长沙工业地产发展建议

长沙工业地产发展建议
长沙工业地产发展建议

长沙工业地产发展建议

随着社会经济的不断进步,国家产业政策的深化调整,加之近些年国务院对住宅房地产市场的调控力度日益加大,现代都市工业地产正如雨后春笋般在湖南大地上蓬勃兴起。

但是,作为国内经济发达城市都已运作成熟的工业地产模式,在湖南却还是一种新兴事物,目前还没有可以借鉴的成功案例,尤其在政策层面还存在诸多障碍,各职能部门对与工业地产的认识在很多方面都意见不一,这对湖南的工业地产良性发展和经济腾飞造成一定制约。以下我们就结合本项目的实际运作情况提出不成熟的意见和建议,供住建委领导参考:

一、提升对工业及工业地产的概念定位

工业地产的兴起从最本质的动因上看还是源于产业结构的升级转变。改革开放初期,各地的工业园区为了能够尽可能招商引资,吸

纳企业入驻,主要采用的开发模式基本都是以低廉的土地价格和相当

优惠的税收政策来吸引投资。首先在珠三角的沿海城市建立了一大批

以承接香港、台湾、新加坡等发达国家的来料加工、OEM等生产制造

业为主的工业园区。这时的工业园区的发展都是靠零地价、低税收来

延续,在经济发展的早期,能够吸纳发达国家和地区的纯生产制造型

产业已经很不容易,也是中国经济发展的最原始的工业基础。这种发

展模式主要是以地方政府为主体,从长远的经济发展着眼,靠资源换

投资,在当时的经济背景下取得了突破性的成就。随后,长三角、津

京唐环渤海等区域的产业园紧接着也迅猛发展。

随着区域经济的进一步发展之后,土地资源日趋紧张,单纯靠土地换企业的发展模式已经无法持续发展,同时,产业的升级提质也对

于园区的建设形式提出了更高要求。越来越多的世界研发机构和企业

区域总部进入中国,原有的纯工业厂房已经不能满足这些高端企业的

入驻要求,再加之产业集聚效应的叠加,现代工业地产开始显露雏形。

进入二十一世纪之后,经过20年的高速发展,中国的制造业已经在世界上跃居前列,“MADE IN CHINA”已经充斥于世界范围的各个

角落。但是随着制造业的发展,资源的消耗、能源的紧缺、环境的污染、劳动力成本的增加、利润分配不合理等矛盾日益突出,“可持续发展”理论要求我们必须从MADE IN CHINA向DESIGN IN CHINA转变。

由此,一大批新兴的创意型、研发型、科技型企业迅猛发展,这些企业基本上都没有真正意义上的工业生产和工业制造,但是他们往往能创造出更大的效益和税收。

在我们考察过的北京丰台总部基地中可以看到很多这样的企业,当时给我们的观念带来了很大的转变:工业的概念早已从单纯的生产、制造的体力劳动扩展为研发、创意的智力活动;工业地产的形态也摆脱了传统意义上烟囱林立、马达轰鸣、满身油污的形象,越发趋向于绿树掩映、鸟语花香、西装领带。。。

现代的都市工业地产概念在很大程度上与目前国家推行的两型社会的理念高度融合,通过集约的用地、共享的优美环境、相互关联的产业组合,形成一个高效的、生态的、可持续发展的工业园区。

二、设立工业地产准入机制

近两年来,长沙市的工业地产项目蓬勃兴起,在建、待建项目已经有十多个,行业的繁荣固然是好事,但是为了能够长期可持续发展更要加强监管,设立准入机制。

我们建议首先从城市总体规划层面就要做好工业地产的控制性规划,哪些区域适合做工业地产、哪些区域不能做工业地产要从城市规划角度进行控制;同时在城市规划层面也就做好区域功能的配套,比如住宅配套区、商业配套区、医院、学校、加油站、停车场等;在项目的立项审批过程中就必须引入工业地产认定的环节,以便于可以明确享受不同优惠政策和进行政府行政审批的依据;最后还建议对于开发企业也要引入工业地产开发资质的认证,对于没有工业地产开发理念、开发经验和开发实力的企业不得进行工业地产开发。

只要控好了这三条线,其实政府的诸多担心就可以大致排除,剩下的交给市场来调节就可以了。

三、切合实际功能调整审批标准

本项目在建筑设计过程中实际面临这样一个问题:根据工业用地的土地性质,在规划层面建筑的报建只能按照工业厂房进行报建,那么建筑设计同样也只能按照工业厂房的设计规范来套取,即便按照最低标准的轻型工业厂房,规范要求的楼面载荷也要达到500公斤/平方米,而长沙总部基地项目将打造成长沙乃至湖南第一个真正意义上的总部经济集聚区,区内主要功能包括产业研发、总部办公、产品展示、后台结算、信息交流、员工培训、会议会展等,这些功能都没有重型的设备、设施的需要。

建议对楼面载荷的要求只需要按照民用建筑的规范标准即可,否则将实际上造成巨大浪费。

四、适当放宽产权划分面积限制

按照目前长沙产权部门的审批惯例,工业地产项目的最小划分单元大约是150平方米,而在实际招商运营过程中,更小的单元划分依然是很有必要的。

一个总部经济集聚区的形成和完善,除了大型企业的整体入驻还需要众多与之配套服务的中小企业的扎堆集聚。比如,一家大型动漫企业的入驻,他需要周边有专业的摄影工作室、音频工作室、原画工作室、字幕翻译组等产业链公司的服务;一家大型电子商务网站的入驻又需要多加快递企业、平面设计、商业摄影、软件维护公司等的支撑。而这些第三方服务企业的入驻或许需要的办公面积并不需要太大。

长沙总部基地项目本身也具有中小企业孵化的功能,这些创业型企业也需要更加灵活丰富的成长空间。

因此,建议将100平方米作为工业地产的最小化分单元将会使项目的运营更加灵活合理。

五、合理解决配套功能分布

目前长沙市开发的各个工业地产项目基本都会面临一个共同的

困扰:服务配套用房的配臵问题。

现代都市工业地产作为一个引入高端产业链的载体,完善的商务配套功能是必不可少的。无法想象众多的企业总部集聚在一块却没有相应的银行、通讯、餐饮、休闲、购物、商务接待功能配套,在现行的审批体系下难以将这些功能合理融入到项目中。

一方面配套功能总量的限制目前就有两种说法:市政府的文件规定可以是10%,而国土部门依旧只能执行7%,这就让开发企业和审批部门都无可适从;另一方面,到底按照什么原则来界定配套功能也没有一个明确的标准,比如说员工倒班宿舍到底算不算配套?洗衣房、食堂、网吧、健身房、邮局、银行算不算配套?

目前存在一个观念上的误区:个别领导担心以工业地价取得的土地用于商业物业的开发一来会对传统商业产生冲击,而来担心开发企业赚取暴利。其实,这样的担心是多余的,首先工业用地一般都只在远离城市的工业园区,其土地的商业价值本身就无法和传统商业相比,其次,既然是在工业园区内的区域位臵也就决定了物业的功能只能是服务于园区企业的生产、生活,更加不会与传统商业产生冲突,作为开发企业来说想赚暴利是很难的,相反,这些配套功能的逐步完善反倒是对整个园区的产业氛围能够起到提升和增值的作用。

因此希望能在项目的配套功能设臵上采取更加有利于企业生存、发展的眼光和视角来看待项目。

我们建议对于建设用地少于100亩以内、总建筑面积低于12万平方米的工业地产项目可不配臵配套用房,超过100亩、容积率高于2.0的项目可按照建筑面积的10%设臵配套用房。

湖南九泰臵业有限公司

湖南九纬臵业有限公司

2012年6月

关于房地产公司发展的几点思考

关于房地产公司发展的几点思考 关于房地产公司发展的几点思考 关于公司发展的几点思考 ——写于进入公司一周年之际 去年的4月1日是我进公司的日子,时光流逝、岁月如梭,转眼间在**房地产公司工作已整整一年了。回首过去的路径,还眺未来的征途,苍苍莽莽中,感觉自己和身边的同事仿佛行者,一路风尘却也一路高歌,一路艰辛却也一路执着,行者的脚步一向勇 往直前,公司的发展必然风光无限。 在公司成立不到两年的短短时光里,在陈总的英明领导下,创造了许多骄人的业绩:开发了**市一次性规划面积最大的东湖苑小区;一年开工面积达44万平方米,居全市第一;开发项目建设创市级文明工地率100,居全市第一;一次性通过ISO9001/ISO14001质量/环境双体系认证,成为全省第一家获双体系认证的房地产企业;小高层设计引入中复式结构设计,为全市首家;……;业绩之多不胜枚举。 当然,在思考成绩的同时,我们也应思考一些存在的问题,因为成绩毕竟属于过去,它所构成的只能是回忆,最好能站在未来的角度考虑现在,也就是站在“巨人的肩膀”上思考问题。我进入公司已整整一年,对公司也有了很深的感情,我很愿意向关注自己的孩子一样关注公司的成长,现就将我对公司的几点思考向领导作个汇报: 关于贯标,这是我从本职工作来说第一个应该思考的。在陈总的英明决策、高度重视、悉心指导下,公司已经成功地建立起了质量/环境双体系,并通过了认证审核,然而如何保持好体系,使其更好的为公司的发展服务呢?现状不容乐观,随着审核的通过,证书的获得,有些部门也就将体系文件束之高阁,贯标程序抛在脑后,每月的工作总结一拖再拖从不按时编报,现场管理有所松懈,记录保持应付了事,等等等等,理由只有一个字——忙,忙能作为理由吗,况且真的很忙吗。关键问题在于,思想意识上的重视程度,尤其是部门负责人的思想意识,应该加强他们的贯标意识教育,比如采取对他们专门培训、领导教育、加强交流、举办活动等等。 关于企业文化。正如陈总所说,一个企业优秀企业文化,可以在企业中形成强大的向心力和凝聚力,增强企业的核心竞争力。那么如何进一步加强企业文化建设呢?企业文化是软指标,甚至于是一种无形的东西,因此加强企业文化建设是不能以硬指标来衡量的,我们是否可以采取这样的一些措施:编发公司刊物(刊物中可以让每位员工投稿)、多制造一些员工间相互交流的机会、开展一些文化、游览、体育、座谈等活动,另外提高员工素质也是企业文化建设的一个重要环节。 关于企业管理。企业管理是一个大的概念,在这里我所思考的只是两个问题:一个是关于工程——“为什么房屋单体完工后,小区各项室外配套工程的衔接以及施工进展总是不尽人意,每次都要等到分房前一催再催,始终不能做到在分房前各项室外配套工程全面完成呢?”;另一个是关于分房——“我们常说分房前一定要做好充分的准备,那么到底应该如何做好充分的准备,才能使分房时各项工作有条不紊呢?”。我认为这两个问题的关键所在是相同的,那就是都应该加强总体策划(用ISO标准语言来说叫做“产品实现的策划”)。对于小区房屋建设和相应的各项配套工程我们可以在一开始就作一个全面的策划,编制出详细的计划表(明确人员责任分工,确定招投标时间、队伍进场时间、项目开工竣工时间等),并随着工程建设进度,加强计划的动态管理,作好项目的衔接与协调,保证计划的实施。对于分房工作也是如此,所不同的只是策划的内容而已,就是先明确分房流程,然后根据流程作好策划,实施时还要作好分房现场的布置、操作流程的指示以及政策法规的宣讲等等。 关于沟通。只要人活在世上,就离不开沟通,在社会上人与人之间从相互了解到相互信任都

长沙工业地产发展建议

长沙工业地产发展建议 随着社会经济的不断进步,国家产业政策的深化调整,加之近些年国务院对住宅房地产市场的调控力度日益加大,现代都市工业地产正如雨后春笋般在湖南大地上蓬勃兴起。 但是,作为国内经济发达城市都已运作成熟的工业地产模式,在湖南却还是一种新兴事物,目前还没有可以借鉴的成功案例,尤其在政策层面还存在诸多障碍,各职能部门对与工业地产的认识在很多方面都意见不一,这对湖南的工业地产良性发展和经济腾飞造成一定制约。以下我们就结合本项目的实际运作情况提出不成熟的意见和建议,供住建委领导参考: 一、提升对工业及工业地产的概念定位 工业地产的兴起从最本质的动因上看还是源于产业结构的升级转变。改革开放初期,各地的工业园区为了能够尽可能招商引资,吸 纳企业入驻,主要采用的开发模式基本都是以低廉的土地价格和相当 优惠的税收政策来吸引投资。首先在珠三角的沿海城市建立了一大批 以承接香港、台湾、新加坡等发达国家的来料加工、OEM等生产制造 业为主的工业园区。这时的工业园区的发展都是靠零地价、低税收来 延续,在经济发展的早期,能够吸纳发达国家和地区的纯生产制造型 产业已经很不容易,也是中国经济发展的最原始的工业基础。这种发 展模式主要是以地方政府为主体,从长远的经济发展着眼,靠资源换 投资,在当时的经济背景下取得了突破性的成就。随后,长三角、津 京唐环渤海等区域的产业园紧接着也迅猛发展。 随着区域经济的进一步发展之后,土地资源日趋紧张,单纯靠土地换企业的发展模式已经无法持续发展,同时,产业的升级提质也对 于园区的建设形式提出了更高要求。越来越多的世界研发机构和企业 区域总部进入中国,原有的纯工业厂房已经不能满足这些高端企业的 入驻要求,再加之产业集聚效应的叠加,现代工业地产开始显露雏形。 进入二十一世纪之后,经过20年的高速发展,中国的制造业已经在世界上跃居前列,“MADE IN CHINA”已经充斥于世界范围的各个

最新最全长沙房地产市场发展状况及趋势分析

长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来,长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长,呈现稳步发展的势头。2003年,其加速发展的态势更趋明显,市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长,占固定资产投资比重加大 截止2003年11月,长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元,与去年同期相比增长57.75%,长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%,预计到12月底,房地产开发投资增幅将达到60%以上,占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺,销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看,伴随房地产开发的强力增长,房地产施、竣工面积同步上扬,截止2003年11月,长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡,竣工房屋面积256.46万㎡,较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看,2003年,全市共有155个企业的887栋商品房上市预售,批准预售总建筑面积为468.82万㎡,较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡,占商品房开发比重的81.44%,商品房供应量较为充足。 从销售情况来看,2003年,全市共成交商品房26727套,成交面积299.27万㎡,成交金额63.15亿元,分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%,商品房的有效需求保持了较高的增幅,市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看,2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡,比去年同期增长3.29%,商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升,商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长,住房二级市场日趋活跃

房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速,从资料查阅,目前全国从业人员已达几十万人,已逐步深入到社会生活的方方面面,特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧,房地产中介行业逐步凸显,对于盘活存量,联动消化增量,促进房地产投资与消费的双向拉动,完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄,经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果,是房地产市场活动的重要组成部分,其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善,客户更加信赖,但是重庆地产中介行业起步较晚,过去主要销售顶帐房为基础起步,所沉淀的各类社会资源较少(特别是人才资源),而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势,但重庆中介行业已表现出良好的发展势头,有以下几个方面的因素: 第一、消费者的消费偏好存在差异性,给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场,个人购房占九成,但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限,由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性,已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强,易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10-20%,这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接,形成了住房的梯级消费,房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大,城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式,而且从长远来看,作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓,今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场,将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势,也是市场细分的结果,中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通,这种“双赢”促进中介企业规模的扩大,促进房地产市场的良性循环,最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的,发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头,我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展,必须加强以下几个方面: 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子,所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络,收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展,必须提高科技含量,要加大硬件设施投入和办公软件的开发,要加强网络技术与中介经纪技术的结合,依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训,优化队伍业务素质,更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通,专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息,从中搜寻商机(通过调研来考证是否可行)。

房地产发展状况分析与建议

房地产业是第三产业的重要组成部分,它是一项综合性产业,也是国民经济的基础性、先导性产业。我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房,实施住房商 品化、货币化、社会化后才开始起步。从宏观经济上看,长期内房地产业正处于快速发展 的起步阶段。居民的消费能力大大提高,消费结构也会变化,这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段,房地产投资在其中起着重要的贡献作用,国外经济发展历程也证明,国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时,中国人口的城市化正处于加速阶段,城市人口购买能力不断提高,住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构,小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化,货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力,开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下,很有可能会出现新的融资渠道,房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开,各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜,保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分,结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现,短期内由于市场供应量有限,对整个房地产市场影响有限;中长期看,结构调整无法避免,行业利润率将回落到合理水平,开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段,短期内由于新政策影响,市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下,行业内部不断调整和变革,市场将会更加规范,远期来看市场拥有稳定的需求。 未来中国房地产业的机会在于:以高周转和产品创新为核心的传统住宅开发、以资产管理为核心的办公楼宇的开发、以改造升级和管理提升为核心的存量房开发、以产业、旅游、养生、度假等支撑为核心的新型地产开发、以服务配套为核心的老年服务社区的开发和以直接融资为核心的多元化资本结构的构建 四、若干政策建议 我国的房地产市场是从计划经济转轨进入市场化阶段的,受国家宏观经济政策的影响很深。并且,我国的房地产市场刚刚步入正规化发展阶段,相应的金融市场才刚刚起步,还远远不能适应房地产业的迅速发展。对于房地产开发商来说,市场上没有很好的信息及融资渠道使他们能够更准确地把握房地产市场的动向。因此,尽快制定并调整房地产业的宏观政策,建立并完善相应的金融体系以及建立相应的信息服务体系已经迫在眉睫。我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的源动力,从对我国房地产市场的周期分析可以看出,政府在其中的作用举足轻重。因此;要使房地产市场健康发展,关键在于要有正确的政策措施,坚持统一的政策和目标指导,因地制宜地组织实施,并坚持短期利益与长远利益、总体利益和局部利益的辩证统一。比如在国家税收、政府投资等一些方面,给予房地产市场宏观上的政策支持。具体可以从以下几个方面入手:1)整顿房地产行业的经营秩序,确定降低民用商品房的成本和价格。2 )尽快取消对居民现有住房进入市场交易的各种限制,努力活跃民用住房市场。3 )努力推进居民购房的抵押贷款消费,完善居民抵押贷款的法律支持,以保证普通居民能够以抵押贷款的方式购买住房,使银行的此项业务得到安全保障。现在,房地产市场的主要问题之一就是房地产价格居高不下。要切实提高居民支付能力,必须建立有效率的住宅金融体系,从观念上、政策上及实践上将房地产融资的重点转移到住房消费上,拓展和利用好政策性住房资金,形成稳定的低成本的住房资金来源。在资金来源上,

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积 单位;平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源:《长沙统计年鉴》 (三)城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看,2001年修编后的城市总

体规划规定,到2020年长沙市人口将增加到350万,城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里,城市空间结构为"一主二次四组团",即一主--河东主城区,二次--河西新城、星沙马坡岭新城,四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里,其中都市区1450平方公里,按照长沙整体规划修编后的蓝图,长沙通过10-15年的努力,将建设成一个人口300万,城区面积350平方公里的大都市,按此速度,长沙还要增加住宅面积4000万平方米,每年要新增住宅面积200多万平方米,房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大,交通条件的日趋完善,城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化,多家品牌发展商挥师长沙,在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地,各展优势,向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解,目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右,未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 (四)外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析,长沙市的房地产市场发展还未完全成熟,商品房价格还停留在较低的水平,发展空间广阔,加上近几年产业发展秩序不断规范,市场投资环境向好,吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年,长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元,同比增长29.09%,进入2003年,截至1-6月份,已完成房地产开发投资48.66亿元,同比增长达50.8%,创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻,同时也会将他们优秀的作品带到长沙,必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升,房屋竣工面积也呈现快速增长的局面,2002年竣工房屋面积达322.12万㎡,同比增长96.53%,进入2003年,截至1-6月份,房屋竣工面积达135.35万㎡,同比增长60.3%,今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成,供货量将出现

最新现今房地产业的一些问题分析及建议

现今房地产业的一些问题分析及建议 【摘要】近几年,房地产业在中国迅速的发展起来,在中国社会经济发展中占据着重要的位置,然而也随之产生了一系列的问题,国家政府也制定出相应的政策,从宏观上调控房地产市场,使之健康、持续、快速的在中国发展,为我国的经济发展做出贡献。文章结合2006年11月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策,对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析,并提出了一些建设性的意见。 【关键词】房地产房地产市场调控政策 中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展,2007年是中国房地产业发展的第十六个年头,今天的房地产业正以开发规模每年20%左右的速度增长,已成为我国国民经济的一个支柱产业,改变着国家的经济结构,并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境,但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段,随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。本文结合2006年11月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策,对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析,并提出一些建设性的意见。 一、房地产市场的现状 目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面: 2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快,使普通居民无

力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高,商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国70个大中城市房屋销售价格数据分析,2006年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%,可见,一季度涨幅回落,二季度开始反弹,但总体水平维持在较高的水平。 3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析,住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理,但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大,无法满足中低收入消费者的购房需求,引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因,除了房地产商贪图大的利润之外,还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源,商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展,因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。 4、房地产市场秩序混乱。2006年以来,外资投资房地产增长较快,境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中,至6月底,新设外商投资房地产企业同比增长25.4%,实际使用外资增长27.9%;境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛,市场准入规则不够规范,扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前,房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益,而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距(这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性)造

长沙房地产调查报告_调查报告_范文大全

长沙房地产调查报告_调查报告_范文大全 长沙居民目前住得怎样 从调查所涉及的范围看,20个居民以居住楼房为主,87.7%的家庭住房为无电梯式楼房,只有3.7%的家庭住在有电梯的商品房里,还有8.2%住在平房,另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入,目前居民住房私有化比例已达59.3%,超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。 多少人准备买房 据调查,五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9%,其中以经济适用房和商品房为主,预购面积在70-150平方米之间,可承受价格以每平方米1000-2000元为主体,辅之以每平方米500-1000元及2000-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄,政府及银行贷款也占据一定比例。 有了产权房,还买房吗 数据显示,调查总体中59.3%的家庭拥有住房产权,住房面积在20-80平方米不等,多为2、3或4口之家,其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高,20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么,是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢?调查结果显示并不尽然。调查显示,在已拥有产权房的家庭中,23.3%预计在五年内购房,20.1%预计明年购房,商品房及经济适用房仍占预购主导地位。 调查显示,无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子,属一期置业,为解决生活问题;而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子,属二期置业,为改善生活质量。 有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例,尤其是对大面积住房的购买。 另外,在商品房预购群体中,有产权房的家庭预购比例达55.6%,远远高于其他住房群体,预购面积以81-100平方米的需求为最高,达30.5%;而在100-150平方米的预购群体中,拥有产权房的家庭预购比例高达62.3%,可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是,他们的购买能力又怎样呢? 假设拥有房产权的预购者为一总体,调查显示,其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高,达16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看,我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高,为30.4%;500-1000元的占22.3%;2000-3000元的占21.6%;希望房价在6000元以上的不足1%。 以上数据显示,巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力,但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场,对价格、服务及其他相关要素加以调整,相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是,在这些拥有房产权的预购者中,有69.1%希望使用家庭存款来购房,31.4%希望政府贷款,16.1%打算向银行贷款。看来,传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。 购房者是什么样的人 数据显示,25-34岁的人占购房人群的36%,位居傍首,而35-44岁的人群比例为20.3%,位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流,半数以上为全职工作者,重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域,以制造业职工、中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经理居多,辅之以其他行业人士,月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。 目前,中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主,购房计划多数定位在商品房及经济

关于房企战略发展的几点建议范文

客观而言,我们过往十年房地产行业的快速发展和各大企业今天所拥有的规模及地位基本上均受益于2002年十六大召开所奠定的良好的社会经济发展环境,而随着十八大的召开后房地产业所面临的发展环境不断的调整中,我们需要有顺变的心态以及随之而应有的快速响应的能力。 为什么要顺变?在近几年的调控中大家都看到了,从2008年行业房企的哀嚎遍野到2009年的过度兴奋和2010年的不可一世再到2011年的惊慌失措再到2012年的喜形于色,个中的大喜大悲兴衰起落恍如隔世,从根子上而言是因为过往十年经营环境太顺,利润来的太快且太容易,经营者沉迷于虚假的光环中而不思进取,导致企业延续着粗放式的开发模式和固有的思维模式而无法适应于环境突变。 孙子有云:兵无常势,水无常形,能因敌变化而取胜者,谓之神。 基于此,在三季度的时候我发表了《未来,已来!》一文,主要谈及的是当前行业发展环境的变化之因和未来行业走向演变的逻辑,以及基于城镇化所带来的行业基本前景;在此基础上,延续关于变的这一话题,本文将侧重于讨论如何变的问题,重点分析在于承上启下期间,因应中宏观环境调整之际相应行业环境多变这一基本面下房企顺变之道。拟从企业发展战略、企业盈利模式、企业组织设置、企业营销策略、企业投融资等五个方面,并用典型企业的例子来作为例证。能力所限难以面面俱到,只谈发展趋势不针对特定细分企业。 一、战略视角之变:战略与运营的融汇 数日前,旭辉林中先生相约谈企业发展战略,期间我注意到一个细节,当我谈及战略运营一概念时,他马上在笔记本上记下来了,心中莞尔,类似一幕在其他诸多企业家也多次出现了,丝毫不怪!林中先生年富力强,思维活跃,敏而好学,自然知道其中之内涵。就行业而言,职业经理人与企业家的境界之别,往往在于前者低头看地做运营,后者抬头看天定战略,看天的应当知道,今时今刻企业运营如果不和战略结合起来,可能意味着什么,企业兴衰一夜梦!整整一上午只聊了这么一个话题。 纵观房地产企业内部部门设置,基本上都有战略部门(不少企业该部门叫研究发展部、战略投资部等),同时也有运营管理部(有些公司干脆把此功能介入营销部或者是投资部,以营销或者是投资拉动企业运营工作;也有不少国企叫做经营计划部)。 通常情况下,战略部门着眼于一些企业中长期战略机会的选择如商业或者是一些未来可能面临的重大问题的事先研究工作如企业从百亿向三百亿跨越过程中需要解决的若干重大问题的研究等,而运营管理部往往就是根据年度销售目标来紧盯施工环节、销售环节、资金环节等等,故而两者往往在现实工作中,前者被定义务虚,后者则被指责短视,各自在公司内部的地位总是因人而异。 我提战略运营概念,并非是简单指两个部门合并或者是功能整合,更重要的是企业需要有战略运营、短长结合并因应而求变的意识,就当前行业外部环境变化之大(具体可见《致房企函:未来,已来!》)。

长沙楼宇经济发展思路及对策

长沙楼宇经济发展思路及对策 楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态,其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。楼宇经济的兴起,突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制,拓展了城区经济发展的空间,是推进第三产业和城市经济做优做强的重要突破口。近几年来,我市随着城市化建设的发展和旧城改造工作的推进,生态宜居环境的打造,带动了房地产开发市场活跃,有限的土地资源发挥了非常大的效益,经济发展走上快车道。然而,在一栋栋新楼拔地而起的同时,随着房地产业的快速发展,我市也面临着土地资源匮乏的局面。作为投资人可考虑依托发展高新技术产业和现代商贸服务业,大力发展“楼宇经济”,推动房地产业与现代服务业高度融合,推动城区经济向“空间”和“高度”要效益,推动发展思路由土地招商到无地招商转变,是推动城区经济转型升级的重要环节。 一、楼宇经济的总况 (一)楼宇经济的概念 关于“楼宇经济”的概念,目前尚无权威的定义。有专家认为,“楼宇经济是一种隐藏在商用楼宇中的高级经济形态,是以商务楼为土地要素,通过开发、出租楼宇引进各种公司,实现招商引资,从而引进税源,增加收入,带动区域经济发展的一种经济形态”。虽然定义没有统一,但是意义都是大同小异。总之,楼宇经济是指建筑所能带来的经济效益,是一种在楼宇内产生、发展并衍生、带动区域经济发展的一种新的经济形态。 (二)楼宇经济的特征 楼宇经济是城市经济和市场经济的必然产物,是城市经济发展的新风向和

现代都市新的“掘金地”。据统计,在一座写字楼所能带来的全部收益中,建设成本占2%,运营成本占4%,而其余94%的现金全部产生于办公过程。楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是建筑,需要有一定的经济、文化沉淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。概况地说,它具有高依托性、高聚集性、高效益性、高端性等特征。 (三)楼宇经济的内涵 对楼宇经济内涵的认识,主要是从楼宇发展形态以及楼宇相关利益者等两个角度进行分析。 从发展形态上看,楼宇经济是集群经济,楼宇经济的发展不单是一个楼宇或者是一个企业的发展,而是众多企业、楼宇、其他相关要素的集群发展的结果,一方面,大量企业一栋或几栋楼宇内聚集,有利于企业加强分工协作,降低经营成本,另一方面,楼宇集群可以集中吸收各类资源,进行优势互补,进而促进整个区域楼宇的发展。 从楼宇经济的相关利益者上看,楼宇经济的利益方包括入驻企业、楼宇经营者和政府部门。首先,入驻企业在楼宇经济发展中是最重要的组成部分,在楼宇经济的相关利益方中, 入驻企业是构成楼宇经济的第一要素。其次,楼宇经营者是楼宇经济发展中提供办公空间和物业服务的主体,楼宇经营者开发楼宇,主要是为了获得租金报酬,楼宇经营者对楼宇经济的诉求主要是通过单位面积楼宇租金来实现。此外,政府部门是土地的所有者和公共政策、公共设施的管理者,是楼宇经济发展必不可少的利益方。 (四)楼宇经济的影响因素分类 区位因素、配套设施、楼宇建筑品质、物业服务、政府政策等因素,是

小城镇房地产开发领域存在的问题与建议

小城镇房地产开发领域存在的问题与建议 近年来,随着城市房地产行业的蓬勃发展,小城镇的房地产开发也得到了政府的高度重视和大力支持,始终把发展城镇房地产开发作为促进乡镇经济和社会发展的一大战略,坚持高起点、高质量、高水平地抓好城镇的总体规划和房地产建设。在政策保障上,加强和完善了集镇的基础设施与环境,改善了城镇的投资环境和人居环境,使城镇的房地产开发获得了蓬勃发展。一方面创造了更多的就业机会,这在很大程度上解决了农村转移人口的后顾之忧,同时也为农村转移人口提供了良好的居住环境和生活环境。另一方面,鼓励农村人口向城镇转移,有力地带动集镇房地产业的发展。但同时,集镇房地产行业的开发还存在着一些不容忽视的问题。 一、房地产开发与管理相关政策的学习、宣传和实施情况 为了更好的了解和掌握房产行业相关政策,服务社会,我镇相关部门积极学习房地产行业相关政策法规,如《城乡规划法》、《房地产管理法》、《商品房预售管理办法》、《市人民政府进一步加强和规范房地产管理工作的意见》等法规和政策性文件精神,积极宣传房地产管理方面的法律法规,向办事群众、企业宣传政策。在政务中心设立政策咨询服务窗

口,筛选熟悉法律法规、精通业务的人员提供咨询服务,介绍有关政策的出台背景等,帮助企业寻求解决问题的途径,力求让服务对象满意、让投资者满意。印发房地产相关法规政策宣传单,加大政策宣传力度,让广大群众了解当前房地产行业有关政策法规,更好地维护自己的合法权益。并严格按政策法规开展工作和实施。但也存在着一些不足。一是新的政策法规更新快,而相关工作人员知识更新跟不上步伐,导致工作脱节,凭经验办事。二是部门工作人员系统培训学习较少,学习仅仅停留在依靠网络信息上。三是城镇地方性相关政策法规不够完善,致使一些无章可循的现象出现。 二、房地产领域存在的问题 (一)房地产开发土地利用不合理。城镇房地产开发的投资主体是单个的城镇企业和城镇居民,资金实力比较弱,资金分布相对分散,房地产的开发水平比较低。土地利用不合理。从规划层次上讲,土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用。但在实际建设过程中,由于不成规模、小打小闹,开发商超规划建设、超容积率建设时有发生。其直接后果是难以通过竣工验收,开发商难以取得相关规划手续或者是面对大额罚款一拖了之等一些历史遗留问题。 (二)房地产开发的监管难。管理部门获取基础数据难度大,不能有效监管。用地、建设形式多样,情况各异,有单排、单体建筑,有商住混合建筑,也有纯居住建筑,有分

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 (一)长沙概况: 1、地理状况: 长沙位于中国东南部,湖南省东部偏北,湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′,北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市,南接株洲、湘潭,西连娄底、益阳,北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系,境内有流入湘江的支流15条,其地形呈盆地状,围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原,东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里,南北宽约88公里,全市土地面积为平方公里,其中市区面积平方公里,建成区面积平方公里。 2、自然环境: 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部,距海较远,受冬夏季风转换,地势向北倾斜等因素的影响,冬冷夏热,四季比较分明。长沙平均气温为oC,年平均日照时数为1677小时,年降水量为1390毫米。 3、历史概况: 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史,长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是:古人按星宿分野,与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙,故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所,秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等,明清名为“长沙”,1922年定为湖南的省会,1933年正式设市。

4、文教: 长沙自古人文汇粹,贾宜贬居之地,朱熹讲学之所,闻名天下的岳麓书院更是有千年历史,长沙有各类学校3761所,其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征: 长沙是湖南省的省会,是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心,也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡,又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施,处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口: 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区,长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息,2004年年末,长沙户籍总人口为万人,同比增长%,其中非农业人口万人,农业人口万人。 7、综合简评: A、地缘优势决定地产市场的良好前景:长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力,长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化,长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀:从长沙现在的农业与非农 业人口比例看,长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程,大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。

房地产公司发展建议-房地产公司发展建议

房地产公司发展建议-房地产公司发 展建议 房地产公司企划部个人总结及展望与建议 一、工作回顾及总结*年是本人参与项目执行工作最多的一年,在集团公司总经理和项目经理的悉心关怀下,个人得到快速的成长,工作效率及质量有较大提高,主要完成工作如下:1、项目执行工作百汇海隆广场项目是本人进公司来重点跟进的项目,主要开展市场招商调研、客户接待、文案活动策划执行方面的工作,具体如下:完成百汇海隆广场项目策划推广文案、*年度总结写作;项目前期招商接待工作;协助接待中心启用前期装饰安装工作;项目

相关软文写作;跟进并实施项目宣传推广事宜;协助专题片制作组完成制片工作;持续跟进并协助报广设计、现场包装及物料设计工作,并充分运用报纸、电视台、广播电台、自办刊物等广告资源对项目开展了多渠道的宣传;完成项目阶段推广计划、客户营销活动方案写作等;协助项目推广工作的开展及媒体宣传的跟进工作。2、个人学习及提升在本职工作完成之余,通过计划性的跑盘工作及区域市场研究来熟悉市场情况,从而加深对海宁市房地产市场的进一步了解,同时还时刻关注行业政策的变化。坚持进行专业文章及项目软文的写作,用来提高个人的写作能力及逻辑思维能力,为项目的策划推广工作打好坚实的基础。3、工作总结回顾XX年工作,本人感觉从专业能力及工作态度上,较之于XX年有了一定的进步和提高,主要表现在:工作态度有明显进步;对项目策划推广工作的计划性与推动力有深刻的认识;能独立完成项

目策划推广执行过程中的部分工作;策划报告写作能力有较大的进步;有意识进行专业提升及个人学习。但同时还有许多的不足之处有待提高:工作主动意识需要进一步加强;沟通及表达能力需要不断提高;执行工作中细节关注不够;专业提升及个人学习需有计划性并及时进行总结。二、心得体会基于XX年度工作回顾及总结,也有一些心得体会来进行分享:1、专业,来自沉淀不积硅步,无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中,不断积累,不断修正,不断完善的。只有专业的沉淀与坚持不懈的努力,才能取得团队和个人的成功。我在具体的项目执行工作中,也是在有计划地完成专业沉淀,完成原始积累,并在今后的工作中修正。不敢求一步到位,将来再行完善。只有达到足够的专业沉淀,才能真正做到“厚积而薄发”。2、团队,在于有效沟通没有一个团队是可以不通过培养和耐心的沟通就可以达

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告 一、调研前言 长沙是湖南省会,位于湖南省东部偏北,是湖南的政治,经济,文教,商贸和旅游中心,是中南地区重要的资金,技术,原材料集散地和交通枢纽,东接浙赣,西引川黔,北控荆楚,南领桂粤,素有“荆豫唇齿,黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉,天心,岳麓,开福,雨花五区和长沙,望城,宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里,人口613万,其中城区面积556平方公里,人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况,针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查,通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况,以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法,抽取几个单元式配套住宅,进行上门访问调查。通过此次调研,我们了解了长沙地区的居民人均住房情况,不同层次收入的人群所住房的面积也不同:10%的最低收入住房面积19.88平米,10%的低收入住房面积21.72平米,60%的中等收入住房面积28.50平米,10%的高收入住房面积35.93平米,10%的最高收入的住房面积43.60平米,总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示:有80%的户主住房情况低于总平均值,所以希望可以把住房情况变得合理化,更平均化。

(一)调研时间及地点:xx年初至xx年末,长沙市区。 (二)调研对象及范围,长沙市区随机抽取的400户住民。 (三)调研目的:了解了长沙地区的居民人均住房情况,和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同,以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 (四)调研方法:随机抽样调查法和上门访问调查法。 (五)调研结论 通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长,从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米,这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重,从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数,这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长,房屋销售面积,土地购置面积等等,都在增长,但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。 二、情况介绍

长沙市房地产市场调研报告范本

长沙市房地产市场调研报告

第一卷市场调查报告 第一部分长沙城市概况 (一)地理环境 长沙是湖南省会,位于湖南省东部偏北,是湖南的政治,经济,文教,商贸和旅游中心,是中南地区重要的资金,技术,原材料集散地和交通枢纽,东接浙赣,西引川黔,北控荆楚,南领桂粤,素有“荆豫唇齿,黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉,天心,岳麓,开福,雨花五区

和长沙,望城,宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里,人口613万,其中城区面积556平方公里,人口199万。 长沙处于湘江下游,湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地,地势南高北低,丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土,肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主,林地占51.65%,耕田占28.38%。 (二)旅游资源 长沙历史悠久、人文荟萃,有文字可考的历史达3000多年,素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称,漫步长沙,古城遗址,古代墓葬,古刹名寺,古阁亭院等名胜古迹历历在目,随处可见,是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。 长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的,该市将深度开发旅游资源,实施

旅游“1886”工程,即进一步完善历史文化名城旅游圈,加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设,积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线,形成以清水塘、体育新城、浏阳风光带等为中心的6大旅游区。积极打造文化旅游精品。 (三)长沙市经济环境 1、国民经济概况 长沙市2000-2003年经济增长率一直保持在12%以上,2003年度GDP总值为934.6亿元,人均14520元,城市化率水平还比较低,为38.98%。 2、长沙发展状况 长沙发展环境在继续加速优化,功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境,理顺政策环境,改善服务环境和生产生活环境,长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空

2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判

风起云开复盘2016 洞见 2017 中原(湖南)房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生

PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾

PART ONE 2016年楼市回顾

涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管

2、行政监管 从热点到普遍,因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政, 从严调控,政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控, 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 (限贷、控房价) (控地价) (限贷、限购) (限贷、限购、加大土地供应、 控地价) (限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格) (限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格)

长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松,是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日,长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠:一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房,二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房,首付2成按季还款。 4月8日,省政府出台“湘十条”,助力湖 南楼市去库存。 5月31日,湖 南出台楼市新政:库存压力过大城市下调供地量。 8月2日,长沙市公积金政策再放宽,改善型需求再支持。 8月11日,长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日,湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》,确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展,确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段, 1-10月,长沙整体政策环境宽松,“去库存”为主要目的, 11-12月,政策收紧,但调控偏温和,重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)

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