路线价估价法举例(1)

路线价估价法举例(1)
路线价估价法举例(1)

某路线价区段,标准深度为16~18米,路线价为1000元/平方米,待评宗地为一临街矩形地块,临街宽度为10米,临街深度为18米,待评宗地情况可参见图表1。该路线价区段临街地深度为18指数(深度百分率)见图表2。

深度指数表(图一)

待评宗地情况图(图二)

10m

街道

根据正常宗地路线价估价法公式:

宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率

推断被评估宗地总价的计算公式为:

P V =()∑=?n

i i

i M K A 1

式中:

P V ————待评宗地总价值;

A ———— 路线价;

K i ————待评宗地划分的地段数;

M i ————第i 段的面积。

根据上述公式:

P V=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2) =1000×(52+50+48+44+20)

=1000×214

=214000(元)

资产评估学公式大全

市场法中的具体评估方法 (一)直接比较法 ??? ? ??÷?= 特征参照物特征评估对象成交价格参照物 象价值评估对A A (二)类比调整法 1.市场售价类比法 差异值 交易情况差异值 时间差异值功能物售价参照估价值资产评+ +++=...... 修正系数时间差异 修正系数 功能差异物售价参照估价值资产评 ? ??= 2.功能价值法 ??? ? ??÷?=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3.价格指数法 ??? ? ??+?=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4.成新率价格法 ???? ??÷?=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5.市价折扣法 ??? ? ?? -?=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6.成本市价法 ??? ? ??÷?=行合理成本参照物现成交价格参照物 行合理成本评估对象现估价值资产评 7.市盈率乘数法 市盈率 参照物 收益额评估对象估价值资产评? = 收益法中的具体评估方法 (一)纯收益不变 1.在收益永续,各因素不变的条件下算式: P=A/r 2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式: ?? ? ???+-= n r r A P )1(11 (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益 () () ∑ =++ +=n t t t t r A r R P 1 11 2.有限年期收益 ()()()∑ =-? ? ????+-++ +=n t n N t t t r r r A r R P 1 11 111 (三)纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下算式: 2 r B r A P += 2.在纯收益按等级数递增,收益年期有限的条件下算式: ()() n n r n r B r r B r A P +?-?????? +-??? ??+=11112 (四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下, s r A P -= 2.在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下, ? ?????????? ??++--=n r s s r A P 111 成本法 性贬值 资产经济 性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的 估价值资产评 - -- = 成本法中的具体评估方法 1.价格指数法 价格指数资产的账面原值重置成本?= 2.功能价值法 重置成本参照物 参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 3.规模经济效益指数法 X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 实体性贬值的测算方法 1.观测法 ?? ? ??-?=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1

房地产估价报告-收益法

合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日

房地产估价报告 估价项目名称:金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方:合肥市AAA公司 受理估价方:合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表:××× 估价作业日期: 2011年11月19日-2011年12月27日

目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函

合肥市AAA公司: 我所受贵公司委托,对坐落于合肥南七繁华商业区域,与机研所相邻,金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋,总建筑面积:160m2。 一、估价目的:评估其房地产市场价格。 二、估价时点:二0一一年十二月二十七日 三、估价结果: 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则,依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规,在现场查勘的基础上,经科学计算、专业分析论证,确定估价对象在估价时点价值为:合计:RMB:366717.6元,人民币(大写):叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表:××× 二0一一年十二月二十七日

估价师声明 我们郑重声明: 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(查勘人:)。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师: 签字:

房地产估价考试复习题

一、单项选择题(每题3分,共15分) 1、在下房地产权益中有些属于债权,有些属于物权,请选出属于债权的是(C ) A.抵押权 B.地役权 C.租赁权 D.所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是(B)。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为(A)。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(B)。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是(A)。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是(A)。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时,应根据(B),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10.影响房地产价格的环境因素不包括( D)。 A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.物价因素 11.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于(A )。 A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素 12.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的(B )。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价 13.运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( C)。 A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则 14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以(C )状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产 15.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的估价时点为( A)。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托台同之日D.估价人员与委托人商定的某日 16.在房地产估价中建筑物一般做广义理解,对建筑物的定义是,人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,通常包括( B) A.只是房屋 B.房屋和构筑物两大类 C.只是构筑物D.房屋、构筑物及其他 二、填空题(每题3分,共15分) 1、某土地的单位地价为每平米800元,要求建筑的容积率为4,则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万,以后每年按2万元的幅度递增,土地的还原利率是

土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用 土地估价的方法中,路线价法是用的较少的一种方法,由于它使用的范围比较小,主要适用于街地,和商业繁华区域,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例,且土地市场要规范,特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。 一、路线价法的概念 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。 路线价估价法是依据路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。 二、路线价法的理论依据 路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大,土地价值随临街深度的增加而递减,一宗地越接近道路部分价值越高,离开道路越远价值越低。临街统一接到的宗地根据其地价的相似性,可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地,虽然地价基本接近,但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异,地价也会出现差异,所以需指定各种修正率,对路线价进行调整。街道不同的路段,路线价也不相同,如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异,同一路段也可以划分成两种不同的路线价。繁华街道有时候需要附设不同的路线价;住宅用地区域差异较小,所以住宅区的路线价比较长,甚至几个街道路线价都相同。因此,路线价法实质上也是市场法的一种,但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响,市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围,寻找案例,在区域因素和个别因素中修正,这也是区别去市场比较法的地方。路线价是标准宗地的单位地价,可看做比较实例,对路线价进行各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。 三、路线价法的计算公式 路线价法的基本公式是:宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积 运用路线价法时,如遇街道两边的宗地有特殊情况存在(如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等),除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正,此时公式为: 宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

房地产估价心得

房地产估价心得 在大三下学期,我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说,通过对这门课程的学习,让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识,对各种房地产估价方法也有了初步了解,再加上自己动手做的房地产估价报告,我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律,将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法,也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素,掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,估价专业意见的作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识,采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的影

响明确地告知委托人,所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法,还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价:(1) 独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性,房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公 平交易,建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因:房地产具备专业估价的条件,房地产量大面广而其他资产的数量相对较少,房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答 题卡上涂黑其相应的编号。) 1.成本法概念中的“成本“,并不是通常意义上的成本,而是()。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价,需要懂得()。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,主要是从()上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米,开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米,预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米,风险补偿200元/平方米,该房地产期房价格为()元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物()的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的()。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其()所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为(),对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用()作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在()以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是()。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中,投资利息和()都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在()才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中,房地产价格的高低是由()的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣,主要是看繁华程度和()。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

房地产估价模拟题及答案八

《房地产估价理论与方法》模拟试题及答案 1、对于任何一块土地,根据马克思的思想,其地租量均等于该块土地所提供的产品的市场价格减去该块土地生产该产品的个别生产价格。( ) A、对 B、错 2、有一宗耐用年限为40年的工业生产用房,已经实际使用了5年,其建筑总面积为1000m2,重置价格为1200元/ m2,残值率为5%,用定额法计算出建筑物的现值为( )万元。 A、105.75 B、117.15 C、105 D、115 3、通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了( )对地价的影响。 A、土地面积 B、地质条件 C、土地位置 D、土地形状 4、估价上的折旧注重的是( )。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价格的摊销与回收 C、重置价格的摊销与回收

D、价值的减价修正 5、某宗房地产1993年10月建成,在2003年10月预评估其现值,经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年,假若残值率为O,按直线法确定其成新率为( )%。 A、60 B、70 C、80 D、90 6、房地产按开发程度来划分,其中包括以下( )类。 A、生地:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地 B、毛地:是指具有一定城市基础设施,且已经完成房屋拆迁补偿安置的土地 C、熟地:具有较完善的城市基础设施且土地平整,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 D、现房:是地上建筑物己建成,可直接使用的房地产 7、关于收益法适用的条件是( )。 A、房地产的收益和风险都能较准确地量化 B、房地产将出租或出售 C、有收益或有潜在收益的房地产 D、房地产将用于商业用途 8、有甲乙两宗房地产,报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/m2,乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m2,那么乙的价格高于甲的价格。( ) A、对 B、错

第六章路线价估价法-6片(1)

2012-3-17
第六章 路线价估价法
中国地质大学(北京) 主讲人:张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@https://www.360docs.net/doc/0617768224.html, 思考:上图为临(邻)商业街的多宗商业用地,试 直观说明判断他们的价值高低并作简要分析,说明 影响他们价值的主要因素是什么?
在地价评估过程中,基本估价方法通 常都是针对特定条件下个别宗地的地价评 估的,而路线价法同基准地价系数修正法 估的 而路线价法同基准地价系数修正法 一样,是一种适用于在短期内完成对大片 土地进行公平合理估价的方法。


一、路线价法基本原理 二、路线价法估价步骤 二 路线价法估价步骤 三、路线价法应用案例
一、路线价法基本原理 1.路线价法定义 2.路线价法的基本原理 3.路线价法的基本计算公式 4.路线价法的特点与适用范围
1.路线价法定义
路线价法(Unit foot appraisal method)是通过对 面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度, 求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上, 即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价,再配合 深度指数表和其他修正率表,用数学方法计算出临接同一 街道的其他宗地地价的一种估价方法。 路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。 多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
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2012-3-17
2.路线价法的基本原理
路线价法与市场比较法类似,只不过以路线价取代了市场比 较法中的比较实例价格,以深度等差异修正取代了区域因素和个 别因素等的修正,其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 更直接的说是商业用地的可及性原理。 可及性可视为区位条件的一种表示 可及性可视为区位条件的 种表示 ,即为相同条件下,城 即为相同条件下 城 市内的土地随距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。 影响可及性的因素有临街宽度、深度、土地形状、临街类型等。
3.路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为: 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或:宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地,如形状比较规则,其他因素对土地 效用的影响很小 此时适用公式 效用的影响很小,此时适用公式: 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 美:V=u×dv×f 日:V=u×dv×(d×f)
3.路线价法的基本计算公式(续)
公式使用说明: (1)路线价法不做交易情况修正,其原因为:求得的标准宗 地的平均水平价格已经为正常价格。 (2)路线价法也不进行交易日期修正,其原因为:标准宗地 的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知, 的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知 都是估价时点的价格。 (3)路线价法需对使用年期进行修正,其原因是:所求宗地 存在使用年期的问题。 (4)其他修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、 建筑物状况等。
4.路线价法的特点与适用范围
(1)路线价法的实质是一种土地的市场比较法。 (2)路线价法是一种迅速快捷、省时、省力,适用于对大 宗土地进行地价估算的好方法,特别适用于土地课税、土 地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进 行评估的场合。 (3)运用路线价法的前提条件是,有可供使用的科学合理 的深度指数表和其他各种修正率;有完善的城市规划和系 统完整的街道;土地排列比较整齐。
4.路线价法的特点与适用范围(续)
(4)路线价法适用于市街地,主要适用于商业繁华区域土 地价格的估算,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市,效果更佳。 (5)路线价法需要较多的交易案例,并且房地产市场比较 规范,能够正常运转。否则,路线价的计算结果将会存在误 差,影响土地价格评估的精度。 (6)路线价法能够快速估算多宗土地的价格。 (7)路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
5.有关概念
(1)标准宗地:从路线价区段内临近主要街道的宗地中选 定的,深度、宽度、形状等可反映该区段内各宗地一般状况 或平均水平的地块。 (2)路线价区段:以街道为单位,将宗地接近性大致相等, 土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。 (3)标准深度:随土地离道路距离的增加,道路对土地利 用的影响减小至零时的深度。 (4)里地线:标准深度的连线。 (5)里地:里地线以外的土地。
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07-08房地产估价理论与方法试题及答案

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷 一、单项选择题(共35题,每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于()业务。 A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估价是()。 A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值,适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因()的需要。 A.房地产作价入股B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收补偿 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元,出租人权益价值为1600万元,则承租人权益价值为()万元。 A.-40B.400C.1800D.3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区"五通一平"的正常费用为()元/㎡ A.98B.102C.108D.116 6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅,单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则2008年12月该套住宅的自然增值额为()元。 A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是()的结合体。 A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置 8、某期房年后建成入住,类似现房的价格为5000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为()元/㎡。 A.4395B.4486C.4636D.4850 页脚内容1

房地产估价期末复习题复习课程

复习题 一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。 A 、空间直线距离 B 、交通路线距离 C 交通时间距离 D 、至市中心距 离 2、为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为 3000 元/m 2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知 2001年6月至2002年10月该类房地 产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元 2 / m 。 5. 某前后两面临街、 总深度 为 60 米的矩形宗地, 前街路线价为 2000 元 /平方米, 后街路线价 为 1000元/平方米,若按重置价值估价法,其前街影响深度为( )米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、 假设开发法中,开 发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。 A 、开发时间结束时的时间 B 、购买待开发房地产时的时间 C 房地产的现时价格资料 D 估价人员选取的价格资料 7、 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。 A 、物质折旧 B 、功能折旧 C 经济折旧 D 会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产 的( )。 A 、 3214 B 、 3347 C 、 3367 D 、 3458 3、房地产估价中的价值,一般是 指( )。 A 使用价值 B 、交换价值 C 投资价值 D 、 账面价值 4、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m 的商住楼,经评估总地价为 180 万元,该宗 土地的单价为( )元 /m 2。 A 、 100 B 、 300 C 、 600 D 、 900

…房地产评估有哪几种方法

房地产评估有哪几种方法? 在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和 按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大

两面临街的土地价格评估--路线价法

前后临街地地价的计算 题目:有一宗前后两面临街的宗地,标准深度为20米,深度百分率按“四三二一”法则计算,计算土地总价和单价。 高价街路线价=15000元 低价街路线价=5000元 标准深度=20米 土地长度(深度)=40米,宽=50米 方法一:最常用的是重叠估价法,也就是课本的方法。 方法二:两端分别用“四三二一”法则,最后求平均价格。 从高价街一段应用“四三二一”法则: 高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130% 从低价街一段应用“四三二一”法则 同理,低价街影响深度的百分率也是130% 则土地价格=(15000*130%+5000*130%)/2*50= 650,000 元 单价=650,000/2000= 325 元/平米 方法二明显不对,等权重平均严重低估了临街土地的价值。 方法三:根据“四三二一”法则,找到一条分界,使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然后再计算。 如下图所示: 即找到一条边界,使得15000*高价街深度=5000*低价街深度 5米 1050 7% 30% 10米 15米 20米 25米 30米 35米 40米 由上表可知,从低价街的方向来看,我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间,因为在这一区间,根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。 设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米,则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。于是有以下方程:

1200-x*150=1000+500*x 解方程,得 X=30.77% 所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米 距离高价街深度为40-13.5=26.5 米 然后,分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算;分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下: 高价街影响深度百分率为:40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46% 低价街影响深度百分率为:40%+30%+20%*(1-30.77%)=83.85% 总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元 单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米 从结果来看,方法三和重叠估价法的结果很接近,说明方法三合理可用。

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》(A 卷)参考答案及评分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内填入 判断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分, 共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×)? 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作 为居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) (×) 9.房地产的特性主要取决于建筑物的特性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分) 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx 中,x 表示

《房地产估价理论与方法》章节题库(路线价法)【圣才出品】

第一节路线价法 一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意) 1.关于路线价法的说法,错误的是()。[2016年真题] A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同 B.相同条件下临街深度越深的地块,累计深度价格修正率越大 C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格 D.运用线路价法的前提条件是街道较规整,临街土地排列较整齐 【答案】A 【解析】路线价法本质上是一种比较法,是比较法的派生方法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理。A项,在实际估价中,设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如,某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m,则标准临街深度一般设定为18m;如果临街深度大多为25m,则标准临街深度一般设定为25m。 2.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/m2。[2013年真题] A.2000 B.2100

C.2400 D.2520 【答案】D 【解析】“四三二一法则”是指将临街深度为100英尺的临街土地,划分为与街道平行的四等份,各等份因离街道的远近不同,价值有所不同。从街道方向算起,第一、二、三、四个25英尺等份的价值,分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。根据题意得,设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V,根据四三二一法则,280=V(40%+30%),解得V=400(万元),V75×20=V×(40%+30%+20%)=360(万元),临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为:3600000/(75×20)=2400(元/m2),据题意,临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为:2400×(1+5%)=2520(元/m2)。 3.在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。[2013年真题] A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数 【答案】C 【解析】在实际估价中,设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度,由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格

房地产估价--名词解释

1.房地产估价: 全称房地产价格评估,就是对房地产进行估价。由持有“房地产估价人员岗位合格证书” 或“房地产估价师注册证”的专业人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析,对房地产热特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。 2.房地产估价师 房地产估价师是指经全国统一考试,取得“房地产估价师职业资格证书”,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 合格的房地产估价师应具备的素质: (1)扎实的估价理论知识; (2)丰富的估价实践经验; (3)良好的职业道德修养; (4)较高的市场调查、判断能力。 3.房地产 房地产是指土地、建筑物及其他地上附着物,是房地产的实物、权益、区位三者的综合体 3.容积率 容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值,即:容积率=总建筑面积/土地总面积 4.建筑物:人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,包括房屋和构筑物两 大类。 5.房地产按开发程度划分的种类: 按照房地产的开发程度,可以把房地产分为下列5类: (1)生地:是指不具有城市基础设施的土地,如农地、荒地。 (2)毛地:是指具有一定的城市基础设施,有地上物(如房屋、围墙、电线杆、树木等)需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。 (3)熟地:指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地; (4)在建工程:指地上建筑物已经开始建设但是尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设,也可能停工了许多年; (5)现房(含土地):指地上建筑物已经建成的,可以直接使用的房地产。它可能是新的,也可能是旧的。 6.房地产价格: 房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价,是房地产的经济价值(交换价值)的货币表现。 7.楼面地价:又称为建筑物面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格,是一种房地产的单位价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率 8.市场比较法:是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格 理论依据:房地产交易中的替代原则

房地产估价简答

1.简述房地产的特性。 答:从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产主要如下特性:①位置固定性、地区性、和个别性②长期使用性③大量投资性④易受政策限制性⑤相互影响性⑥保值性和增值性⑦难以变现性。 2.现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价? 答:①房地产管理的工作需要②房地产交易的需要③房地产抵押和典当④房地产保险业务的需要⑤房地产税收的需要⑥征收房地产补偿的需要⑦房地产拆迁的需要⑧处理房地产纠纷的需要⑨企业合资、合作、合并、上市、破产清算的需要⑩房地产估价复核或鉴定。 3.房地产价格有哪些主要特征? 答:①可用价格和租金表示②是关于权利利益的价格③在长期考虑下形成④随交易个别形成。 4.引起房地产价格上涨的原因有哪些? 答:①投资改良②通货膨胀③需求增加④外部经济或相互影响。 5.影响房地产价格的经济因素有哪些? 答:①经济发展状况②财政金融状况③产业结构变化④税收负担状况⑤居民收入⑥物价。 6.影响土地价格的个别因素有哪些? 答:①位置②地质、地势与地形③土地面积④土地形状、宽度、深度⑤日照、风力风向⑥天然周期性灾害⑦临街情况⑧与公共、商服设施接近程度⑨与危险设施接近程度。 7.房地产估价的含义是什么? 答:房地产估价是指以房地产为对象,由专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 8.简述房地产价格的求取思路。 答:(1)基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格,通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取。 (2)基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产的费用,通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取。 (3)基于房地产的收益能力来衡量其价值,通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。 9.房地产估价人员应当遵循的职业道德包括哪些方面的? 答:①不得做任何虚伪的估价,应做到公正、客观、诚实; ②应保持估价的独立性,必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务; ③如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时,不应接受该估价委托; ④应妥善保管委托人的文件资料,未经委托人的书面许可,不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人; ⑤应执行政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外的费用,也不得降低收费标准,进行不正当的竞争;不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义,不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。 10.如何建立价格可比基础? 答:①统一付款方式②统一采用单价③统一币种和货币单位④统一面积内涵⑤统一面积单位。 11.运用市场比较法的具体条件有哪些?

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