重庆主城房地产市场动态(11.21-11.27)

重庆市主城区房地产市场

周动态汇总报告（2011年11月21日—11月27日）

前10月重庆房地产开发投资同比增长33.6%

11月21日从重庆市统计局获悉，今年1-10月，重庆房地产开发企业完成投资1594.48亿元，同比增长33.6%，较1-9月小幅回落0.2个百分点。

重庆市统计局公布数据显示，其中住宅投资1111.24亿元，增长37.4%；办公楼投资42.77亿元，增长125.2%；商业营业用房投资168.02亿元，增长71.0%；其他房屋投资272.45亿元，增长1.7%。同期，重庆商品房施工面积19195.15万平方米，增长25.2%，较1-9月回落1.3个百分点。其中住宅施工面积15049.45万平方米，增长22.1%，较1-9月回落2.0个百分点。

在2010年4月15日“国十条”颁布实施一年半时间，以及重庆保障性安居工程建设超额完成全年开工计划的背景下，重庆房地产开发市场发展趋势渐趋明朗，开发投资由年初高速转向平稳较快增长。

开发商使出杀手锏——购房降价补差价

目前全国楼市低迷，在楼市“数九寒冬”的市场季节中，越来越多的开发商开始祭出“降价补差价”的杀手锏，企图打破“低成交困局”。目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。

观点：

1、“降价补差价”或“原价回购”是开发商对房价下降风险提供的一种担保，是用一纸承诺来除去购房者对市场的悲观心态，终结项目未来的贬值预期。但开发商这样做既牺牲了当前的销售利润，也为明年的价格持续回落预付了风险成本。

2、目前多数开发商受业绩、资金压力等影响，准备随行就市，用价格暴跌的手段换取短期高成交，

以度过年底“寒冬”。

3、但从房地产市场情形来看，2012年市场调控仍然将持续，房价长期持续性稳定回落可能性非常

大，购房者对市场预期仍然悲观。

二、本周房地产市场快讯

政策及重大新闻类：

李克强：坚持实施遏制房价过快上涨政策措施

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。

李克强指出，保障性住房建设是重大民生工程。同时，保障房建设也是重大发展工程，是宏观调控的重大举措。中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。

特别是在当前世界经济又趋低迷、我国发展外部环境复杂严峻的情况下，扎实推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有独特的重要作用。

李克强强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。

重庆八中整体迁建渝北空港新城投资8亿2014年建成

11月23日，重庆市第八中学迁建渝北奠基仪式在空港新城举行。八中空港新城新校区占地300亩，学校办学规模为120个教学班以上，在校学生约6000人(含外籍学生)。迁建项目总投资约8亿元，计划2012年内开工建设，2014年建成投入使用。

另外，未来10年，渝北将投入150亿资金建58所中小学，主要集中在木耳、龙兴、空港和悦来四大新型聚居区。

观点：

1、重庆八中整体迁建空港新城，拉开了空港新城教育设施配套建设序幕，将促进空港新城作为主城新中心建设步伐。

农村合作银行恢复16%存准率

11月23日，记者从中国人民银行杭州中心支行获悉，人民银行对浙江省6家农村合作银行恢复执行16%的存款准备金率。

近年来，中国人民银行对农村合作银行实施有区别的存款准备金率政策，每年11月对农村合作银行当年前三季度的信贷情况进行评估，对支农信贷投放力度不能达到一定标准的农村合作银行执行比正常水平高0.5个百分点的存款准备金率。2010年11月25日起，经评估对全国20多家农村合作银行（其中浙江省6家）执行有区别的存款准备金率（现为16.5%），期限一年。今年11月到期后，人民银行对其恢复执行正常的存款准备金率水平（16%）。

准备金率的差别化调整，是近年来央行货币政策工具的重要组成部分。近年来，央行把差别存款准备金率政策作为引导商业银行信贷合理投放的重要政策工具。去年起，针对部分银行信贷投放过快，央行在一定期限内对部分银行上调准备金率，实施惩罚性的差别存款准备金政策。

观点：

1、从之前准备金率的连续多次上调，到部分金融机构被获准下调，货币政策微调迹象日趋明显。

2、新华社评论认为，这仅仅是一次政策结构性定向调整事件，市场不宜将之视为政策的全面转向。

3、此次相关机构获准定向下调存准率仍具有一定的特殊性，尚不具政策全面转向的标志意义。因此，不能把对这些银行存款准备金率向正常水平的恢复，理解为存款准备金率的下调。

央行公布三季度支付体系运行情况

央行11月24日公布2011年第三季度支付体系运行总体情况，当季支付业务量维持增长趋势，社会资金交易规模持续扩大；不过，房地产业单位银行结算账户数量环比增速明显放缓，环比增速自2009年第二季度以来首次跌至3.0%以下。

自2010年第一季度以来，房地产业单位银行结算账户连续六个季度环比增速维持在4.0%左右。截至第三季度末，全国房地产业单位银行结算账户数量共计83.90万户，环比增长2.8%，增速较第二季度回落1.3个百分点，环比增速自2009年第二季度以来首次跌至3.0%以下区间。

截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。特别是一线地区的房地产受到的冲击已经非常大，而且很可能会继续延续这一调整趋势。

观点：

1、全国性的楼市调控短期不会放松，这一数据减少持续到明年已成定局。

2、楼市出现拐点，调控效果显现，全国房企结算账户数量上涨乏力证明了目前房企新增量萎缩。

土地：

重庆市拟修订土地房屋权属登记条例

《修订草案》规定，对土地房屋享有继承权、或可以接受遗赠的市民，需要将相关证明材料进行公证，以确定真实性。也就是说，今后，如果子女要继承父母的房产或者一方要把自己的房产作为遗产赠送给另一方，要将他们所签订的协议、遗嘱等证明材料公证。另外两种需要对土地房产进行公证的情况是，如果市民们想委托他人代办土地房屋的相关手续，必须对自己的授权委托行为进行公证认证；而境外人员如果要提出申请、或是授权他人代办，则需要提交申请、委托书的中文译本并按照国家有关规定办理公证或者认证。

《修订草案》将登记机构可以依职权登记的范围缩小为两类情形：一是登记薄的记载与原始材料不一致或记载错误不涉及权利归属和内容，需更正登记的；二是因有权行政机关依法收回、征收、没收，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致土地房屋权利依法消灭，或者因土地房屋灭失、权利人放弃权利等原因导致权利消灭、终止而当事人未办理注销登记的。

此外，《修订草案》将现行《条例》规定的登记机构办理相关的时限缩短至一半。集体土地所有权、土地使用权或房屋所有权登记时限：初始登记、转移登记为15个工作日，变更登记为10个工作日，注销登记为5个工作日。土地房屋抵押权登记时限：初始登记、转移登记为7个工作日，注销登记为5个工作日。

本周拟供应土地：新增拟供应土地均为工业用地

本周（11.21-11.27）重庆主城区新增拟供应土地5块，均为工业用地，土地总面积为26.76万平方米（约401亩）。

市场部分：

1、市场综述：

商品房成交面积创新高。本周重庆主城区共成交商品房4988套，较上周增加1678套；成交面积为49.98万平方米，较上周增加18.22万平方米，增幅为57.37%。

新增供应量环比回升。本周重庆主城区新办理预售证21张，较上周减少2张。商品房批准预售面积为60.41万平方米，较上周增长17.01%。

新增供应土地均为工业用地。本周重庆主城区新增拟供应土地5块，均为工业用地，土地总面积为26.76万平方米（约401亩）。

2、预售项目情况：新增供应量环比回升

本周（11.21-11.27）重庆楼市新增供应量环比出现回升。主城区新办理预售证21张，较上周减少2张。商品房批准预售面积为60.41万平方米，较上周增加8.78万平方米，增幅为17.01%。其中住宅新批准预售面积为40.63万平方米，非住宅批准预售面积为19.78万平方米。

本周（11.21-11.27）重庆主城区共新办21张预售证，另有7张预售证变更。新批准预售项目中，嘉陵帆影国际经贸中心批准预售面积最大，为12.63万平方米；其次是融创御锦，批准预售面积为9.13万平方米；其它项目批准预售面积均低于6万平方米。

3、交易情况：商品房成交面积创新高

本周（11.21-11.27）重庆商品房成交面积创今年单周新高。主城区共成交4988套，较上周增加1678套；成交面积为49.98万平方米，较上周增加18.22万平方米，增幅为57.37%。套均成交面积为100.21平方米，较上周增加4.25平方米/套。

本周（11.21-11.27）重庆主城区日均成交商品房713套，日均成交面积7.14万平方米。本周成交面积最高的是11月24日（周四），为9.56万平方米（788套），占总成交面积的比例为19.13%；11月27日（周日）成交面积最低，为3.97万平方米（454套），所占比重为7.94%。

本周（11.21-11.27）重庆主城各区中，南岸区商品房成交面积最大，为10.06万平方米，占比为20.13%；江北区、北部新区、沙坪坝区、九龙坡区、渝北区成交面积均在5-7万平方米之间，占比在10%-14%之间；高新区和渝中区成交面积均在3-4万平方米之间，占比在6%-7%之间；巴南区、大渡口区和北碚区成交面积均在1-2万平方米之间，占比在2%-4%之间。

4、报媒广告统计：房地产广告报媒投放量环比继续回落

本周（11.21-11.27）重庆主城区房地产广告报媒投放量环比继续回落，共刊登房地产广告103.90版，较上周减少15.10版，降幅为12.69%。

本周（11.21-11.27）重庆晨报、晚报、时报、商报均有房地产广告投放，晨报的广告投放量相对最高，为33.70版，所占比重为32.44%；时报、商报、晚报分别投放27.50版、25.50版、

17.20版，占比分别为26.47%、24.54%、16.55%。

本周（11.21-11.27）重庆主城区各物业类型广告投放中，高层的投放量最大，为61.90版，占比为59.58%；商业、别墅、花园洋房分别投放了17.00版、15.50版、9.50版，占比分别为16.36%、14.92%、9.14%。

本周（11.21-11.27）渝北区项目广告投放量最大，为33.50版，占比为32.24%；其次是巴南区，广告投放量为21.50版，占比为20.69%；九龙坡区、江北区、沙坪坝区项目广告投放量均在12-15版之间，占比均在12%-14%之间；高新区、渝中区项目广告投放量均低于6版，占比均不足5%。

本周（11.21-11.27）房地产报媒广告的诉求点主要是户型、价格、优惠和品牌，占比分别为39.77%、26.14%、17.05%、10.23%；其它诉求点占比均不足3%。