常州市办公楼市场投资价值探讨
常州市办公楼市场投资价值探讨
2012年3月11日
上海尚鸿投资有限公司
一．低迷多年的常州办公楼市场处于蓄势待发期
1.常州办公楼市场处于过长的“市场徘徊期”
常州办公楼市场历来低迷。常州没有一幢如中国一线城市正规的和真正含义上的甲A级办公楼，大家都不敢去突破。因此常州己出现，并继续在出现大量小户型、高单价和低总价，满足低端投资者和堪称“海量”的小户型“酒店式公寓，公寓式办公或酒店式办公”物业，或者从未在市场上展现其切实“投资回报”成果的“产权式酒店”，市场因素使常州办公楼市场己坠入一个“恶性循环”之中，越是缺乏“突破”它就越是低迷。
纵观常州目前的办公楼市场用途，主要还是以市区较老的办公楼为主，市区写字
楼大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长，大部分写字楼外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，设施陈旧户型小、物业管理水平滞后、车位严重缺乏，且地处城市中心区域，交通拥挤，已十分不适合现代办公需求。
办公楼价格低于住宅，并持续被放大差距和持续被市场看空，市场冷淡的导火索是需求与供应的脱节，常州办公楼市场持续了很长时期萧条和冷清的“市场徘徊期”。办公楼租赁市场需求不旺有关。常州市中心“主力”办公楼租赁情况一般且租金低廉，每平方米每天2元人民币是常州办公楼“天价”十几年来始终无法有所突破，也无呈现是否有一个循序渐进的增长过程。租赁市场的冷淡直接导致常州投资办公楼客户锐减及售价与住宅、商业的差异近年越来越大。
2.办公楼市场萧条的产物–
⑴“小户型”产品
近年各地政府纷纷在他们的城市规划了较大量的商、办用地，以推进他们热衷于的“总部经济”和“CBD”，但和中国各城市普遍办公楼市场萧条的现状又形成了暂时（近年内）不可调和的矛盾，尴尬的现状促使了大部分开发商把原控规商、办用地的办公楼建为所谓“住、办两相宜”之“小户型办公”，这个铺天盖地的现象并非只是常州有，基本上除了上海以外，中国绝大部分城市都存在而且都几乎已达到了“海量”。
中国各城市普遍存在的问题是，由于办公楼的市场萧条，销售疲软和办公楼的建设成本（包括土地成本）方面均高于住宅，而在售价方面又“卖不过”住宅形成了一个十分尴尬的矛盾。那些被冠之“酒店式公寓，或公寓式酒店，或酒店式办公，或公寓式办公”等等不一而足的头衔作为推广口号的，以“低总价”为显著特征的“小户型”产品才会“应运而生”。
以我们常州为例，在“适合小型投资、住办两相宜”或者“适合小两口解决结婚过渡”等一系列推广口号促动，以及近年住宅房价急剧攀升的情况下，这些“低总价”特征的产品也确实对应了一部分的市场需求。与此同时常州以新北区为主这类产品的供应量（套数）目前估计也已成千“上万”了吧。
但是，这类产品究竟有没有前途，究竟有没有投资价值呢？这里没有什么“见仁
见智”的讨论余地，当我们明白了它们潜在的一系列弊病后，就清楚这类产品一定是没有投资价值的。
因为这类产品的土地属性是商、办用地，原则上应该无天然气供应，但如果某些开发商“搞定”天然气供应，一个四、五十平方米（建筑面积）的小单元恐怕也不存在完全封闭的厨房，这样就存在可能的天然气泄漏隐患，就此而言不适合居家。也因为它是商办用地，也就没有强制性的日照间距或栋距严格规定。一旦附近地块也发展“商、办”产品，你原本选择的南向单元就无法保证在你前方矗起的一栋高楼遮挡你日照和光线。
由于这类产品近几年呈现“方兴未艾”的大呼隆上马趋势，大部分仍在建中，开发商在推广这类“酒店式公寓，或公寓式酒店，或酒店式办公，或公寓式办公”时，往往不遗余力地吹嘘有多少种，甚至几十种“服务”。试想一下，常州市政府对物业管理费一向都采取干涉和限制的，同时压制物业管理费也一向是推销楼盘的某些手段。当你买的“酒店式公寓”才一元几毛钱（每平方米每月）的物业管理费，如何去应对那么多，甚至几十种的“服务”？当若干年后我们都可以亲眼看到这类房屋的境况后，才会真真切切地体会到和看到，那些产品将是一个个充斥了鱼龙混杂的小公司（一些正规并处于起步阶段的小公司也被牵连）、办公和居住混淆、环境糟糕，其管理困难、滞后、混乱的楼宇。
也请大家试想一下，常州每年都在增加世界500强企业的进入，每年有多少企业已经或正在向现代化、国际化趋近。外资企业机构、金融机构、政府机构转制出来的大集团（公司）、行政职能型政府机构等等正规大企业、机构，他们需要的是商务环境优越、与国际接轨的高档办公楼作为商务办公场所，他们会不会去选择上面说的“小户型”吗？在此我不再说下去大家都知道了。
⑵“产权式酒店”产品
在中国尽管不少中小城市也热衷于把“商、办用地”的某些指标美化为“产权式酒店”，但至今，很明显中国式的产权式酒店之路是行不通的。搞了那么久至今还没有人在市场上看到展一个有切实“投资回报”成果的“产权式酒店”项目。屹今，在中国“产权式酒店”是什么东西、合法不合法充斥争论，开发商各行其是，肆意违约的现象更是大量存在，因此越来越多的投资者对此范畴敬而远之。
①“产权式酒店”投资已成为“陷阱” - “产权式酒店”开发商往往以最大回报率的
“现金流量”核算成果，去“推”或“吹”他们的项目。但现实中中国目前大量“产权式酒店”项目因专业技术和开发经验不足，往往在工程进度和后期配套上出现问题，及建设资金不足形成烂尾工程。客观上的后果使产权式酒店投资成为了“陷阱”。
②“产权式酒店”在中国遭遇水土不服- 开发商与业主之间的诚信危机，法网之外道德纠结的根源无疑昭示着产权式酒店在中国遭遇水土不服，法律盲点阻碍产权式酒店实现“中国制造”的过程，“产权式酒店”变成单纯的“虚拟产权”炒作概念。
③“产权式酒店”投资人权利确定与权益保护得不到保障-由于国家尚无产权式酒店行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国“产权式酒店”发展终端投资人（业主）的权利确定与权益保护得不到保障的问题日益突出。
[结论和说明]为什么要提到所谓的“小户型办公”和“产权式酒店”呢？因为我们今天站在软件园办公楼销售的立场上，就需要名正言顺地告诉我们的投资型客户，所谓的“小户型办公”是没有什么投资价值的，“产权式酒店”则更是潜在着极大的风险。
3.不正常的“倒挂现象”一定会并已经在悄然发生转变
办公楼卖不过住宅这种不正常的“倒挂现象”一定会并已经在发生转变，常州办公楼市场一定会走出“市场徘徊期”。仔细研究南京周边尤其是上海的写字楼楼市不难发现，在最近的两年内上海办公楼的年租金回报在8％-12％，同时价格还在随着物价攀升而不断上扬，普遍认为上海的办公楼市场已经进入一个成熟体系。虽然常州甚至长三角区域其它城市存在办公楼市场存在着“滞后性”问题，但当上海体系已经成熟的时候，长三角区域经济发达城市正在向这个方向转变是必然的。这个过程可能长短不同，但是大体趋势肯定不会改变。
[结论和说明]–告诉你的客户，虽然常州甚至长三角区域其它城市和上海相比存在着“滞后性”，但当上海体系已经成熟的时候，长三角区域经济发达城市正在向这个方向转变是必然的，这个过程和大体趋势肯定不会改变。
二．常州办公楼市场前景
1．邻近城市的办公楼市场
暂且不说上海，很明显的是沿沪宁线一路过来的无锡、苏州、南京办公楼市场已有了明显的起色。无论是空置率、需求量或租金均已有较好的发展局面。
无锡–近年无锡办公楼市场被称为“即将面临高端商务办公楼的洗礼”，以滨湖区、崇安区和南长区为主要区域，三大区域将会陆续推出50万平米以上的写字楼项目。红豆国际广场、万达广场、恒隆大厦等等新兴高档纯写字楼项目的推出将使得无锡市区的办公楼市场供应量剧升，楼盘质量、办公环境、物业服务等都将大幅提高。其中成为政府规划城市名片的“太湖广场”将被打造成以商务休闲为特色的“新副市中心商务区”。其中凯燕环球中心、深圳茂业城、无锡世界贸易中心、香港九龙仓等项目迅速崛起，超亿元重大商业项目更达10余个，其中大多包含纯办公楼业态。
苏州- 苏州办公楼市场近年推出的概念是，“保证5至10年不落后”的市场分水岭，迎合投资客与自用者和长远的战略眼光的一条不变准则。苏州顶级办公楼的租金达到100元/平方米/月以上，从整体租金水平来看，占苏州办公楼绝对主体为50-80元/平方米/月，各档次的办公楼出租率总体达到75%左右。
南京-2009年7月1日起南京开始实行“住宅禁商”-“凡房屋产权证上的用途明确为…住宅?的，一律不得核发营业执照”。自2000年起供过于求始终困惑着南京办公楼市场，住宅可以办公司就是主要原因之一。住宅无法办公司经营执照后小公司肯定会转而租赁或购买办公楼物业，办公楼市场需求将大大增加。目
前南京登记在册的各类公司以及个体工商户中，以住宅性质房屋，作为营业场所的比例至少接近六成。这六成左右的新公司“重返”办公楼，原先的办公市场供大于求和租金“低迷”的关系将看好发生逆转。
2.“住宅禁商”势在必行
江苏省开始实行“住宅禁商”是一个明显支撑城市办公楼市场的英明决策，作为江苏省经济强市之一的常州也势必产生重大机遇。
3.经济强市为常州办公楼市场奠定了坚实的基础
多家世界500强企业在这里生根开花，这些企业已经或正在向现代化、国际化趋近。他们需要的是商务环境优越、与国际接轨的高档办公楼作为商务办公场所，这无疑给常州办公楼市场的未来发展提供了不可多得的机遇，经济强市为常州办公楼市场奠定了坚实的基础。
在面对世界性的经济危机下，常州市作为华东地区重要的经济城市，在应对国际金融危机中有着独到之处，着重发展一批产业层次较高、市场前景较好、有较强竞争力的行业企业，形成了一批新的发展亮点。并依着开放性的经济发展调性，大力推进产业结构调整，积极发展现代服务业和文化产业，推进经济转型升级，不断增创新的发展优势。随着产业的再升级和实体经济发展的需要。对外商贸、中介咨询、广告创意、科技研发等行业的迅速发展使得对于办公楼，特别是高层次的办公楼商务场所的需求开始有了新的变化。这也为常州高品质办公楼发展垫定了坚实的经济基础。
4.常州将迎来高端办公楼的需求
A.外资银行逐步进入上海以外的“长三角”地区- 随着城市经济发展，包括常州在内，尤其是蓄势待发的中国“长三角”地区的二、三线城市，办公楼市场需求面临一次飞跃是肯定的。中国进入WTO之前就有上百家外资银行进入上海，进入WTO和允许人民币业务后己在上海开始漫延，这些外资银行肯定己虎视眈眈正在逐步进入中国“长三角”地区。
【案例】菲律宾首都银行（中国）总部「Metro Bank(China)」落户南京并制定该行在江苏以及在中国的发展规划。未来三年内将以南京为总部，江苏为基地，长三角为中心，开设15家重点分行，其中有10家在长三角，6家在江苏。如果这类公司来到常州，需要的是高端办公楼，但目前常州还没有。
B.跨国公司占领中国行业市场主导地位的战略在沿进 - 目前多数跨国公司的战略已经发展到了第三步，即将中国从“世界工厂”的观念转变到“世界市场”，充分认识到了中国13亿人口的消费能力和中国的经济实力。跨国公司的“独资化”趋势说明其欲加强对在华投资的控制权和在中国市场占领行业市场主导地位的意图。“独资化”倾向已证明跨国公司有足够的资源和经验独立经营。只有当其市场占有量达到了一定的份额时跨国公司才可能有信心独立经营，将各种优势从合资合作企业中收回，并入到独资企业中，这就证明了其处于第三阶段的后期，并将逐步向第四阶段即主导垄断阶段过渡。
[说明]此表明，更多的跨国公司将进入中国的二、三线甚至四线城市。
5.《长江三角洲地区区域规划》将推进区域办公楼市场
根据2010年6月《长江三角洲地区区域规划》指出：“当前，长三角地区处于转型升级的关键时期，从实施国家区域发展总体战略和应对国际金融危机出发，必须进一步增强综合竞争力和可持续发展能力”。
常州-《规划》在“完善和提升各类城市功能”章节中特别提到常州的“定位”是发挥产业和科教优势，建设以装备制造、新能源、新材料为主的先进制造业基地（电子信息产业带、建设新材料研发转化、轨道交通等产业生产基地）和重要的创新型城市。长三角将成为“具有较强国际竞争力的世界级城市群”的发展定位决策显然将推进区域办公楼市场。
[结论和说明]–告诉你的客户，离我们常州最近和常州夹在中间的苏州、无锡和南京办公楼市场都已经呈现出这样的发展优势，何况常州的经济排位不是在它们的最后而是介于中间。正是由于上面1-5所陈述常州发展内外潜在因素和推力，没理由我们常州就这么“寒酸”下去的。
6.客源分析
A.企业壮大需要展示形象- 一些中小企业发展壮大后开始注重选择能够展现企业形象的办公场所，逐渐迁离原有住宅区、沿街商住楼等区域；
B.政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）- 已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求,预计将产生又一次比较大的写字楼"需求效应"。
C.金融机构-包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。金融机构是大型客户中最有潜力的行业。虽然当今世界经济一直处于低潮期，美国的金融危机对中国的金融行业的影响并没有想象的那么大，现阶段中国政府十分支持和鼓励金融产业的发展。
D.行政职能型政府机构 - 很多智能型政府机构往往会占据很大的办公空间，如公积金中心、行政服务中心、人才市场等等这类机构，虽然有不少机构是政府行为单独建造办公场所，但仍有不少机构可能成为高端办公楼的客户。
E.其他各类大型公司-此类客户是指一些大型生产型企业、房地产公司、以及各类大型跨省企业、跨国公司，均需要较大的办公空间。
三．房地产投资市场已逐步呈现出“唯一性”
1.房价的持续飙升已形成社会问题
近年中国住宅市场房价的持续飙升令社会负面情绪愈发浓烈。借助信贷、土地供应等市场化调控手段与稳定经济增长之间存在的悖论，使得房价越调越高，2010年前几乎任何“调控”难以获得预期效果。基于可能引发并影响极其重大的社会问题，中国政府这两年进行了有史以来最严厉的房地产“调控”。温家宝在政府工作报告中再次强调：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。
2.常州市人民政府办公室文件常政办发〔2011〕24号“七条新举措”
明确新建住房价格控制目标、大面积建设保障性住房，确保中等偏下收入家庭户户有房住、限房价、竞地价，从源头上遏制房价过快上涨势头、科学确定供地总量和结构，规范用地管理、实行差别化信贷税收政策、加强房地产市场监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源等违规行为、对房价过快上涨的地区政府实施问责七条新举措。
3.常州以“工业经济表现”对冲房地产调控带来的税收影响
2011年房地产市场调整对经济发展的影响对常州地方税收入库产生了较大影响，去年营业税增长14.8%仅2010年的一半；土地类基金增长6.7%，比2010年回落了近10个百分点，契税也比上年有所下降。
但去年常州市工业经济表现良好，纳税申报销售收入增长速度始终保持在30%左右，全年达到28.4%，金融行业、商务服务业、住宿餐饮业等服务业税收收入增长速度达到26%，支撑了全市服务业税收的较快增长。
4.常州楼市微调”下“平稳”涓涓细流
常州作为三线城市，经历了去年的调控后楼市成交量整体下滑。许多中小型房企降价促销。常州楼市在元旦、春节两大传统佳节中成交量一味下滑再创新低。很多楼盘都以推出大批量特价房来做为应对之策，甚至有些只需4千多起吸引了不少刚需购房者。
5.常州会议“保障房千万计划”
最近常州迎来了一个中央部委和11个省市领导参加，主题为“保障房”级别极高的会议，成为“600日攻坚”后政府出台次年建设1,000万套保障房计划的基石，强推“保障房”，使其成为始自2010年的一次“脑力激荡”。
6.常州市2012年住房保障力度
[结论和说明] - 上面1-6尽是些“大道理”或者“老生常谈”，仅仅是作为一些给大家“作派”用的“素材”而已，或许某些时间和面对某些客户时可以用得着。这些年以来政府一次次的“调控”大家也已经司空见惯，这位或那位领导的说话也听得多，被称为“2012年楼市五大悬念”的中国住宅房价到底会怎么样，平心而论不需要很大的关心。
但就我们目前准备投入软件园办公楼销售之际，从中我们可以得到一个有助于我们销售的理论。即上面⑴-⑹这些原因，我们可以告诉那些较热衷于房地产（不动产）投资的客户，住宅方面已经没得“玩”，房地产投资市场已逐步呈现出，也就只有投资正规办公楼这个范畴的“唯一性”了。
2010年，国家出台一系列房地产调控政策，2011年1月，“新国八条”发布，调控再度升级。政府调控政策的矛头连续指向渐失理性的住房市场，投资住宅类产品的门槛越来越高，而正规办公楼等商业用房则迎来发展最好的春天，政策越调控，它的投资价值就更明显，并且它的投资价值是长期的。
[结论和说明]–目的是要告诉客户，中央和常州市政府都抱了很大的决心要控制房价和限购，谁也承担不了社会问题，不要再对住宅方面的“投资”抱什么幻想了。
四．“市场空缺”和“被低估”的常州办公楼市场投资机遇
1.常州办公楼市场的“缺憾”是具有战略眼光的投资者极好的投资机遇–常州的办公楼市场长期以来“令人缺憾”，其主要原因是长期以来常州办公楼市场“被低估”，其后果是缺少乐上述跨国企业和大公司所需要的高端办公楼规模。但这个现状显然已形成一个“市场空缺”。随着人们认识的深化和常州产业结构的调整，这一缺憾已被一些具有战略眼光和真正了解市场的投资者当作极好的无限投资机遇，也正是这种滞后效应，在这段市场徘徊期中投资价值正在逐渐凸显。由于一连串“宏观调控”对住宅市场调控强烈的情况下，部分投资客会看好办公楼地
产而投资购买。
2.市场会逐渐细分- 随着市场的不断发展，客户也在不断成熟，在选择楼盘时更加谨慎。虽然目前常州的办公楼市场处于“大众市场”阶段，随着市场的进一步发展，市场会逐渐细分，而每一个细分市场都有其自身的期望、观念、偏好以及购买标准。
3.成长性企业意向购置办公物业- 办公楼作为一种投资性物业，与商铺、普通住宅有所不同，投资办公楼成功与否的要素包括内因和外因两大部分，一是市场需求，二是自身物业吸引力。对部分“不缺钱”且“目光长远的”成长性企业来讲，购买办公楼较为合适。购买办公楼是一种长期投资，在初期投入相对较大，但是随着办公楼价值的不断攀升，且均为自用，省却了租赁办公带来的额外成本，长远来看，确实是利大于弊且可以“边办公边投资”。
[结论和说明]–上面的1-3是让你告诉客户，常州办公楼“市场空缺”是客观存在的事实无须争辩，而这种“空缺”形成常州办公楼价格持续多年“低迷”即是不可多得的市场机遇。多年来常州办公楼市场“被低估”，实际上是投资常州办公楼市场的最佳时机，这样的机遇只能够在这个特定的市场尚未“大热”，和尚未被“炒”之际。
就好像10年前的住宅市场一样，那时候开发商不就需要整天陪着笑脸。一旦住宅市场“优惠政策”的一步步开放，“炒房”条件一天天“完善”之际，中国的房地产住宅市场即就如洪水猛兽般地被侵蚀。
今天的办公楼市场和10年前的住宅市场十分相似，今天你的出手相信就如10年前出手投入住宅市场一样。