宜宾市中润房地产开发有限公司南屏花园可行性报告

宜宾市中润房地产开发有限公司

宜宾西区大地坡项目可行性研究报告

二〇一二年八月

目录

第一部分项目总论

一、项目可行性研究报告编制背景

（一）、可行性研究报告名称

（二）、可行性报告编制单位

（三）、可行性研究报告编制依据

二、项目建设的指导编制思想

（一）、项目建设的指导思想

（二）、项目论证依据

（三）、项目论证原则

（四）、论证内容

（五）、论证过程

三、项目概括

（一）、“南屏花园”地块概括

（二）、“南屏花园”项目批准的规划指标

（三）、地块成交价

（四）、建设周期

四、可行性研究的结论

第二部分项目宏观投资环境和市场研究

一、江安县宏观投资背景

（一）、城市基本背景

（二）、城市宏观经济概括

1、经济总量

2、购买力和消费水平

3、城市发展规划

二、江安房地产供需状况

（一）、住宅市场需求

（二）、商业营业房需求

三、项目周边市场状况

第三部分项目的市场定位

一、主力消费群定位与分析

（一）、目标客户主要构成

（二）、目标客户群购买力分析

（三）、综述

二、产品定位

三、户型定位

四、项目方案评估意见

第四部分“南屏花园”项目的经济分析

一、项目经济技术指标

二、项目开发建设的组织与实施计划

（一）、项目开发建设方案拟定

（二）开发进度

（三）销售进度

三、项目投资估算

四、项目销售收入及利润

（一）、项目销售价格及销售进程确定

（二）、项目收入及利润

五、资金筹措及贷款偿还计划

（一）、资金筹措

（二）贷款偿还计划

六、财务分析

（一）、盈亏平衡分析

（二）、财务净现值分析方法

（三）、内部收益率分析方法

（四）、投资利润率分析方法

（五）、敏感性分析方法

第五部分可行性研究的结论

一、经济效益分析

二、拟投资理由及潜在风险

（一）、拟投资理由

（二）、潜在风险

三、社会效益分析

附表：项目投资开发基础数据表及辅助报表（一）、资金来源于应用表

（二）、项目投资财务现金流量表

（三）、损益表

第一部分项目总论

一、项目可行性研究报告编制背景

（一）、可行性研究报告名称

宜宾市西二区“大地坡”项目可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位

宜宾市中润房地产开发有限公司策划部

（三）、可行性研究报告编制依据

1、国家相关政策、法规

2、市场调研数据和资料

3、宜宾市土地交易中心信息

4、宜宾市政府、统计局等相关网站

5、宜宾市住建局批准的规划指标及方案

二、项目建设的指导编制思想

（一）、项目建设的指导思想

在中国西部大开发方针政策的指导下，根据国家当前有关房地产开发建设的政策规定，按照房地产开发的法律、法规，围绕城市建设目标，秉承“开发一个地方，美化一片环境、造福一方民众、树立一带信誉”的指导思想，运用科学的管理手段、充分利用社会资源，吸收、借鉴先进的技术，倾力打造城市形象，带动本项目的开发建设，以实现“政府、公众、企业”共同盈利的宗旨。

（二）、项目论证依据

1《土地管理法》

2《城市房地产管理法》

3《建筑法》

4《国务院城市房屋拆迁管理条例》

5国家计委《建设项目可行性研究管理办法》

6国家计委《建设项目经济评价方法与参数》

7四川省《房屋拆迁管理条例》

（三）、项目论证原则

1符合法律、法规的原则

本报告符合房地产开发建设得到法律、法规及当地政府的城市建设规划的政策与要求；符合国家“西部大开发”、“建设文化名城”的方针、政策。

2设计新颖，建设质量优良的原则

在本项目建筑设计、房屋造型、工程质量、市政配套等方面博采众长，广泛吸收和借鉴国内外先进技术和经验，根据项目特点，精心打造宜宾高品质住宅。

3科学合理，讲求实效的原则

本报告既符合科学要求，又遵循客观实际，因地制宜；充分优化自然资源和社会资源，增强了本报告的科学性和可操作性。（四）、论证内容

本报告的主要内容包括：市场需求、营销策略、经营管理、建设规模及内容、建设进度及经营计划、物业管理、投资估算、利润测算及资金筹措、财务分析、结论。

（五）、论证过程

本报告根据国家有关法律、法规和国家计委《编制可行性研究报告》的要求，经过了市场调查，资料汇总分析，项目规划、建设设计、测算分析、内部初审，公司审评、专家评审的过程，形成了本可行性研究报告。项目概括

三、项目概括

（一）、“大地坡项目”地块概括

“大地坡项目”地块坐落于宜宾市南岸西二区，毗邻金沙江南面。是宜宾市南岸西二区的中心区域板块，也是南岸西区连结宜宾县纽带板块。

地块区域位置优势明显，便捷的城市主干道。但目前该区域无大型商业，区域生活配套有一定的基础，随着该区域南岸西二区的不断规划发展和街区范围内城市化商圈的建设，周边的商业氛围及文化气氛将进一步提升，具有较好的发展潜力。（二）、“大地坡项目”地块规划指标及其它要求

“大地坡项目”地块占地规模约10666 ㎡，用地性质为居住用地，兼容商业；规划指标要求容积率不大于 3.0，建筑密度不大于25％，绿地率不小于３5％。

（三）、地块成交价

“大地坡项目”地块估计2012年９月通过竞拍方式取得，地块的土地总费用6000万元（包括土地出让金、土地契税等全部费用），根据地块容积率指标，可建地上面积32000㎡，

即规划指标的楼地价1600元/㎡。

（四）、建设周期

“大地坡项目”项目根据政府拆迁及土地移交时间，拟定于2013年3月３０日之前开工，在2014年８月３０日之前竣工，预计“大地坡项目”项目总开发时间为１6个月。

建统计表

四、可行性研究的结论

“大地坡项目”项目土地成本6000万元（包括土地出让金等全部费用）和开发成本1.5370亿元的经济测算结论如下：项目总成本：1.5370亿元

项目销售收入：2.14665亿元

项目利润：60955636元

项目销售利润率：39.66％

项目投资回报率为：100.21％

项目内部收益率：148.21％

项目投资回收期：2年

通过对项目的整体经济评价可以得出“大地坡”项目具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。

第二部分项目宏观投资环境和市场研究

一、宜宾市宏观投资背景

（一）、城市基本背景

宜宾市位于四川南缘，万里长江第一城，四川之南，三省（四川、云南、贵州）之交，总人口５４0万人。

宜宾盛产水稻、小麦、红薯、高粱、油菜、豆类等农作物。

工业以化工、酿酒、竹加工、食品等为主；中国西部最大的白酒生产基地宜宾五粮液集团，宜宾天原化工集团年产聚氯乙烯1000万吨的生产能力，年产值和销售收入过500亿元，打造成真正的“百亿企业”。

有着丰富的矿、气、竹资源。矿产资源，以硫铁矿为主。

有着丰富的竹材资源。现有竹林总面积为31818公顷，竹材蓄积量为183.24万吨。年产机制纸8000多吨、竹胶板6000立方米，竹工艺有七大类1000多个品种。

旅游资源丰富。拥有夕佳山古典庄园、国立剧专旧址、江安竹工艺、江安奇石四大文化品牌，是四川省历史文化名城。拥有国家ＡＡＡＡ级风景名胜区蜀南竹海、面积达120平方公里的仁和百竹海、省级森林公园青峰寺等旅游景区。

宜宾市的区位优势：正在建设的成贵快速铁路横贯全境，省

道307、308、309公路形成我县直达周边市县完善的公路网络。境内有长江黄金水道，可使3000吨级货船昼夜通航。宜宾市临港开发区港口是川南地区、滇东北地区、黔西北地区物质经长江出海最便捷的港口。有了发展大产业、大企业的条件，带动区域经济的高速发展。城市建设步入了规范化、大发展的轨道，以交通、邮电、商业、金融、房地产为支柱的第三产业，在国民经济中的地位日益突出。

（二）、城市宏观经济概括

１、经济总量

2011年，全市地区生产总值突破550亿元，可比增长15以上；地方财政一般预算收入突破150亿元，增长20％以上；规模以上工业增加值突破255亿元，增长25％以上；农民人均纯收入实现5360元，增长12％以上；城镇居民可支配收入实现14900元，增长14％以上；城镇化率达到35％以上；全社会固定资产投资超616亿元，增长40％以上；社会消费品零销售总额超260亿元，增长15％以上；招商引资到位资金实现200亿元以上。

滨江生态园林城市建设快速推进。西二区主要街道的六条连接路硬化全面完成，财富文化广场竣工，“十字口”景观节点打造完成，西环绕城公路一期工程已经通车。人居环境优美。一批中高档小区加快建设，房地产施工面积500万平方米，城市建成面积达到100平方公里，城镇化率达38.7%。

2、购买力和消费水平

城镇居民收入稳步增加，生活水平进一步提高。全年城镇居民可支配收入达14900元，增长14%，其中工资性收入13814元，占可支配收入的比重达92.7%。

3、城市发展规划

建设西二区。加快基础设施建设。完成南岸西区景观工程，推进滨江大道、西环大道建设，以及城市主干道连接路建设。扩展城市空间。加快西区绕城公路建设，加强公路两侧规划管理。积极引导城市规划区内工业企业“退城进园”。依法加强土地保障，力促城市南延西拓，着力打造宜宾西区城乡一体化示范区。启动城镇和工矿棚户区改造工程，提高城镇住房保障水平；加快农村村庄规划建设，停止干线公路两侧建控区房屋修建，积极整治村容村貌，改善农村居住条件；稳定有序推进移民安置工作。

因此：以“万里长江第一城”建设为契机的规划将为城市建设提供发展空间和原动力。为工程开发建设提供了更广阔的市场机会。

二、宜宾房地产供需状况

（一）、住宅市场需求

根据宜宾目前的社会经济发展状况，全市农村可供转移的剩余劳动力近200万人；未来十年内，住宅总需求面积应达10000万㎡，除去二手房市场，实际住宅需求将达8000万㎡；年需求

量在800万㎡以上。

1、企业职工住宅需求

现有入住企业职工120万余人，总户数约40000户，常住宜宾的有24000户，其住房需求共16000户，具体如下：

根据上表表明：入住企业职工购房欲望较强，住房需求量达200万㎡。

1、随着城市建设进程的加快，未来十年内，每年新增加人口

20万人，以70000户计算。因此，有购房需求的总户数为42000户，年需求面积达420万㎡以上。

2、城区行政机关、乡镇机关、教育卫生行业住宅需求

这一部分人工资较高，收入稳定，其住房多属福利房、户型差，建筑陈旧，对高中档住房需求强烈。

3、金融保险业，水、电、气、通讯行业住宅需求。这部份人

工资较高，收入稳定，福利好，中高档住房需求较强

4、包工头、个体工商户，到沿海发达地区打工返乡进城职业

者以及外来经商人员的住房需求

这一部分人属于先富起来的群体，都有很强的资金实力，对住房需求较强，除了对住房有需求外，对商业营业房的需求

更强烈。

5、城区其它居民

这一部分人量大，居住条件差，购房欲望极强，但收入相对较低，且收入不稳定。

趋上予测，“宜宾市”的年住宅需求量不应该低于800万㎡。（二）、商业营业房需求

加强城市建设，完善城市功能，振兴城市经济，是各级政府的首要任务之一，而最快捷的办法就是地方政府以土地、税费优惠和完善社会服务为条件，招商引资，用企业资金、社会闲散资金建设城市，发展城市房地产，带动建筑业、建材、交通运输、餐饮、娱乐、社会中介、社会服务、金融保险、商业贸易等，形成新的产业链。

宜宾作为中国西部最大的白酒生产基地、化工生产基地和氯碱化工基地，有国家宏观政策作保障。而宜宾新城区建设，又被四川省评为全市十大最美街道。宜宾市政府为建设宜宾新二区，又提出了更具体可行的建设思路和操作办法。因此，无论从理论上，还是从实际现状上讲；无论是从制度上，还是从具体操作上看，宜宾市房地产产业链条均在日渐形成。

三、项目周边市场状况

目前的城区中心没有类似项目，由于本项目处于城市西区中心，项目区域地理位置、生活与居住环境等条件优越，区域内的交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套完善齐全，居住

氛围的成熟，该区域已成为人们居住的热点地带。

由于本项目临近金沙江，金沙江尽收眼底，具有较强的区位性诱惑力。通过对“大地坡”项目的重点深入调研，综合分析得出如下几点：

1、项目所属区域为宜宾西区中高档商品房区域。该区域优势明显，目前该区域产品档次、品质等均相对较低。故“大地坡项目”的产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方面应建成区域内高档水平。

2、参考区域内在建高层的产品品质的价格水平，同时结合本项目的的区域地位、开发进度、预计销售时间和公司的开发优势等因素，可以乐观地判定本项目1期住宅均价6000元/㎡；2期住宅均价7000元/㎡以上。

3、区域内项目目标客户群以宜宾市（含乡、镇）中高端收入人群为主，其消费群体多为政府机关、银行、电力、入住企业、电信等高收入企事业单位人员。

4、从产品需求来看，“大地坡项目”100——120余平方米的商品住宅，以公务员（含政府机关领导）和收入较高的企事业单位中高层管理人员购置为主，而70——90余平方米商品住宅，以入住企业职工、进城人员与参加工作的年青职员购置较多。

第三部分项目的市场定位

一、主力消费群定位与分析

（一）、目标客户主要构成

由于本项目区域是宜宾新城区中心位置，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，区域内的交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善、居住的闹区、宁静的生活在树丛中······该区域必将成为中高端收入人群购房需求的首选之处。

结合本项目同区位性、同质性，拟定本项目的客户群体为县城中高端收入人群，其中高端收入目标客户群以政府机关干部、银行、入住企业管理房、电力公司、电信等高收入企事业单位中高层管理人员为主，中高端收入宜宾市政府机关人员、银行、入住企业职工、电力公司、电信等高收入企事业单位员工为主。（二）、目标客户群购买力分析

预计本项目的住宅平均建筑面积约为100㎡，均价6000元/㎡，每套住房的总价为约60万元左右，按首付30%和还款期限为20年计算，每月还款月在2500内。

据相关统计数据表明：2010年城区居民人均可支配收入14900元，以普通三口之家计算，家庭平均月可支配收入约2830元。由于本项目拟定的目标客户群体为中高端收入人群，假设该群体家庭可支配收入高出城区居民人均可支配收入800元/月，则拟定的目标客户群体家庭月可支配收入约为月还款的1.5倍。

因此在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定的中高端收入群体完全有经济能力购房本项目住

宅。

（三）、综述

综合考虑到本项目所属区域的发展，项目区域地理位置、生活、居住环境等条件优越，交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套完善齐全，特别是产品的价格水平和面积区间设置较好的迎合拟定目标客户群体的购买力和实际需求，故在满足市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势，本项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。

二、产品定位

综合考虑本项目的区域位置、交通条件、生活配套和区域定位，以及本项目板块的总体定位，本项目宜于以高中档普通住宅的产品定位。

三、户型定位

根据宜宾市房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况和价格状况和目标客户群的需求状况确定本项目的户型定位。

1、100㎡以上户型面积产品客户群以城区高端收入人群（政府机关干部、银行、电力公司、入住企业、电信等高收入企事业单位中高层管理人员）为主，因此本项目100㎡以上的户型面积以100—130㎡为主。其中100-130户型结构以3室2厅2卫为主，满足功能需求。

2、100㎡以下户型面积产品客户群以主城区中高端收入人群

（政府机关职员、银行、电力公司、入住企业、电信等高收入企事业单位员工）为主，因此100㎡以下的户型面积以80-100㎡为主，户型结构以2室2厅1卫为主，辅以部分2室2厅2卫和3室1厅1卫。

四、项目方案评估意见

由于本项目所在的区域属于宜宾市成熟的商住区，也是城区中商业相对集中区域，综合考虑到项目内目标客户群为中高端收入人群，因此本项目在开发工程中应着力注重项目产品品质、品牌形象和项目营销，因此建议本项目高中端档产品定位，宜于建造点式高层，采用简约建筑风格、明朗的外立面效果、优美社区景观、完善社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的价值。

第四部分“大地坡”项目的经济分析

一、项目经济技术指标

“大地坡”项目占地10666㎡、约16亩，为综合建筑用地；可建地上建筑面积3.2万㎡。

根据本地块经济技术指标要求，“大地坡”项目拟建的各项物业汇总如下：

二、项目开发建设的组织与实施计划

（一）、开发进度

1综合考虑项目开发进度，2013年1月完方案审批工作；

计划2013年3月进入前期工程施工，2013年5月份完成地块平整工作，地块项目的施工图审查、报建等前期工作；

2地块项目2013年3月开工，（地块项目2013年10月达到房屋予售条件）2014年8月竣工；项目开发期为16个月。（二）、销售进度

地块项目工程开工的第4个月具备予售条件进行销售；地块项目销售期为10个月，商业与住宅同步销售。地块项目室外配套完成时销售基本结束。详细销售进度见下表：

“大地坡”项目销售进度一览表单位：㎡

三、“大地坡”项目成本明细见附表

（一）、地块成本测算表单位：万元

（二）土地成本以外的开发成本测算表单位：元/㎡

1根据项目的经济测算，“大地坡”项目地块价5500万元；（详见地块成本测算表）

2“大地坡”项目（除土地成本以外）的开发成本为；（详见土地成本以外的开发成本测算表）

3“大地坡”项目（除销售税、费成本外）的建设成本为见预算；

四、项目收入

（一）、项目销售价格及销售进程确定

综合考虑宜宾市房地产市场实际，并综合周边“在售高层住宅项目”销售均价7000元/㎡，根据房地产市场大环境和宜宾市区域市场的价格趋势，拟定销售均价格是：住宅：6000元/㎡；底商：15000元/㎡；其它综合商业：1000元/㎡。

（二）、项目收入

南屏花园项目收入见预算表

备注：经济测算时编制的开发税费为万元；销售佣金为万元；“大地坡”工程总成本为：万元。

五、“大地坡”项目利润见预算

项目销售收入为万元

项目总成本为万元

项目利润为万元

项目销售利润率为（1958.25/11935.93）

投资回报率为（1958.25/8366）

六、资金筹措计划

项目资金来源包括项目占用资金和预售收入，项目占用公司资金和银行贷款分次投入，项目银行贷款资金在2014年返还银行。资金支出包括土地费用、其他费用、税费和还款。详见“大地坡”项目投资计划与资金筹措表。

“南屏花园‘一期项目投资计划与资金筹措表

七、现金流量分析

基准收益率的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等，本项目取“银行同期贷款利率‘为6.48%，