房地产前期策划问题及对策论文
浅谈房地产前期策划的问题及对策【摘要】该文立足于当前中国房地产发展状况的大环境和大背景, 探讨房地产策划业随同中国房地产发展的兴起发展历程；探讨房地产开发前期策划在房地产开发流程中的地位作用；研究房地产开发前期策划存在的问题以及针对问题所采取的建议。
【关键词】房地产；前期策划
一、前期策划的地位及作用
古人云“先谋后事者昌，先事后谋者亡。”房地产开发各阶段潜在成本节约额和风险大小如图1.1所示可见，只有通过前期的市场调查、项目可行性研究，进行准确的市场定位，项目定位，才能保证在后期的销售过程中适销对路，有效地规避风险。因此，前期策划是决定房地产开发项目成败的关键。
二、前期策划的内容及工作流程
（一）前期策划内容
房地产开发项目前期策划包括：项目定位（市场定位、客户定位、功能定位等），产品建议（规划布局、单体、平面、户型、户型面积配比等），客户群分析（消费心理、偏好、审美等），根据融资能力、渠道、开发规划、开发策略等确定项目开发步骤的综合安排，根据产品和市场的各方面做出价格策略，同时也要适当考虑推广、销售的策略。
（二）前期策划工作流程
前期策划的重点是，在市场调查研究的基础上去进行市场定位，
房地产类毕业论文选题
宏观调控下南宁房地产的发展与分析 ××房地产项目可行性研究 南宁房地产发展与城市规划的探讨 试析南宁市商业地产发展 南宁市经济适用房现状及发展趋势分析 房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策 论可行性研究在房地产开发中的作用 房地产市场调查及方法探析 居住类房地产的市场营销 加入WTO对我国房地产业的影响及其对策 房地产开发项目区位因素分析与研究 某地区房地产业市场的泡沫经济问题 小户型商品房的投资价值与走势 项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值 房地产开发模式的探讨 建立在城市经营基础上的房地产开发 房地产投资风险及对策初探 商业银行房地产贷款风险分析 房地产业的不规范行为与法律对策 论房地产开发企业的品牌战略/房地产企业的品牌建设房地产开发可持续发展研究
房地产项目成本控制新思路 房地产开发成本控制的对策 建设工程成本控制新思路 物权法与房地产发展之关系研究 房地产投资与经营策略研究 浅析房地产估价中收益还原法的运用 市场比较法在房地产估价中的运用 房地产估价中的折旧问题 旧城改造项目成功开发模式研究 中低价普通商品住宅项目开发研究 商业地产项目主题定位及其影响因素分析 商业地产与住宅项目的开发行为比较研究 房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）房地产价格预测 房地产信托经营的渊源与发展展望 近几年房地产的宏观调控措施分析 如何保障中低收入家庭住房需求 公众自行建房的利弊分析 中国（或某市）房地产市场泡沫自我 目前国内绿色住宅发展形势和存在问题 和谐居住社区的构建
小城镇房地产建设问题及对策研究 违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以南宁为例 中低收入家庭住宅供应体系研究 2007国家宏观房地产政策及其影响 南宁房地产市场分析 某楼盘项目市场分析 南宁房地产市场分析（住宅或写字楼） 二手房市场现状及存在问题 农村居住环境分析（需要调查） 房地产估价实例分析 城市住宅智能化现状及发展展望 房地产网络广告的内容与形式研究 影响项目成败的风险因素案例分析 层次分析法在房地产开发中的应用 房地产公司组织结构研究 项目团队的研究与应用 房地产市场（价格）分析研究 2010南宁市房地产市场发展趋势研究 某某楼盘营销策划案例分析 现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例试论房地产开发项目策划模式
寻甸县房地产项目开发前期策划实践
寻甸县房地产项目开发前期策划实践
1、摘要、关键词 摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策划的意义、内容以及目前存在的问题和改进方法，希望为房地产策划业的发展起到一定的推动作用。 关键词：房地产项目前期策划科学发展观
目录 绪论 (4) 一、寻甸县简介 (5) 1、寻甸县地位概述 (5) 2、寻甸县人口和资源 (5) 3、寻甸县总体发展定位 (5) 4、寻甸县经济水平 (6) 二、房地产项目开发前期策划的重要性 (6) 5、房地产项目开发前期策划工作的任务 (6) 6 房地产项目前期策划重要性的具体表现 (7) 7 房地产项目前期策划存在的问题 (8) 8 解决房地产前期策划问题的主要途径 (9) 三、案例：寻甸群恒玉秀苑项目的前期策划 (12) 9、房地产市场环境分析 (12) 10、住宅小区开发前期策划 (13) 11、结论 (21) 致谢 (22) 参考文献 (23)
绪论 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。
房地产前期策划案例
房地产前期策划案例 房地产前期策划案例 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内-裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业!在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存!光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史!目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么!前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗!后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。目前业界(就我所知道的长沙大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法：
第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了! 二、说经济分析为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为项目成本控制出谋划策是房地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发项目的
房地产营销策略研究毕业设计论文
毕业设计论文题目：房地产营销策略研究
重庆通信学院 毕业设计(论文)任务书 队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统 学生姓名指导教师 同组姓名 一、题目 房地产市场营销策略研究 二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。 三、设计课题所需的主要设备和资料
有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。 四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论 五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
商业房地产项目前期策划方案
目录 中文摘要 (5) 第一章市场分析 (4) 一、宏观环境因素分析 (6) 1.1某经济现状及发展趋向分析 (6) 二、某房地产市场分析 (8) 2.1某市房地产现状及趋向分析 (8) 2.2某房地产市场供求分析 (9) 2.3房地产市场价格分析 (10) 2.4房地产市场空置简析 (11) 2.5各区房地产市场特点及趋势 (11) 三、项目提案的原则及思路 (14) 四、商用物业发展的要点分析 (15) 4.1商用物业的类型 (15) 4.2商用物业的特征 (16) 五、广州商用物业的发展轨迹 (19) 六、某市商业环境分析 (20) 6.1商业布局总体分布 (20) 6.2主要商业物业竞争格局分析 (21) 6.3 2001年-2002年某市商用物业销售市场的简析 (22) 6.4现阶段商用物业销售市场的总结 (24) 6.5商用物业市场的发展趋势分析 (25) 6.6商用物业市场存在的现实问题 (26) 七、某商业经营及市民消费行为分析 (28)
7.1某商业经营及主要商业项目销售额分析 (28) 7.2居民收入水平和消费结构分析 (29) 7.3某市民消费心理分析 (31) 7.4主要商业地段经营者分析 (33) 八、针对性的区域商情调查 (34) 8.1调查目的 (34) 8.2五星商圈主要街区功能分析 (35) ⑴龙城路街区功能分析 (35) ⑵解放路街区功能分析 (35) ⑶文惠路街区功能分析 (37) 8.3五星商圈主要商场经营分析 (37) 8.4近期同区规划的影响 (41) 九、客户群体分析 (43) 9.1目标客户群体 (43) 9.2目标客户群的需求分析 (44) 第二章项目分析 (44) 一、地理位置 (45) 二、项目规模 (45) 三、项目现状 (45) 四、项目的资源整合 (46) 4.1与城市规划前景的整合 (46) 4.2与商业发展最高经营业态的整合 (47) 4.3与商业经营功能的整合 (48)
地产前期渠道推广方案
房地产前期推广策略方案 前期销售推广工作重点就是对工地现场进行系统化的整体形象包装，包括进一步明确对外宣传口径、完善销售工具等。如果按部就班地进行市场操作，有时候会造成不必要的资源浪费和时机错失，市场永远是在变的，而以效率为第一的工作方式和执行力，就极易在市场中获得先机并占据主动。 本策划案将依据项目总体建筑规划思想，结合贵公司对项目区域发展环境的理解和认识，进行系统性、针对性和可行性的分析论证。包括对项目发展环境的优劣势分析、项目总体推广策略思路的确立、楼盘核心价值体系的建立，进一步挖掘项目的优势发展潜能、丰满项目核心价值诉求点、界定潜在和目标客户群，明确项目的优势发展条件及其潜力，寻求项目的最佳市场切入点，制定针对性的市场推广策略体系（包括广告策略、媒体策略、营销策略），使本项目由始至终在强势品牌的市场状态下孕育发展，以期获取更佳的社会效益和市场效益。 一、对几个核心问题的思考 （1）对项目周边环境资源的思考 周边可借力的优质资源有多少？配套程度如何？对项目发展的可利用率有多大？
将项目的现有配套置于“区域大发展”的背景之中，展示具有强烈幸福感的预期前景和增值潜力、创造超值拥有的置业先机感，将为项目的强势发展提供巨大的推动力。 1、生活配套 2、区域环境 3、置业条件 4、教育资源 （2）对项目发展定位战略的思考 项目自身具备哪些可挖掘提升的资源？楼盘个性如何凸现？项目核心竞争力体现在什么领域？挖掘商居主题能否为楼盘的核心竞争力服务，其社会效能如何？哪些优势点可支持其价值核心的实现？ （3）对项目推广诉求角度的思考 我们的目标潜在客户对本项目的最大关注重心在哪里？区域发展的可持续性？区域环境提升？政策力度？还有项目交通条件？商业生活配套？居住身份的界定？ （4）对项目宣传推广策略的思考 根据工程进度安排，把握市场推广节奏。做到势中蓄势、无势造势，强调话题造势、事件造势、热点造势法则，使本项目快速成为关注的焦点。 ——让百姓享受更好生活” ——让更多的心情用来享受生活”
房地产施工组织设计毕业论文
房地产施工组织设计毕业论文 目录 一、总则 (1) 1.1编制依据 (1) 1.2编制原则 (1) 1.3工程采用的技术规 (1) 1.4目标管理指标 (2) 二、工程概况 (3) 2.1一般概况 (3) 2.2结构概况 (3) 2.3建筑设计概况 (4) 2.4建筑节能设计说明 (6) 三、施工部署 (7) 3.1现场总平面布置 (7) 3.2施工临时供水供电线路布置 (7) 3.3施工准备 (7) 3.3.1技术准备 (7) 3.3.2物质准备 (8) 3.4劳动力计划 (8) 3.5新技术、新工艺、新材料推广计划 (8) 3.6运输方式 (9) 3.7施工用水、施工临时用电量计算 (9) 四、施工组织机构和施工人员配备 (9) 4.1施工组织机构 (9) 五、投入本工程的施工机械设备 (10) 5.1施工机械设备选择 (10) 5.2进场主要机械设备计划 (10) 六、施工总进度计划及工程总体施工顺序主要工序、工艺流程 (10) 6.1施工总进度计划 (10)
6.2工程总体施工顺序 (10) 6.3土石方开挖工程 (10) 6.4基础工程 (11) 6.5主体结构工程 (11) 6.6室装饰 (11) 6.7外墙及室外工程 (11) 七、主要分部分项工程施工方法 (11) 7.1测量放线 (11) 7.2土石方开挖施工 (12) 7.3基础工程施工 (13) 7.4上部结构施工 (14) 7.4.1模板工程施工方案 (14) 7.4.2钢筋工程施工方案 (16) 7.4.3混凝土工程施工方案 (20) 7.4.4砌体工程施工方案 (22) 7.4.5悬挑双排钢管扣件式脚手架施工方案 (23) 7.6装修施工方案 (29) 7.6.1室装修施工方案 (29) 7.6.2外墙装修施工方案 (32) 7.7屋面防水施工 (37) 7.8卫生间防水施工方案 (38) 7.9门窗施工方案 (38) 7.10建筑节能施工方案 (39) 7.11安全文明施工方案 (42) 八、质量保证措施 (42) 8.1工程质量总体保证措施 (42) 8.2针对各分部分项工程质量通病所制订的保证措施 (44) 8.3质量保证计划书 (45) 8.3.1目的 (45) 8.3.2编制计划依据 (45) 8.3.3工程材料采购 (46) 8.3.4 施工过程控制 (46)
(完整版)地产项目前期策划合同
编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称： 注册地址： 法定代表人: 联系电话： 乙方名称： 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议，具体条款如下： 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址： 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作，并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务
1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万 元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报， 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。
房地产项目前期策划
房地产项目前期策划工作 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1 .城市发展政治环境（P） 1）国家或城市发展宏观政策 2）城市规划发展趋向分析 2 .城市发展经济环境（E） 1）城市建设状况 2）城市产业发展 3）城市经济实力（人均GDP） 4）城市消费实力（恩格尔系数） 5）城市精神价值 3 .城市发展社会环境（S） 1）城市人口及结构 2）城市化水平 1 3）基尼系数：I ---：' 4）人均居住面积 4 .城市发展技术环境（T） 1）城市智力及研发水平
2）新技术产品产值所占比重（%）
3）社会劳动生产率（元,人） 4）科技进步贡献率（%） 二）城市发展房地产总体环境调研 1．城市房地产市场现状特征 1）城市房地产市场总体特征 a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资趋向分析 d. 城市房地产发展趋势分析 三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按
竞争性依此分层次研究。内容包括： 1）规划设计及卖点 2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 3）项目定位 4）营销综合及策略 5）价格标准及策略 6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等。 7）促销措施及效果 8）销售状况 9）客户群分类特征 10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）区域房地产相关项目调研分析 2）与本项目竞争关联性调研分析 a. 项目所处外部环境比较 b. 项目核心价值点比较 c. 项目市场机会比较 d. 项目发展策略比较
房地产开发前期流程
《房地产开发前期手续报建流程》 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作 的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月 房地产开发前期手续报建流程图 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
浅谈房地产项目的经营管理毕业论文
房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在
房地产前期策划方案
房地产前期策划方案房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！ 目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、说成本估算 成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出
个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤
(完整版)房地产项目前期策划服务合同
XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔 第二条委托事项
甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下内容： （一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。
1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果：
万科房地产策划全流程
万科房地产策划全流程 导读:房地产策划就是一个项目的主心骨,房地产策划的流程决定了项目营销工作开展的方式,本文分享给大家万科房地产策划的全流程,瞧瞧大型房企的策划就是怎么做的。 前期策划阶段 前期策划的整体流程 一、可行性研究阶段 1、市场分析 2、市场预测 3、收入、成本、费用预测 4、财务评估 5、敏感性分析 6、盈亏平衡分析 7、风险评估
二、项目研究 1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势) 2、项目价值分析:区位价值、项目资源 3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例 4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论) 三、项目定位 1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战 2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位 3、产品定位:内容、策略 4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景 5、经济效益分析:开发商、小业主 四、市场推广 1、卖点提炼:地段、产品、附加值 2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素 3、推广费用预算: 4、现场包装方案: 5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标 6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格 7、营销工作总体时间: 前期策划分阶段 一、可行性研究 1、可行性研究的定义:可行性研究就是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 2、可行性研究的作用: ★就是项目投资决策的依据。
★就是筹集建设资金的依据 ★就是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据★就是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究的内容: 二、项目研究 项目研究的目的:
房地产开发前期运作流程
天津房地产开发前期运作流程 办理《规划用地建议书》 一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？ 1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a天津市建设项目立案表 b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章 2、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 3、土地权属证明及有关协议 4、1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2 份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件 二、何处办理《规划用地建议书》？ 准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？ 市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论 确定 四、办理《规划用地建议书》所需时间？ 30 个工作日 五、《规划用地建议书》的内容？ 市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申 报单位答复。
确定供地方式： A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一 C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式 办理《项目建议书》 特指（协议出让项目） 二、办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议 二、何处办理《项目建议书》？ 准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日 七、《项目建议书》内容？ 由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。 2
房地产专业毕业设计
房地产专业毕业设计 【篇一：房地产策划毕业设计】 摘要 本报告以确定西安市城东“幸福东岸”项目是否可行为目标，主要是 对项目背景及概况、项目市场分析情况、项目定位、项目的开发成 本及未来的经济收益等进行调查分析。然后通过一些经济评价指标，例如投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率、投资利税率 及资本金利润率以及不确定分析等对项目未来的经济效益作出客观 科学的评价。 本文主要包括十个章节,分别为房地产开发项目可行性研究总论；房 地产开发项目可行性研究的市场环境分析与市场调查；房地产开发 项目的区域状况与建设条件；房地产开发项目的规划设计方案；房 地产开发项目开发进度安排；房地产开发项目营销方案；房地产开 发项目的投资估算及资金筹措、房地产开发项目的财务评价、房地 产开发项目可行性研究结论及建议。 关键词：可行性研究市场分析与调查规划 与设计财务评价不确定性分析 abstract this report regard that whether the project of happiness in east coast is feasible as the goal, which is mainly to investigate the background and general situation, market analysis, project positioning ,development costs and future economic benefits of the project .then, through some economic index, such as the period for recovery of investment, internal rate of return, net present value, profit ratio of investment, profit and tax investment ratio and capital profit margin to make a objective evaluation for the economic returns in the future. this paper contains ten sections,which are the summary of feasibility study of exploitation project of real estate; the construction conditions of exploitation project of real estate; planning and design of exploitation project of real estate; arrangement of project development of exploitation project of real estate ;marketing planning of exploitation project of real estate; investment estimate and found raising of exploitation
住宅房地产项目开发前期策划案例
上海住宅房地产项目开发前期策划案 例
上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、 工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一 般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比喻案，购房户购买力 分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及 停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨 询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完 成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一 案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探 讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地 块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购 物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完 备，当前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土 地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为 2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签 订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居 民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在当前只有 土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询 机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划
1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的 价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查 结果见下表： 从上表能够看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在 4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上 海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和 高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品 房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比喻案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍， 根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占 2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，当前上海住宅市场最为抢手 的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工
房地产营销策划全流程
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 1 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化
景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 2 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策 .固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 .短中期政府在项目所在地及项目地块周