戴德梁行--2007年北京燕郊上上城商业部分定位策划报告PDF(75P)(1)

衡阳项目前期定位策划报告讲解

第一部分市场调研 一、衡阳市宏观市场经济分析 衡阳拥有700多万人口,仅次于长沙,历为湘南商品集散地,是湖南的第二大经济中心。衡山宗教旅游产业,造就了独具特色的商业都市,而随着武广高速的开通,衡阳快速迈入了飞速发展的阶段。衡阳商业业态分布明晰的各商圈网点,繁华旺盛的中山路与解放路传统老商业中心,江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等。 衡阳市自改革开放经济发展迅速, GDP突破千亿,财政收入突破70亿元,全社会固定资产投资突破400亿元。全社会消费品零售总额将近400亿元。城乡居民储蓄逐年增长,突破800亿元。居民可以支配收入比例很大,消费能力强。衡阳城镇居民消费是呈上升趋势的,消费的倾向性,在保证基本食品外,享受型的消费居首位。2007年,2008年衡阳市居民恩格尔系数分别为41.9和43.39,收入基本处于小康与富裕之间,居民可以支配收入比例很大,消费能力强。 二、衡阳市商业现状分析 1、总体商业概况 衡阳的商业呈“点状”分布,且业态特征明显。商业呈现高度集中性特征,特点如下: ·中心商圈主要是零售业态,涵盖百货、超市、电器、主题商城及传统街铺·江东火车站商圈是以批发为主,涵盖服装、鞋类等商品的批发 ·石鼓商贸区也是以批发为主,但主要涵盖装饰、建材、五金机电、家具等·华新商贸区属于商业开发区,以机关单位居多,高端配套零售业态将逐渐兴起政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立:商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货(紧挨广百)、龙泉商城、鸿运数码电脑等;热闹鼎沸的解放路手机一条街,包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼,沿街众多品牌的手机销售店,历史发展为城市最集中的手机网点;传统数码卖场颐高和新生市场鸿运,主营业覆盖了全市更波及县市。

楼盘项目前期分析及定位报告

体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告 第一篇地块解析 1.1本项目地块解析 本项目地块位于西安市南门外体育馆路,南临体育馆路,西距长安路50米,北望环城南路。项目用地性质为住 宅用地,实在是市内黄金地段不可多得的地块。 图1.1 项目地块位置图 本项目地

----地块现状 地块地面已平坦,周边建筑物林立 占地面积:4600㎡ 1.2 本项目地块优劣势分析 【项目优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域,占据 着西安市最最重要的地理位置,整体规划配套 完善。 生活优势---本项目周边差不多有着特不繁荣、成熟的生 活氛围,本项目西接长安路,东连文艺路,是

传统生活与现代都市共同繁荣的地点。 进展优势---位于西安市中心地段,进展潜力和升值空间专门大。 昭示优势---因为项目的区位优势十分显著,对项目的后期形象有专门好的正面阻碍。 资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【项目劣势分析】 环境劣势---本项目地处市内黄金区位,寸土寸金,从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑, 都不可能有大面积的绿化环境,只能通过小面积 和局部的绿化点缀其间,因此关于追求自然环境 的客户而言,可能怕难以认可。 【项目机会分析】

进展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力,项目区域的都市基础建设必将是政府重点 关注的,是西安市的形象建设,因此项目周边以 后进展潜力巨大。 空白机会—目前项目区域商务地产项目云集,只有少量住宅项目,本项目的住宅功能和商业裙房配套差不 多上吸引投资者的重要机会。 市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远,而城墙内的项目往往价格甚高,环城路周边 项目则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业,本项目目标客户群体范围广,容量大,对 项目的销售有专门大促进作用。 分析结论: 本项目个性突出,优劣分明;开发关键在于扬 长避短,应针对目标客户分析市场需求,依托

房地产开发项目前期策划的案例分析报告

房地产开发项目前期策划的案例,分析 报告 篇一:上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价,房型定位及占比方案,购房户购买力分析,开发方案的策划,住宅建设标准,建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广,专业性强,开发商依靠自身的力量往往无力完成,而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例,欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块,该地块占地面积21000M2,地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备,高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅,规划容积率为2.5,出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议,其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、

动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩,该开发商在委托设计单位进行规划设计之前,在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上,欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查,待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2,购房户有较大的选择空间,多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表: 从上表可以看到,附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主,以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅,根据自身楼盘的特点,拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时,可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍,根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发

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