比较法中的交易实例主要通过下列途径获得：

●调查该房产区域内类似户型的交易案例；

●与出售出租、地产的中介机构和个人电话询问；

对于收集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（房屋的座落位臵、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件、交易时的情况），然后对交易实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，综合得出评估基准日评估对象的市场价格。

具体评估说明如下：

（1）比较实例选择

选择比较交易实例时，根据待估房屋的情况，应符合以下要求：

①用途相同。

②交易类型相同。

③属于正常交易。

④区域及个别条件相近。

（2）比较因素选择

根据估价对象的房屋条件，影响估价对象价格的主要因素有：

①交易时间：确定地价指数。

②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。

③区域因素：主要有商服繁华度、交通通达度、距市中心距离、环境、公共设施配备完备度等。

④个别因素：主要指期房或现房、结构、楼层、朝向、格局、装

修状况等。

本次评估选择了三个用途与待估房屋相同或相近的实例，以它们的交易价格做比较，结合影响商业房屋价格的因素，进行因素修正，求取待估房屋的评估价格。

估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1-1。

比较因素说明表

表1-1

（4）编制比较因素条件指数表

根据待估房屋与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

A交易日期：因交易案例的交易日期与评估基准日近一年，市场价格发生一定波动，故作了修正。

B 交易情况中，待估房屋与比较案例均为正常交易，故不做修正。

C待估房屋与三个实例个别因素中的临街状况、面积、装修不完全一样，故作了修正。

D待估房屋与三个实例区域因素中的繁华程度、交通条件、未来发展前景一致，故不作修正。

根据以上比较因素指数的说明,编制估价对象与比较实例的比较因素条件指数表2-1。

（5）编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制估价对象与比较实例的因素比较修正系数表3-1。

因素比较修正系数表

表3-1

（6）委估房屋的市场价格

经验证符合当地基准日时的市场行情，最终确定委估房屋的市场价格为：5,796.00元/平方米。

最终确定评估对象评估值=5,796.00元/平方米×149.03平方米

= 863,800.00（元）取整

案例三：房产(平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层) （序号为表4-6-1，No.6）（一）被评估对象概况

被评估实物资产位于哈尔滨市平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，建筑面积3721.67平方米；框架结构；无房屋所有权证，设计用途“商业”；幢号为001。所在住宅小区为经济适用房。

该评估对象位于哈尔滨市平房区保国大街，位处哈尔滨市平房区

东安发动机集团住宅区商业圈，距离东安集团(343路,361路,361路支直线距离754.1米，步行8分钟，周围500米以内主要第五百货商店距离、爱家超市、百姓仓买等，属住宅区底商，商业聚集度一般，交通便利程度一般，有两条通往哈市公交路线。

该评估对象各楼层均为商业用途，现与九龙堂餐饮公司合作经营，主营时尚粤菜，煲仔饭，海鲜及各菜系精典菜肴，由于经营不善，尚无经营收益。

（二）评估方法的选择

商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一，本次采用收益法对被评估对象进行评估。

其计算公式：

V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]

V：房屋价格

a：房屋年纯收益

房屋年纯收益＝房地产年纯收益－土地年纯收益

土地年纯收益＝土地总价×r2/[1-1/(1+r2)^n]

r：折现率

n：收益年期

r2:土地还原利率

（三）评估过程

1、区域市场状况分析

1）自然地理位臵

平房区哈尔滨市所属的市辖区。位于市境南部，东临阿城区，南与双城市毗连，西接南岗区，北与动力区接壤。城镇区域相对独立，距市区中心25公里。全区总面积93．8平方公里，其中城区面积13．8平方公里，主要街道有友协大街、新疆大街、保国大街等。全区共辖兴建、保国、联盟、友协、新疆、新伟等6个街道办事处和两个乡。

平房区距哈尔滨市中心20公里，位于城郊地带，在城市公路绕行线（即四环路）以外。根据国务院批复的哈尔滨市城市总体规划中城市"适度向西、向南发展"的要求，平房区可为哈市中心区工业企业异地改造、"退二进三"提供发展空间。同时，相对独立的区域特点适宜于统一规划、统一开发，也易于在几年内发生显著变化。三是环境质量优良，生态条件得天独厚。平房区相对独立的地理位臵，为保护和建设良好的生态环境提供了有利条件。目前，全区城市绿化覆盖率、人均公共绿地面积均位居哈市七区前列，大气环境质量在哈尔滨市城区中率先达到国家二级标准，与哈尔滨市著名风景区太阳岛不相上下。区域环境噪声、工业"三废"污染均低于全市平均水平。

2）交通状况

平房区内交通发达，哈五公路、拉滨铁路穿区而过，贯穿全境的中环路把京哈高速公路、哈阿高速公路、机场路连通，纵横交错的公路把城乡各村屯之间有机地融为一体。

3）区域经济概况

由于历史原因，平房区形成了有别于哈尔滨市其它区的区情特点。一是特大型企业集中，在全市工业格局中举足轻重。平房区是国家"一五"期间重点建设的老工业基地，区内的哈飞公司、东安公司和东轻公司三个特大型企业是国内外闻名的飞机、汽车、发动机、铝镁合金材料制造加工基地，全地区工业总产值达亿元，占全市工业总产值的10%。哈飞、东安的汽车工业总产值占全市汽车工业总产值的87%。"十五"期间，哈尔滨市10亿元以上的技术改造项目总计有4项，其中，哈飞和东安各占1项，总投资额为36亿元。在一定意义上讲，哈尔滨工业经济发展的希望和潜力，很大一部分在平房。

（三）确定房地产价值

1、收益年期的确定

房屋剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，计算房地产的价值的收益年限应取房屋剩余经济寿命和建设用地使用权剩余年限孰短的原则确定。

2、房地收益的确定

该评估对象各楼层均为商业用途，现与九龙堂餐饮公司合作经营，主营时尚粤菜，煲仔饭，海鲜及各菜系精典菜肴，由于经营不善，尚无经营收益。

由于本次房产所有人和经营者不提供详细的经营情况数据，无法取得经营收益数据，因此本次采用正常客观租金计算房地产净收益。因与房产所有人与经营方是合作关系，无房产租约限制的，本次采用市场比较法求取正常客观的市场租金及费用计算房地净收益。

3、房地产价值测算过程

房地产价值计算详见下表：

评估基准日：2012年12月31日

评估说明

安徽国华不地产评估有限责任公司青阳通华加油站土地评估说明一：《资产评估说明》使用范围的声明制表本评估说明仅供资产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估工作之用。非为法律、行政法规规定。材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。安徽国华不动产评估有限责任公司二○○八年五月二十日

说明二：固定资产－房屋建筑物、构筑物清查核实情况说明一、房屋建筑物清查核实内容及特点中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。委估的房屋建筑物系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,坐落在池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,建造日期为2002年6月至2002年12月。加油站罩棚、营业房和办公房等大多为砖混和框架结构。截止评估基准日，资产占有方拥有房屋建筑物7处,构筑物6处。二、影响资产清查的事项没有影响资产清查的事项。三、资产清查核实的过程及方法（一）核实账面资产对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。 (二)实物现场勘察根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实实物资产的座落位置、结构形式、装饰标准、风化锈蚀程度、使用维护情况、水、电设施状况及建成年月、成新情况、改扩建情况等，对没有设计施工图纸的房屋逐一进行面积丈量，与申报表不符之处，据实进行了调整，对所有的实物均作详细的现场勘察记录。（三）根据现场勘察，除作详细记录外，并对建筑物现场进行技术鉴定。尤其对结构承载使用、维护程度及其整个建筑物的安全性进行了鉴定，如基础是否有不均匀沉降，梁、板、柱、墙体等是否稳定、变形开裂等。（四）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对建筑物现场鉴定，另对设计图纸、房屋所有权证、工程决算书逐一核查，对未办理产权手续的，提供了资产交接清单，我们对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。

房屋建筑安全鉴定合同(律师修订版)

【律师修订版】本合同或协议依据特定条件情况设立，仅供学习参考。在实际使用过程中，此合同或协议具体条款、权利义务等内容，可根据需要适当修改。本文档为Word版本，【下载后可任意复制修改】房屋建筑安全鉴定合同项目名称: 委托单位：鉴定单位：依据《中华人民共和国合同法》、《XXX房屋建筑使用安全管理办法》等有关规定，在自愿、平等、公平和诚实信用的基础上，委托方与受托方就房屋建筑安全鉴定的有关事宜，协商订立本合同。第一条房屋情况本鉴定项目所涉及的房屋具体情况见附件一。第二条鉴定范围和内容本鉴定项目的具体范围和内容见附件二。第三条鉴定标准和方式本鉴定工作应当执行的标准、规范、规程为：。第四条鉴定费用及支付（一）鉴定费用： □按间计费：元/间，共间； □按建筑面积计费：元/平方米，共平方米；合计人民币（大写）元整(￥ )。（二）支付方式：□现金□支票□转账

（三）支付时间： □一次总付：支付时间为。 □分期支付：元，时间：；元，时间：；元，时间：。第五条履行方式及期限受托方应当于本合同签订后个工作日内开展现场检查检测工作，于现场检查检测工作后个工作日内按照约定完成房屋建筑安全鉴定工作，并提交书面安全鉴定报告套。第六条异议处理委托方如对安全鉴定报告结论有异议，可在收到报告起个工作日内向受托方提出书面异议，由受托方组织复查并于个工作日内向委托方予以书面答复。委托方对受托方的书面答复仍有异议且无法协商解决的，可以在收到鉴定报告后个工作日内，向XXX房屋安全管理事务中心提出鉴定程序符合性审查或鉴定结论可靠性审查。第七条双方主要义务（一）委托方义务 2.在现场鉴定时提供工作面（如木结构平房及中式楼房应有检查口）、水电条件等必要协助，并按照与受托方商定的方案提前去除局部检查区域的建筑装修（如抹灰层）及项目检查完成后修补检查损伤部位等。 3.在现场提供工人名，配带锤子、凿钎子、梯子等工具协助鉴定工作。 4.按照本合同约定支付鉴定费用。

房屋建筑物评估案例样本

房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1第44项） 1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于3月竣工使用，12月31日账⑥ 原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑⑥ 积为952.53平方米。该建筑物为4层混合结构，権高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱.梁、板，外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴直，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地廂采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制磴屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价二建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程.给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台

班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（）.《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1?3年期固定资产贷款利率为5.4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本；建筑土建工程造价取费计算表金额单位：元注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评佶基准日的变化趋势而确定。 (2)前期及其它费用计算表工程前期费用计算表金额单位：元

资产评估报告技术说明

资产评估报告技术说明一、资产核实人员组织、实施时间和过程根据国家关于资产评估的有关法规规定，于xx年9月18日至9月28日我们按如下程序对评估范围内的资产和负债进行了清查核实： 1.评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料1.1首先由我公司评估人员辅导企业财务和资产管理人员如何填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料;1.2然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报，同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况，其他财务和经济技术指标等相关评估资料。 2.评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料2.1听取企业相关人员介绍待评估资产的历史和现状;2.2对企业提供的资产负债表和填报的资产评估申报明细表，进行账账核对;2.3按资产评估申报明细表对各项资产进行现场清查核实，并验证相关评估资料。2.4对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势进行分析、判断。二、影响资产核实的事项及处理方法本次清查过程中，评估人员未发现有影响资产清查核实的重大事项。三、资产清查核实的方法 (一)对现金进行监盘。

(二)对银行存款，核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系。 (三)对应收款项，通过询证及检查原始凭证核实。 (四)对存货，评估人员进行了监盘，通过倒推计算基准日库存数量，并对存货的现状进行了记录和统计。 (五)对长期股权投资，评估人员核查了投资协议、被投资单位基准日的财务报表、被投资单位公司章程和营业执照;对合资及控股子公司采取与华新彩印相同的方法进行了现场勘察。 (六)对投资性房地产，评估人员核查了房地产产权证明文件、核查了房屋出租租赁合同以及收益情况资料。 (七)对固定资产，核查房产证、设备发票、车辆行驶证等权属证明文件;与企业有关人员座谈，了解固定资产概况;对固定资产进行现场勘察;对房屋建筑物及构筑物，逐一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋的实际使用状态进行进一步了解;对设备，收集核实设备技术档案，入账凭证以及权属证明，主要设备性能检验报告及检验证书，历次改良、修理记录。 (八)对无形资产，查验了无形资产购买合同、有关权证、评审文件等，并调查了其功能、应用状况、账务处理等内容。 (九)对在建工程，评估人员主要了解了在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项等，并到在建工程现场对工程的实际状况进行勘查。

房屋安全排查和评估-报告模版

天津港轮驳有限公司房屋安全隐患检查报告 1委托方天津港轮驳有限公司 2房屋地址天津市塘沽区永泰路3号南疆路1160号 3现场排查日期 2016年8月 4委托排查目的、内容和范围根据天津市房屋建筑安全管理案例规定，为加强住房安全管理，保护人民生命和财产安全，天津港轮驳有限公司委托天津泰隆兴建筑安装设备有限公司对公司院内楼房及车间食堂等住房进行安全排查。主要排查内容为：对房屋建筑结构基本信息调查、房屋外墙棱线垂直度测量、房屋结构损坏调查、危险点或安全隐患调查。 5工作技术依据 [1] 《房屋质量检测规程》(DG/TJ08-79-2008)； [2] 《既有建筑物结构检测与评定标准》(DG/TJ08-804-2005)； [3] 《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99 2004版)； [4] 《房屋完损等级评定标准》(城住字(84)第678号)； [5] 《工程测量规范》(GB50026-2007)； [6] 《建筑变形测量规范》(JGJ8-2007) 6、排查结果： a、南楼、西楼3层顶面脱落； b、东楼4层墙皮脱落，楼屋下沉，墙体开裂； c、北楼5层漏雨严重； d、机油库平房墙皮脱落、离股； e、食堂平房墙皮脱落、离股、房顶漏雨； 7、整改措施：

a、对南楼、西楼3层顶面墙皮，重新进行人工抹灰。 b、东楼4层墙皮脱落，楼屋下沉，墙体开裂；对东楼4层墙皮进行铲除干净，并进行人工抹灰处理，对楼屋下沉问题及墙体开裂问题进行修补及补漏。 c、对5层漏雨地点裂缝进行修补。 d、对机油库平房墙皮进行人工铲墙，重新人工抹灰。 e、对食堂平房墙皮进行人工铲墙，重新人工抹灰。对房顶进行防水修补，解决漏雨问题。 8、房屋整改方案： a、对南楼、西楼3层、顶面进行重新铲掉顶面墙皮，对顶面进行人工重新整体抹灰的施工方案。 I、外墙皮修复施工方法：一、外墙抹灰的工艺流程：墙面清理空鼓面层、粉尘、污垢→浇水湿润墙面→→抹底灰→抹面层水泥砂浆。基层处理，将墙面上残余砂浆、污垢灰尘等，清理干净，并用水浇墙，将砖缝中的灰土冲掉，并将墙面湿润。抹底灰：刷素水泥浆一道，紧跟抹1:3水泥砂浆底灰，底灰12mm厚，，用大杠横竖刮平，木抹子搓毛。抹面层砂浆：底层砂浆抹好后，第二天即可抹面层砂浆，面层砂浆为1:2水泥砂浆，厚度8mm。首先将墙面润湿，抹时先薄薄地刮一道素水泥膏，使其与底灰粘牢，紧跟着抹罩面灰，用刮杠横竖刮平，木抹子搓毛，铁抹子溜光、压实。待其表面无明水时，用软毛刷蘸水垂直于地面的同一方向，轻刷一遍，以保证面层灰的颜色一致，避免和减少收缩裂缝。养护：水泥砂浆抹灰层应喷水养护。二、脚手架的搭设： a、4号转运站施工处在输煤栈桥下，需搭设高度15米的双排脚手架，长度8米。 b、5米以上高处施工时根据作业面的宽度和高度搭设挑出式脚手架，

房屋建筑使用安全管理办法(最新版)

( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改房屋建筑使用安全管理办法(最新版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process

房屋建筑使用安全管理办法(最新版) 第一条为了加强房屋建筑使用安全管理，保障居住和使用安全，制定本办法。第二条本市行政区域内依法建造或者登记的各类房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备的使用安全管理，适用本办法。其他法律法规对配套设施设备使用安全管理另有规定的，从其规定。第三条市和区县住房城乡建设行政主管部门负责房屋建筑使用安全的监督管理。规划、质量技术监督、市政市容、卫生、气象、农村工作、人民防空、安全生产、公安等部门应当按照各自职责，做好房屋建筑使用安全的相关监督管理工作。第四条房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担。所有权人对房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物业

服务企业以及其他单位、个人管理，受托管理人应当按照规定和约定承担房屋建筑使用安全管理责任。自行管理的单位和受托管理的物业服务企业应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑结构和设施设备安全管理的专业知识。第五条房屋建筑使用人应当安全使用房屋建筑，及时向所有权人、受托管理人报告发现的安全问题，配合开展对房屋建筑的检查维护、安全评估、安全鉴定、抗震鉴定、安全问题治理等活动。第六条房屋建筑工程交付使用时，建设单位应当提交质量保证书、使用说明书，明示房屋建筑的性能指标、使用维护保养要求，并按照规定和约定承担保修责任。房屋建筑工程的勘察、设计、施工、监理单位依法承担相应的质量安全责任。第七条房屋建筑所有权人或者受托管理人应当对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全的问题时，应当及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并有权对危害房屋建筑使用安全的行

整体评估说明Word版

XXX整体资产评估项目资产评估说明嵊信评报[2011]第号嵊州信元资产评估有限公司二〇一一年九月三十日

资产评估说明目录第一部分关于评估说明使用范围的声明 (1) 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 (2) 一、委托方和被评估单位概况 (2) 二、关于经济行为的说明 (3) 三、关于评估对象和评估范围的说明 (3) 四、关于评估基准日的说明 (3) 五、可能影响评估工作的重大事项说明 (3) 六、资产清查情况的说明 (3) 七、资料清单 (4) 第三部分资产评估说明 (5) 一、评估对象和评估范围说明 (5) 二、资产核实情况总体说明 (7) 三、评估技术说明 (8) 四、评估结论及分析 (17)

第一部分关于评估说明使用范围的声明资产评估机构提供的《评估说明》仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸公开媒体。嵊州信元资产评估有限公司二〇一一年五月三十日

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方和被评估单位概况本次评估的委托单位为YYY。本次评估的被评估单位为XXX。（一）企业名称、类型与组织形式 1、名称：XXX（以下简称“X”） 2、住所：嵊州市黄泽镇北路73号 3、法定代表人：吴梅军 4、注册资金：102万元 5、企业性质：国有与集体企业联营（详见历史沿革） 6、企业法人营业执照注册号：33068300002930 7、发照机关：嵊州市工商行政管理局 7、经营方式：制造、修理 8、主营：压力机床 9、兼营：机械修理。上述经营范围中，凡须凭许可证生产经营的，凭许可证生产经营。（变） 10、历史沿革：XXX成立于上世纪50年代末，原为黄泽机械厂，为集体所有制企业，后更名为嵊县机械厂。1992年6月，X划归嵊县人民武装部管理（现为YYY）至今。（二）目前执行的主要会计政策会计制度：执行《小企业会计制度》及其补充规定；会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日至12月31日止；记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；记账方法：采用借、贷复式记账法；记账本位币：人民币；执行的固定资产折旧办法为：直线法；主要税项及税率：主要税项为增值税、企业所得税等，增值税为17%，企业所得税为25%。 X执行《小企业会计制度》及相关规定，生产经营不存在国家政策、法规的限制。

建筑安全评估报告

建筑安全现状调查报告书 2015年12月

前言楼房在使用过程中，由于材料的老化、构件强度的降低、结构安全储备的减少，必然会产生由完好到损坏、由小损到大损、由大损到危险。引起房屋“发病”和“衰老”的原因有哪些因素呢不外乎是设计因素，施工因素，材料因素，地质因素，人为损坏因素，自然影响，环境影响等几大因素。近年来，随着房屋产权多元化和房屋租赁的活跃，房屋使用安全隐患日益凸现，擅自改变房屋使用功能、盲目改建加层增大房屋荷载、装饰中擅自拆改房屋主体结构的行为时有发生，严重影响了房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性，直接威胁人民群众的生命和财产安全。房屋安全是生产、经营、居住、学习、娱乐活动安全的基本保证。如果对房屋质量安全管理不善，一旦发生安全事故，不仅给业主及其他人群造成重大经济损失，而且给国家和社会造成恶劣的影响。据统计，我国每年因房屋质量安全事故所造成的损失达到数十亿元人民币。由于种种原因，我国各地房屋质量安全事故层出不穷，房屋质量安全形势非常严峻。房屋安全管理是我国安全工作的一项重要任务，从我国的现状和房屋结构潜在的破坏性，都要求我们对房屋安全加强管理，制定详细而可操作的规程、制度、标准、方案，以此来规范房屋安全和使用管理，为全面落实科学发展观、加快构建社会主义和谐社会创造良好的条件。在楼房建筑安全广受关注的大环境下，我们组员对学校这样一个小环境进行了楼房安全调查。我们特地选择了一个危险系数比较高的教学楼——美术学院第三教学楼，希望通过对它的一个初步的简单调查，来反映中国学校建筑的安全现状。

目录一前言 (1) 二美术学院第三教学楼基本状况介绍 (3) 三危险源辨识 (4) 四定性定量分析危险因素 (9) 五事故树分析

房屋建筑物评估技术说明

（一）房屋建筑物评估技术说明 1、评估范围本次委估的房屋建筑物类资产账面原值2,371,500.00元，账面净值*******元。账面房屋建（构）筑物1项，总建筑面积700平方米。 2、房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房，位于西安市曲江新区**小区。评估对象位于**小区10302室，总建筑面积700平方米，简单装修，配套设施齐全，由于评估对象是产权持有单位作为办公用房使用的，规划用途为住宅、商业，实际用途为办公。截止评估基准日，评估对象房屋产权证正在办理中，评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态。 3、评估过程第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。第二阶段：现场勘察阶段对被评估建筑物进行了现场勘查，根据申报表，核对建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高

度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。 (1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。 (2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。 (3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。 (4)围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。第三阶段：评估测算阶段根据基准日附近当地类似房地产的挂牌信息，选取和评估对象相似的案例，并将评估对象与类似案例进行结构、区位、装修等不同方面的比较，对案例的售价水平进行修正，从而计算评估对象的价值。第四阶段：报告撰写阶段

房屋建筑物评估技术说明

房屋建筑物评估技术说明一、评估范围及对象评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。评估对象：主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。截至2012年3月31日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为17,626,231.50元，账面净值为15,591,752.59元。具体构成见下表：二、工程概况描述哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计6项，其中2项辅助用房是哈房权证平字第1001001237号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2项商业用房是东升家园3-1号一层和平房区保国大街42、44、46号东安名苑1号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商； 2项住宅是哈房权证开字第200920072号南岗区衡山路84号10层B座、哈权证里字第1001032895号道里区友谊路382号1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路84号和道里区友谊路382号。本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。其中有3项房屋有房屋所有权证，其他3项无房屋所有权证。

房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。三、评估方法评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分别采用重置成本法、市场比较法和收益法评估。其中： 1、对于辅助用房采用重置成本法，其计算公式：评估净值＝评估原值×成新率(%) 2、对于商业和住宅用房采用市场比较法和收益法评估。（1）市场比较法市场比较法是将估价对象与评估基准日近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象客观合理价值的评估方法。市场比较计算公式如下：

北京市房屋建筑安全评估技术导则

附件：北京市房屋建筑安全评估技术导则前言为配合实施《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号），统一房屋建筑安全评估的内容、技术要求、工作程序和评估方法，确保房屋建筑安全评估质量，特制定本导则。本导则由北京市房地产科学技术研究所、北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司会同北京市房屋安全管理事务中心和国家建筑工程质量监督检验中心等单位的专业技术人员共同编制。在《房屋建筑安全评估技术导则》编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，总结了房屋建筑安全评估的经验，结合北京市房屋建筑的实际，经历了调查、研讨、修改等过程，最终审查定稿。本导则共分为15章、１个附录，主要内容包括：总则、术语、基本规定和地基基础、主体结构、建筑构件与部件、建筑装饰装修、附属构筑物、建筑设施设备的安全评估以及房屋建筑安全评估检查记录与报告编写要求等。本导则由北京市住房和城乡建设委员会负责管理，由北京市房地产科学技术研究所负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议，请寄送北京市房地产科学技术研究所（地址：北京市朝阳区华威北里18号楼，邮编：100021）。

主编单位、参编单位和主要起草人的名单如下：主编单位：北京市房地产科学技术研究所北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司参编单位：北京市房屋安全管理事务中心国家建筑工程质量监督检验中心主要起草人：高小旺杨威冷涛（以下按姓氏笔画排列）王满生刘佳李文岭李清洋陈俞周燕张宜磊郭兵才袁海军凌韧娟唐钷韩继云主要审查人：林松涛高向宇万水娥肖伟赵伯锐栾德成田勇张靖岩张天申

目录 1 总则 (6) 2 术语 (7) 3 基本规定 (8) 3.1房屋建筑安全评估工作程序和分类 (8) 3.2现场检查和安全评估 (12) 4 地基基础 (13) 5 砌体结构 (14) 5.1一般规定 (14) 5.2砌体结构安全评估 (15) 5.3安全评估结论 (17) 6 混凝土结构 (18) 6.1一般规定 (18) 6.2混凝土结构安全评估 (18) 6.3安全评估结论 (20) 7 钢结构 (21) 7.1一般规定 (21) 7.2钢结构安全评估 (21) 7.3安全评估结论 (23)

房屋建筑物及土地评估的方法及依据

关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序： 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。具体如下：（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。

土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。市场比较法的基本公式是：

企业价值评估收益法评估技术说明

企业价值评估收益法评估技术说明中天衡平评字[2010]第049 号企业价值评估收益法评估技术说明一、评估对象 (2) 二、收益法应用前提及选择理由和依据 (3) 三、主要评估假设与评估依据 (5) 四、企业经营分析 (7) 五、企业财务分析 (14) 六、企业资产负债分析与收益预测对应资产负债范围的确定 (16) 七、收益法评估模型与收益年限、收益口径的确定 (17) 八、预期收益的预测 (19) 九、折现率的选取 (26) 十、收益折现和的计算 (28) 十一、其他资产和负债的评估价值 (28) 十二、评估结果 (29) 精选资料

北京中天衡平国际资产评估有限公司 [4.2]-1 精选资料

企业价值评估收益法评估技术说明中天衡平评字[2010]第049 号一、评估对象本项目评估对象为广东省粤晶高科股份有限公司100%出资权益。广东省粤晶高科股份有限公司基本情况：工商登记注册号：440000000049466 注册地址：广州市萝岗区科学城南翔二路10 号；注册资本：人民币伍仟万元（实收资本：人民币伍仟万元）；法人代表：区惠青；公司类型：股份有限公司；经营范围：生产：电子元器件及其配件。销售电子产品及通讯设备，电子元器件及其配套件；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外）（按【2001】粤外经贸发登字第066 号文经营）。企业历史沿革：广东省粤晶高科股份有限公司（以下简称：粤晶高科公司）成立于1996 年，其前身是广东省半导体器件厂，2000 年经广东省政府批准,改制为股份制公司，是专业从事半导体器件研究、开发、生产、经营的高新技术企业。公司吸纳了大批具有20 余年生产实践的专业科技人才和生产骨干，有长期生产半导体器件的经验，同时具有研发、开拓市场的营销北京中精选资料

房屋建筑物评估操作方案

房屋建筑物评估操作方案一、总体要求了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容： 1.了解房屋建、构筑物基本概况； 2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表； 3.确定房屋建、构筑物评估重点； 4.清查、现场勘察及资料收集； 5.评定估算和结果分析； 6.撰写评估说明； 7.整理和编制底稿。二、了解房屋建、构筑物基本概况根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。了解房屋建、构筑物基本状况。主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。

三、核对和验收评估申报明细表验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。本次负责的申报明细表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一致。检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业及时修正。并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。四、清查、现场勘察核实及资料收集 (一)清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。通过该阶段，评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。 1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍，在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。 2.现场勘察的范围对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。 3.现场勘察核实的内容 (1)产权状况的核实逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查结论中注明。 (2)现场勘察根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的使用状况。

xx技术有限公司资产评估说明

XX技术资产评估说明XX评报字（2000）第XXX号 XX资产评估事务2001年X月XX日

`ZCZYDW`资产占有单位`/end` 资产评估说明书评报字［2001］000号目录一、关于评估说明使用围的声明 (3) 二、关于进行资产评估有关事项的说明 (4) ㈠委托方与资产占有方概况 (4) ㈡关于评估目的的说明 (5) ㈢关于评估围的说明 (5) ㈣关于评估基准日的说明 (5) ㈤可能影响评估工作的重大事项说明 (5) ㈥资产及负债清查情况的说明 (6) ㈦资产委托方，资产占有方提供的资产评估资料清单 (6) 三、资产清查核实情况说明 (8) ㈠资产清查核实的容 (8) ㈡实物资产的分布情况及特点 (8) ㈢影响资产清查的事项 (8) ㈣资产清查的过程与方法 (9) ㈤资产清查结论 (10) ㈥清查调整说明 (11) 四、评估依据的说明 (15) ㈠主要法律法规 (15) ㈡经济行为文件 (15) ㈢重大合同协议、产权证明文件 (15) ㈣采用的取价标准 (15) ㈤参考资料及其他 (16) 五、各项资产及负债的评估技术说明 (17)

㈠流动资产的评估 (17) ㈡长期投资的评估 (21) ㈢机器设备的评估 (22) ㈣房屋建筑物的评估 (26) ㈤在建工程的评估 (30) ㈥工程物资的评估 (31) ㈦固定资产清理的评估 (31) ㈧待处理固定资产净损失的评估 (31) ㈨土地使用权及资源性资产的评估 (31) ㈩其他无形资产的评估 (31) (十一)其他长期资产的评估 (32) (十二)负债评估说明 (32) 六、整体资产评估收益现值法评估验证说明 (36) ㈠收益现值法的应用简介 (36) ㈡企业的生产经营业绩与企业的经营优势 (36) ㈢企业的经营计划 (36) ㈣企业的各项财务指标 (36) ㈤评估依据 (36) ㈥企业营业收入预测 (36) ㈦企业成本费用预测 (36) ㈧企业长期投资收益预测 (36) ㈨折现率的选取 (37) ㈩评估值的计算过程 (37) （十一）评估结论 (37) 七、评估结论及其分析 (38) ㈠评估结论 (38) ㈡评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 (38) ㈢评估结论成立的条件 (38) ㈣评估结论的暇疵事项 (39) ㈤评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 (39) ㈥评估结论的效力、使用围与有效期 (39)

房屋建筑物评估技术说明

房屋建筑安全性检测

房屋建筑安全性检测自改革开放以来，由于社会经济的发展和人民生活水平的提高，我国房屋建筑业发展十分迅速。人们对建筑的数量、质量和使用功能等提出了越来越多的新要求:一方面各种新型材料以及新工艺不断涌现;另一方面，在不断进行新建、不断发展新技术的同时，房屋建筑业正面临着如何对已有建筑结构进行维护和改造加固的问题。造成工程结构需要鉴定加固的主要原因:自然灾害;房屋使用功能改变;设计施工和管理的失误;环境侵蚀和损伤积累;老房屋达到设计基准期。不论是对新建筑物工程事故的处理，还是对已用建筑物是否是危房的判断，不论是为抗御灾害所需进行的加固，还是灾后所需进行的修复，不论是为适应新的使用要求而对建筑物实施的改造，还是对建筑进人中老年期进行正常的诊断处理，都需要对建筑物进行检测和鉴定，以期对结构可靠性作出科学的评估;并实施准确的维护和改造、加固，以保证建筑物的安全和正常使用。房屋安全性检测用途通过调查、现场检测、结构分析验算、对房屋安全性进行鉴定，主要适用于已发现安全隐患、危险迹象或其他需要评定安全性等级的房屋。房屋安全性检测项目检查房屋结构损坏状况，分析判断房屋安危的过程。房屋安全性检测适用范围已发现危险迹象的的房屋。检测过程： 1、调查房屋的使用历史和结构体系。 2、测量房屋的倾斜和不均匀沉降情况。 3、采用文字、图纸、照片或录像等方法，记录房屋主体结构和承重构件损坏部位、范围和程度。 4、房屋结构材料力学性能的检测项目，应根据结构承载力验算的需要确定。 5、必要时应根据房屋结构特点，建立验算模型，按房屋结构材料力学性能和使用荷载的实际状况，根据现行规范验算房屋结构的安全储备。 6、分析房屋损坏原因。 7、综合判断房屋结构损坏状况，确定房屋危险程度。检测内容及过程主要检测参数有：倾斜、沉降、裂缝、地基基础、砌体结构构件、木结构构件、混凝土结构构件、钢结构构件等，各参数的检测一般为现场检测。非现场检测项目有： a.混凝土结构构件检测中，混凝土钻芯法检测混凝土强度; b.钢结构构件检测中，钢材抗拉强度试验法检测钢材试件抗拉强度，钢材弯曲强度试验方法检测钢材试件弯曲变形能力。 c.木结构构件检测中，木材顺纹抗压、抗拉、抗剪强度试验，木材抗弯强度及弹性模量试验，木材横纹抗压强度试验。

房屋建筑安全评估合同

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载房屋建筑安全评估合同甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

营业执照注册号：组织机构代码：法定代表人：委托代理人：通讯地址：邮政编码：联系电话：开户银行：帐号：评估单位（受托方）：营业执照注册号：房屋安全鉴定机构备案编号：组织机构代码：法定代表人：委托代理人: 通讯地址：邮政编码：联系电话：开户银行：帐号

〈〈北京市房屋建筑使用安全管理办法》等有关规定，在自愿、平依据《中华人民共和国合同法》、等、公平和诚实信用的基础上，委托方与受托方就房屋建筑安全评估的有关事宜，协商订立本合同。第一条房屋情况本评估项目所涉及的房屋具体情况见附件一。第二条评估范围和内容本评估项目的具体范围和内容见附件二。第三条评估标准和方式本评估工作应当执行的标准、规范、规程为：O 第四条评估费用及支付（一）评估费用：口按间计费：元/间，共间；口按建筑面积计费：元/平方米，共平方米；合计人民币（大写）元整（￥）。（二）支付方式：口现金口支票口转账（三）支付时间： □ 一次总付：支付时间为 < 口分期支付：元，时间：；元，时间：；元，时间：。第五条履行方式及期限受托方应当于本合同签订后个工作日内开展现场检查工作，于现场检查检测工作后■个工作日内按照约定完成房屋建筑安全评估工作，并提交书面安全评估报告______ 套。第六条异议处理

房屋评估技术说明-成本法

（一)房屋建筑物类资产 1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元 2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。 (1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。 (2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。

(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。 (5)构筑物：评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。 3、资料审查、现场勘查和市场调查（1）资料审查 1)评估申报表的审查根据委估企业提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物、构筑物、管沟的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行详尽勘察，对企业申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。 2)权证审查评估对象安徽益益乳业有限公司房屋建筑物总建筑面积20915.43㎡，绝大部分房屋建筑物均未取得房屋所有权证，其中已办理房屋产权证的房屋建筑物总建筑面积30.43㎡，另有建筑物面积为20885m2尚未取得房屋所有权证。评估范围内所有未办理房屋产权证明文件的建筑物均已由资产占有方做出产权无纠纷承诺。