国外地籍信息系统研究现状
1、美国
美国于上世纪80年代提出了建设国家地籍数据库的设想，NRC（National Research Council）对此展开了制度、内容、技术等方面的研究，于1980年编写了《Need for the Multipurpose Cadastre》研究报告。此后，由BLM、FGDC、ESRI 等五家单位资助，10位来自各个领域和不同地方的专家组成的工作组，进一步开展了更为系统的国家地籍数据建设研究，并编写了《National Land Parcel Data》专题研究报告。除了开展国家地籍数据库建设的相关研究之外，美国也开展了实际工作。1996年，美国在实施国家空间信息基础设施（NSDI）建设示范工程中，启动了华盛顿州地籍测量框架工程（WashingtonState Cadastral Framework Project），目的在于加强多单位联合共建、利益共得、解决数据冲突和促进数据共享。整个工程分为两个阶段，第一个阶段是1997年9月到1998年9月，主要是利用FGDC制定的地籍数据标准，进行SDE/Oracle数据库建设；第二阶段是1997年9月到1998年9月，主要工作是进行多源异构数据源的数据转换，通过标准规范数据，解决数据之间的冲突，为政府、企业和公众提供服务。2002年，美国土地管理局（BLM）联合洲政府、地方政府、企业等单位共同实施了NILS （National integrated land system）工程，主要目的是应用面向对象技术建立通用的地籍数据库模型和土地管理工具。NILS由Survey Management，Measurement Management, Parcel Management, GeoCommunicator四大有机部分组成，实现了数据采集、数据处理、地块管理和信息发布的一体化。通过登记和授权，用户可以通过GeoCommunicator获得地块的详细信息。NILS数据内容主要参考了ArcGIS 的地块数据模型和FGDC地籍数据标准。加拿大在1964年建立了世界上第一个地籍信息系统，用于城市管理。1998年，加拿大安大略自然资源部1998年开始实施安大略土地信息系统计划（LIO），其目标是建成数据采集、生产、存储、管理和访问为一体的土地信息基础设施。LIO对加拿大信息化起到了深远影响。
2、德国
德国于1983年将各州的地籍登记的全部内容按统一的格式数据建立了地籍册数据库，直接服务于政府决策和私人土地交易。澳大利亚和德国等国家的地籍数据库的利用主要分为三个层次，即国家级、州（省）级和面向社会服务的地籍信息网络数据库，各个级别的应用均体现了地籍信息的决策支持功能、管理功能和服务功能。地籍数据库的建设由国家统一规划、设计和建立，并由国家制定统一的数据标准与政策。近十年，德国来一直在探索面向未来的信息服务模式，启动了综合官方地籍信息系统ALKIS，并结合ATKIS元数据系统，实现土地信息共享。
3、澳大利亚
澳大利亚的空间数据基础设施（SDI）中包含了25%的地籍数据，国家地籍信息数据库主要由中央政府投资建设，州级的则主要由地方政府投资，目前也逐步吸收了社会团体和私人机构的投资，而且州一级的数据大都无偿地集成到国家级的数据库中。由于地籍数据巩固了国家和各州土地市场和经济活动的基础，现在澳大利亚政府通常公认数字化地籍数据库（DCDB）在国家和各州空间数据基础结构领域是核心空间数据集中最重要。通过向统计局、联邦选举委员会、国防部、环境管理和国家公用事业机构等部门提供数据服务，使国家地籍数据库的巨大商业价值得到了体现。澳大利亚Western Australia州国土部实施了一个
Smartplan计划，设计和研制了土地信息查询系统，向四类用户提供空间信息服务：一是远程电话访问，二是政府网络用户，三是内部用户，四是问讯处和一般公众。
4、荷兰
荷兰地籍与公众注册署在已有的地籍信息的基础上，现正致力于发展基于Internet的地籍信息查询、分析和可视化功能，包括允许用户通过网络了解该局的地籍数据，利用一个GEOshop网上地理查询工具进行地籍图形数据浏览。
5、加拿大
加拿大的NewBrunswiCk省己初步建立了基于Internet、WebGIS和地籍管理业务的网络土地信息系统，其主要功能包括：网上土地登记、网上土地信息公告、网上宗地信息查询、政策咨询等。
来自于欧洲土地信息服务(EULIS)官方网站和国家测绘局测绘发展研究中心的信息表明，在欧盟的e-Continent计划中，瑞典、芬兰、英格兰、奥地利和挪威等国家土地登记处或地籍(LRC)管理部门己启动一项被称为欧洲土地信息服务(EULIS)的合作项目。EULIS的目标是通过Internet提供信息跨国访问，为该市场的专业人士和广大民众创造更好的条件。该系统服务包括两类信息：一类是土地信息本身(例如地块的标识码、对象编号、业主姓名、最近所有权交易日期)；另一类信息是关于元数据的。EULIS的技术方案是基于B/S多层结构，用户连接到其己经注册的络上选择EULIS服务并通过HTML向服务器发送请求信息最终国家系统通过界面向用户提供信息，并反馈开取发票的信息。
此外，瑞士、丹麦、新西兰、日本等国家的地籍数据库建设也都十分出色。在瑞典、俄罗斯、立陶宛等国家，均建立了国家地籍管理和不动产物体登记自动化系统，实现了地籍信息在社会公共管理中的共享，通过一体化系统，公安、民政、银行等政府机构和公司等社会组织都可以查询土地登记信息。
7、俄罗斯
俄罗斯国家地籍资料包括以下信息：关于土地地段的信息；关于地区的信息；地方自治区的土地和界线；俄罗斯联邦主体的土地和界线等。
国家地籍资料是建立国家部门资料集的基础，是进行自然资源、不动财产和其他按照法律规定需要登记的财产登记和统计的“信息源”。按照俄联邦法律规定，编制统一的国家地籍册，其目的是：对国家的土地资源进行全面的统计核算，成为编制土地利用规划的基础；确保国家对土地利用和保护情况的监督；为保护土地使用者和其他权益主体的合法权益，成为土地市场的建立和发展的保障，以及成为国家调节土地利用中发生的各种关系的法律基础。此外，国家地籍资料还是国家进行宏观调控的基础：土地经济评价和土地价值的测算，为合理征收土地税费的信息基础，以确保土地的“社会职能”。
俄罗斯国家地籍资料具有公开性的特点。国家地籍资料是公开的（除列入俄罗斯联邦法律不准公开的资料），开展国家地籍工作的机关必须向出示了身份证和书面申请的当事人提供国家地籍资料；向公民和法人提供的资料可以进行商业
传播，但是需要注明信息来源。国家地籍资料属于有偿或无偿服务，属于无偿提供的对象包括：“土地权的享有者或者其授权人；处于其管辖地区的税务机关；实事不动产权及其交易国家登记注册的机关；对某些种类不动产和地带进行专门登记或统计的机关；对土地具有继承权的人；按法律规定的其他人”。
1996年8月3日俄联邦政府批准了“建立国家地籍自动化系统”的联邦规划，逐步把地籍资料的获取、加工，保护和提取过渡到数字化的方式。其目标是：满足国家、联邦各权力机关、各经济部门及全国公民对不动产和土地信息的需求，保护各权利主体的合法权益及支持土地市场的正常运转。2001年，通过了《国家地籍管理和不动产物体登记自动化系统联邦专项规划》，目的是建立国家地籍管理和不动产物体登记自动化系统，保证在土地及其它不动产有效利用领域实行国家政策，鼓励向不动产市场投资活动等。
俄罗斯国家地籍自动化系统是在全国统一坐标系的基础上建立起来的，对国家经济发展以及政策制定和实施具有重要的意义，同时与各经济主体在新的土地政策下的经济利益不无关系，它还可以以地籍信息为基础进行其他方面的登记和建立各个级别的地理信息系统。目前俄罗斯已经初步建立了国家地籍系统的定额法规基础和专门从事地籍工作的机构网络，配置了支持和维护自动化系统的基础设施，开设了教学中心和研究所等，地籍信息已经在俄罗斯国家土地管理中起到了举足轻重的作用。
俄罗斯目前正在筹划把国家地籍系统作为基础，建立“统一的不动产国家统计系统”，使得地籍资料与俄罗斯其他部门的不动产资料一体化，以利于国家资产的合理保护和增值保值。新规划计划在逐步实现从地籍管理过渡到不动产籍管理。
俄罗斯的部分专家认为，为了确保不动产权与其交易的登记注册的效率和确保不动产税的征收，国家的统计应当是统一的，而其他的包含有不动产信息的统计系统的运用只是为了管理统计对象，而各系统间不应相互矛盾。每一系统都有生存的权利，但应当明确各自在国家经济中的作用和地位，因此俄罗斯计划下一步在对联邦土地进行新的总规划的背景下，完成不动产籍系统的建立。但是这还需要俄罗斯联邦地籍局的各个部门机构以及社会有关的利益方的充分支持，密切协作才有可能顺利完成。
8、瑞典
在瑞典，地籍管理是以不动产为基础单元，其不动产的概念是指一个物体及其上附属建筑，这个物体可以是土地、水、渔业、三维空间等。每个不动产单元的范围，均由综合土地信息系统来界定。作为地籍管理的政府部门，瑞典制图、地籍及土地登记局是瑞典地理数据库和地图的主要制作者，具体负责数据的采集、加工和集成，提供核心的地理和不动产信息。所有的数据实行统一管理，数据变更由中央及其地方分支机构完成后，通过互联网在中央数据库进行更新。
除提供基础空间数据库以外，瑞典制图、地籍及土地登记局还提供宗地的基础估价信息、各地土地和房产交易信息（反映市场价值的大致趋势）、土地和房产权属现状和自然环境基础信息。目前，瑞典已经完成了覆盖全国的1∶1万基础地理数据库的建库工作，地籍数据以1∶1000为主进行建库。据介绍，超过70%地理数据涉及土地和建设，如制图、生产统计、公共设施建设以及环境保护
等。同时，这些信息也被广泛应用于瑞典的电子政务、公共部门服务、国家经济发展、环境控制、公众参与以及增值信息服务等。在瑞典，每周有超过一半的人口都会使用电话簿、地址以及地图搜索数据；与此同时，作为社会基础信息的重要组成部分，这些信息还广泛服务于市场经济、电子政务和基础设施建设等。比如，银行发放贷款也可以通过相关的网站准确获知客户不动产的信息，包括所有者、获取途径、支付及抵押情况等。这些有限信息向公众公开，具有“法律”效力，客户无需出示证明。
在管理体系的基础上，瑞典也形成了一整套不动产登记的法律框架，以土地数据法为中心，涉及土地法典、土地登记条例、不动产构成条例、个人数据法等；而这些在国际法、欧共体法律、宪法、人权法、隐私法、保密法、版权所有、数据库保护、公平交易法等法律框架下运行。根据当前的土地法和不动产构成法，不动产构成包括分割、重新分配、合并、财产边界确定、登记等内容。这项法律既适用于城市土地，也适用于农村土地，它是官方地籍调查者对土地边界变化作出裁定的强有力的手段。可以说，瑞典是欧洲较早形成比较完善的土地管理制度的国家，也是欧洲土地管理制度延续比较完整的国家。
总结当前瑞典地籍信息系统的特色，可以涵盖“官方系统、全国覆盖、内容统一、立法支持、国家担保、应用广泛、收录选定的信息”等，此外还包括一个重要的功能，那就是与其他主要系统相连接，进行数据交换。
加拿大物业管理对中国的启示
加拿大物业管理对中国的影响 从2009年10月开始开设加拿大物业管理志专栏到现在，已经整整一年。我们结合亲身经历，对加拿大业主董事会、物业管理公司和专业服务公司的结构与运转规则做了系统描述与阐释。连载即将告一段落，最后谈一谈加拿大经验对中国的借鉴意义。 2009年11月，现代物业杂志社在清华大学举办了“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”，专栏的执笔人之一、加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长余月瑛女士在会上介绍了加拿大经验。她绘声绘色的介绍引起了国内与会物业经理的极大兴趣，讨论异常热烈。我想大家对她的发言如此感兴趣的原因主要有两个：一是物业经理在加拿大是一个很体面的白领工作，有独立、舒适的办公室，现代化的办公条件，假期充足，收入也十分诱人；第二，加拿大公寓管理法律完善，业主董事会成员和物业公司经理职责明确，各尽其责，依法办事，少有冲突，工作起来心情舒畅。加拿大简直就是物业经理们憧憬的理想之国！ 但是如果反过来思考，可以说加拿大对于物业经理来说并非天堂，因为加拿大规范的物业管理秩序是建立在种种制度制约基础之上的。2009年8月加拿大共管公寓协会（CCI）主席培安女士（Janice Pynn）来北京时，我曾经向她谈起中国的物业公司在物业小区中的各种生财之道。培安女士是大多伦多地区最大的一家物业管理公司Simerra的执行副总裁，负责运营超过2万个单位的共管公寓。作为物业公司的总裁，听说中国的物业公司有如此之多的开源之路，她做出了一个异常兴奋的表情，因为这在加拿大是无论如何也做不到的。看一看本专栏的另一位执笔人、加拿大安大略省注册物业经理王成在本刊2010年02-03期中写的《加拿大物业管理公司如何赚钱》一文就会明白，加拿大的物业管理公司唯一的赚钱途径是通过物业经理为签约公寓楼提供管理服务获得酬金，除了这笔事前在合约中约定的报酬之外，物业公司和物业经理在物业管理过程中没有任何经济收益发生。而且物业公司的酬金是一项平均利润，并非暴利。物业经理只有“节流”的义务，而没有在公寓楼“开源”创收的权利。比如，加拿大新建的每一个公寓楼都有独立的室内游泳池、会客厅和供访客住宿的客房，但这些设施只为本公寓的业主服务，不能拿来对外经营。物业经理经手的账户要经过三道审计，首先是业主董事会的财会审计，其次是物业管理公司的财务审计，接下来还有独立审计师一年一度的稽查。加拿大规范
国外物业管理模式分析及启示
国外物业管理模式分析及启示 国外物业管理模式分析及启示 加入WTO，将给我国的经济发展带来巨大商机，进而也会对物业管理市场产生深远的影响。加入WTO后，境外物业管理企业必将涌入国内市场，物业管理市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的规律将进一步凸显。这一切都要求我们急速提高我国的物业管理水平，普遍提高我国物业管理从业人员的素质，以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。为此，我们必须借鉴国外优秀的物业管理经验。 一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理 (一)英美的物业管理 英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。 发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。 英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。 英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。 (二)新加坡的物业管理 新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。 物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一
高端总部写字楼物业管理经验分享
高端总部写字楼物业管理经验分享 仲量联行物业管理服务秀成 物业管理与服务经验分享 在生活中的基本四大元素- ”衣”、”食”、”住”、”行”中，在”住”的元素里，“房屋管理”在人类日常生活中列为服务性行业，而在房地产专项中为售后服务的类别。现代社会对售后服务的要由原来提供一套服务标准“物有所值”提升至现在要求的“物超所值”，才能保持企业的地位和营业情况，。这种现象还可能在未来的发展中还需要不断的往上提高要求? 售后服务是一种多方面配合的管理，在社会中能看到一些企业有些产品在最早推出来是特好的，但是由于往后的售后服务没法满足客户的要求，整个企业因此而衰弱甚至倒闭。房屋管理除了关注整个项目的安排，在人员管理系統上也是既要管理自己的直属员工，还要关注到很多外包服务商员工；如何有效梳理整套系统，直接影响其他人士对房屋管理公司服务评价的关键。在这种售后服务行业中是一套硬件和配合软件兼备的24 小时售后服务行业。相信很多人都知道一般房屋管理在房地产行业中- 总是花钱和不太赚钱的部门，产生盈利的机会率十分之低，所以一般而言在管理中各种花费上是必须把成本降到最低，但是同时要面对质量的要求必须达到“物有所值”甚至于“物超所值”的压力要求，要达到平衡真是行业中最大难处。所以，有水平的服务是当然必须经过有系统、有规和有效的管理，才能达到目的，同时在一般的培训中要確认受培训的人员已达到服务水平的话，就应该通过有一套考评标准，才能确定该同事达到水平能担任日常的管理工作，从而满足客户要求的服务水平很多开发商对“房屋管理”的财务状况看管得十分紧，因此对各项的管理造成很大的压力。而同时开发商对“物业管理”服务上出现问题时往往追究管理处在培训上的安排不足。其实在管理处中的费用能在劳动市场聘请到有水平的员工已经不错了，现实中还可以要求更高水平吗?在客户方面是(我付出管理费就应该享受很好的服务。)在管理中提供的服务必须达到收费越高管理水平必须越高的硬道理。当然这是消费者正常要求的东西，高端客户更觉得每一个管理人员都应该什么东西都知!什么东西都懂!好像超人一样的能力。这就是物业管理公司应该造的和经常要跟进和更新的事情，才可以保持与客户的良好关系。房屋经理在项目是重要岗位，是各项目第一负责人，承担着大量的项目运营具体部署工作，同时肩负着总公司的指令落实，开发商的日常沟通，政府部门的接洽代表，以及高端客户联系人等多种职能于一身。在的权利围之，事务最多也是最难的工作在于权衡每一件工作的“度”，即在既有政策（合同）围如何把握分寸并妥善处置，使之得以顺利。 因此房屋经理的关注程度会直接影响到项目的营运水平。 租户/业户（服务对象）关注的即我们应关注： 我们的服务是直接面对使用人的，而服务对象最关注项目的方便性、舒适性、安全性等。一个管理优良的项目可以使使用人及访客产生愉悦的心情及产生在此办公/居住的优越感，因此令到使用人士心甘情愿同意的缴纳物业费是一个重点工作之一。为达到这一目的，我们应从使用者即服务对象的角度出发，体验他们的切身感受，了解他们的真实想法及需求，在合理围调整工作容。即不能漠视日常运营中出现的小问题，拒绝麻木，例如即使小部分的破损也应立即安排修复；同时不断的超越目前服务水平，经常给使用者一些小惊喜，如每年不
国外物业管理经验研究论文
国外物业管理经验研究论文 物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。 我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与锦华苑的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。 首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。 在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。 二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有１０名ＰＡ清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由苏州新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，
国内外物业管理对比
国内外物业管理对比 随着国内物业从81年开始至今已有33个年头。在商言商。在物业服务行业，自然要关心这个行业的发展。 2013年是国务院新政全面推行的第一年，也是全面深化改革的启动之年。去年中物协发布的《物业管理行业发展报告》显示，我国物业服务行业管理各类房屋面积已达145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员。物业服务吸纳就业的贡献可见一斑，推动经济社会发展的作用更可圈可点。 一、国内外的物业管理特点 国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。 英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。 发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。 新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。 为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务，以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。 物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处一般管理10000～15000套(户)住宅。
国内外物业管理特征分析(精)
国外物业管理的基本特征分析 “ 物业管理” 一词同“ 物业” 一样,亦来源于港台地区。然而,国内很多书籍和文献, 都借助了 property management (简称 pm 或 real estate management(简称 rem ,作为物业管理的英文名称。从国外近几年的实践来看,现代意义的 pm (或 rem 与我国开展的物业管理,在内容和范围上存在一定的差别,它一般体现出以下的具体特征。 1. 内容及范围广义性 从近几年的实践来看, 国外开展的 pm 具有广义性的房地产管理含义, robert ? kgvin 讲到:pm 是对房地产产品的开发建设及使用过程的管理。而 alan ? spedlding 教授则进一步分析说:传统的 pm 未能从战略角度看待房地产管理问题,它们未能将房地产作为一项有长期潜力的资源,而往往能被认为是一个“ 负方术语” ,是一项费用支出,仅仅为维持现状而运行管理…… 此外,传统 pm 忙于已建房屋资产 (built asset的管理,而忽视了它的其它潜在特征,如地段、功能、价格、空间等。他还说:由于房屋的设计、建造与使用期的维修及运行是相互联系的,故而房屋的获得与已建房屋资产的管理是密切相关的。因此, pm 的内容既应涉及房屋的开发建设, 也应涉及房屋及其附属设备设施的维修及更新改造。 从以上论述可见, 近年来国外 pm 的内容与范围不断地在扩大, 即传统物业使 用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理。从系统理论来讲, 这是一个合理的发展趋势。因为房地产产品是一个有机的综合系统, 其产品的生产与使用, 本身就是系统时间维上互相不可分割的组成部分。只有将其生产与使用的全过程相互联系起来系统考虑其管理问题, 方能全面、科学地认识房地产产品对人们生产及生活所产生的效用及效益。 2. 物业管理的服务性特征
材料范文之物业管理经验交流材料
物业管理经验交流材料 【篇一：住宅区物业专业化管理服务经验交流材料】 海石湾住宅花园是窑街煤电有限责任公司投资兴建的职工家属新型 住宅区，位于兰州市红古区平安路北，占地面积平方米，总建筑面 积平方米，建成并投入使用的住宅楼栋，住户户，常住人口余人。 绿化面积平方米，绿地覆盖率，人均绿化面积平方米。区内相关配 套设施完备，有中小学、幼儿园、医院、商贸大厦、音体室、灯光 球场、草坪足球场以及供水、供电、供暖、热水、电炊等设施，基 本能满足社区内居民各种社会生活、文化教育、体育活动、医疗、 购物以及幼托服务等需求。 三、内强素质，促进形成物业管理专业队伍 我们从强化内部管理入手，坚持三个原则，即精神文明和物质文明 融为一体，同步发展，相互促进的原则；小区建设与管理并重，边 建边管的原则；专业管理与群众管理相结合的原则。树立“以人为本”的管理理念，抓队伍建设，苦练内功。一是抓思想建设，树立服务 理念。引导全体管理人员把“服务第一，住户至上”当作企业生命， 全心全意为业主服务。具体表现在：“服务态度：文明礼貌；服务行为：合理规范；服务效率：及时快捷；服务效果：完好满意”。教育 和倡导“创业敬业，爱我物业，管理服务，住户至上”的企业精神。 二是抓作风建设，增强敬业精神。作风反映企业的形象，是检验职 工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此，我们要求全体物业 管理人员和服务人员在工作时间内，必须统一着装，挂牌上岗，坚 持文明用语，接待业主应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅，只要住户需要服务，要尽可能地满足住户的各种需求，使住户体会 到“处处方便，事事放心”。三是抓业务建设，提高服务技能。业务 水平的高低，直接关系到管理和服务的质量，关系到物业管理工作 的整体效益，因此，我们通过不同形式的培训工作，提高全体员工 的业务水平。采用短期培训，较为系统地讲授物业管理专业知识。 同时采用专题讲座，根据全体员工的工作状况及特点，有选择地进 行专题讲座以提高业务能力和实际操作技能。我们还选派热爱物业 管理工 作，具有奉献精神的人员处出培训学习。四是抓法制建设，规范服 务行为。社会主义市场经济是法制经济，我们要求每一位员工自觉 地遵守法纪，要学法用法，在国家颁布的各项法规的基础上，根据
我的国内外物业管理对比
国内外物业模式的比较研究 摘要：随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾。 关键字：物业管理物业管理模式国内外模式对比 一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理 (一)英美的物业管理 英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。 发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。 英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。(二)新加坡的物业管理 新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。 为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务，以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。 物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处一般管理10000～15000套(户)住宅。 新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。 (三)香港的物业管理 香港物业公司数量非常多，政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地
差距与创新：中国物业管理的发展及未来
差距与创新：中国物业管理的发展及未来 （发稿时间：２004-06－23 阅读次数:0） 物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营 中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环。 一、中国物业管理的产生与发展 改革开放之前,由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的 商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用,但由于长期实行福利制低租金 分配住房的政策,排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入,没有产出。包袱越背越重,不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都 难以维持,房屋失养失修严重。据20世纪80年代初统计，全国直管公 房失养失修率达到50％以上。每平方米使用面积年租金仅１.5６元,除去管理费０.６8元,18％的税金0.28元外,维修费只剩０.６0元,只够 正常维修费用的１／6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。可以说,我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。 随着改革开放的深入,房地产业得到了飞速发展。与此同时，旧体 制的弊病更加显露,而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。
在这种情况下，世界上先进的物业管理模式,自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。19８１年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。同年在广州市,新建的东湖新村也进行了改革的试点。这是中国物业管理迈出了第一步的标志。 20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1４４9家，从业人员达1５万人,管理的物业面积近1亿平方米,覆盖面达全市总物业面积的６4%。从北京一地就可以看出,我国物业管理的发展速度之快,规模之大,范围之广。 二、中国与世界先进物业管理模式的差距 中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的,大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快,就会出现一些问题，物业管理也不例外。 1．市场化的差距 (1)物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司,而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好,费用标准适宜,谁就能生存与发展,否则就会遭到淘汰。
国内外物业管理模式的基本共性分析
国内外物业管理模式的基本共性分析 一、国内外物业管理模式的介绍 （一）香港物业管理---专业化的法团式管理模式 香港人多地少，人口密度非常大，高楼大厦林立，要解决好人民的住房的问题确实不容易。但是，香港物业管理的发展对降低人与人、人与物之间的矛盾和冲突起到了不可磨灭的作用。经过多年的实践发展，香港已经形成了较为完备的法律体系，如《建筑物管理条例》、《公共契约》、《房屋条例》、《业主与租客》条例、《公共契约》，以及保安与护卫员、噪音与空气管制、职业健康与安全、少额钱债以及个人资料等调理法规，对物业管理过程中各方的责、权、利都做了明确的规定，因此在香港从事物业管理行业，就有法可依、有章可循。[1] 香港经济发达，招投标体制完善，物业管理行业竞争激励，因此，为了自身发展，各物业公司也在不断的适应市场环境中提高自己的服务质量，改善自己的服务模式。香港专业分工细致，比如说保洁、安保、工程维修、园林绿化、车场管理、以及会所管理等都有专业公司可以接管，因此在香港的物业管理公司只需要少数人就可以经营好一个项目，他们只要注重沟通与协调，做好对专业公司服务质量的控制与检查即可。[1] 当然，政府是鼓励和协助业主参与大厦的管理工作，是业主可以根据《建筑物管理条例》成立业主立案法团（类似于内地的业主
大会），在共同参与的理念下，自行管理其物业。[2]法团有权选择和解聘物业管理企业以及撤换法团委员，当然要经过业主大会的统一，一般以达到一定的票数进行表决。管委会代表业主执行法团的决议。为了使市民能够安居乐业，社会和谐，香港政府非常重视物业管理，在各区均设立“联络小组”与法团保持联系，就物业管理过程中出现的问题提供建议与协助处理。同时加大对外宣传，使民众及时了解物业管理的理念，树立正确的消费观念，经常邀请相关专业学会进行专业支持。另外，对于欠费的问题，在香港一般有催缴的方式以外，还可以利用“小额法庭”进行追讨，只要事实清楚证据确凿，“小额法庭”可以当场裁决，对于拒不执行的，法院还可以拍卖房产进行清缴，这也就保证了物业管理公司的经济来源，使物业管理在香港的发展有了坚强的后盾，利于行业健康发展。 （二）台湾物业管理---科技支持下的自主经营管理模式 物业管理在台湾起步较早，从1978 年台湾第一家保全公司成立发展至今，物业管理已经发生了翻天覆地的变化。主要表现为：第一，从业人员素质较高，非常精干。台湾物业管理从业人员中约有1/3 的人员具有大专学历，同时，企业为了提高从业人员素质和达到人才稳定的目的，非常重视人才的培训。 专业分工细致，如电梯检修与维护、机电设施对的检修与维护，消防设备的点检与保养、特定清洁、社区秩序维护、社区绿化、整理等专业服务基本是外包给专业的服务公司来做，从而可以降低人
国外物业管理模式
国外最新物业管理模式 国外最新物业管理模式作者：佚名 时间：2008-9-23 浏览量： 国际传播媒介行业,简称国际传媒业,是包括广播、电影电视、音像制作、出版、报刊等精神生产机构与工商业相交叉而形成的一种主要生产和传播精神文化产品的行业。西方国家学者又称之为“文化工业”。 从历史上看,主要从事精神文化产品生产和传播的传媒业是伴随着市场经济而兴起的。最早建立市场经济的西方国家都有比较发达的传媒业,而西方各国理论家对其功过是非长期争论不休,但对其基本特征:精神生产、传播和商业化,有比较一致的概括,大体上反映在如下几个方面: .传媒业的生产经营以市场为导向,以其精神产品在市场上能否满足消费者的有效需求为目标,不再以某种既定的精神价值为目标。
2.传媒业生产的精神产品的消费者不再被动地接受特定的精神产品或精神灌输,而是按自己的口味和需要主动地选择某种精神产品。 3.传媒业的经营者为赢得市场,着力于迎合消费者的口味和情趣,同时又尽力去影响消费者,不断地用“创造的需求”制造出新的口味和需要,并推向社会,着力造就一代代新的精神产品的消费群体。因此,精神产品的推销、新的精神产品的炒作,对传媒业的精神产品的生产和消费具有越来越大的影响。 4.传媒业各种精神产品及其生产者在市场上竞争激烈,并在竞争中沉浮,竞争的胜败取决于占有市场的份额,因此市场价值取代精神价值成为主要的价值衡量尺度,精神产品的命运由其市场价值来决定。 5.从微观上看,传媒业的精神生产日渐企业化,不再是个别精神生产者的个体劳作,也不再是单纯直线从事精神创造的
知识分子之间的合作,而成为一个由销售牵头的企业。 国际传媒业精神生产商业化的后果,西方学术界有两种截然不同的价值评价。一种强调传媒业的商业化使精神生产获得活力,日趋繁荣,并促成文化的普及,精神产品不再为少数贵族所拥有,从而大大有益于全社会的精神文化水平的提高,同时又使精神创造者摆脱意识形态的强制而获得创造的自由,因而大大有益于精神文化的发展。另一种观点则对传媒业商业化的精神生产方式持严厉的批判态度,强调传媒业商业化精神生产方式使精神生产者的人格发生扭曲,沦落为文化市侩,从而使人精神丧失,社会陷入极度的精神贫困和精神危机。 战后传媒业商业化的精神生产方式在西方国家的发展势头更烈,借助于强大的物质力量和先进的技术手段,对社会生活的影响日增,其弊端也愈加显露,引起了不少有识之士的忧虑。如美国前国务卿布热津斯基1992年在其新着《失去控制》中指出,以好莱坞影片和电视制作厂家为代表的商业化的大众媒介,出于商业利益,迎合人的最低级本能,倡导颂扬自我满足、自我放纵和贪婪的价值观念,不断传播“自我
物业管理国外文献综述
物业管理国外文献综述 1.物业管理体系研究 Alice Christudason对新加坡住宅区物业管理体系的选择进行研究，通过对内部管理组织和代理公司两种物业管理体系对比研究发现，如果考虑高效和实用，最好选择专业代理人，如果管理委员会由具有足够驱动力、忠诚度、知识水平且愿将时间付出给小区的成员构成，则可以选择内部管理组织，管理委员会就可以直接运行和控制小区的日常和长期工作[1]。C Y Yiu等首次从制度经济学的角度对物业管理的制度安排提出了一个分析框架[2]。Alice Christudason研究显示，虽然多层次的系统可以缓解单层管理公司系统一些现有的为题，但是可能会出现其他问题，包括运营成本的增加，为多层管理公司找到足够的志愿者和冲突可能性的增加[3]。 2.物业管理与政府治理研究 Steve R Doe研究并提出政府应当利用中介服务机构，充分发挥它们在社区管理中的作用[4]；Altrichte从政府的角度上指出，政府应当采用潜在的社区管理措施，并且通过这些措施来改善对社区的管理[5]。Beate Klingenberg经过建模研究认为租金管制不仅对业主，而且对资产管理者和承租人都具有预想不到的负面后果，从而提出应重新探讨和审查租金管制政策[6]。 3．物业管理的溢出效应研究 物业管理与房地产价格间有一个重要的和积极的关系。人们愿意分别为 ISO9001认证和HKMAQA的物业管理公司管理的资产多支付4.92%和2.84%[7]。Eddie Chi-man Hui通过研究物业管理对房地产价格的影响发现，ISO14001认证对资产价值的影响小于ISO9001和香港管理协会质量认证两个管理标准[8]。Jinhuan Li提出一种新的评价方法，以确定物业管理服务对香港私人住宅价值的重要性， 结果表明，物业管理资产增加价值，尤其是年长和危房特性的资产[9]。但是Roland Füss研究表明，超额收益的来源和资产特性有关，物业资产管理并不能成为主要 驱动力，特别是资产的年限和规模可控的情况下，其作用更为有限[10]。 4.物业管理转化路径研究 Alan Phelps研究提出组织意志，战略重点，投资的智慧和创业文化是决定物业管理向资产管理转化的四个关键因素[11]。Deidre E Paris提出，在十三项变量中，居民最不满意的就是物业管理公司采用权宜措施解决问题，对于物业公司间的顺利
浅谈加拿大物业管理经验对中国的启示
浅谈加拿大物业管理经验对中国的启示 浅谈加拿大物业管理经验对中国的启示提要：但是如果反过来思考，可以说加拿大对于物业经理来说并非天堂，因为加拿大规范的物业管理秩序是建立在种种制度制约基础之上的 浅谈加拿大物业管理经验对中国的启示 从2009年10月开始开设加拿大物业管理志专栏到现在，已经整整一年。我们结合亲身经历，对加拿大业主董事会、物业管理公司和专业服务公司的结构与运转规则做了系统描述与阐释。连载即将告一段落，最后谈一谈加拿大经验对中国的借鉴意义。 2009年11月，现代物业杂志社在清华大学举办了“高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会”，专栏的执笔人之一、加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长余月瑛女士在会上介绍了加拿大经验。她绘声绘色的介绍引起了国内与会物业经理的极大兴趣，讨论异常热烈。我想大家对她的发言如此感兴趣的原因主要有两个：一是物业经理在加拿大是一个很体面的白领工作，有独立、舒适的办公室，现代化的办公条件，假期充足，收入也十分诱人；第二，加拿大公寓管理法律完善，业主董事会成员和物业公司经理职责明确，各尽其责，依法办事，少有冲突，工作起来心情舒畅。加拿大简直就是物业经理们憧憬的理想之国！ 但是如果反过来思考，可以说加拿大对于物业经理来说并非天堂，因为加拿大规范的物业管理秩序是建立在种种制度制约基础之上的。2009年8月加拿大共管公寓协会（ccI）主席培安女士（janicePynn）来北京时，我曾经向她谈起中国的物业公司在物业小区中的各种生财之道。培安女士是大多伦多地区最大的一家物业管理公司Simerra的执行副总裁，负责运营超过2万个单位的共管公寓。作为物业公司的总裁，听说中国的物业公司有如此之多的开源之路，她做出了一个异常兴奋的表情，因为这在加拿大是无论如何也做不到的。看一看本专栏的另一位执笔人、加拿大安大略省注册物业经理王成在本刊2010年02-03期中写的《加拿大物业管理公司如何赚钱》一文就会明白，加拿大的物业管理公司唯一的赚钱途径是通过物业经理为签约公寓楼提供管理服务获得酬金，除了这笔事前在合约中约定的报酬之外，物业公司和物业经理在物业管理过程中没有任何经济收益发生。而且物业公司的酬金是一项平均利润，并非暴利。物业经理只有“节流”的义务，而没有在公寓楼“开源”创收的权利。比如，加拿大新建的每一个公寓楼都有独立的室内游泳池、会客厅和供访客住宿的客房，但这些设施只为本公寓的业主服务，不能拿来对外经营。物业经理经手的账户要经过三道审计，首先是业主董事会的财会审计，其次是物业管理公司的财务审计，接下来还有独立审计师一年一度的稽查。加拿大规范的物业管理秩序正是靠利益相关者共同遵守合约建立起来的，它要求物业经理必须严格遵守职业规范。 那么物业服务合同是基于什么立场签订的呢？加拿大的物业服务合同要求物业经理在日常管理服务中，始终如一地把维护该物业的最大利益放在首位。也就是说，物业经理应像业主一样对其物业资产依法管理，而且所作的建议和决定应最大限度地符合所有业主的利益。物业管理经理的管理费用支出必须公开、透明。如何能够保证这一理念的实现？我在2009年第10期《加拿大的业主董事会》一文中提到过，加拿大的每一个省都有一部《共管式建筑管理法》，安大略省的法律叫做“condominiumAct,1998”，是全省共管式建筑的最高法律。该法将公寓楼规定为企业法人，即一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织；业主组织叫做业主董事会（BoardofDirectors），与公司的组织形式一致，董事会像经营公司一样处理公寓的金融、管理等公共事务，具有法人地位。法律同时也就明确了业主董事会与物业管理公司之间的法律关系。 虽然加拿大和我国的物业管理实际存在着某些差异，但是从加拿大物业管理经验中，或许可以推测出我国物业管理未来发展的基本趋势，有三点经验值得借鉴。 第一点值得借鉴的就是我国需要通过立法形式尽快制订《业主委员会条例》，把业主委
国外城市管理经验借鉴及其启示
国外城市管理经验借鉴及其启示 一、国外城市管理发展动向 在探索城市管理的实践中，尽管西方各国并不存在固定的模式，但从总体而言，呈现出了以下三个方面的现代化大趋势： （一）人文管理趋势 从世纪年代开始，城市管理向更加人性化方向发展。城市树立以人为本的管理思想，人既是管理的出发点，又是管理的落脚点。现代城市管理以人的自我控制、自查自律为管理的主要手段，是一种具有现代管理意识和人文精神的管理，人性化的管理，它依靠思想文化的灌输，价值观念的认同，感情的互动和良好风气的熏陶。 （二）科技管理趋势 科技的发展将提高城市管理的科学性，为城市的科技化管理模式提供了重要条件;信息化也将带来城市各方面管理的科学化。世纪年代以来，发达国家普遍将信息和网络技术作为现代城市管理的重要手段。 （三）民主、法制管理趋势 民主制度与法制建设不可分割。市民对城市管理的参与可以更新城市管理的观念，参与某些重大事项的决策讨论，建立市民新的价值取向，以及用现代城市文明准则规范市民的行为方式，有利于提高城市管理的效率。城市管理模式法制化也是现代城市管理模式的重要趋势，随着法制化进程加深，城市管理的法制化必然成为城市管理模式的重中之重。由于法制有强制性、规范性和稳定作用，它能起到行政手段、经济方法起不到的特殊作用。城市管理涉及面广，许多内容交织交叉，需要运用法律的手段加以规范，通过制订全国性或地方性的法律法规和规章，明确城市管理各部门的职责、权限与范围。 二、国外城市管理中值得佛山市借鉴的先进模式和经验 （一）国外城市管理模式比较 发达国家城市管理模式差异性突出，由于各个国家每个城市具体情况的不同，形成了不同的城市管理模式。 、日本的市长议会制模式 日本的政府组织体制实行“都道府县”和“市盯村”两级制。都、道、府、县是同一级行政单位，全国共划分为一都一道二府四十三县。“市盯村”是设在都道府县内的基层组织。以东京为例，东京都的政府机构分为决议机关(都议会)和执行机关(都知事、行政委员会及所辖各局)。其中地方运营企业(交通局、水道局、下水道局)和消防厅在知事的管理下有一定的
就国外物业管理模式的特点浅谈我国物业管理模式的缺点
就国外物业管理模式的特点浅谈我国物业管理模式的缺点 09物业黄浩毅 随着经济全球化的发展，越来越多的境外物业管理企业涌入国内市场，我国物业管理市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的规律将进一步凸显。国外物业管理起步早、发展到现在已经比较成熟，有许多先进经验值得学习和借鉴。这要求我们提高我国的物业管理水平，普遍提高我国物业管理从业人员的素质，以便在同境外物业管理企业的竞争中取胜。为此，我们必须借鉴国外优秀的物业管理经验。 （一）国外物业管理法制化程度高 新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理，早在1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度，物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。英国作为物业管理的诞生地在依法管理的特点上尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。 发达国家物业管理有一个鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。 法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。 （二）国外物业的所有权与管理权分离 新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理的模式。法国实行业主大会制度，大会制度比较健全，业主们通过业主大会将物业管理权掌握在自己手中。 物业管理公司与业主的关系应是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。 但从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题。此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。因此，要逐步推进房地产开发与物业管理分业经营，鼓励物业管理企业向专业化方向发展，改变物业管理由房地产开发公司派生出来并依附于房地产开发公司的状况。使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。
国外城市管理经验借鉴及其启示
国外城市管理经验借鉴及其启示 班级：广告0901 姓名：孔祥玉 学号：2009112509
国外城市管理经验借鉴及其启示 今天我要谈的是新加坡的城市管理对我国城市管理的启示。作为城市管理的成功典范，新加坡成了国际公认的“花园城市”，形成了一套比较成熟和完善的城市管理模式和方法。目前，城市已经成为人类社会的政治、经济和文化中心，在城市快速发展的同时，城市管理中出现了许多不如人意的问题，例如环境污染、交通拥挤、乱拆乱建、公平缺失等等，这些直接影响了城市的发展进程。中国许多城市正处于城市化的快速发展过程中，城市化进程面临的时空环境更加复杂，对城市管理也提出了新的挑战。由于发达国家城市化起步较早，在城市管理方面积累了一定经验，形成了较为成熟的城市管理模式，因此，借鉴他们的成功经验，来审视我国的城市管理，进而完善城市管理模式，有着重要的现实意义。 1、规划、建设和管理相分离 “建管分离”是城市管理的一个重要原则，新加坡在这方面做得十分成功。该国的城市规划、建设、管理分别由不同的相互独立的部门承担。城市的总体规划由城市重建局负责，城市管理职能则主要是由市镇理事会行使。各部门之间除了定期进行交流外，一般相互不干涉各自的职权范围，权责明确，便于城市管理规范化进行。 2、城市管理实现法制化 新加坡城市管理最大的特点就是完全法制化的管理，这也是它成功的最重要经验。首先建立一套完备的城市管理法规体系，同时，城市管理的执法力度很大，“严”字当头。另外，还拥有一支素质精良的法纪监督稽查队伍和遍及社会各阶层的群众监控网络。 3、重视宣传教育 新加坡政府认为法制化的管理只能“治标”，要真正“治本”需要从根本上减少城市环境的破坏行为，这就要依赖于广泛的宣传教育。因此，政府不断以各种形式对其居民进行城市管理方面的宣传教育，使他们从思想上认识到遵守各项法律规章、维护城市环境的重要性。 4、城市管理单位与居民有效沟通 新加坡城市管理的主要负责机构—市镇理事会，把居民、城市管理中的承包商、基层领袖和政府部门都看作是自己的合作伙伴，始终保持着有效的沟通。市镇理
台湾地区物业管理的经验借鉴
物业管理上法房地台湾地E物业管理的经验借鉴 文/陈培祺 ―、台湾地区物业管理基本情况 如果用一个字概括对台湾地区住宅小区的印象，那就 是"旧"，乍看上去，甚至不如上海的老旧公房小区。但 是在这里，从高楼到矮房，从小区道路到住户楼道，没有 乱停乱放的车辆，没有随处堆放的杂物，到处透出的是小 区的安全、整洁、文明、有序。 台湾地区物业管理从上世纪60年代开始，经过30年 的发展和不断完善，已形成了较为成熟、完善的管理模式。 在台湾地区，多数社区实行业主自治的物业管理模式.即 社区的物业管理由业主自治管理，既不由房地产开发商负 责，也不聘请专门的物业管理公司。业主自治的物业管理 最大优势是业主最了解自己小区情况，同时业主自治能减 少业主的开支，也能对住宅小区实行统一的物业管理.并 实现政府所要求达到的相关管理目标，即对住宅楼房及其 设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和 管理，创建安全、整洁、文明、有序的居住环境。在台湾 地区物业管理中，政府主要是负责公房的管理和维修。台 湾地区物业管理的经验可以归纳为四点：1 .正确处理政 府与市场的关系；2.牢牢把握公房的管理和维修；3.积 极倡导私宅的业主自治；4.在处理矛盾纠纷时凸显法制 的作用。 二、对上海物业管理的启发 从台湾地区物业管理制度中，我们可以看到几个特点: 在管理目标方面，以保障住户的权益为重点，而住户在享 有权益的同时也要承担相应的责任和义务。在管理原则方 面，以自治管理为根本，管理组织受托开展物业管理业务 的运作。在管理力度方面.以从重处罚为基调，违规付出 的代价较大，约束力较强。我们认为这些特点对上海物业 管理具有重要的启示作用。 (一）进一步加强业主大会及业委会建设，不断提高 物业管理的水平 与台湾地区相比较，上海物业自治管理发展相对滞后。就目前绝大多数物业管理小区而言，业主对小区公共事物管理的参与程度参差不齐，大致可分为三类：一是无 心参与小区公共管理事务、对小区物业管理现状不在意；二是热心于小区公共管理事物，想对社区服务作出贡献；三是想参与小区公共管理事物，但却别有用心、意图谋取 个人利益。在现实生活中，第一种类型的业主占大多数, 而第二与第三种类型的业主占少数，因此发生纠纷时，公 共利益往往得不到保障。在台湾地区，小区管理委员会的 管理能力和公信度很高，大多数的业主愿意参与小区管理 委员会工作，热衷于为小区其他业主服务，而且把这种服 September 2015 4 7