房地产融资模式

房地产融资模式的探索

摘要：房地产开发企业一直以银行借贷为主要的融资方式，自有资金比例较低。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在50%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，政府监管力度不断加大，银行贷款门槛提高。房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，企业将面临困境。为了回应资金困局，房地产融资模式的探索已经刻不容缓。本论文试结合国内政策分析各主要融资模式的特点，为融资模式的探索阐述自己的观点。

关键词：房地产；融资模式；探索

Real estate financing mode of trial

Abstract:Real estate development companies in the bank lending has a major financing methods to their own funds at a lower percentage.Statistics show that our real estate developers in various ways to obtain capital assets of the bank of the rates at50%above. Real estate development companies in more serious the problem of indebtedness.Uneven qualities of the real estate development companies with the increasing market competition vehemence the government will continue to intensify supervision and bank loan of posts.The enterprise fund chain is nervous,once funding chain break,the enterprise will be faced with financing difficulties.In order to respond to crack,real estate financing mode of trial is urgent.This paper tried to combine domestic policy analysis of the major financing mode of financing mode of trial to explain his point of view.

Keywords:real estate;financing mode;explore

目录

1引言 (1)

2宏观调控下我国房地产主要融资模式现状 (1)

2.1政府宏观调控 (1)

2.2我国房地产各主要融资模式现状 (2)

2.2.1房地产投资信托基金融资受限 (2)

2.2.2房地产企业上市融资困难 (3)

2.2.3外资融资受限 (3)

2.2.4房地产债券短期难以形成规模 (3)

3我国房地产企业主要的融资方向 (4)

3.1充分发展已有融资方式 (4)

3.1.1积极上市 (4)

3.1.2房地产投资信托基金 (5)

3.1.3私募基金 (5)

3.2房地产融资新路——多元化融资 (6)

4关于我国房地产企业融资的思考 (6)

4.1不同规模企业寻找合适的融资模式 (6)

4.1.1中小规模企业 (7)

4.1.2大规模企业 (7)

4.2企业发展的建议 (8)

4.2.1借鉴其他企业的发展模式 (8)

5结束语 (9)

参考文献 (10)

谢辞 (11)

1引言

房地产是高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，开发经营的每一个阶段都需要巨额资金的支持：初期需要资金来启动项目；发展期需要资金来维持项目建设；发展到一定阶段、一定规模的公司需要资金来扩大规模。因此，房地产资本运作中资金筹集环节就显得非常重要。

2宏观调控下我国房地产主要融资模式现状

我国房地产开发投资的资金来源主要是：国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款及其他资金(主要是定金、预付款及施工企业垫资)四个方面。国家统计局数据显示：2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，占19.7%；利用外资470亿元，占0.82%；企业自筹资金17906亿元，占31.34%；其他资金27459亿元，占48.06%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，占27.86%；个人按揭贷款8403亿元，占14.75%。仅从国内贷款与个人按揭贷款两部分统计，银行贷款资金占到房地产开发企业资金来源的34.45%。由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款，如果把这部分也考虑进来，那么银行贷款占比还会更高。

由此可以看出房地产企业对银行贷款的依赖性很高，这是因为在现有的多种融资模式中，银行贷款以其手续较为简单，融资速度快，风险、成本较低等多方面优势，成为房地产企业融资方式的最优选择。但近年来，随着政策的变化，政府对银行贷款加大了管理力度，使得房地产商获得银行贷款的难度提高。为了适应发展，房地产企业必须通过其他的融资方式获取资金。

2.1政府宏观调控

自房地产业蓬勃发展以来，国家从计划、规划、土地、建设等一系列环节加强了对房地产市场的调控力度，各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则。

为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号），2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）。这些政策及时、有效地规范了房地产业的发展，防范了金融风险，实现了中央银行预调经济的目标。主要体现在：一是提高了对房地产开发商的自有资金比例和资质要求，195号和121号文件规定：对房地产开发商贷款，企业自有资金应不低于开发项目总

投资的35%，开发项目要求有土地使用许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，建议商业银行限制对其发放贷款。二是限制对开发商的流动资金贷款，121文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。三是强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过2年。规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

伴随着中央政府对抗经济过热带来的国内银行信贷紧缩，从2007年初起先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率，把房地产业列为控制通胀的重点调控行业之一，发布各种政策提高房地产贷款门槛，再加上2008年悬在高位的房价和低迷的市场消费意愿造成销售乏力，使得房地产行业遭遇了前所未有的资金困境。在开发企业的现金流量表上，经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题，而多数企业短期还债压力巨大。

在国家加大宏观调控的现状下，房地产企业应该认真思考，解决企业发展的根本性问题。过去的融资过分依赖银行，随着银行的贷款门槛升高，银行贷款已经不像以前那样容易取得了。据《上海证券报》报道：“前两年，各家银行为了完成手中的贷款份额都是主动上门来找房地产公司，那时候是房地产公司挑银行。可到了今年，即使房地产公司天天去银行排着守着，最终能获得贷款的公司还是很少”。可以看出，现如今房地产企业要想获得银行贷款可真是困难重重。为了企业的良好发展，为了使房地产企业的融资灵活、方便，广大房地产企业应该为自身的发展寻找适合的融资方式。

2.2我国房地产各主要融资模式现状

在金融环境复杂的今天，政府不但对银行贷款的管理力度加大，而且对其他几种主要的融资模式也有相应的规定。

2.2.1房地产投资信托基金融资受限

房地产投资信托基金(简称为REITs)一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

为了改善房地产融资市场的疲弱局面，2004年银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，从而有可能在中国真正的开展的房地产信托。遗憾的是，在2005年9月银监会又下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监会212号文件），该文件要求新发行的房地产信托必须要满足“四证齐全”、自有资金达到35%、开发商具备二级以上资质这三个条件政府对于房地产信托的监管程度甚至超过银行贷款。2.2.2房地产企业上市融资困难

企业上市融资是将经营公司的全部资本等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行，由投资者直接购买，短时间内可筹集到巨额资金。这种方式已经逐渐成为一些大房地产企业的融资渠道，上市融资不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。

这种方式虽然能在短时间内筹集到大量资金，但政府对上市企业审查严格，要求较高。如《公司法》规定，股份有限公司申请其股票上市必须符合：股票经国务院证券管理部门批准已向社会公开发行，公司股本总额不少于人民币5000万元等条件，才能申请首发上市。再加上其他的因素使得真正能够上市的房地产公司数量很少，上市融资不能作为普遍性方式。

2.2.3外资融资受限

外资企业，是指依照中华人民共和国法律的规定，在中国境内设立的，由中国投资者和外国投资者共同投资或者仅由外国投资者投资的企业。2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月，商务部出台的25号文件随之出台，更是重新表明了严格限制外资投资房地产的态度。2007年11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业，堵住了境外资本流入房地产市场的通道。

2.2.4房地产债券短期难以形成规模

2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着中国公司债发行工作的正式启动。9月30日，中国人民银行颁布《公司债券在银行间债券市场发行、交易流通和登记托管有关事宜公告》规定公司债可在银行间债券市场发行流通和托管，公司债融资细则得到进一步完善，这一系列法规的出台将会推动我

国房地产债券市场的发展。但是就债券市场目前情况来看，房地产企业要想大规模的实现债券融资还是有难度的。第一，目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市房地产公司，许多非上市房地产企业被排除在外；第二，房地产企业的资金结构使得发行债券时的审批过程难度加大。在发债的评级上，公司的负债率不能太高。一般行业企业的负债率都在40%——60%之间，而房地产公司的负债率则处于这个区间的高限，财务负担相对较重，而且房地产企业作为宏观调控的对象，主管部门在发行主体上的审批较为严格，因此房地产企业债券发行通过难度较大；第三，发行企业债券对房地产企业本身也有一定的风险。在房地产需求旺盛的环境下，较高的财务杠杆可以实现大量的利润，而一旦市场波动，房企资金链绷紧，又缺乏很好的避险工具，很容易陷入资不抵债的境地。

3我国房地产企业主要的融资方向

3.1充分发展已有融资方式

在融资渠道建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，除自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有多种渠道：一是发行债券；二是国内上市，到资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是房地产基金；五是私募资金等。

在融资模式急需出路的形势下，首先要充分利用、发展已有的融资方式，以最直接的融资方式进行资金的获取。在这个基础上，灵活调整策略：力争银行贷款、拉拢同行支持、做好销售工作、提高自身实力等。将企业的融资之路向大规模企业靠拢，使自己的实力能够达到主流的融资模式的条件。

3.1.1积极上市

宏观调控逐渐深化，房地产行业企业生存竞争压力加剧，对于上市的房产公司来说，整体融资能力较强，资本运作水平也比较高，成为宏观调控调控中的受益者。房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无须向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。目前房地产企业上市审批难度有所加大，在直接上市的道路行不通的情况下，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无

须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划。目前我国上市的房地产公司仅有141家，只占我国房地产企业总数的2.8%左右。因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。

3.1.2房地产投资信托基金

从房地产业的角度看，REITs是一种较适合商业性地产的证券化产业投资基金，为房地产企业打开新的融资之门的同时，也能有效的降低房地产企业对银行贷款的依赖性进而降低银行风险。在西方发达国家REITs的发展已经积累了数十年的经验，形成了相对成熟的房地产证券化模式。而在我国REITs才刚刚起步阶段，房地产业融资渠道匮乏使得REITs在我国具有比较迫切的发展要求。作为一种集合大众资金，REITs 为投资者提供的是以较低门槛和较高流动性投资于不动产的投资机会。REITs这一特性显然适应了当前国内一方面资金需求缺口巨大，另一方面投融资渠道匮乏的市场现状。在可预见的随后几年，随着房地产投资信托试点的开始，REITs将再度成为市场关注的焦点。从投资者角度来看，REITs有利于开拓投资者的投资渠道。作为一种集合大众资金，REITs有望真正起步。2010年1月6日在上海举行的“金融中心核心功能区建设高端座谈会”，上海市浦东新区副区长严旭表示：由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团和金桥集团四家国企共同发起的REITs试点已经上报，浦东在2010年将很有可能成为首批推出REITs的试点地区。中国的REITs也逐渐地让人们所熟知，其发展前景也被人们所看好。

3.1.3私募基金

所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。

私募基金有以下特征：第一，私募基金一般只在“小圈子里”（仅面向特定的少数投资者）筹集资金；第二，私募基金的销售、赎回等运作过程具有私下协商和依靠私人间信任等特征；第三，私募基金的投资起点通常较高，无论是自然人还是法人等组织机构，一般都要求具备特定规模的财产；第四，私募基金一般不得利用公开传媒等进行广告宣传，即不得公开地吸引和招徕投资者；第五，私募基金的基金发起人、基金管理人通常也会以自有的资金进行投资，从而形成利益捆绑、风险共担、收益共享的机制；第六，私募基金的监管环境相对较宽松，即政府通常不对其进行严格规制；第七，私募基金的信息披露要求不严格；第八，私募基金的保密度较高；第九，私募

基金的反应较为迅速，具有非常灵活自由的运作空间；第十，私募基金的投资回报相对较高。

2010年3月17日，中国海外集团发布公告，公司将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目，这一基金将以私募基金形式经营。此前，包括华润、复地、绿城等在内的多家地产公司已涉足或有意开展房地产私募基金业务。

3.2房地产融资新路——多元化融资

房地产融资路径的选择上，不应该局限于某一种融资模式上，这样会使企业走入死胡同，可以通过多方面的融资模式组合融资，实现融资模式的多元化发展。在多元化融资的发展上，存在着以下主要可借鉴的融资方式：银行信贷(银行贷款+垫资+预售款)、REITs融资、股权融资、债券融资、项目融资、境外资金、房地产租赁等这些主要融资模式。在这些融资模式里面，银行信贷相对容易取得，其他的融资模式也有其特定的政策规定。我们可以采用“银行信贷+其他某一融资工具”的组合方式为主题，根据不同阶段、不同类型、不同规模的房地产项目进行“多元化”的融资方式。一般来说，我们可供采取的组合模式：“银行信贷+信托”、“银行信贷+基金”、“银行信贷+上市融资”、“银行信贷+联合开发”、“银行信贷+债券融资”、“银行信贷+境外资金”等二元或多元融资方式。也可以根据企业自身的发展制定其他模式的组合，无论哪种组合情况都需要适合国内房地产金融和政策的发展变化。从目前市场情况来看，多元化的融资方式将成为企业融资方式的主流，发展势头越来越强劲。

总的来说，我国房地产金融业还处于发展壮大时期，银行房地产贷款在我国房地产金融业中占主导地位，房地产信托虽然在快速发展，但在我国房地产金融市场的比重还是很有限，并且是在宏观调控的背景下进入房地产金融市场，风险控制较好。在银行没有一个很好的风险交易市场的情况下，银行只有通过更审慎和严格的信贷政策来控制风险。信贷资金的收紧，有利于房地产信托和海外资金等进入房地产金融市场，促进房地产金融市场的多元化发展。

4关于我国房地产企业融资的思考

4.1不同规模企业寻找合适的融资模式

不同规模的企业在发展战略、综合实力、资产等方面都是不一样的。在融资模式的选择上，应该结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，这样方可对症下

药，找到企业自身适合的融资模式，使自身投入更少，获得更多，效率达到最大化。不同规模的企业，应该寻找不同的方式进行融资。

4.1.1中小规模企业

小规模的房地产开发企业是大环境下的催生企业，也是最易消失的企业。这类企业通常专业能力不强、项目运作经验欠缺、开发资金匮乏，对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。而中等规模房地产企业虽然整体实力要强于小规模企业，但它从信誉、实力、资产等方面都与大规模房地产企业之间有很大差距。鉴于自身整体实力比较薄弱，中小规模企业的资金压力远大于大规模企业。所以，中小规模企业的融资模式应该和大规模企业区别对待。

对于中小型的房地产企业来说，显然通过银行贷款和上市融资很难实现。因此，我认为可以从以下几个方面加以应对：首先，吸引国内的私募资金。相对于国外的私募基金来说，国内的私募基金则规模较小，如果投资于大型房地产企业就会出现资金过于集中，显然不能做到分散投资。因此，投资于小型的房地产企业也许是不错的选择。而且中小型房地产企业相对于大型的房地产企业来说，管理层关系相对简单，协调效率高，这也有利于这些小型私募基金的进入。

其次，建立中小型房地产企业联合机制。在宏观调控的紧缩以及房地产市场增长放缓的背景下，最先倒下的必然是中小型的房地产企业。因此，中小型企业可以联合起来增强抗风险能力，另外这种联合机制还可以体现为互相救助机制，当联合体成员出现危机时，其他成员按照当初协议进行分担。不过这种联合机制往往持续时间不长。因此，如果房地产市场如果不能在短期内有一个明确的发展趋势的话，这种方式很难奏效。

第三，将战略目标转向二三线城市。与一线城市相比，二三线城市发展相对较缓，其在土地、设备、材料等方面的使用成本较低。在如今融资难的情况下，中小型企业可以将战略目标投向这里，以较低廉的开发成本，为企业赚取利润，保证企业资金链的稳定。

4.1.2大规模企业

大规模房地产企业集团，由于在行业内发展历史较长，享有一定声誉和项目运作经验，相对于中小房地产企业更容易获得金融机构的支持，融资渠道相对而言比较多样化。但是，受制于国家政策和企业发展环境，这部分企业也呈现出过分依赖于银行贷款的现状。在国家有意调控市场和规避金融风险的情况下，虽然这类企业常规融资

渠道受到一定阻扰，但是可以多方拓展自身资源，通过业内强强联手、资本市场融资、联姻海外资本、降低资金需求、国企资产重组的方式重塑或加强企业资金链，提高自身资金实力抵御由于国家宏观调控引发的资金紧张。

根据房地产企业规模与各个融资模式特点的了解，企业在融资方面，只要寻找到适合自己的融资方式，就能够做到更好的融资。

4.2企业发展的建议

人们以往对房地产企业的看法就是利用房地产开发：竞拍土地——项目审批——施工——销售来获取利润；利用各渠道筹集的资金开发项目，房屋销售所得资金还本付息。这样一种借钱——赚钱——还钱的方式比较受房地产开发商的喜爱。但是，随着政府的宏观调控力度的逐步加强，这种方式在一定程度上受到了限制，伴随着低迷的房地产消费市场，使得房地产企业资金来源减少，企业需要重新制定其发展战略才能保持稳步前进。

4.2.1借鉴其他企业的发展模式

在发展的同时，也应该借鉴其他企业的发展思路。如：平安保险是中国第一家以保险为核心的，融证券、信托、银行、资产管理、企业年金等多元金融业务为一体的综合金融服务集团。可以看出，平安保险走的是一专多能的发展路线。并且发展势头很强劲——2009年《福布斯》全球上市公司500强第293位。试想一下，如果平安保险只开展保险业务的话，那么它长久发展下去也只能是一家保险公司。但是公司上层拓宽了自己的业务范围，使得自己成为一家能够在世界范围内具有一定的影响力的企业。这是值得广大房地产商思考的问题。

房地产企业完全可以通过对所开发楼盘进行多方面的经营，如酒店、超市、服务场所等商业活动，使自己成为一个大型的商业集团。通过销售产品、租售楼盘等综合商业形式获得利润。以房地产为其他商业活动打基础，以其他商业收入反哺房地产的资金需求。这样一来，即拓宽了房地产企业的融资之路，也为企业带来高额的利润，可以整体协调资金流的分配。这样一种变相融资，为房地产开发企业解决了一些资金问题。有了自己产业链的发展再加上国内主要的融资模式，使得房地产经营的资金状况会有很大改观。同时也解决一部分就业问题，为人民生活水平的发展和社会的稳定做出一定的贡献。

任何一种融资方式都有其一定的优势，也有缺点和限制，房地产企业就是要根据自身的规模和发展理念再结合相关政策来寻找自己融资的出路。只有把自己公司的规

模发展上去，才能够抵御资金融资的风险。小打小闹最终会被清除队伍，融资的目的是发展，发展好了才能更好的融资。所以，房地产企业融资的实质是企业自身的发展问题，而不是一味地去寻找有金融市场上的融资方式。无论融资的方式有多少种，如果企业自身的规模和实力发展不上去，也都只能望洋兴叹。

5结束语

我国的房地产行业正在起步，伴随着国家政策的变化，房地产企业会面临越来越多的问题。只有企业规模扩大，才能适应政策的变化。企业的发展应该是先通过小部分的资金使自己的企业起步，再通过自身的经营战略谋求发展，最后强大起来。只有企业自身实力过硬，才能在房地产融资方式上有更多方面的选择，才能适应时代的发展，才能让自己在任何时候都能立于不败之地。

参考文献

[1]张红,殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社,2007.2.

[2]张健.房地产企业融资[M].中国建筑工业出版社,2009.1.

[3]回建强,张秀琴.中国房地产发展报告[R].上海易居房地产研究院,2010.1.

[4]韦泱.试析房地产多元化融资的创新之道[J].中国房地产金融,2005.1.

[5]陈波.我国房地产市场现状及发展趋势分析[J].辽宁广播电视大学学报,2007.3.

[6]王要武.我国房地产业的现状、前景与对策[J].建设科技,2005.5.

[7]王洪卫.房地产经济学[M].上海财经大学出版社,2003.1.

[8]中国国家统计局网站.国民经济和社会发展统计公报,2010.2.

[9]夏巨伟.浅析房地产企业融资方式之创新[J].经营管理者,2008.8.

[10]封晴.宏观调控政策下房地产企业融资现状[J].商场现代化,2008.9.

谢辞

学术写作是一件神圣的事情，我的态度是严肃的，下笔也是谨慎的。通过各种尝试，发现写作是一件特别困难的事情，没有东西是绝对写不出好文章来的。这是学术写作，来不得丝毫虚假与马虎。虽然现代媒介的变化给写作带来了很多的方便，让人减少了许多不必要的劳动，但是媒介的复制粘贴技术却让人深恶痛觉。技术的进步固然是可喜的，如果将前人的成果通过复制粘贴组合的方式来偷换变成自己的东西，我认为这样的技术不应该出现。问题不是出现在技术上而是人的态度上，我虽然没有能够逃脱技术的统治，但是这篇不成论文的论文还是包含自己的情感的，可以说这是自己对这一学术领域里不成熟的看法。这样的付出不一定能够得到他人的认可和肯定，但自己的心里是痛快的，说这些无关的话只是想感谢自己的付出。

通过这一次的写作实践，我又一次了深刻体会到了“书到用时方恨少”的滋味。我在写作的过程中遇到了好多困难，刘鹏老师给了我很大的帮助。从写作的准备，开始，修改到定稿，小到错别字的更正，整个过程中他给了精细的指导。在此，我表示衷心的感谢。

同时我的一些朋友也给我了很多的支持和帮助，我也表示特别的感谢。在写作的过程中我处处显得捉襟见肘，是我的老师和同学给了我莫大的帮助，使我完成了这篇论文的写作。