美国房价将见底

美国金融市场日评

2011年12月15日

研究报告

高华全球经济研究网站

https://https://www.360docs.net/doc/0212830728.html,

美国房价的中长期前景

?在我们今天发布的全球经济研究报告中，我们新的、涵盖147个都市圈的美国房价模型表明房价可能将于近期触底。我

们预计到2012年年中，全美房价可能自2011年年中的水平下跌3%左右，并将于随后1年企稳。

?考虑到收入和人口增速，房价的中长期前景更加乐观：我们的模拟表明5年之后全美名义房价可能（累计）上涨5%，

10年之后上涨30%。就实际房价而言，这相当于未来10年房价每年平均上涨1%。

继房地产泡沫破裂后，房价似乎陷入了漩涡之中。一方面，评估价值回到“正常水平”，承受比率处于历史高点（至少对可获得融资的人而言是如此）。另一方面，巨量过剩供应和居高不下的还款拖欠率令房地产市场深受其害。

为了解这些因素对于房价前景的相对影响，我们对147个都市圈构建了“两阶段”房价模型（详情参见Hui Shan和Sven Jari Stehn撰写的全球经济研究报告No. 209：“US House Price Bottom in Sight”）。第一步我们使用人口、收入、融资

和建筑成本等基本面数据来测算“均衡”房价。据我们估算，目前全美房价接近均衡水平，但也发现各个都市圈的评估价值存在较大差异。第二步，我们用价格走势、房价相对于均衡水平的偏差、空置率、失业率和按揭拖欠率等因素来解释短期的走向。

我们的模型表明到2012年年中，全美房价可能自2011年年中的水平下跌3%左右，并在随后1年企稳。供应过剩和价格

趋势不利是未来四个季度房价潜在下跌的推动因素。模型显示在随后的1年中，由于不利价格走势逐渐式微，房价将逐步

企稳，但各个都市圈房价的走势存在明显差异。尽管以模型分析各城市具体的房价走势并非易事，但我们还是预计未来两年底特律、迈阿密、克利夫兰房价将上涨，而波特兰、纽约和亚特兰大房价将明显下跌。

我们还以模型分析了中长期房价前景。尽管长期房价预测具有很大的不确定性，但我们还是将其视为一项有趣的练习。我们的分析分两步。

首先，我们使用“均衡”房价等式来预测未来10年的均衡房价。具体而言，我们使用人口普查局的人口预测（各州不同）、国会预算办公室的工资预测、PCE价格指数和10年国债利率来代表2021年之前的收入、住房成本和建筑成本等经济变量（国会预算办公室的预测为全国预测，因此我们对所有都市圈均采用了这一预测）。我们发现（名义）均衡价格可能在5

年之后上涨15%左右，10年之后上涨30%左右；即年均涨幅约为3%（图表1中的灰线）。上涨的主要推动因素是名义收

入的增长，在均衡房价年均涨幅预测中的贡献为2.5个百分点。受通胀推动的建筑成本的上升可以解释剩下的涨幅预测（贡

献了近0.5个百分点），而按揭利率的上升和人口的增长的推动力则互相抵消。

第二，我们将这一均衡房价预测与短期模型相结合以预测未来10年的房价。由于我们没有各都市圈解释性变量的预测数据，我们需作出一系列简化的假设。具体而言，我们假设（各都市圈）未来5年的空置率、还款拖欠率和失业率将线性下降至“正常”水平（在此定义为1985年一季度至2005年四季度的均值），并将在随后5年保持“正常”水平。综合这些假设

与我们的均衡价格预测，我们随即可以使用模型中的第二阶段来模拟未来10年的房价变动。

重要信息披露见本报告最后一页

图表1：房价触底在即…

我们的模拟表明，房价可能（在2013年的某个时候触底）在5年后（累计）上涨5%，10年之后上涨30%（图表1的虚线）。（尽管这些长期预测要比短期预测更为乐观，但要记住的是这些均为名义价格：我们的模型显示未来10年的实际房价将上涨12%，或说平均每年涨幅在1%左右。）模型表明长期来看房价将向均衡价格靠拢（即图表1中的虚线将重新与灰线聚拢）。鉴于目前房价接近均衡水平，模型表明未来10年实际房价的涨幅将于其均衡价值一致。但鉴于短期内价格的不利走势以及较高的空置率，未来5年实际房价的涨幅可能小于均衡价值的升幅。图表2将每年的平均涨幅按主要推动因素的贡献作了分解（分为第1年、第2年、第3－5年、第6－10年）。在未来两年，由于价格走势不利以及过剩供应，房价的涨幅预计将落后于基本面所隐含的水平。随着房价跌至均衡水平以下，且过剩供应消失，房价将自2013年起上涨，并在随后发力，直至实际房价重新回归至均衡水平。

图表2：… 且长期前景更加乐观

Hui Shan/Sven Jari Stehn

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