中国房地产泡沫和房地产市场风险分析报告 2017

中国房地产泡沫和房地产市场风险分析报

告2017

研究报告

Economic

And Market Analysis China Industy

Research Report 2018

zhongbangshuju

前言

“重磅数据”行业分析报告主要涵盖范围

“重磅数据”研究报告主要涵盖行业发展环境,行业竞争格局和企业竞争分析,市场规模和市场结构,产品的生命周期,行业技术总体情况,主要领先企业的介绍和分析以及未来发展趋势等。

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目录

第一节研究背景 (7)

第二节中国房地产泡沫高企 (8)

一、整体投资回报放缓,房地产一枝独秀 (8)

二、区域发展不平衡,房价泡沫由一线城市向二三线蔓延 (13)

三、房地产投资价值突出,但已高位回落进入下行通道 (16)

四、政策调整对楼市影响显著,调控政策再度加码 (19)

第三节泡沫增速到顶,未来房地产拉动经济高增长难以持续 (21)

一、经济增速放缓,人口红利消失,泡沫最终回归中枢 (21)

二、货币泛滥导致投资暴涨,M2增速见顶,居民存款增长乏力 (26)

三、人均闲余资金下降,房地产对其他行业“挤出效应”危害大 (28)

四、地方政府过度依赖土地财政,政府风险难以忽视 (31)

五、杠杆加足,牵一发而动全身 (32)

六、因房地产泡沫引起金融危机的启示 (41)

第四节房地产改革必须伴随货币改革:中国特色“保楼托汇”模式的探索 (42)

一、东京模式“弃楼保汇”VS莫斯科模式“弃汇保楼” (44)

二、中国特色模式“保楼托汇” (45)

第五节未来或可行的双供给侧改革方案 (50)

一、三四线城市去库存,环一线大型城市圈建设 (50)

二、一二线城市去泡沫,全社会去杠杆 (52)

三、短期房贷调控成为去杠杆最大良方 (55)

第六节短中期风险和投资机会 (56)

一、货币收紧是最大的风险 (56)

二、GDP增速下滑长期影响房地产行业 (57)

三、房产价格短期不会大跌,长期取决于政府决心 (59)

第七节总结 (60)

图表目录

图表1:中国资本回报率(%) (8)

图表2:房价走势与宏观经济(%) (9)

图表3:房地产开发与销售步调一致(%) (9)

图表4:70大中城市新建住宅价格走势(%) (10)

图表5:70大中城市二手住宅价格走势(%) (11)

图表6:土地成交再创新高(万平方米,亿) (12)

图表7:商品房销售16年初暴增(%) (13)

图表8:二线城市的新建住房价格上涨加速(%) (14)

图表9:房价泡沫由一线向二三线蔓延(%) (14)

图表10:商品住宅销售区域差异大(%) (15)

图表11:二线城市房屋施工增速赶超一线城市(%) (15)

图表12:房地产投资回报率高波动率小 (16)

图表13:降息对商品房销售的影响 (20)

图表14:房屋新开工面积16年已见顶(%) (21)

图表15:商品房销售增速转为下降(%) (22)

图表16:美国房地产波动与GDP走势高度一致(%) (23)

图表17:中国城镇化率(万人,%) (24)

图表18:农民工增速放缓(万人,%) (24)

图表19:劳动力人口比例下降(万人,%) (25)

图表20:出生率下降(%) (26)

图表21:M2与一线城市房价高度相关 (26)

图表22:M2与二线城市房价有所相关 (27)

图表23:M2与三线城市房价相关性不显著 (27)

图表24:房地产挤压居民消费(%) (29)

图表25:居民可支配收入增速下降(元,%) (29)

图表26:M1、M2剪刀差扩大(%) (30)

图表27:固定资产投资增速下滑,房地产占比较大(%) (30)

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