可行性研究报告范文

《宝安区观澜布巷口村工业区改造项目》

可行性研究报告

廖增远

一、工程概况

（一）工程名称：宝安区观澜布巷口村工业区改造工程

（二）工程地点：位于宝安区观澜街道西，龙华与观澜交界处（三）建设单位：深圳市创景房地产开发股份有限公司

（四）工程规模：

本工程拟由五栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中1、2、5栋楼层高度均为15层；第1栋的一、二层为会所；3、4栋为16层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。总建筑面积为67200平方米，其中：住宅64200平方米，商业1000平方米，公建配套2000平方米，地下室一层建筑面积为5000平方米，停车位580个。

二、项目总论

（一）项目背景

1.项目开发土地情况

本项目位于深圳市宝安区观澜街道以西，龙华与观澜交界处，背靠大自然山脉，既可分享龙华与观澜街市的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从机荷高速青湖出口仅需5分钟车程即可到达，与龙华富士康企业集团、观澜哈飞汽车城毗邻，距观澜大街约5000米，

周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。

本项目地块来源为深圳市宝安区观澜布巷口村工业区用地。目前地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。土地使用权人为布巷口村实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块目前已列入到宝安区布巷口村“专项改造规划”的近期规划中。

本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用的企业主要为五金、电路板及模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水及有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入宝安区城中村改造计划的要求。

随着深圳国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不再适应这造城市的发展，宝安区要求严格控制工业用地的发展，并对规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。

2.研究工作依据

（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

（2）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

（3）深圳发展计划局文件发布的《深圳市发展计划局文件》件；

（4）深圳市城中村(旧村)改造暂行规定；

（5）中共深圳市委深圳市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定；

（6）国家有关部委和深圳市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规范和规定；

（7）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；

（8）开发商提供的有关本项目的资料。

本项目开发地块相对位置及形状图

3.项目开发意向

本项目地块来源为深圳市宝安区观澜布巷口村工业区用地，土地使用权人为布巷口村实业股份有限公司，本项目土地使用年限为70年。据创景房地产开发股份有限公司与布巷口村实业股份有限公司的合作开发项目协商初步交换意见：由布巷口村实业股份有限公司出让土地使用权，创景房地产开发股份有限公司提供全部开发建设资金。

小区开发建设全貌图

（二）项目建设的必要性

1.城中村改造有利于调整产业结构，改善城市生态环境

《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》指出，城中村改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。

城中村（旧村）改造工作要以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐深圳、效益深圳为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。

目前，推进城中村（旧村）改造的工作已全面展开，城中村（旧村）改造的工作应按照“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”的要求，稳妥推进已启动的项目；积极开展调查研究工作，探索切实可行的改造模式和机制，总结改造经验；尽快完善决策和执行体系；深化、细化规章制度，使改造工作有法可依、有章可循，尽快走上法制化、规范化的轨道。

2.城中村改造符合深圳市环境保护的要求

《深圳经济特区环境保护条例》指出，在城市住宅区、居民集中区、文化教育区及其他需要特殊保护的区域，禁止设立产生污染的工业项目，严格控制宾馆、酒楼以及其他产生污染的项目或设施的建设。

本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金、电路板及模具等，这些企业在加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声，从而对周围环境造成比较严重的污染，而解决这一问题最彻底、最有效的办法是对这些污染企业进行搬迁。本项目的建设，将拆除原有的工业厂房，并对该地块进行合理的规划，大大改善周围的环境条件，增加绿化覆盖率，从而满足了环境保护的要求。

3.城中村改造是加强环境保护、建设生态市的要求

为全面落实科学发展观，加快建设和谐深圳效益深圳和国际化城市、国家创新型城市，根据《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发和第六次全国环境保护大会精神，我市须加强环境保护建设生态城市。

（1）建设生态市的重要性和紧迫性。

深圳经济特区建立以来，历届市委、市政府高度重视环境保护工作，在经济社会高速发展的同时，我市环境保护工作不断加强，生态环境质量总体保持良好，环境污染和生态破坏势头基本得到遏制，并获得了“国家环境保护模范城市”、“全球环境500 佳”等荣誉，为建设可持续发展的生态市奠定了良好的基础。但是，短时间高强度的开发建设，使其他城市分阶段缓释出来的资源环境问题，在深圳集中显现，资源环境对于经济社会发展的瓶颈制约不断加剧，“四个难以为继”的矛盾日益突出。深圳要在新世纪新阶段实现新的更大发展，就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束的科学发展对策，推动自主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。生态市是以

系统生态学理念为指导的一种理想城市发展模式。它通过综合协调城市经济社会活动与资源环境间的相互关系，实现城市经济持续稳定发展、资源能源高效利用、生态环境良性循环和社会文明高度发达。因此，在进一步巩固和深化“国家环境保护模范城市”创建成果的基础上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新的发展时期的更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服“四个难以为继”，实现和谐深圳效益深圳发展目标的必然选择。各级党委、政府必须站在全局的高度和事关深圳长远发展的战略高度，充分认识到深圳建设生态市的重要性和紧迫性，切实把建设生态市的各项措施落到实处。

（2）建设生态市的总体要求和基本原则。

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为动力，坚持经济建设与生态建设同步、经济发展与环境保护并重、经济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展的生态经济体系、自然宜居的生态环境体系、和谐友好的生态文化体系、权责明晰的生态环境执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长、促进社会和谐的新局面，把深圳建设成为充满活力的可持续发展生态市。

在实际工作中应把握好以下几项原则：

坚持环境优先。自觉遵循自然规律和经济规律，把环境优先的理念体现在经济工作的指导思想和宏观决策上，落实到具体工作中，在经济发展的同时自觉服从环保要求，不以牺牲环境为代价换取经济社

会发展。

坚持以人为本。把满足市民日益提高的环境质量需求作为环保工作的出发点，保障和鼓励全社会参与环境保护，坚决维护群众环境权益，切实解决市民关注的影响群众健康的环境问题。

坚持重点突破。重点从源头上防治污染和保护生态环境，加大对环境污染和生态破坏的综合整治力度，有计划、有层次地推进生态市建设。着力推进特区外环境保护，实现特区内外生态建设均衡协调发展。

坚持机制创新。突出加强管理体制创新，建立和完善环境保护长效机制。严格环境保护绩效考核，增强环境监管的协调性、整体性。大力推进区域、部门和社会等多种资源的优化配置，建立统一、协调、高效的环境监管体系。

（3）建设生态市的工作目标。

到本年度，全市生态环境质量得到明显改善，资源利用效率显著提高，生态环境恶化的趋势得到根本遏制，城区内重点河流消除劣Ⅴ类水体，主要污染物排放总量得到有效控制，城市的生态格局不断完善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。环保投资占GDP 比重达到3 ％以上；单位GDP 能耗控制在0.531 吨标煤／万元以下，单位GDP 水耗控制在27m3 ／万元以下；环境保护基础设施配套完善，城市污水集中处理率达到80 ％以上，污水回用率达到20 ％以上；生活垃圾无害化处理率达到95 ％以上，危险废物处理处置率达到100 % ；二氧化硫和化学需氧量排放总量在2005 年基础上削减

20 ％。到2020 年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态环境质量明显改善，全面建成生态市。

（4）按环境容量优化区域布局。

实施《深圳生态市建设规划》，将全市划分为重点保护区、控制开发区和优化开发区。逐步提高重点保护区和控制开发区的环境准入和排放标准。除法律、法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发建设除道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园四类项目以外的项目，逐步恢复和提升生态功能；在控制开发区内，严格控制土地开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位的产业发展；在优化开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济效益。落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解到各区、各街道，分配到排污单位。

深圳经济特区建设三十余载，市民盼望已久的“特区外扩”愿望终成现实，按深圳市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围内，绝不允许新建具有环境污染的项目，对原有的环境污染的项目，应限期改造，并逐步取缔。本项目的建设正好顺应了这一要求。

综上所述，城中村改造有利于调整产业结构、改善城市生态环境，符合深圳市环境保护的要求，是深圳市加强环境保护、建设生态市的要求。因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理的规划及建设是很有必要的。

（三）项目建设的可行性

1.符合列入深圳市城中村改造计划的要求

根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，城中村有下列情形之一的，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造：

（1）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；

（2）村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；

（3）村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；

（4）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；

（5）因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。城中村内股份合作企业要求进行改造的，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。

本地块原有建筑物主要为厂房，租用的工业企业主要为五金、电路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生一定量的生产污水、有害气体及噪声等污染，存在环境污染，且城中村内股份合作企业要求进行改造，因此该项目符合列入深圳市各区城中村改造计划的要求。

2.该项目的建设符合深圳市城中村改造的政策要求

《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》第四条指出，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。第十

一条指出，城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件：（一）开发建设项目符合城市规划的有关要求；（二）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；（三）增加绿地面积、完善公共基础设施；（四）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。

该城中村改造项目已包含在《宝安区布巷口村改造专项规划》中。该项目的建设将消除现有的工业生产污染，明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境。可增加绿地面积和公共开敞空间，完善公共基础设施。同时可对拆迁补偿问题进行妥善处理。因此该项目的建设完全能满足以上四条要求。

3.该项目的建设符合产业优惠政策

特区内外各区提出城中村（旧村）改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10％，并且最大不超过3000平方米。

《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》规定：第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村（旧村）改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府、集体及个人资金共同投入，全面推进全市的城中村（旧村）改造。第七条市城改扶持资金主要用于：（一）城中村（旧村）综合整治改造项目的扶持，包括改善消防设施，改善沿街立面，环境整治，改善市政基础设施，改善公共服务配套设施等；（二）市领导小组确定的其他事项。

4.城中村改造是开发商获得建设用地的一条重要途径

城中村改造拉升土地供应。除了政府公开出让的土地供应外，另一条途径便是通过城中村的改造来增加土地供应。近年来由于可用于开发的土地量日渐减少，政府计划供应的商品房用地也就自然少了，因此房地产用地的开发对于城中村的改造寄予了厚望。

根据对城市空间环境和基础设施承载力的分析判断，依据各层次规划确定的城市建设规模，协调改造与城市房地产市场、劳动力市场的关系，并综合考虑与公共财政、土地供应计划的相互作用，科学确定城中村改造的规模。以平均数计算，2010年全市年内由城中村改造可获得约178万平方米的用地，按照深圳市房地产项目容积率平均数3计算，将会有500万平方米以上的建筑面积可进入房地产市场。

包括万科、金地等企业在内的很多开发商都开始介入了深圳的城中村改造。金地的渔农村城中村改造项目取得成功后，又成功签约建筑面积逾80万平方米的岗厦旧改项目，如此很好地缓解了商品房用地供应的矛盾。在未来几年之内，旧城改造将会成为深圳城市建设的重头戏，是深圳新增土地的重要来源，将提供约有10年的供应量，大大缓和目前住房供需紧张及住房价格上涨的矛盾。

5.本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决

本项目属于城中村改造项目，作为城中村改造项目，其最头痛的问题之一就是住户搬迁及旧房的拆除补偿。

（1）解决拆迁补偿问题的原则：

在充分调查的基础上通过协商的办法解决；双方应本着互惠互利

的原则；遵守国家及深圳市有关拆迁补偿的规定；按照市场规律确定补偿价格；保证原业主的根本利益得到有效的落实（包括每月有不低于110万元的房产出租收入）。

（2）拆迁补偿问题的解决方案：

本项目地块来源为深圳市宝安区布巷口村工业区用地。目前地块上有8栋工业厂房和3栋宿舍楼，占地面积约为21000平方米，总建筑面积约为43000平方米，容积率约为2.05。土地使用权人为布巷口村实业股份有限公司，这些房产均以出租的形式对外经营。该地块已列入宝安区布巷口村改造专项规划的远期规划中。根据现场调查及目前房地产市场行情，现提出如下两个解决方案以供选择。

方案一：

以建筑面积1赔1.2的方式[现行宝安区旧村改造项目拆迁补偿标准：赔偿率1：1]，由房地产开发商给业主一次性补偿龙岗区大工业区片区新建标准厂房及配套设施，总建筑面积51600平方米，并负责相关补偿。即由布巷口村实业股份有限公司出让该地块土地使用权；由开发商在龙岗区大工业区片区内购置土地，并负责标准厂房建设后移交布巷口村实业股份有限公司，并负责补偿搬迁进程中业主损失的每月不低于110万元的房产出租收入。要求新建标准厂房水、电、燃气、电信等基础配套设施齐全，道路通畅，绿化率20%，0.8≤容积率≤3。

方案二：

由布巷口村实业股份有限公司及房地产开发商共同开发该地块

的房地产，布巷口村实业股份有限公司负责出让土地使用权，房地产开发商负责提供全部开发建设资金。所开发的商品房按三七分成，即布巷口村实业股份有限公司得三成商品房，房地产开发商得七成商品房。若容积率按3.2计[最终以政府的批文为准]，则所开发的商品房总建筑面积约为67200平方米，布巷口村实业股份有限公司可得到20160平方米的商品房（其中包括1000平方米的商铺）。

对以上两方案技术经济指标的分析：

从以上分析可知，从地块业主利益出发，方案二较方案一更有利。根据深圳市房地产发展趋势，住宅楼的升值潜力更大，且住宅楼容易出租。这正好满足地块业主更愿获得稳定而长远的利益的需求。故这

种补偿方式可能更易让业主接受，因此本报告推荐方案二。

6.符合宝安区规划的要求

严格控制工业用地的发展，对于规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市较外围的重点工业区迁移。散布于新村内的零星工业，已经与城市发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。

该片区的功能定位是：以居住为主，集居住、公共设施等功能齐全的综合性片区。

7.符合宝安区布巷口村改造专项规划的要求

现状布巷口村用地，属于改造政策不明朗的新旧村地区，规划主要用途为居住用地，规划指标仅作为研究配套需求和规划主管部门内部管理的参考性指标；近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的目的。宝安区布巷口村改造专项规划将本项目地块定义为近期改造区：【特征】

现状建筑整体质量较差，布局参差不齐，产业用地与周边发展很不协调，工业区对周边环境影响较大（详见下页插图）。

【策略】

规划针对本区域未来发展的需要，市镇产业结构发展的特点和城市发展要求，提出如下两种方案：

方案一：

本地块位于观澜街道商业地段较近，暂时保留；由于此地块规模较小，且又对周边污染较大，环保设施投入较大，远期再考虑进行产业升级换代，以无污染，科技含量较高的产业为主，完善产业功能，同时加强服务配套设施、综合环境整治及环保力度，减少对周边环境

的影响。

方案二：

在充分考虑市镇功能及周边环境要求的情况下，根据城镇发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改造成居住生活区，同时加强周边配套设施建设。

由于方案一需要大量投入，且从城镇环境及经济发展的总体布局来看，这种做法非长久之计。而方案二则根据城镇发展的整体要求进行整体改造，规划将工业区改造为居住生活区，同时加强周边配套设施建设。因此从长远布局和整体利益来看，是较为合理的。

综上所述，本项目的建设符合列入深圳市城中村改造计划的要求，符合深圳市城中村改造的政策要求，符合宝安区规划的要求，符合宝安区布巷口村旧改专项规划的要求，符合产业优惠政策。同时，城中村改造又是开发商获得建设用地的一条重要途径，本项目用地拆迁补偿问题能够妥善解决。因此本项目的建设是可行的。

（四）项目建设进度

目前项目用地正在紧张有序的洽谈过程中，项目用地的开发合作

成功签约后，执行如上“项目建设进度表”的进度计划，计划总工期为24个月。

三、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

经济复苏渐入轨道，经历不平凡的2009年后,中国经济在2010年可能会伴有温和的通胀，但不会面临恶性的通胀压力，2009年GDP 增长为8.4%，本年度经济增长预期将稳定在9%-10%的区间范围内,并且经济增长的动力和结构也将更为平衡。总体而言,尽管外部经济的二次探底危险仍然存在,但中国经济的结构转型和刺激政策将并行不悖,推动中国经济进一步稳定增长。2010年中国经济增长主要的动力源自经济增长动力的平衡以及多方因素的改善。预计2010年全年房地产投资将会加速,这将有助于部分抵消预期中由于2009年的基数较高而出现的基础设施投资的减速。而随着消费者信心和就业情况的改善,2010年全年私人消费有望持续稳定增长。

2009年经济增长的两大引擎——房地产投资和出口将为第四季度及2010年经济增长提供坚强后盾;同时人口结构提升消费成为新亮点。尽管2010年经济增速不会大幅冲高,但有望改变2009上半年单纯依赖基建投资拉动的状态,结构更为合理和均衡——结构性调整逐步推进,投资的贡献下降;出口明显好转;消费稳步上升,促内需更注重拉动消费,尤其是居民消费。

合理安排2010年新增建设用地计划。加强房地产市场土地供应

调控。加快编制2010-2011年保障性住房用地供应计划，确保保障性住房用地。提高中低价位、中小套型普通商品房建设用地比例，严格限制低密度、大套型住宅用地。开展出让合同专项清理，加大闲置土地处置力度，开展对囤地炒地等违规行为的专项整治。限制新开项目土地审批指标。消化现有土地资源。控制土地供应总量，按照市场配置的方式调整土地结构，促进产业结构优化，倒逼节约集约用地，今年在建项目、续建项目压力很大，加上推进民生工程，用地指标很紧。今年在建项目、续建项目压力很大，加上推进民生工程在第一位，而是把“调结构”放在第一位。

从今年上半年来看，国家宏观调控取得了明显的成效，房地产投资增长速度下降，新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下降的情况。投机性购房得到有效控制，房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降。商品房销售增长继续高于竣工增长，商品房空置面积进一步减少。

但值得关注的是，政府“打压”房价，是为了抑制房价上涨过快（即指价格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上涨，所以房地产价格仍然保持了持续稳定的小幅上涨的趋势，在部分城市和地区，房价上涨的幅度超过了当地国民经济增长速度。

2.深圳市投资宏观背景

（1）深圳市经济发展状况

2010年，我市加快推进发展方式转变和结构调整，全市经济继

续保持回升向好态势，国民经济健康平稳增长。初步核算，上半年全市生产总值4215.57亿元，比上年同期增长11.6%。其中第一次产业增加值2.95亿元，下降15.9%；第二次产业增加值1953.43亿元，增长13.0%；第三次产业增加值2259.19亿元，增长10.4%。三次产业结构由上年底的0.1：46.7：53.2发展为0.1：46.3：53.6，第三次产业所占比重进一步提高0.4个百分点。上半年全市规模以上（下同）工业增加值1769.67亿元，比上年同期（下同）增长12.8%，比1-4月份加快1.0个百分点，比上年同期提高8.2个百分点。

从企业经济类型看，受外部需求回暖，出口回升带动，占全市工业增加值比重为53.6%的外商及港澳台投资企业增加值948.19亿元，增长10.4%，比上年同期提高9.2个百分点。国有企业增加值83.27亿元，增长16.4%，比上年同期提高10.4个百分点；股份制企业增加值714.15亿元，增长15.3%，比上年同期提高4.1个百分点。

从行业看，第一大行业通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值898.00亿元，增长16.1%，比1-5月份提高2.0个百分点，比上年同期提高10.0个百分点，占工业增加值比重进一步上升为50.7%。

上半年全社会固定资产完成投资727.25亿元，增长11.1%。其中，基本建设投资440.15亿元，增长6.7%；房地产开发投资205.71亿元，增长16.8%；更新改造投资60.33亿元，增长18.1％；其他投资21.05亿元，增长41.7%。