浅谈物业装修管理工作的重要性

浅谈物业装修管理工作的重要性

晏吉祥

随着南充城市建设的步伐，我市已经成为百万人口的大城市，每当一个新楼盘交房，必然就会出现一波装修热。然而，这又是业主高兴物管愁的阶段。由于物业产权人对装修认识不清，随意性装修和过度装修比比皆是，有的业主置国家有关法律法规而不顾，装修中不但破坏结构，改变设计，侵占公共空间、改变房间或房屋的使用性质和功能，导致一个物业管理区域因装修破坏了建筑的外形和谐，缩短建筑使用寿命，影响相邻关系。因此，加强物业装修管理，是维护社会和谐，理顺参与物业管理活动各方关系及推进文明城市建设不可忽略的环节。

目前，我市全力推进物业管理“四位一体”工作，这项科学的体制必将为物业装修管理打开一个新的局面。

下面笔者根据自己从事物业管理15年的一些工作经验，结合当前“四位一体”工作，谈谈自己对装修管理的一点粗浅看法，以供大家探讨。

一、物业装修管理的作用和意义

物业装修管理直接关系到物业的保值、增值，物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。

假如没有物业装修管理，业主随意进行装修，在梁、柱、楼板上打眼、开孔、拆除承重墙，破坏房屋承重部位，擅自占用共用部位，损坏公共设施、设备，空调外机乱挂，空调管线乱拉，燃气热水器排烟孔乱开孔，破坏楼宇外部形象，装修管理一塌糊涂，物业的价值马上贬值。由此可见物业装修管理具有十分重要的作用和现实意义。

二、物业装修管理的依据

（一）依法管理：依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰、装修管理》、《住宅装饰装修工程施工规范》、《城市异产毗连房屋管理规定》进行物业装修管理。

（二）依约管理：依据物业管理人与开发商或者全体业主签订定的《前期物业管理委托服务合同》或《商品房买卖合同》内有关物业管理内容的约定，以及作为《商品房买卖合同》附件的《物业管理服务协议》和《室内装修、装修管理服务协议》进行物业装修管理。

三、物业装修管理的内容

（一）住宅室内装修、装修管理

1、装修申请和方案审查

业主在对房屋装修前应该提供装修方案和装修申请表给物业管理单位，注明装修内容，办理装修人员出入证，物业管理人员应审查装修方案是否符合装修规范和符合法律规定，告知业主及装修人员应注意事项及禁止事项。

2、装修阶段管理控制

（1）防水工程：在装修过程中要提醒业主或装修人员注意防止破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，并且防水材料卷边达30公分以上，并且要做48小时闭水实验，在卫生间安装淋浴器的，安装热水器的墙面要做1.5米以上的防水，防止水渗漏到别的房间，防水做好后，要及时打上保护层并铺砖，避免防水层再次遭到破坏。

（2）给排水工程：装修巡查中，要提醒和检查业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后的自用供水管，并且暗埋水管必须做在防水之上。

排水管在装修过程中提醒和督促业主及装修人员不能将下水口堵塞，不将装修垃圾、水泥沙子、油漆、涂料等倒入下水管道，在封包下水管时，一定要预留下水主管检查口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。

（3）强弱电工程：供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。

（4）天然气设施：天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动，并且厨房与卧室、客厅等其他功能区必须安装有效隔断，防止天然气泄漏伤人事件的发生。

（5）排烟管道：由于烟道多为主辅烟道结构，排烟口（排油烟机烟气接口）在辅烟道上，有的业主为图方便，将原有排烟孔封堵，而在主烟道上开孔，这就破坏了烟道结构，造成窜烟、窜味，有的将排油烟机、燃气热水器挂装在烟道壁上，损坏了烟道。所以装修管理人员在巡查时就要提醒业主或装修人员不能这样做，告知其危害性，纠正其违章装修。

（6）土建工程：业主在装修中，可以拆除房内轻质隔墙（非承重墙），但拆除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和拆除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼。

（7）门窗。业主在装修过程中，装修管理人员要注意个别业主擅自将门往外移位，侵占公共区域，防止业主更换窗户，在窗户外加装防护栏，破坏楼宇外观整体形象。

（8）建筑外立面控制：①、空调位置及管线出孔位置，一定要业主按建设预留的位置安装空调外机，空调管线出孔要按规定位置出孔，在室内管线可以暗埋，但不得外漏在外墙上，影响楼宇整体美观。②、燃气热水器排烟孔位置从最大角度考虑业主方便，规定每一户型燃气热水器排烟管出孔位置，使燃气热水器每一户型从最低层到最高层都是一个位置，站在高楼下，给人以整齐划一的感觉。（9）对讲门禁系统：装修管理人员要提醒业主和装修人员不得拆除、移位对讲电话，在墙面开槽时防止打断对讲电话线。在厨房吊顶时，一定要将煤气报警器移出，不能包裹在里面，并且将线连通，避免影响消防联动和报警。

（二）商铺装修管理

1、门头、外立面：商铺装修管理，门头、外立面是面子工程，一定要严格，门头要统一尺寸大小、高低、厚度才能使所有商铺门头招牌整齐美观，空调位置统一高低、管线位置，才能使楼宇整体形象不受影响。

2、排污、排烟气系统：特别是餐饮，一定要注意排污要建设有油水分离装置，小型餐厅（牛肉面馆等）也要有隔油池。排烟气一定要进烟道。

3、消防系统，在装修前要向公安消防部门申请，消防改造时要由有资质的企业改造，装修进程中物业装修管理人员要监控按规范改动，防止损坏线路，破坏消防设施，装修完后商铺经营户要申请公安消防部门验收，验收合格后商铺才能进行经营。

4、防水系统：商铺经营户在改造商铺时要对卫生间改动，所以要提醒和监控做好防水，经营餐饮的要对操作间和卫生间做好防水，操作间和卫生间垫高的防水层卷边要达到50公分以上，防止操作间和卫生间用水量大给毗连的物业造成损失。

四、物业公司如何做好装修管理

（一）建立装修巡查巡视机制

每天对所有装修户进户巡查不少于两次。及时发现问题，每到一户要对方方面面进行观察，纠正违章装修。把问题消灭在萌芽状态。

积极与业主沟通交流，提醒和告知业主、装修人员有关装修管理的规定和安全注意事项。特别指明哪些是禁止行为，哪些是违法、违约、违章装修。

建立《装修日志》，将管理工作中应该注意的重点事项做好笔记，记录当天重点工作和本周重点工作，还要做好每户装修进度表，对每户装修进度都有记录，做到心中有数。

（二）树立信心，建立有效的沟通机制

在装修管理中，会遇到一些意想不到的困难和干扰，物业公司要有干好工作的信心，战胜困难的信心，勇往直前的信心。要对业主做大量的解释说服工作，对有些对装修管理不理解、不配合的业主，要耐心去解释、去说服。对工作持之以恒，面对违规装修要坚持原则。

五、装修违法违规行为处置

装修人在装修过程中，要首先明白自己在物业所属的产权界限，以产权范围来界定装修范围。一般来说：业主的装修范围是入户门内，共墙内的产权范围。建筑的外立面（墙）及入户门外的公共走道、楼梯间等都不属于装修范围，这些地方除了不能装修外，为了建筑的整体美观，对需要安装防盗栏（窗）的业主，还必须按物业管理公司选定的样式和颜色进行安装，以保住物业的协调美观。在外墙上安装雨棚和遮阳棚，必须经过物业管理部门的审查和书面同意。

有的业主不依法依约装修，如果导致广大业主的公共权利受到损害，以及装修行为足以引起严重后果，而不听从物业管理公司的劝告、劝阻怎么办？这就要靠“四位一体”来帮忙了。

（一）对于违法搭建建筑物（比如在楼道、楼顶搭建），物业公司首先依约进行管理，发出《装修违规/违约整改通知书》，要求在规定时间恢复原状，对已经造成的后果要求赔偿损失；若业主置若罔闻，物业公司要向城市管理执法局、社区居委会、街道办、辖区派出所书面反映，请求依法强制拆除。

（二）目前，我市还对装修违法建设没有专门的部门和机构来管理。给部分违规装修的业主在时间上钻了空子。这方面可以借鉴成都市温江区的做法，由政府牵头成立“治理违法建设办公室”（下称治违办），并向社会公布电话，其主要成员有房管局物管科、城管执法局、辖区街办、辖区派出所、工商局等相关部门。当小区出现违规装修和违法建设时，物业公司要第一时间制止，发出《整改通知书》并拍照存档。如违规装修和违法建设者继续违反，物业公司应当立即电话报告“治违办”，“治违办”就立即启动处置机制现场执法。

（三）我市可以充分利用物业管理“四位一体”机制，建立物业装修管理机制，物业管理公司与政府部门齐抓共管，必定能够做好物业装修管理工作。

以上是一点粗浅看法，希望能起到一点抛砖引玉的作用，以利我们更好的搞好物业装修管理工作，为业主物业保值、增值，为广大业主创造一个个美好家园，为提南充物业管理档次做出我们应有的贡献。