新乡市2011年房地产市场分析报告

2012，稳中求进谋发展

————新乡市2011年房地产市场分析报告

2011年，房地产宏观调控不断加码，年初“国八条”出台，保障房开工，房产税落地，拉开了全国范围行业调控的序幕；地方政府逐步跟进，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从年初的不足 20 个大幅增加到 46个；年末中央经济工作会议明确指出 2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这一年楼市在调控中起起伏伏，一路纠结不断而又充满期待：开发企业纠结降与不降，期待销售量回暖，期待更多现金流，期待政策转向……购房者纠结买与不买，期待房价下跌，期待实在的优惠，期待贷款利率下调……然而无论有多少纠结和期待，市场的最终结果已呈现在我们面前：3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，企业信心指数下降，土地市场成交量和房地产投资额全面收缩。

时值年终岁尾，这一年新乡楼市成绩如何？1-12月份新乡市市区房地产累计销售备案21040套、销售面积247.93万平方米，同比分别降低4.18%、0.12%。目前调控效果已经初步显现，需求被抑制，市场压力不断增大，降价已从一线城市蔓延至二三线城市，从城市外围逐步扩大至中心城区，楼市早已陷入全面促销的境地。

2011 楼市唱衰，在调控中告别了爆发式增长的时代，2012 楼市由“堵”到“疏”已是必然，势必会稳中求进谋发展，吸引暗潮汹涌的刚需和改善型需求入市。那么在 2012 年政策能否转向、限购影响是否在削弱、房产税能否接棒限购令、行业信心是恢复还是继续收缩，要求我们多方面对楼市进行全面回顾剖析，还原最真实准确的2011年新乡楼市发展历程，并对2012年行业走势做出研判。

第一章经济政策篇

（一）、全国房地产市场运营情况

1.1、国固定资产投资及房地产投资额增速均回落，房地产投资额占比上升

（数据来源：国家统计局）2011年1-11月全国累计完成固定资产投资26.9万亿元，房地产开发投资5.5万亿元，在调控的作用下，市场表现趋冷，开发企业投资热情有所下降，房地产开发投资增速较去年略有回调，但投资总额仍有上涨。房地产开发投资增幅有所下降，但仍高于近五年复合增长率，房地产投资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨，2011年前11月达到20.6%，经济增长对房地产的依赖度依然较高。

1.2、全国商品房销售面积前 11 个月同比依然增长，但增速低于去年

（数据来源：国家统计局）2011 年 1-11 月份全国商品房累计销售面积 89594 万平米，同比增长8.5%，增幅较去年下降 2.8%，其中 11 月下降 1.7%；商品住宅销售面积 79639 万平米，同比增长 7.5%，增幅较去年下降 1.6%。预计 2012 年随着调控的延

续，市场销售量将会进一步受到抑制。

1.3、全国 70 个大中城市中住宅降价范围在进一步扩大

（数据来源：国家统计局）2011 年，70 个大中城市中住宅降价的城市个数逐渐增多，由年初的 3 个增至11 月份的49 个，且跌幅呈持续扩大之势；销售价格上涨的城市由年初的 60 个降至 11 月份的 5 个，且涨幅均未超过 0.2%。在“限购令”的威力下，开发企业促销力度不断加大，预计2012年前两季度促销将进一步延续。

1.4、 2011 年重点城市市场总体低迷，大部分城市成交下滑严重

2011 年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅上涨，其余 10 个城市均出现不同程度的下滑，不仅是一线城市，二线城市下滑幅度同样较大，其中新乡、长沙、重庆分别较去年同期下降 46.2%、35.5%和 35%。随着调控的不断深入，第四季度市场观望氛围愈加浓厚，预计全年成交量下降幅

度更大。

1.5、大中城市成交均价总体下跌，个别有微涨

大中城市在宏观调控的影响下，房价出现松动，楼市成交量出现大幅跳水的局面，成交量的低迷直接导致房价的下行，开发企业以价换量的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市。预计 2012 年上半年将是楼市最为艰难的时间，届时企业在市场累积的压力下销售均价将会进一步下探，局部地区可能降幅较大，但出现大面积大幅下跌局面的可能性较小。

（二）2011 年房地产政策盘点

2.1、年度政策解读

2011 年整个房地产市场在政策“紧箍咒”的作用下艰难前行，上半年国家调控政策、金融政策密集出台，对行业产生了深远影响；下半年虽然调控政策有所减少，但市场压力已经形成，政策起到了巩固调控效果的作用。随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布，市场压力逐渐增加。这一年，央行总共进行了 3 次加息，6 次上调存款准备金率，虽然年底下调了一次存款准备金率，但对房地产的作用微乎其微。信贷日益紧缩，融资难度渐大，致使房地产行业运行整体放缓，成交量大幅缩水。这一年，全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标，46 个大中城市出台了“限购令”，10 个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻，市场观望氛围浓厚。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3 月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至 12 月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，甚至部分不限购的三线城市也受到波及，成交量开始下探。房地产行业开发投资速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及相关联的上下游行业。

2.2、2012 年房地产政策展望

12 月份召开的 2011 年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”，奠定了2012 年的政策基调。本次中央经济会议中亦提出了建设多层次住宅体系的方向，高端住宅靠遏制，中端住宅靠市场，低端住宅靠保障，未来政策由“堵” 到“疏”是大势所趋，但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税、保障房等长效措施具备更充分的探索空间。在政策从严的基调下，地方政府只有在焦点之外进行微调。年底，已有部分地方政府出台松绑措施，涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节。对比各类微调条款，除土地松绑条件外，其他各项措施均针对刚性或改善性需求。预计在 2012 年，这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。2012 年整体房地产市场发展速度将会继续减缓，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地、房产税改革等方面

实施的可能性较大，而在“限购”等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续。

（三）、新乡市城市规划

3.1、中原经济区上升为国家战略

中原经济区地处我国中心地带，全国主体功能区明确的重点开发区域，其范围涵盖河南全省、延及周边地区的经济区

域，地理位置重要，市场潜力巨大，文化底

蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战

略地位。2011 年十一国庆前夕，国务院正

式出台《国务院关于支持河南省加快建设中

原河南省为主体，包含山东、山西、湖

北、安徽省部分地区的综合性经济区。中

原经济区作为国家层面重点开发区域，位于

全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京广通道纵轴的交会处，是沿海地区发展的重要支撑，是中部崛起

的重要基地，是继“长三角”、“珠三

角”、“京津冀”三大经济区之后，于

2010 年由豫鲁苏皖冀晋鄂 7 省 28

市组成的经济区域。该区域战略定位

为：国家重要的粮食生产和现代农业基

地，全国工业化、城镇化和农业现代

化协调发展示范区，全国重要的经济增

长板块，全国区域协调发展的战略支

点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历

史文明传承创新区，使之成为支撑全

国经济又好又快发展的新的经济增长

板块。

3.2、新乡市城市规划

根据政府规划，至2015年，市域城镇化水平达到50%，城市人口达到125万人，至2020年，市域城镇化水平达到58%，城市人口达到155万人；2015年城市建设用地120平方公里，2020年城市建设用地140平方公里，新乡房地产发展格局还将迎来新的篇章。

3.3、小结

中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面，新乡都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势，大新乡的发展概念将继续深化，新乡将成为区域性核心发展城市，在这些利好因素的影响下新乡将迎来前所未有的发展机遇，房地产行业深远变革即将开启，未来的地产模块将发生巨大的变化！

第二章新乡楼市指数篇

1、商品房市场

商品房市场供销下滑，价格持续走高

1）房地产投放量情况

1-12月份新乡市市区房地产累计批准预售面积346.24万平方米，同比增长24.23%.其中住宅累计批准预售面积291.02万平方米，同比增长20.10%.

2）房地产销售量情况

1-12月份新乡市市区房地产累计销售备案21040套、销售面积247.93万平方米，同比分别降低4.18%、0.12%.

其中新乡市城区房地产累计销售备案20550套、销售面积240.98万平方米，同比分别降低6.41%、2.91%.

1-12月份新乡市市区住宅销售备案18846套、销售面积226.88万平方米，同比分别增长-3.00%、0.15%.

其中新乡市城区住宅销售备案18356套、销售面积219.93万平方米，同比分别降低5.52%、2.92%.

4）房地产可售情况及供销对比

截止目前，新乡市市区房地产可售面积306.19万平方米，同比增长47.29%,

可售套数27435套，同比增长44.31%.其中住宅可售面积199.23万平方米，同比增长47.47%,可售套数17074套，同比增长51.37%.

2011年1-12月住宅供销比为1.28:1（当年累计供应面积：当年累计销售面积）。

2、新乡在售楼盘价格

东区在售楼盘价格表

作为新乡市“东移南扩”的热点区域之一，新乡市的开发区内项目集中，大盘众多，为众多外来开发商看好，成为近三年房地产开发的热点板块，但由于市政发展向新区倾斜和国家出台的一系列宏观调控政策的影响，开发区的房地产发

展又出现了一定的降温，市场反应较去年相对冷淡，加之这一区域作为工业区，受用地类型所限，房地产的可持续开发会受到比较大的影响。

南区在售楼盘价格表

老城区在售楼盘价格表

注：万汇·金宸国际全年销售近两亿，全年推出房源920套，销售房源约350余套。消化率为38%，销售速度慢，去化率低，主要原因为销售价格居高不下，均价在5000，部分房源价格接近7000。今年5月份预计推出200套房源。

注：宝龙2011年全年销售90000平方左右，均价4700元/㎡，成交额约5亿元，成为新乡市2011年年度销售冠军。

注：建业·壹号城邦：全年销售约两亿，价格区间为4300-5500，近期推出一口价特惠房，优惠3个点。

注: 星海假日王府，2011年累计销售面积4.5万方，400余套，销售额2.5亿左右。

第四篇 2012 年新乡市场走势研判

2012 年，欧债危机仍在蔓延，欧洲银行业流通匮乏；国内经济处于明显的去库存周期，GDP 增速和 CPI 双降，为货币政策转向创造了条件，但中长期通胀因素依然存在，大幅度放宽金融政策预期恐怕难以实现。未来宏观经济和政策对新乡楼市虽不会加码，但也不会放松，长期来看，限购令属于行政强制性手段，缺乏长期存在的依据及合理性，但其何时退出，还需要在房产税、保障房、市场走势等因素的综合作用下“相机抉择”。2012大势已定，制造楼市奇迹还需各显神通。

2011 年虽然新乡商品房销量下滑严重，一手住宅销售量创历史新低，比2008 年的楼市更糟，筑底迹象显著。同时二手楼市销售和价格同比攀升，与一手住宅相比免疫力倍增。说明新乡楼市刚需支撑强劲。预计2012年上半年，楼市价格将维持现状，楼市销量也将在刚需的支撑下陆续回升。企业也做好充分准备吸纳刚需客户。

但从2011年的楼市来看，虽然住宅投资受压抑，商业和写字楼市场销量却因价格过快上扬、供给盲目增多，陷入供大于求的激烈竞争中。所以在政府和市场的双重调节下，2012 年客户投资和置业需求都会更趋理性。2012年，作为开发企业也要密切关注客户的需求转变，改变产品设计和营销方式，提高项目产品附加值，全面提升市场竞争力！

国骅置业策划部2012．02．01